В III квартале 2021 г. европейские рынки недвижимости продемонстрировали положительную динамику
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.
В сентябре средняя стоимость студии в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 7,56 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 450 тыс. рублей больше, чем три месяца назад, в июне. В целом же за последние 12 месяцев студии подорожали на 42%, и это самая внушительная ценовая динамика среди всех типов квартир.
Средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы в сентябре достигла 7,56 млн рублей. По сравнению с августом она выросла на 3%, а за последние три месяца – на 6%. В июне такой тип жилья обходился покупателю в среднем в 7,11 млн рублей. Таким образом, всего за три месяца студии прибавили в цене 450 тыс. рублей.
Год назад, в сентябре 2020 года, средняя студия стоила 5,33 млн рублей. С тех пор их цена росла практически беспрерывно за исключением августа 2021 года, когда стоимость скорректировалась на 1%. В целом за последние 12 месяцев цена увеличилась на 42%, то есть в среднем ежемесячно студии дорожали на 3%. В абсолютном выражении они стали дороже на 2,23 млн рублей.
Среди других типов жилья студии в очередной раз стали лидерами по годовому приросту цены. Однокомнатные квартиры подорожали за 12 месяцев на 34% (до 10,80 млн рублей), двухкомнатные – на 30% (до 15,14 млн рублей), трехкомнатные – на 25% (до 19,68 млн рублей).
«Студии – один из самых востребованных форматов жилья в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Они остаются наиболее доступными вариантом, что делает их привлекательными для широкого круга покупателей. Это отличный выбор для молодых профессионалов, студентов, семейных пар и инвесторов. В перспективе ходовые студии легко перепродать или сдать в аренду, особенно если они удачно находятся рядом со станциями метро. В совокупности все эти факторы обуславливают высокую ценовую динамику».
Несмотря на рост цен, студии в продаже за последние 12 месяцев стали меньше. Если в сентябре 2020 года средняя площадь таких квартир составляла 26,8 кв.м., то сейчас достигают в размере в среднем 24,7 кв.м. Таким образом, за год они уменьшились на 2,1 кв.м. Примечательно, что квартиры других типов «потеряли» не так много квадратных метров за год. Однокомнатные стали меньше на 1 кв.м. (сейчас 39,9 в.м), а двухкомнатные квартиры – на 1,7 кв.м. (до 61,2 кв.м). Трехкомнатные квартиры почти не изменились (83,9 кв.м).
«Студии сейчас являются наиболее востребованным продуктом в силу своей доступности, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отчасти это обуславливает быстрое повышение цен на них, вызванное высоким спросом у покупателей. Сейчас студии составляют 19% от общего числа предлагаемых московскими застройщиками квартир в массовых новостройках. И это рекордная доля студий в структуре предложения массового сегмента».
Средняя цена квадратного метра в студиях составляет 306 тыс. рублей, тогда как в однокомнатных квартирах – 270 тыс. рублей, двухкомнатных – 248 тыс., трехкомнатных – 234 тыс. рублей.
Источник: «Метриум»
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости из-за ограничений в работе бизнеса. Рост спроса в сегменте был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась. Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, какой сегмент возвращает спрос первым после снятия ограничений, где активность клиентов выше допандемийной, и в какой сфере бизнес так и не смог достичь докризисного спроса.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от миллиона человек в период 2020-2021 гг.
1. Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной – в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что предстоящий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
2. После ажиотажного спроса на склады, интерес к ним снижается и уходит в регионы
Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, однако есть сферы, которые в результате выиграли от данной ситуации. Речь идет о складской недвижимости. По данным АКИТ (Ассоциация компаний интернет-торговли), только по итогам 2020 года относительно 2019 года объем рынка интернет-торговли вырос на 59%, россияне оформили покупок в интернет-магазинах сумму более 3 трлн рублей. Однако по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным: на уровне примерно 16%.
Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения – маркетплейсы таким образом получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.
Период локдауна весной 2020 года привел к резкому снижению спроса как для столичных регионов, так и крупнейших городов. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25-40% (меньше - регионах). Однако уже в июне 2020 года сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это оказалось актуально для столичных регионов, в середине июня 2020 года вырос на 35-40%.
В других регионах ситуация иная – спрос на складскую недвижимость был отложенным: в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хоть и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Данный тренд сохраняется и в 2021 году.
Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона – осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021 года привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше – на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.
Восстановление рынка и возврат деловой активности произошел уже в феврале: именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую – около 10-15%, а петербургскую – примерно 30%.
Лето 2021 года стало периодом «охлаждения» интереса к рынку складской недвижимости на столичные регионы. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года – на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области – минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно – на четверть выше, чем до пандемии.
Источник: Циан.Коммерческая
Среди городов-миллионников наибольший рост спроса к складскому сегменту относительно начала 2020 года летом-осенью 2021 года отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности и на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии на 30%), а также Челябинск (-8%).
Динамика спроса на склады в крупнейших городах
|
Город |
Текущий спрос относительно допандемийного периода |
|
Уфа |
+79,1% |
|
Нижний Новгород |
+68,9% |
|
Воронеж |
+50,5% |
|
Новосибирск |
+44,8% |
|
Екатеринбург |
+39,1% |
|
Казань |
+21,3% |
|
Омск |
+14,8% |
|
Красноярск |
+9,5% |
|
Ростов-на-Дону |
+5,5% |
|
Самара |
-0,1% |
|
Волгоград |
-2,3% |
|
Челябинск |
-8,2% |
|
Пермь |
-31,3% |
|
Москва и Московская область |
-10% |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
+5% |
Источник: Циан.Коммерческая
Еще одна особенность регионального спроса – это больший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (в сравнении с допандемийным периодом.
Например, относительно начала 2020 года (допандемийного периода) спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку – остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по аренде складов прирост на 4%, на покупку – на 21%. В регионах ровно обратная ситуация. В сравнении с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку – выше только на 7%.
Впрочем, большая часть запросов по всем городам приходит именно на аренду складов – в регионах – в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации – 89%.
Основные тезисы:
- Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и осень для других крупнейших городов. Вторая волна активности – на конец зимы- весну 2021 года.
- Ажиотаж в сегменте прошел – за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
- Бизнес расширяет складские мощности в регионах – продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
- В регионах устойчивее спрос на покупку складов, в столицах - на аренду.
- 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.
3. Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров. Спрос не вернулся даже спустя полтора года после локдауна
Торговые центры
Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, нужно решить задачу – как восстановить трафик, с другой стороны - соблюсти все меры, чтобы не получить штрафы и не закрыться. Впрочем, не все зависит только от собственников бизнеса – как показывает практика, именно торговые центры первым вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.
Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна - летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до «карантина», сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и регионах.
В сентябре 2020 года, с началом делового сезона спрос на недвижимость в ТЦ первым стал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение было 25-30%.
В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве – на 30%.
Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (-25% для регионов и Санкт-Петербурга, -55% для Московского региона). Как и на складские помещения, восстановление рынка пришлось на конец зимы 2021 года – весну 2021 года. Спустя только год после локдауна 2020 года спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост – плюс треть в сравнении с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах. (-20%).
Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность стала снижаться, и сейчас, осенью 2021 года только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ. Новый локдаун, введенный властями в конце октября, приведет к еще большему снижению спроса, что станет новым испытанием для сегмента, который не смог восстановиться еще после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.
С августа 2021 года произошла «рокировка» - если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах – регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть, в отличие от складских помещений, на «раскачку» спроса на столичную торговую недвижимость, понадобилась больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, и только потом – в регионах.
Источник: Циан.Коммерческая
Стрит-ритейл
В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%. Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейл вернулась к докризисными показателям летом 2020 года, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос – на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился – активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.
Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ), активнее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказалась на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах – Москва и Московская область с 20%-ым падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.
Начало делового сезона было отмечено максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (в сравнении с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20% до 15%.
Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только В Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020 года.
Циан отмечает, что лучшие показатели осенью 2021 года фиксируются в регионах (на стрит-ритейл), в то время как для ТЦ наибольшее падение осенью 2021 года – в регионах
Источник: Циан.Коммерческая
Основные тезисы:
- Интерес к ТЦ снизился существеннее с в сравнении с объектами стрит-ритейла – арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
- Спрос на ТЦ восстановился к допандемийному уровню только через год после локдауна. Стрит-ритейл – уже через три месяца после самоизоляции.
- А аутсайдерах – торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
- Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейл пришелся на весну 2021 года.
- Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом – в столице. В сегмент складской недвижимости – все ровно наоборот.
Эксперты Циан отмечают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре и Ростове-на-Дону и Воронеже. Только эти пять городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.
«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая. Весной 2021 года мы наблюдали перестроение рынка – только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, и новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. То есть в сравнении с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени – до конца года возможен также рост числа объявлений по продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну».