Рынок жилья – когда вернутся частные инвесторы?
По разным оценкам сегодня рынок жилого строительства отстает от показателей весьма успешного первого квартала минувшего года на 60-90%. И участники рынка считают, что в принципе, этот разрыв уже был бы в значительной мере преодолен, если бы частные инвесторы не проявляли избыточную осторожность.
Рынок неизбежно восстановится
Говоря о присутствующих на рынке трендах, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, прежде всего, называет «осторожное», плавное, но поступательное восстановление рынка и возвращение спроса. «Март показал, что рынок Ленобласти восстановился примерно на 75%, рынок Петербурга чуть меньше – примерно 65%, правда, рынок апартаментов немного отстает, – рассуждает Денис Розанов. – Можно ориентироваться на 40-45% примерно к началу предыдущего года».
Но, по мнению эксперта, это говорит лишь о том, что целевой клиент сервисных апартаментов – инвестор – еще занимает выжидательную позицию. Поэтому на рынке недвижимости сейчас покупка жилья в приоритете. Это, в свою очередь, рождает следующую тенденцию – рост метража в сделках. Неслучайно двухкомнатные квартиры сейчас становятся популярней однокомнатных.
Третий важный момент – рост числа ипотечных сделок. Доля ипотеки в объеме продаж в среднем составляет 28%, что для апартаментов немало, ведь инвесторы предпочитают приходить преимущественно с прямыми деньгами. Оставшуюся часть сделок в равных долях делят стопроцентная оплата и рассрочка.
«В проекте Well мы создаем инфраструктуру и атмосферу в соответствии с мировыми стандартами: циркадное освещение, системы доочистки воды, увлажнение и ароматизация воздуха… Клиент получает не только инфраструктуру, которую рассчитывает увидеть в апарт-отеле, но и качественный сервис. Можно жить, работать, отдыхать, заниматься спортом, завтракать-обедать-ужинать в кафе или ресторане… Это комфорт, хорошая локация в центре города, – перечисляет Денис Розанов. – Предполагаю, этот год и для нас, и для сегмента в целом пройдет в условиях равномерного, но стабильного и не очень быстрого развития».
Правда, сегодня все больше застройщиков могут похвастаться скоростными лифтами, очисткой воды или внедрением новых технологий в проектах. Это соревнование бесконечно, борьба за инвестора будет продолжаться. «Жилая недвижимость превратилась в простой и понятный инструмент для обеих популярных стратегий: купи-продай или сдавай в аренду. Но апартаменты гораздо интересней, поскольку доходнее», – считает спикер. По его словам, помимо инвесторов есть доля клиентов, которые выбирают апартаменты для себя, предпочитая такой формат жизни.
Можно осторожно поднимать цены
«У нас классические сервисные апартаменты, ипотечная господдержка недоступна, и ее очень не хватает», - отмечает руководитель отдела продаж Digital Village Vertical Becar Asset Management Александр Терентьев.
Тем не менее, к концу прошлого года спрос на объекты компании более-менее вернулся, и в I квартале 2023 года Becar реализовал объектов на 20% больше, чем в IV квартале 2023 года. Таким образом, сейчас у компании продажи ниже прошлогодних показателей месяц к месяцу на 20-30%. Правда, по итогам апреля Becar ожидает сокращения разрыва, даже не смотря на повышение цен.
«Цены за прошлый год выросли на 23%, - рассказывает Александр Терентьев. – А за этот квартал у нас на самые ходовые апартаменты цены уже выросли на 7%, на менее популярные – на 3%».
При этом, по словам эксперта, драйвером продаж в сегменте служит гарантированная доходность. В конце прошлого года все участники рынка апартаментов стали ее вводить, и сейчас доход по гарантии перекрывает даже обычный ипотечный платеж – без господдержки.
«Плюс, срабатывает программа обратного выкупа. Если клиент сомневается, что рынок будет расти, мы выкупаем через год на 10% дороже, – рассказывает Александр Терентьев. – Ожидаем, что по возвращении и в Россию иностранных туристов, а когда-нибудь это все равно произойдет, цены апартаментов взлетят прилично». Пока же при формировании ценовых предложений строители отталкиваются от спроса и потенциальной платежеспособности клиентов.
Почему ипотеки стало меньше
Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев рассказывает о ситуации работами по капитальному ремонту объекта, где появятся рекреационные апартаменты «Морская Ривьера». Это рекреацинные апартаменты, которые могут стать комфортной альтернативой даче. Передача ключей запланирована на вторую половину этого года.
Здесь, по словам представителя холдинга, структура способов покупки с прошлого года практически не изменилась. «Ипотечная ставка в этом сегменте, по сути, близка к заградительной – около 12%, что дает повод развивать систему рассрочек, – рассуждает Олег Добродеев. – И с привлечением ипотеки проходит около 30% сделок. Но именно продажи в ипотеку сдерживает и высокий средний чек – порядка 18 млн. рублей за лот. В то же время, среди покупателей достаточно много москвичей. В мае мы планируем запустить программу субсидирования ипотечной ставки в комплексе "Морская Ривьера", что позволит нам сделать этот проект еще более привлекательным для потенциальных клиентов».
При этом холдинг «Сенатор» также возводит традиционное жилье. «Если в конце предыдущего года, приходили клиенты с минимальным первоначальным взносом, то с начала этого года все больше клиенты приходят с 50% первоначальным взносом», – поясняет представитель холдинга.
Как напоминает эксперт, на первичном рынке в среднем доля сделок с недвижимостью, заключенных с использованием ипотеки, увеличилась с 65% в 2021 году до 82% в 2022 году. Но наиболее значимым трендом 2022 года стали различные государственные ипотечные программы по исторически низким процентным ставкам, на которые к концу года приходилось уже порядка 93% сделок.
В частности, в проектах «Сенатора» в конце 2022 года объем ипотеки на объекте «Панорама Невы» составлял порядка 90-92%. А в I квартале 2023 года доля ипотечных сделок снизилась до 70%. Из этих 70% порядка 60% составляют покупки по программе «Семейная ипотека».
«Также отмечаем, что уменьшилось количество покупателей с минимальным первоначальным взносом: если во второй половине 2022 года покупатель старался купить квартиру, вкладывая как можно меньше, то в 2023 году в основном к нам приходят с 50%-м первоначальным взносом», – уточняет специалист.
Цены вышли на плато
Впрочем, доля ипотеки пошла на убыль не у всех застройщиков, даже не смотря на не лучшие результаты второй половины зимы.
«Первый квартал показал достаточно разнообразную картину. Январь и февраль оказались для рынка сложными на фоне запретительных решений по субсидируемым застройщиками ставкам, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Соответственно, наблюдалось существенное снижение объемов продаж. Но март можно назвать периодом адаптации участников рынка к переменам. И по итогам месяца показатели у многих строителей оказались более, чем удовлетворительными и по сделкам, и по бронированию».
Тем временем основным локомотивом, говорит спикер, продолжает быть ипотека. По итогам прошлого года доля ипотечных сделок у подавляющего большинства стройкомпаний превысила 90%, «В этих же параметрах работает и «БФА-Девелопмент», поскольку текущее соотношение не изменилось, а с учетом переходов с рассрочки на ипотеку перед сдачей объектов наш показатель вырос до 94%. По составу ипотечных сделок: у нас почти 100% – льготные программы. Либо ипотека с господдержкой, либо семейная ипотека».
По мнению специалиста, еще можно ожидать, что заметно выросший в 2022 году средний ипотечный чек в этом году несколько снизится. Не потому, что первичка начнет дешеветь, а потому что строители больше не работают с субсидируемыми ставками. Если раньше в стоимость сделки закладывались комиссионные банку, то теперь эта механика практически запрещена ЦБ, что снижает сумму договора.
Естественно, Светлана Денисова не прошла мимо злободневной темы возвращения инвесторов: конечно, неблагоприятные тенденции в макроэкономике ударили по возможностям региональных клиентов. Тем не менее, объем таких сделок на местном рынке остается в прежних параметрах – около 30%. Наконец, затронут и муссируемый в СМИ вопрос, целесообразно ли покупателям ожидать снижения цен на новостройки. «Два последних года принесли высокую динамику роста цен на первичку, и в первом квартале по соотношению цены и спроса, думаю, рынок вышел на плато. Таким образом, предпосылок, чтобы мы могли еще увеличивать цены, не вижу. Нас поддавливает вторичный рынок, где цены заметно ниже. Но нужно учитывать, что метод формирования цены на стройках – затратный. Стройматериалы, мягко говоря, не дешевеют, поэтому бессмысленно ожидать снижений цен от застройщиков».
Аварийный аспект в Ленобласти
Господдержка жилищного домостроения не заканчивается ипотекой. Генеральный директор АО «ЛенОблАИЖК» Степан Фёдоров рассказывает, как его компания работает оператором по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах». Конечная цель – расселение до 2025 года более 15 тысяч жителей региона из 1059 аварийных домов в Ленинградской области (общая площадь расселяемого жилья – 236 000 кв. м.).
К настоящему времени по Программе построено 16 многоквартирных домов.
«В настоящее время, чтобы создать надежный задел для строительства 12 домов, которые должны быть сданы в 2024-2025 годах, мы приступили к проектированию всех объектов, – говорит глава «ЛенОблАИЖК». – Мы заключили все необходимые договора на выполнение проектных работ и ведется проектирование всех объектов». Общий объем проектируемого жилья – около 80 тыс. кв. м.
Это 4 дома в Луге, 2 дома в Вознесенье, дома в Подпорожье, Сясьстрое, Винницы, Большой Пустомерже, Рахья, Рощино. Всего – более 1700 квартир.
Строящиеся объекты не относятся к типовому домостроению. «Мы строим современное, качественное жилье, комфортное для проживающих, – отмечает спикер. – Стремимся сломать стереотипы и доказать, что социальное жилье – это не значит, что «плохое жилье». Это, преимущественно малоэтажные дома – 4-5 (хотя, в частности, в Луге возводим и 10-этажные здания). Соответственно, на каждом этаже оказывается небольшое количество квартир, что способствует созданию комфортной для жителей атмосферы».
Дома – в основном каркасно-монолитные. Компания использует современный сборный железобетон – трехслойные конструкции с утеплением, производимые в заводских условиях, которые ничем не уступают монолиту, в том числе по звукоизоляции строящегося жилья.
«Дома у нас – не типовые. Для каждого нового объекта создается новый проект, – резюмирует Степан Фёдоров. – Впрочем, сейчас мы рассматриваем возможность создания проекта многократного применения, что сэкономит средства на реализацию проекта, и сократит сроки». При этом весьма перспективным направлением развития руководитель «ЛенОблАИЖК» считает применение CLT-технологий деревянного домостроения, несомненными плюсами которых является экологичность и скорость возведения объектов: «Но, разумеется, для нас очень важна безопасность и надежность строительства, обеспечение высокого качества жилья, себестоимость возможного строительства домов из дерева также имеет большое значение при реализации государственной программы, поэтому ряд вопросов нуждается еще в дальнейшей проработке».
Всеобъемлющая ипотека
Но вернемся к ипотеке. Общую картину состояния рынка обрисовывает исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина.
«Понятно, что по итогам 2022 года зафиксировано некоторое снижение объемов ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим годом, – поясняет эксперт. – Но в противовес отмечался рост по среднему чеку до 3,6 млн рублей. Средняя ставка в 2022 году составляла 6,65%. Пик числа сделок пришелся на декабрь».
И в конце первого квартала 2023 года, уточняет Светлана Зеленина, стартовал внятный рост спроса, который фиксируют абсолютно все работающие в данном сегменте банки. При этом в Петербурге доля ипотечных сделок на массовой первичке от общего числа прочно держится на уровне выше 90%. И более 60% в жилищных кредитах занимают специальные программы. Это АйТи-ипотека, семейная ипотека, ипотека с господдержкой…
«Сейчас клиенты могут воспользоваться на первичном рынке предложениями от 5,5% (семейная ипотека), 7,5% (с господдержкой), и еще в минимальных объемах остаются предложения от застройщиков с низкими ставками, – перечисляет представитель Россельхозбанка. – И появляются нестандартные предложения, такие, как траншевая ипотека или ипотека в рассрочку».
Кстати, по апартаментам и вторичному рынку ипотечная ставка начинается от 10,5%
Опасения уходят в прошлое
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что в прошлом году на строительном рынке была проведена большая законодательная работа. Было принято четыре федеральных закона, в том числе поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, и порядка 30 нормативных актов.
Это привело к тому, что цифры по полученным разрешениям на строительство в первом квартале 2023 года по Петербургу примерно коррелируются с цифрами аналогичного периода 2022 года, напомним, весьма успешного.
С другой стороны, разрыв цен между первичкой и вторичкой в отдельных сегментах доходит до 30%, прежде рынок ориентировался на разрыв в 10-15%. «И введение ипотеки для вторичного рынка могло бы стимулировать, кроме прочего, и сделки на первичном рынке. Благо, многим гражданам, прежде чем купить новое жилье, предстоит продать старое», – уточняет глава СРО.
Тем не менее, считает Алексей Белоусов, рынок находится в стабильном равновесии, застройщики чувствуют себя достаточно уверенно.
Согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке жилья ТиНАО составила 201 тыс. руб. и превысила показатель в аналогичном периоде прошлого года на 25,2%, за месяц рост составил 2,6%.
Так в Новомосковском АО средневзвешенная цена квадратного метра составила 206,8 тыс. руб. и показала прирост в 2,5% за месяц и 29,7% за год. Самая высокая средневзвешенная цена зафиксирована в поселениях Рязановское – 229,2 тыс. руб. (+8,7% за месяц, + 42% за год), Мосрентген – 222,9 тыс. руб. (+10,6% за месяц) и Сосенское – 218,5 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +31,1% за год). Самая низкая – в поселении Марушкинское – 147,3 тыс. руб. (+0% за месяц, +11% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,9 млн руб. (+3,3% за месяц, +19,1% за год): в НАО – 10 млн руб. (+3,2% за месяц, +20% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+16,4% за месяц, +22,4% за год). В разрезе поселений НАО максимальная средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,6 млн руб. (+0% за месяц, +16,6% за год) и Мосрентген – 11,3 млн руб. (+5,5% за месяц). Минимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-1,6% за месяц, +13,3% за год).
По итогам октября 2021 г. объем предложения на первичном рынке ТиНАО составил 440,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов и по сравнению с прошлым месяцем сократился на 3,4% площади и 4,2% лотов. За год прирост составил 25% площади и 32% лотов. В октябре в реализацию вышло 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах ЖК «Саларьево парк» (корп. 54,55) и Бунинские луга (корп. 3.1.1,3.1.2,3.2.1,3.2.2) от ГК ПИК и новый корпус 6 в ЖК Russian Design District.
На территории НАО большая часть экспозиции приходится на поселение Сосенское – 43,4% площади (-0,5% за месяц, +10,7% за год). За год объем предложения в данной локации вырос на 53%. На втором месте – поселение Московский с долей 20,1% (+3,2% за месяц, -4,2% за год), где объем экспозиции за год сократился на 5%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 10,5% (-5,3% за месяц, -4,3% за год), за год объем экспозиции сократился здесь на 18%.
Большая часть предложения на первичном рынке НАО находится на заключительной стадии строительной готовности и составляет 49,2% площади (+10,3% за месяц, +13,5% за год), в т.ч. на стадии фасадно-отделочных работ – 42,8% (+11,1% за месяц, +12% за год), на этапе благоустройства – 1,9% (-1,8% за месяц, -0,3% за год) и введены – 4,5% (+1,1% за месяц, +1,8% за год). На начальной стадии строительной готовности находится 37,1% площади (-1,5% за месяц, -15,9% за год), в т.ч. на нулевом цикле – 19,4% (-16% за месяц, -9,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 17,7% (+14,5% за месяц, -6,2% за год).
Преимущественная доля экспозиции представлена с отделкой – 56,4% лотов (+1,6% за месяц, –1,9% за год), включая 29,7% с отделкой (+2,1% за месяц, -20,5% за год), 6,5% лотов – с предчистовой отделкой (-1,8% за месяц, -0,7% за год) и 20,2% – с допопциями (+1,2% за месяц, +19,3% за год). Доля предложения без отделки составляет 43,6% лотов (-1,6% за месяц, +1,9% за год).
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.