В Москве появились клубные дома эконом-класса
Формат клубного жилья распространился на доступные ценовые сегменты. По подсчетам аналитиков «Метриум», сейчас на рынке новостроек Москвы продается четыре комплекса эконом-класса с ограниченными числом помещений. Также за прошедшие пять лет выросло и количество клубных домов бизнес-класса. Однако по-прежнему большинство клубных домов продаются в элитном сегменте рынка.
Основной критерий «клубности» дома – это небольшое число квартир или апартаментов, спроектированных в здании. Именно ограниченный круг соседей – ключевой фактор формирования однородного сообщества жителей небольшого дома («клуба»), в котором все друг друга знают. Помимо этого, клубные дома обычно отличаются нестандартной архитектурой (нередко это проекты реконструкции старых зданий) и удачным расположением. Наконец, цена определяет социальную близость потенциальных покупателей и жителей клубного дома.
Аналитики «Метриум» изучили рынок новостроек Москвы, в которых спроектировано не более 50 квартир, и сравнили со структурой предложения таких же зданий пять лет назад, в 2018 году.
Суммарное количество клубных домов за пять лет не изменилось – 40 зданий. Однако в структуре предложения выросло число более доступных вариантов. Если в 2018 году на рынке новостроек Москвы вовсе не было домов клубного формата в массовом сегменте, то в 2023 году появилось четыре таких предложения. Это проекты частного застройщика «Лофт на Нахимовском проспекте (ЮАО) и «Маклай Дом»» (ЮЗАО), «Студии на Рязанском 86/1» и «Лофт Нижегородская» (ЮВАО). Максимальное число помещений по проекту в них – 35 («Лофт Нижегородская»), а минимальное – восемь («Лофт на Нахимовском проспекте»). Всего в продаже в четырех клубных домах насчитывается 67 апартаментов.
Все эти дома рассчитаны на небольшое число жителей. В среднем апартаменты в них обойдутся в 300 тыс. рублей за квадратный метр (5,1 млн рублей за помещение). Самые доступные из них продаются за 3,9 млн рублей (12,3 кв. м), а самые дорогие – за 7,4 млн рублей (27,8 кв. м). В основном предлагаются небольшие студии с отделкой от застройщика. В комплексах предусмотрена круглосуточная охрана, просторные лобби с дизайнерским ремонтом, парковочные места на территории.
«Разумеется, разница между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента – как между землей и небом, – поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – И в первый клуб может войти гипотетически любой резидент с бюджетом 3-5 млн рублей, тогда как во второй – единицы избранных. Но их объединяет именно концептуальная основа – небольшой масштаб и ориентированность на ограниченную аудиторию покупателей. В этом отношении определяющую роль играет цена. В элитном сегменте очень высокая цена ограничивает круг будущего клуба жителей только теми, кто способен её заплатить. В эконом-классе, напротив, слишком низкая цена (и небольшой формат помещения) привлекают ограниченную, но однородную аудиторию клиентов, которые также впоследствии формируют клуб похожих жителей. Среди них, как правило, студенты, молодые карьеристы, одинокие фрилансеры и т. п.
Часто застройщики стремятся создать в недорогих клубных домах собственную инфраструктуру, которая помогает укрепить комьюнити жителей, объединенных схожим стилем жизни. В какой-то мере клубный формат стал альтернативной опцией масштабным жилым комплексам на периферии, которые стали магистральным трендом для рынка новостроек Москвы».
Также увеличилось предложение клубных домов бизнес-класса. Если в 2018 году их было только два, то в 2023 году стало семь. Три из них – в САО, два – в ЦАО, по одному в СЗАО и ЮАО. В этих зданиях застройщики спроектировали от 17 до 46 квартир и апартаментов. В сумме в продаже сейчас можно найти 97 лотов в клубных домах бизнес-класса, почти половина из которых студии. В среднем они продаются по 466 тыс. рублей за кв. м (25,5 млн рублей за помещение). Самый доступный вариант обойдется в 7 млн рублей (18,4 кв. м), а самый дорогой – 65,6 млн рублей (133,3 кв. м).
В основном клубный формат жилья по-прежнему распространен преимущественно в элитном сегменте. Сейчас в продаже насчитывается 26 строящихся и готовых клубных домов этого класса против 27 в 2018 году. Таким образом, элитные клубные дома образуют 65% рынка. В элитных клубных домах квадратный метр обойдется в среднем 1,8 млн рублей. Средняя квартира или апартамент в клубном доме 346 млн рублей. Самый недорогой вариант жилья в элитном клубном доме стоит 42,1 млн рублей (38,7 кв. м), а наиболее дорогой – 3,2 млрд рублей (1,1 тыс. кв. м).
«Конечно, между клубным домом эконом-класса и элитного сегмента есть принципиальные различия в качественном уровне, размере помещений, стоимости материалов и дизайна, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Условно говоря, в клубном доме эконом-класса никогда не появятся украшения и декор по индивидуальному заказу от французского производителя хрусталя Lalique, как в одном клубном доме на Кузнецком мосту. В торговой галерее этого клубного дома откроются бутики брендов соответствующего уровня, а не сетевой магазин эконом-класса. Само здание элитного клубного дома всегда является либо произведением современного архитектурного искусства или историческим памятником. Наконец, допуск в клуб резидентов получить непросто. В начале 2000-х даже проводились собеседования с потенциальными покупателями, то есть был своеобразный кастинг будущих соседей. Сейчас этого не требуется, так как сами цены на элитные клубные дома позволяют сформировать однородную среду жителей».
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
Консалтинговая компания JLL проанализировала операционные показатели брендированных гостиниц в ряде крупных российских региональных центров с высоким уровнем конкуренции[1].
В этом году по итогам января-августа наблюдается существенный рост средневзвешенного дохода на доступный номер (RevPAR) в большинстве крупных российских регионов в сравнении с показателями 2019 года, тогда как в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге – значения по-прежнему сильно отстают от допандемийных.
Так, согласно исследованию JLL, лидером среди проанализированных регионов по динамике RevPAR в январе-августе 2021 года стал Сочи (прибрежный и горный кластеры), где показатель увеличился практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года; на 2-м месте – Калининград (+79%), замыкает тройку Краснодар (+35%). Значительный рост также наблюдался в Нижнем Новгороде, где доходность на доступный номер прибавила 31% к доковидному 2019 году.
«Если притягательность всесезонного курорта Сочи уже не вызывает удивления, то результаты Калининграда и Нижнего Новгорода во многом связаны с активным развитием и всесторонним продвижением этих двух направлений, – комментирует Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Празднование 800-летия Нижнего Новгорода удачным образом пришлось на период пандемии, сопровождалось существенным обновлением и преображением города. Как результат, отмечается значительный рост интереса к региону: в период мая-августа средняя загрузка брендированных гостиниц Нижнего Новгорода колебалась в пределах 68-70%, а прошедший летний сезон в нем стал наиболее успешным за последние пять лет».
Для сравнения, в Москве и Санкт-Петербурге, которые сильно зависят от зарубежного спроса, показатель RevPAR сократился в январе-августе на 31% и 13% соответственно. Среди изученных региональных рынков падение было зафиксировано только в Екатеринбурге (-10%), где высоко влияние крупных международных и федеральных мероприятий.
Динамика RevPAR на рынке брендированных гостиниц,
январь-август 2021 года к аналогичному периоду 2019 года
Источник: STR, JLL
«Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения существенно ослабили гостиничные рынки, ориентирующиеся в первую очередь на деловой спрос, иностранных гостей и MICE-сегмент, тогда как региональные центры, напротив, выиграли от невозможности россиян выехать за рубеж, – отмечает Яна Уханова. – В результате, например, в Калининграде загрузка в январе-августе этого года достигла 74% против 58% в аналогичном периоде 2019 года, а средний тариф увеличился на 40%, до 6,3 тыс. руб. Самый значительный рост цен на фоне ажиотажного спроса наблюдался в Сочи – 91%, до 11,8 тыс. руб.».
Разнонаправленная динамика операционных показателей гостиниц в разных регионах является отражением последовательного восстановления различных сегментов спроса, первым из которых возрождается индивидуальный досуговый туризм. Далее следует индивидуальный деловой спрос, самостоятельные автомобильные путешествия, по мере восстановления авиасообщения и снятия запрета на командировки на рынок будет возвращаться корпоративный спрос, а в последнюю очередь – групповой туризм.
«Пандемия стала катализатором структурных изменений на гостиничном рынке, которые будут развиваться. Текущие показатели наглядно подтверждают, что внутренний турист в России существует, и главный вопрос сегодня – как его удержать и заставить вернуться. По нашей оценке, в России на разных этапах реализации находятся около 130 гостиничных проектов совокупно на 34 тыс. номеров, – говорит Яна Уханова. – Для того, чтобы привлечь гостя даже при открытых границах важно развитие туристического бренда региона, формирование событийной программы, а для иностранных гостей – внедрение единой электронной визы. Все это будет как способствовать развитию самих регионов, так и поддерживать гостиничный и туристический бизнес в них».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд и собственных исследованиях JLL.