Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
Консалтинговая компания JLL проанализировала операционные показатели брендированных гостиниц в ряде крупных российских региональных центров с высоким уровнем конкуренции[1].
В этом году по итогам января-августа наблюдается существенный рост средневзвешенного дохода на доступный номер (RevPAR) в большинстве крупных российских регионов в сравнении с показателями 2019 года, тогда как в двух столицах – Москве и Санкт-Петербурге – значения по-прежнему сильно отстают от допандемийных.
Так, согласно исследованию JLL, лидером среди проанализированных регионов по динамике RevPAR в январе-августе 2021 года стал Сочи (прибрежный и горный кластеры), где показатель увеличился практически вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2019 года; на 2-м месте – Калининград (+79%), замыкает тройку Краснодар (+35%). Значительный рост также наблюдался в Нижнем Новгороде, где доходность на доступный номер прибавила 31% к доковидному 2019 году.
«Если притягательность всесезонного курорта Сочи уже не вызывает удивления, то результаты Калининграда и Нижнего Новгорода во многом связаны с активным развитием и всесторонним продвижением этих двух направлений, – комментирует Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Празднование 800-летия Нижнего Новгорода удачным образом пришлось на период пандемии, сопровождалось существенным обновлением и преображением города. Как результат, отмечается значительный рост интереса к региону: в период мая-августа средняя загрузка брендированных гостиниц Нижнего Новгорода колебалась в пределах 68-70%, а прошедший летний сезон в нем стал наиболее успешным за последние пять лет».
Для сравнения, в Москве и Санкт-Петербурге, которые сильно зависят от зарубежного спроса, показатель RevPAR сократился в январе-августе на 31% и 13% соответственно. Среди изученных региональных рынков падение было зафиксировано только в Екатеринбурге (-10%), где высоко влияние крупных международных и федеральных мероприятий.
Динамика RevPAR на рынке брендированных гостиниц,
январь-август 2021 года к аналогичному периоду 2019 года
Источник: STR, JLL
«Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения существенно ослабили гостиничные рынки, ориентирующиеся в первую очередь на деловой спрос, иностранных гостей и MICE-сегмент, тогда как региональные центры, напротив, выиграли от невозможности россиян выехать за рубеж, – отмечает Яна Уханова. – В результате, например, в Калининграде загрузка в январе-августе этого года достигла 74% против 58% в аналогичном периоде 2019 года, а средний тариф увеличился на 40%, до 6,3 тыс. руб. Самый значительный рост цен на фоне ажиотажного спроса наблюдался в Сочи – 91%, до 11,8 тыс. руб.».
Разнонаправленная динамика операционных показателей гостиниц в разных регионах является отражением последовательного восстановления различных сегментов спроса, первым из которых возрождается индивидуальный досуговый туризм. Далее следует индивидуальный деловой спрос, самостоятельные автомобильные путешествия, по мере восстановления авиасообщения и снятия запрета на командировки на рынок будет возвращаться корпоративный спрос, а в последнюю очередь – групповой туризм.
«Пандемия стала катализатором структурных изменений на гостиничном рынке, которые будут развиваться. Текущие показатели наглядно подтверждают, что внутренний турист в России существует, и главный вопрос сегодня – как его удержать и заставить вернуться. По нашей оценке, в России на разных этапах реализации находятся около 130 гостиничных проектов совокупно на 34 тыс. номеров, – говорит Яна Уханова. – Для того, чтобы привлечь гостя даже при открытых границах важно развитие туристического бренда региона, формирование событийной программы, а для иностранных гостей – внедрение единой электронной визы. Все это будет как способствовать развитию самих регионов, так и поддерживать гостиничный и туристический бизнес в них».
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 3-5 звезд и собственных исследованиях JLL.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2021 года были введены 4 бизнес-центра офисной площадью 51 300 кв. м, доля трех из них составляет 98%. Это новое строение комплекса Большевик, БЦ на Смоленском бульваре, БЦ Галактион в Сколково. Данные объекты относятся к классу А.
Низкие квартальные показатели характерны для последних 5 лет. В III квартале 2020 года объем ввода составил 54 200 кв. м.
Согласно планам девелоперов, до конца года ожидается завершение строительства порядка 0,3 млн кв. м. Если сроки не будут сдвигаться, годовой объем ввода новых офисных площадей превысит 800 000 кв. м, что станет рекордным показателем за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 370 000 кв. м.
Несмотря на существенное увеличение объемов, по итогам III квартала на рынке для аренды или покупки доступно не более 20% площадей во вновь построенных объектах. Основная причина в том, что более половины было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощаются по мере завершения строительства.
Низкий уровень спекулятивного строительства и увеличивающийся спрос оказывают давление на долю свободных площадей. Ее уровень достиг 8,2%, меньший показатель был зарегистрирован в 2007 году, тогда доля свободных площадей составляла 4,8%.
По итогам III квартала доля свободных площадей уменьшилась до 8,7% в сегменте класса А и до 8% в сегменте класса В. В начале 2021 года данные показатели составляли 12,2% и 10,6% соответственно. Объем доступных помещений сократился во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение было зарегистрировано в Москва-Сити (с 6,8% во II квартале до 3,9% в III) и в Ленинградском деловом районе (с 9,7% до 5,4%).
Сохранение дефицита доступных площадей продолжится. По итогам 2021 года мы оцениваем объем свободных помещений на уровне 8,5% и ожидаем дальнейшее сокращение показателя в 2022–2023 годах.
Спрос
По итогам III квартала 2021 года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей под собственные нужды составил 503 400 кв. м, что является максимальным квартальным значением с начала пандемии и лишь на 3% уступает значению за III квартал 2019 года, когда спрос был на максимальных исторических уровнях. Объем арендованных и приобретенных помещений за 9 месяцев этого года превысил 1,1 млн кв. м, в аналогичных периодах 2019 и 2020 годов он оставлял 1,13 млн кв. м и 867 800 кв. м соответственно.
Спрос восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось в первом полугодии 2021 года. Согласно нашим оценкам, объем сделок составит 1,5 млн кв. м по итогам года. С одной стороны, причиной увеличения объема сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, которые занимали выжидательную позицию в прошлом году. С другой стороны, в течение года не вводились жесткие ограничения на работу офисных сотрудников, что способствовало более интенсивному возвращению к работе из офиса.
Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в III квартале 2021 года составил 82 500 кв. м, что на 10% больше, чем во II квартале 2021 года. За 9 месяцев аналогичный показатель достиг 279 600 кв. м, что почти в два раза превосходит уровень за 9 месяцев 2020 года (143 400 кв. м).
Объем сделок купли-продажи в III квартале 2021 года вырос в два раза относительно предыдущего квартала, 75 400 кв. м и 36 800 кв. м соответственно. Несмотря на отсутствие крупных сделок по приобретению офисных площадей в течение 9 месяцев 2021 года, объем сделок купли-продажи уже превзошел уровень за аналогичный период 2020 года (120 700 кв. м и 118 900 кв. м), когда было заключено 4 крупных сделки общей площадью 87 500 кв. м. Объем сделок купли-продажи в 2021 году увеличивается благодаря росту спроса со стороны розничных покупателей.
Крупные сделки III квартала 2021 года
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Здание |
Тип сделки |
Класс |
|
Яндекс |
20 800 |
Neva Towers |
Аренда |
A |
|
MULTISPACE |
10 900 |
ВТБ Арена Парк |
Аренда |
A |
|
Кронштадт |
10 300 |
Диапазон |
Аренда |
B |
|
A.V.E Аптека |
3 000 |
Кутузофф Тауэр |
Аренда |
B |
|
Yadro |
2 900 |
Рассвет I |
Аренда |
B |
|
Практик |
2 800 |
Сотый |
Аренда |
B |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Объем новых сделок в сегменте класса А стал максимальным за последние три года и составил 196 800 кв. м, рост на 56% относительно II квартала 2021 года (125 800 кв. м) и в четыре раза относительно показателя за аналогичный период 2020 года (47 400 кв. м). Наибольший объем был зафиксирован в IV квартале 2018 года, 279 400 кв. м. Объем сделок в сегменте класса А за 9 месяцев 2021 года уже превысил объем транзакций за весь 2020 год, 398 000 кв. м и 368 500 кв. м соответственно.
Спрос на помещения класса В также увеличился в III квартале 2021 года и составил 306 500 кв. м, что выше среднеквартального значение за 2018–2019 годы, 263 000 кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классах А и В, по итогам III кв. 2021 года продемонстрировали рост, 7% и 8% соответственно. Средневзвешенная ставка на площади класса А составила 25 200 руб./кв. м/год, на площади класса В – 17 500 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября 2021 года, напротив, уменьшилась на 3% относительно II квартала и составила 42 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также укреплением рубля, часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах США.
Динамика запрашиваемых ставок аренды
Источник: CBRE, III кв. 2020 г.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«Результаты III квартала подтверждают активное восстановление спроса на офисные помещения. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок. Тем не менее, транзакционная активность будет управляться доступным объемом предложения и расти в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или bts-проектов (строительство под контракт). Динамика сделок будет напрямую зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации».