Итоги III квартала на рынке премиальных новостроек Москвы


26.10.2022 09:05

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум-класса. Объём предложения вырос на 4,6%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год).


По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5 тыс. лотов, из них 4,2 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. По сравнению со II кварталом, число предложений выросло на 4,6%.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (OPUS от ГК Пионер) и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от Концерна КРОСТ).

 

Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в III квартале 2022 г.

Название

Девелопер

Объект продаж

1

OPUS

ГК Пионер

квартиры

2

Wellton Spa Residence

Концерн КРОСТ

апартаменты

Источник: Метриум

 

В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов

 

Источник: Метриум

 

По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

 

Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

 

В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в премиум-классе в сентябре составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта OPUS с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).

 

Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках премиум класса, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Рост средневзвешенной цены произошел за счет удорожания квартир (+4,6% за квартал). Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). Разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился: в премиум-классе цена на апартаменты превышает цену на квартиры на 20% (полгода назад разрыв составлял почти 50%).

 

Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены кв. метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.

 

Стоимость предложений в новостройках премиум класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Бюджет, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

23,8

30,7

53,3

394 800

589 940

1 050 000

11 413 250

18 101 710

42 519 400

28,7

48,4

92,1

374 800

583 690

2 200 000

12 915 000

28 228 080

174 680 000

41,8

75,3

190,7

311 000

548 480

1 400 000

19 188 700

41 279 330

176 589 190

57,4

107,7

295,6

303 000

537 560

1 490 780

26 977 700

57 888 730

272 580 000

4К+

86

173

2 384,2

320 000

672 730

2 100 000

33 589 600

116 411 870

1 606 080 000

итого

23,8

77,8

2 384,2

303 000

571 020

2 200 000

11 413 250

44 406 790

1 606 080 000

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:

– Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;

– «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 кв. м за 12,9 млн руб.;

– «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.

 

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти 1 тыс. штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.

 

Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках премиум класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

 

 

Основные тенденции

«Премиум-класс не стал исключением в плане расширения экспозиции: на рынке наблюдается рекордное количество лотов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе OPUS от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от Концерна «КРОСТ».

Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе на конец сентября 2022 года достигла 571 тыс. руб. Прирост за последние три месяца составил 1,5%, тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены кв. метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%. Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждый кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным.

Спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов. Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



26.10.2022 08:32

С объявления мобилизации прошел месяц. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за это время изменились спрос, ставки и объем предложения на рынке долгосрочной аренды в крупных городах РФ.


  • С начала мобилизации в среднем по анализируемым локациям ставки аренды сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Снижение цен заметно и в новых объявлениях (на 3-4%).
  • С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли всего 2-3% собственников, причем большинство их них понижали цены лишь на 1-2%. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок.
  • За месяц с объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников и столичных областей выбор увеличился в 1,5 раза, по сравнению с прошлым годом объем предложения больше в 2,6 раз.
  • Доходность от сдачи в аренду жилья снижается вместе с сокращением арендных ставок. Проценты сопоставимы с условиями по банковским вкладам.
  • Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 17% относительно предыдущего месяца. Тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонную динамику спроса.

 

В выборку вошли 16 городов с численностью населения от 1 миллиона человек, а также Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

1. Ставки аренды сокращаются

С начала мобилизации ставки аренды в среднем по анализируемым локациям сократились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% для двухкомнатных. Отрицательная динамика на рынке фиксируется с 20-х чисел сентября, причем для двушек она более выражена, чем для однушек - традиционно в большей степени дешевеют более дорогие объекты.

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях в сентябре и октябре 2022 г.

Источник: Циан.Аналитика

Однако связывать данный тренд только с событиями 21 сентября не совсем корректно. Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды. Небольшое сокращение ставок аренды осенью - стандартная ситуация, правда, в прошлом году снижение началось позже, в ноябре. Причина была в снижении активности потенциальных арендаторов после повышенного спроса в конце августа и сентябре (тогда средние цены предложения росли на фоне повышенного спроса, вызванного началом нового учебного года и делового сезона). Наибольшее сокращение средних ставок осенью прошлого года было в Москве (-6% в “однушках” и -10% в “двушках”), Самаре (-9% в “однушках” и -13% в “двушках”), Ростове-на-Дону (-7% в “однушка”х и -9% в “двушках”), Воронеже (-7% в “однушках”), Екатеринбурге (-9% в “двушках”), в Санкт-Петербурге (-8% в “двушках”).

Динамика средних ставок аренды в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях за месяц с начала мобилизации

Локация

Средняя ставка аренды в “однушках”, тыс. рублей

Динамика средних ставок аренды в “однушках”

Средняя ставка аренды в “двушках”, тыс. рублей

Динамика средних ставок аренды в “двушках”

20 октября 2021 г.

20 сентября 2022 г.

20 октября 2022 г.

за год

за месяц

20 октября 2021 г.

20 сентября 2022 г.

20 октября 2022 г.

за год

за месяц

Москва

51,8

50,2

47,0

-9,3%

-6,4%

97,5

85,7

77,2

-20,8%

-9,9%

Санкт-Петербург

34,6

32,7

31,1

-10,1%

-4,9%

57,3

53,5

49,1

-14,3%

-8,2%

Московская область

28,9

30,5

31,1

7,6%

2,0%

41,9

42,3

42,1

0,5%

-0,5%

Екатеринбург

22,0

23,2

23,0

4,5%

-0,9%

28,7

36,1

33,00

15,0%

-8,6%

Казань

20,8

23,0

22,9

10,1%

-0,4%

31,9

33,1

33,4

4,7%

0,9%

Ростов-на-Дону

18,2

24,3

22,6

24,2%

-7,0%

30,8

43,3

39,3

27,6%

-9,2%

Ленинградская область

20,4

21,9

22,1

8,3%

0,9%

30,6

30,5

30,3

-1,0%

-0,7%

Нижний Новгород

19,5

21,3

21,7

11,3%

1,9%

30,2

34,1

32,5

7,6%

-4,7%

Новосибирск

22,3

22,0

21,6

-3,1%

-1,8%

31,9

31,8

30,6

-4,1%

-3,8%

Краснодар

23,2

22,4

21,4

-7,8%

-4,5%

39,5

34,2

32,7

-17,2%

-4,4%

Красноярск

17,6

20,8

19,2

9,1%

-7,7%

24,9

28,2

27,7

11,2%

-1,8%

Самара

15,7

20,1

18,3

16,6%

-9,0%

27,0

29,8

25,9

-4,1%

-13,1%

Воронеж

15,0

18,8

17,5

16,7%

-6,9%

21,3

27,9

27,4

28,6%

-1,8%

Уфа

15,6

16,0

16,7

7,1%

4,4%

21,1

21,7

22,5

6,6%

3,7%

Пермь

16,2

17,2

16,6

2,5%

-3,5%

22,2

25,1

26,8

20,7%

6,8%

Омск

15,1

16,3

16,3

7,9%

0,0%

20,8

22,6

22,7

9,1%

0,4%

Волгоград

14,8

16,3

15,6

5,4%

-4,3%

22,7

24,1

24,8

9,3%

2,9%

Челябинск

13,8

15,2

14,5

5,1%

-4,6%

20,2

25,8

25,1

24,3%

-2,7%

Общий итог

21,4

22,9

22,2

3,6%

-3,2%

33,4

35,0

33,5

0,3%

-4,2%

Источник: Циан.Аналитика

Снижение цен заметно и в новинках - объявлениях, впервые появившихся на рынке за последние 30 дней. Цены в новых лотах, вышедших после объявления мобилизации, в среднем по анализируемым локациям на 3% ниже в “однушках” и на 4% ниже в “двушках”, чем месяцем ранее. В связи со снижением спроса  у собственников нет стимулов выводить новые лоты по завышенным ставкам.

С начала мобилизации ежедневно ставки аренды в своих объявлениях меняли только 2-3% собственников, причем большинство из них понижали цены всего на 1-2%. В предыдущие месяцы таких собственников было лишь немногим меньше (1-2%) и они также снижали ставки на 1-2%, т.е. массовых дисконтов после объявления мобилизации на рынке долгосрочной аренды не было. Снижение средних ставок связано, в первую очередь, с выходом на рынок большого числа менее дорогих новинок (ставки в новых “однушках” на 3% ниже, чем в целом по рынку, в “двушках” - на 6%).

2. Новинок стало на 66% больше

За месяц с объявления мобилизации на рынки городов-миллионников и столичных областей вывели около 38 тыс. новых объявлений (которых до 21 сентября не было). Месяцем ранее новинок было меньше - около 23 тыс. за 30 дней. Т.е. активность собственников по выводу новых лотов в связи с последними событиями увеличилась на 66%. Особенно сильный прирост новых объявлений наблюдался в Казани (в 2 раза), Москве (на 85%), в Ростове-на-Дону и Самаре (на ~70%). В Санкт-Петербурге рост в 1,5 раза. В прошлом году, для сравнения, за аналогичный период времени на рынок вышло около 15 тыс. новинок, т.е. в 2,5 раза меньше, чем сейчас.

Количество новых объявлений на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Локация

Количество новых лотов за месяц

Динамика числа новинок

21 августа - 21 сентября

21 сентября - 21 октября

Казань

515

1118

рост в 2 раза

Москва

9902

18314

+85%

Ростов-на-Дону

298

517

+73%

Самара

231

388

+68%

Екатеринбург

426

683

+60%

Санкт-Петербург

3865

6099

+58%

Московская область

2778

4346

+56%

Ленинградская область

462

706

+53%

Краснодар

823

1251

+52%

Уфа

571

808

+42%

Волгоград

109

152

+39%

Пермь

135

185

+37%

Красноярск

444

601

+35%

Нижний Новгород

188

242

+29%

Новосибирск

1114

1430

+28%

Челябинск

171

195

+14%

Омск

285

308

+8%

Воронеж

186

179

-4%

Общий итог, тыс. штук

22,5

37,5

+66%

Источник: Циан.Аналитика

Рост числа новинок и снижение активности на рынке после повышенного спроса в начале осени привели к общему увеличению объема предложения. Сейчас потенциальным арендаторам доступно в 1,5 раза больше вариантов для съема, чем месяц назад, до начала мобилизации. Наибольший рост числа объявлений в Краснодаре (+80% относительно прошлого месяца), в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге (+60%), Москве и Екатеринбурге (+55%). По сравнению с октябрем прошлого года объем предложения увеличился в 2,6 раз.

Конкуренция усиливается не только по причинам снижения активности потенциальных арендаторов (квартиры дольше простаивают без жильцов) и выраженных миграционных потоков, но и общей неопределенности. Похожую ситуацию мы наблюдали весной этого года, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход. Сейчас также часть объектов на рынке аренды - это квартиры, потенциально готовые к продаже.

3. Доходность от сдачи в аренду жилья снижается

Вместе с сокращением ставок аренды снизилась и доходность от сдачи квартиры в аренду. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве на вторичном рынке составляет в октябре 11,5 млн рублей, двухкомнатной – 16,7 млн. При ставке аренды в среднем по однокомнатным квартирам на уровне 47 тыс. рублей, а по двухкомнатным – 77 тыс. рублей доходность от сдачи в аренду составляет 4,9% по “однушкам” и 5,5% по “двушкам”. Месяцем ранее доходность составляла 5,2% и 6,1% соответственно. Стоимость жилья на вторичном рынке Москвы снижается, но медленнее, чем ставки аренды, поэтому доходность уменьшается.

Проценты сопоставимы с условиями банковских вкладов, но стоит учитывать, что такой доход возможно будет получить лишь при наличии арендаторов в течение всего года.

Доходность от сдачи в аренду жилья в Москве

 

1-к. квартиры

2-к. квартиры

 

Средняя стоимость лота, млн рублей

Средняя ставка аренды, тыс. рублей

Доходность

Средняя стоимость лота, млн рублей

Средняя ставка аренды, тыс. рублей

Доходность

20 октября 2021

11,2

51,8

5,5%

16,5

97,5

7,1%

20 сентября 2022

11,6

50,2

5,2%

16,8

85,7

6,1%

20 октября 2022

11,5

47,0

4,9%

16,8

77,2

5,5%

Источник: Циан.Аналитика

 

4. Спрос просел на 17%

Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.

Основной тренд после объявленной частичной мобилизации - это снижение потенциального спроса. Среднее число целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 9% ниже, чем за неделю до. В начале октября показатели продолжили снижаться, а затем перешли к стагнации. В итоге в первые 20 дней октября потенциальный спрос на 17% ниже, чем за аналогичный период в сентябре (до мобилизации). Наибольшее падение в Краснодаре и Ростове-на-Дону (-38%). В Москве -20%.

Потенциальный спрос на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников, Московской и Ленинградской областей

Источник: Циан.Аналитика

При этом, падение аудитории объявлений по аренде квартир не так заметно, как для их продажи - за первую неделю после мобилизации на рынке аренды спрос сократился на 9%, в то время как на вторичном рынке - на 20%.  Это связано с тем, что кто-то на фоне новых жизненных обстоятельств ускорил поиск вариантов на рынке съемного жилья и заключение сделки.

С другой стороны, на вторичном рынке после падения спрос в октябре вновь перешел к росту. На рынке аренды этого пока что не наблюдается. В случае аренды, как уже было сказано ранее, тренд, связанный с мобилизацией, наложился на сезонность. Период повышенного спроса завершается, интерес к аренде жилья снижается.

Примечательно, что в текущем году спрос на рынке аренды в пиковый период не достиг максимумов прошлого года. Все-таки состояние общей неопределенности сдерживает рынок.

 

«Мобилизация наложилась на сезонную динамику на рынке долгосрочной аренды - небольшое сокращение ставок аренды осенью после периода повышенной активности на рынке, снижение спроса и рост объема предложения - стандартная ситуация, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Увеличение конкуренции и снижение активности арендаторов ограничивают динамику ставок и не позволяют выводить новые лоты по высоким ценам».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru


25.10.2022 14:30

Специалисты группы ВТБ зафиксировали увеличение спроса клиентов на покупку квартир с отделкой в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга. В столице таким образом сейчас продается три из четырех новых объектов, а в Петербурге – до 88%.


По итогам 9 месяцев 2022 года доля квартир с отделкой в общем количестве проданных квартир в Москве по отношению к аналогичному периоду прошлого года выросла сразу на 8 п. – до 75%, посчитали аналитики ВТБ. На первичном рынке Санкт-Петербурга в январе-сентябре рост составил 7 п., до 88%. В основном, клиенты приобретают с ремонтом квартиры комфорт-класса: в столице в этом сегменте сейчас порядка 88% объектов реализуются с отделкой white box или "под ключ", включая мебель, в Санкт-Петербурге - 91%, в Московской области - 77%, в Ленинградской - 71%.

Ключевыми причинами, по которым клиенты все чаще выбирают недвижимость с отделкой, эксперты ВТБ называют желание получить готовое жилье сразу и сэкономить на ремонтных работах время и деньги. По данным банка, за счет оптовых цен на строительные материалы сопоставимая отделка от застройщика как минимум на 30% дешевле ремонта собственными силами. Еще один фактор, способствующий росту доли квартир с ремонтом "под ключ", − возможность включить стоимость отделки в "тело" кредита, поскольку ставки по ипотеке в среднем значительно ниже, чем по кредитам наличными.

«Реализацией квартир с отделкой занимаются, прежде всего, крупные девелоперы, поэтому доля таких объектов в продажах новостроек особенно высока в Москве и Санкт-Петербурге. Это выгодно как для семей, которые могут сразу переехать в новое жилье, так и для инвесторов, приобретающих квартиру для сдачи в аренду или перепродажи, – в любом случае они получают уже готовый объект. Рост интереса клиентов к квартирам "под ключ" стимулирует столичных застройщиков увеличивать объем предложения. По оценке ВТБ, сейчас большая часть квартир на рынках Москвы и Санкт-Петербурга строятся сразу с отделкой, а некоторые девелоперы уже предлагают объекты только с ремонтом», - прокомментировал вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.

По его словам, на фоне экономической привлекательности таких объектов для клиентов доля приобретаемой недвижимости с отделкой в сегменте комфорт-класса останется на высоком уровне, несмотря на продолжающиеся проблемы с поставками и удорожанием себестоимости строительства. Производство большей части отделочных материалов, используемых для ремонта в этой ценовой категории, локализовано или организовано на основе долгосрочных контрактов девелоперов с поставщиками. Кроме того, реализация ремонтных работ позволяет застройщикам делать клиентам более маржинальные предложения по поставке мебели.


ИСТОЧНИК: пресс-служба ВТБ
ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба ВТБ