Петербургский рынок апартаментов прогрессирует
По итогам 2022 года на петербургском рынке апартаментов спрос сократился, одновременно предложение выросло. Внутри сегмента идет реструктуризация спроса и предложения, что в числе прочих факторов — признак развития.
По данным NF Group, объем продаж по итогам 2022 года сократился в 2,2 раза относительно предыдущего года — реализовано примерно 2,1 тыс. юнитов. Эти итоги сопоставимы с результатами 2016–2017 гг., когда сегмент апартаментов начинал активное развитие.
«Снижение спроса на покупку апартаментов обусловлено сложившейся геополитической ситуацией и, как следствие, возросшим уровнем неопределенности. Значительная часть инвесторов обратили свое внимание на новые перспективные локации, например апарт-отели или квартиры в ОАЭ, Турции и Казахстане», — прокомментировала Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.
Доля сервисных апартаментов в структуре продаж остается высокой — 65–70%, однако объем продаж сократился на 60%. Мотивация покупателей несколько поменялась: сервисные апартаменты приобретались не столько с целью инвестиций, сколько с целью сохранения средств как альтернатива значительно подорожавшим квартирам, отмечают в NF Group.
Несмотря на рост предложения в несервисном сегменте, здесь также наблюдалось падение продаж — на 18%. Одна из причин — высокая конкуренция со стороны традиционного жилья.
По аналогичной причине — более высокой стоимости относительно рынка жилья, в 1,6 раза, на элитные объекты спрос сократился, на 74%.
Единственный сегмент, где продажи подросли — на 16%, это рекреационные апартаменты.
Снижение спроса в 2022 году фиксируется практически во всех сегментах недвижимости, подчеркивает Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service. По его словам, сегмент апартаментов, как и рынок жилой недвижимости, с начала СВО преодолел несколько этапов: «Март 2022 года был пиковым по спросу. На рынке апартаментов было приобретено более 1 тыс. апартаментов. В феврале ключевая ставка ЦБ резко выросла, что привело к паническим прогнозам населения о росте ипотечной ставки. Люди стали снимать свои сбережения в банках и вкладывать в недвижимость», — рассказал Константин Сторожев.
Второй период — апрель-май-июнь, по его словам, стал периодом затишья для рынка, количество сделок было минимальным. «Тут перемешались несколько факторов: сложная геополитическая ситуация с объявлением СВО, уход большинства иностранных компаний с российского рынка, потеря работы многими гражданами, закрытие или перемещение бизнеса, релокация в другие страны российских граждан (особенно из крупных городов, таких как Москва, Петербург). Люди решали другие задачи. На фоне полной неопределенности приобретение недвижимости отошло на второй план», — отметил эксперт.
Третий период — июль-август, когда рынок начал понемногу оживать, хотя уровень продаж еще был традиционно низок из-за сезона летних отпусков, говорит Константин Сторожев. По его словам, первый шок от ситуации с военными действиями стал проходить, отпускники стали возвращаться в свои города, и к концу августа спрос начал восстанавливаться. В проектах апартаментов стали появляться программы гарантированного дохода, что также подстегнуло спрос со стороны инвесторов.
«Объявление о частичной мобилизации нанесло новый удар по рынку недвижимости. Многие боялись выходить на сделки из-за полной неопределенности дальнейшего развития событий, часть людей спешно покидала Россию. Это не могло не отразиться на количество продаж в октябре на рынках, которые уже были на минимальном уровне (около 100 сделок по рынку апартаментов). Образовался отложенный спрос. После объявления о завершении частичной мобилизации в конце октября потенциальные покупатели успокоились. С ноября спрос стал увеличиваться. В проекты апартаментов стали чаще заходить крупные инвесторы, совершающие покупки апартаментов по несколько юнитов», — заключил Константин Сторожев.
Как заявила Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, застройщики активно стимулировали падающий спрос: «Помимо "классических" инструментов стимулирования продаж, к которым относятся специальные ипотечные программы, краткосрочные акции по предоставлению отделки или меблировки в подарок, бесплатный доступ к фитнес-центрам в комплексе, парковочное место, девелоперы использовали новые методы привлечения внимания потенциальных покупателей. Некоторые компании, у которых имеются уже готовые функционирующие корпуса, предлагали "тест-драйв" апартаментов: когда потенциальный покупатель мог пожить в номере и оценить работу апарт-отеля изнутри. Также во втором полугодии 2022 года апарт-отели стали возвращать программы гарантированной доходности. Некоторые участники рынка предлагали покупателям получать пассивный доход даже в период строительства. Все эти меры призваны подстегнуть покупательский спрос и интерес к апартаментам».
Динамика спроса на апартаменты по форматам
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Предложение пополняется
По данным Nikoliers, в течение 2022 года на рынок вышло 7,8 тыс. апартаментов, из них около 5 тыс. — сервисные. Но доля сервисных апартаментов в объеме нового предложения, как и в объеме спроса, сократилась, с 77 до 64%. Активное пополнение рынка проектами несервисного формата привело к росту предложения: в конце 2022 года экспонировалось 4,4 тыс. юнитов (+82% к концу 2021 года), из них 1,3 тыс. лотов — в формате псевдожилья.
Эксперты NF Group отмечают рост предложения в 1,5 раза благодаря выводу новых проектов — за год их появилось 19. При этом 22 объекта с объемом 8,9 тыс. юнитов введено в эксплуатацию.
По словам Светланы Московченко, предложение сервисных апартаментов увеличилось на 30% относительно 2021 года. Несколько подросло предложение рекреационных апартаментов. Предложение несервисных апартаментов выросло в 16,4 раза по количеству юнитов.
Динамика средних цен на апартаменты
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
Цены под разным углом
По подсчетам аналитиков Nikoliers, средневзвешенная цена лотов в экспозиции за 2022 год выросла на 10% и составила 280 тыс. рублей за кв. м. При этом в сегменте псевдожилья средняя цена квадратного метра снизилась на 22%, до 313 тыс. рублей, а цена на сервисные апартаменты увеличилась на 25%, до 260 тыс. рублей.
По данным NF Group, хотя цены росли только в первой половине 2022 года, в итоге стоимость апартаментов увеличилась на 18% благодаря выводу на рынок дорогих новых объектов, а также увеличению строительной готовности.
Однако аналитики Yard Group отмечают снижение цены на 5%, а к концу года за счет акций и скидок общее падение цен по ряду проектов — на 15%.
«Многие застройщики при переговорах предоставляют клиентам скидки в размере примерно 10%. Таким образом, они компенсируют отсутствие льготной ипотеки и субсидируют снижение ставки за счет собственной маржи, стимулируя покупательский спрос. В результате по некоторым проектам апартаментов совокупное падение цен к концу 2022 года достигло целых 15%», — пояснили в компании.
Наибольшее снижение цен, по данным Yard Group, наблюдалось в проектах с большим объемом предложения в отдаленных от центра локациях и невысокими показателями доходности, которые пользовались небольшим спросом. Готовые ликвидные проекты в туристических локациях, приобретая которые инвесторы сразу получают доход, почти не подверглись корректировке цен, а также пользовались наибольшим спросом.
По словам экспертов Yard Group, из-за неопределенности на рынке с высокой долей вероятности в ближайшей перспективе цены на апартаменты продолжат стагнировать.
Динамика распределения долей предложения по форматам
Источник: NF Group
Прогресс есть
В течение 2022 года на рынке апартаментов проявились и другие тенденции. В частности, под апарт-комплексы застройщики чаще стали приспосабливать исторические здания, реконструируя их. Как пояснила Светлана Московченко, объект, расположенный в историческом центре, позволяет девелоперу предлагать инвесторам более высокую доходность и за счет хорошей капитализации недвижимости, и за счет формирования ликвидного клубного объекта. «Также активно появляются игроки, реализующие проекты премиального сегмента», — добавила она.
По наблюдениям аналитиков Nikoliers, девелоперы чаще используют смешанные форматы проживания — квартиры и апартаменты.
Кроме того, застройщики более активно стали выходить на загородный рынок, где в результате пандемии подрос спрос, с проектами рекреационных апартаментов. «Такие проекты тяготеют к городам-миллионникам, в них присутствует множество различных форматов на любой вкус: коттеджи, таунхаусы, сити-виллы, модульные дома, апарт-комплексы с отдельными юнитами. В последние годы все более активно появляются кейсы создания инвестиционных загородных апартаментов и коттеджей, предлагающих программы доходности, создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций (глэмпингов, экотроп и так далее). В целом рынок стремится к развитию, поскольку из-за сложностей с путешествиями за рубеж возник спрос на качественный отдых внутри страны. В перспективе нескольких лет в стране может появиться новый формат рекреационной недвижимости — condo resorts — загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам как апарт-отели. За счет такого способа реализации экономика проекта становится более привлекательной для девелоперов по сравнению со строительством классических загородных отелей, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ», — пояснила Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers.
Эксперты также отмечают усиление конкуренции сегмента апартаментов — и с жилыми проектами, и с проектами обычных отелей. «В последние три года прирост классифицированного номерного фонда в гостиничном предложении происходит в основном за счет апарт-отелей. В 2022 году классифицированный номерной фонд апартаментов увеличился на 26% (+1,4 тыс. лотов), в то время как номерной фонд качественных классических гостиниц пополнился на 215 номеров. Ожидается, что через пару-тройку лет конкуренция между апарт-отелями и гостиницами станет еще более явной», — говорит Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers.
Как отметила Татьяна Любимова, конкуренция на рынке апартаментов растет благодаря выходу на рынок новых игроков. «В будущем мы увидим борьбу за клиента, где основными инструментами выступят качество проработки концепции проекта и стратегии продаж, профессионализм управляющих компаний и гибкость в работе с собственниками», — добавила она.
Частных инвесторов стало меньше, но они остаются на рынке, утверждает Константин Сторожев: «Часть релоцировалась в другие страны, часть решила вложить средства в проекты за рубежом, часть — вложиться в более бюджетные проекты в сегменте жилой недвижимости, часть — выжидает, что будет дальше, и опасается вложений в текущей ситуации. Таким образом, формируется отложенный спрос».
В то же время эксперт отмечает изменившийся подход инвесторов к выбору объекта: «Инвесторам стали интереснее проекты в высокой стадии готовности, с понятными расчетами по программам доходности, с наличием профессиональной управляющей компании на объекте. Роль девелопера для инвестора тоже возросла. Надежность, положительная репутация застройщика, качество отделки, оснащения в проекте играют даже более важную роль, чем обещанная доходность. После ухода с рынка РФ некоторых международных гостиничных операторов расширилась роль УК. Профессионализм, положительный опыт работы УК, в том числе и в кризисные, сложные периоды будут являться одним из критериев выбора объекта для вложения средств инвесторами».
Еще одной тенденцией, общей для всего первичного рынка, стало сокращение площадей юнитов. «Покупатели в 2022 году отдавали предпочтение апартаментам меньшей площади во всех форматах. В сервисных апартаментах на студии традиционно пришлась основная доля сделок (83%). В совокупных продажах по всем форматам апартаментов студии занимали более 70%», — говорит Светлана Московченко.
По ее словам, в новых проектах выросла доля студий.
Динамика предложения апартаментов в продаже
Источник: NF Group
Рынок готов восстановиться
В 2023 году девелоперы продолжат развивать свои проекты, полагают эксперты NF Group: уже выданы разрешения на строительство новых апарт-отелей. Предполагается, что по итогам года на рынке появятся до двух десятков новых проектов на 6 тыс. юнитов.
Спрос, полагает Константин Сторожев, смогут поддерживать ипотека, субсидированные ставки, скидки, акции от застройщиков, ограниченный выход новых проектов. Но основными факторами остаются геополитическая, экономическая ситуация в стране и мире и неопределенность по срокам восстановления рынка.
«Наиболее перспективными в плане спроса на рынке апартаментов в ближайшее время будут три основных направления: проекты на заключительном этапе строительства с хорошей репутацией; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы в Курортном районе», — добавил он.
По мнению Светланы Московченко, цены в течение года будут только корректироваться в пределах инфляции и роста строительной готовности. Это будет происходить в том числе потому, что на рынке уже представлено 55 объектов различных форматов, далее конкуренция будет только усиливаться. Очевидно, выиграют те участники рынка, которые смогут предложить покупателям оптимальное соотношение цены/продукта/локации.
«С ростом конкуренции на рынке апартаментов будут меняться запросы арендаторов — расти требования к инфраструктуре, безопасности, сервису. Преимущество будет у апартаментов, обеспечивающих высокое качество проживания», — полагает Константин Сторожев.
В такой ситуации, отмечают аналитики NF Group, усилится роль управляющих компаний.
«Востребованность Петербурга как туристического направления России будет расти, несмотря на снижение числа иностранных гостей. Это позволит сервисному формату апартаментов сохранить свой статус выгодного инвестиционного актива. Продажи будут зависеть от общеэкономической ситуации в стране и от маркетинговой стратегии девелоперов», — уверены эксперты.
Прошедший 2021 год, как и ожидалось, оказался успешным для гостиничного рынка Сочи: по данным консалтинговой компании JLL, в условиях активизации внутреннего туризма отельеры главного российского курорта смогли значительно нарастить тарифы. При этом существенное удорожание и ужесточение требований к размещению в гостиницах сдержало спрос во втором полугодии, и загрузка лишь незначительно превысила уровень 2019 года в прибрежных отелях и упала в горах.
Согласно анализу JLL[1], в прибрежном кластере средневзвешенная загрузка сетевых гостиниц по итогам 2021 года составила 61%, что на 10 п.п. выше показателя предыдущего года и сопоставимо с результатом 2019 года (60%). Средний тариф отелей у моря за год увеличился на 11% – с 11,6 тыс. руб. годом ранее до почти 13 тыс. руб. Показатель дохода на доступный номер (RevPAR) за год вырос на треть и приблизился к 8 тыс. руб.
Сетевые прибрежные гостиницы Сочи опередили ценовые показатели не только тяжелого 2020 года, но и допандемийного 2019-го. По сравнению с 2019 годом средний тариф увеличился на 79%, а показатель RevPAR вырос на 82%. Во всех сегментах рынка произошло практически двукратное увеличение дохода на доступный номер.
Операционные показатели брендированных гостиниц прибрежного кластера Сочи
Источник: STR, JLL
«Такая динамика во многом обусловлена существенным ростом цен в пляжные месяцы – в период с мая по август, когда тарифы увеличились в 2-2,5 раза по сравнению с 2019 годом, – комментирует Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Тем не менее, несмотря на внушительный рост показателей, в течение года наблюдалась разнонаправленная динамика спроса. В первой половине он на 15-20% превосходил допандемийные значения, тогда как во второй наблюдался отток спроса, и наиболее существенное снижение к “базовому” 2019 году – на 20-30% – фиксировалось в июле и августе. Открытие ряда зарубежных курортов, информационные сообщения о наводнениях и в особенности новые правила размещения гостей в Краснодарском крае “охладили” динамику операционных показателей гостиниц».
Горный кластер Сочи по итогам 2021 года продемонстрировал падение загрузки на 3 п.п. в сравнении с 2020 годом и 4 п.п. к 2019 году, до 58%. Средний тариф в брендированных отелях Красной Поляны увеличился на 31% – с 6,9 тыс. годом ранее до 9,1 тыс. руб. Показатель дохода на доступный номер за год вырос на 24% и составил 5,3 тыс. руб. В сравнении с 2019 годом тариф увеличился на 86%, что привело к росту RevPAR на 74%.
Операционные показатели брендированных гостиниц горного кластера Сочи
Источник: STR, JLL
«Для горного кластера в прошлом году также был характерен рост спроса в первом полугодии и его падение во втором. Наиболее существенное снижение загрузки в сравнении с 2019 годом было зафиксировано в июле, августе и сентябре. Также второй год подряд в начале высокого для Красной Поляны зимнего сезона – декабре – отмечается снижение спроса на услуги гостиничного размещения в горах; в результате показатель последнего месяца 2021 года оказался на 20% ниже результата аналогичного периода 2019 года – во многом из-за сезонного удорожания. Несмотря на это, возросшая цена позволяет гостиницам обеспечить прежний уровень RevPAR, но с меньшими операционными затратами. Это вполне оправданно в условиях нехватки операционного персонала и отсутствия альтернативных опций сопоставимого качества и масштаба в рамках страны», – заключает Яна Уханова.
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 4-5 звезд.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке торговой недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
Общая площадь ТЦ, планируемых к открытию в 2022 году в Москве, по прогнозу составит порядка 309,7 тысяч квадратных метров. Это на 10% больше, чем в рекордном за последние 5 лет наблюдений 2021 году. Новое предложение, в основном, будут формировать торговые центры районного формата со средней площадью 5-20 тыс. кв. метров.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
В 2021 году уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 7,1%. В 2022 тренд на сокращение свободных торговых помещений продолжится. Мы прогнозируем возвращение среднего уровня свободных площадей к уровню 2019 года (6%). Положительная тенденция на сокращение доли вакантных помещений уже наблюдается в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2020 и 2021 годах.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
По данным Google Mobility Index, трафик посетителей в торговых центрах все еще находится на низком уровне. Однако амплитуда волн спада трафика к концу 2021 года постепенно сокращается. Средний уровень посещаемости ТЦ в России в IV квартале традиционно увеличился в декабре. Посещаемость торговых центров в Москве всё ещё ниже контрольных значений, однако также демонстрирует тенденцию к нормализации. В 2022 ситуация с посещаемостью будет улучшаться вместе с ростом количества вакцинированных граждан. Это уже происходит на зарубежных рынках, в странах с высокими темпами вакцинации населения.
Ускоренный переход определенной части розницы в онлайн из-за пандемии не стал угрозой для ТЦ. Оффлайн и онлайн по-прежнему сосуществуют гармонично. Торговые центры останутся каналом продвижения e-commerce. Физические магазины станут центром формирования клиентского опыта и местом демонстрации сильных сторон бренда.
Торговые центры уходят от имиджа закрытой коробки со стандартным набором арендаторов. Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей, расширяется пул арендаторов, характеризующихся регулярным помещением (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование).
Средняя ставка аренды одного квадратного метра торговой площади в ТЦ Москвы останется приблизительно на том же уровне и составит 85 тысяч рублей в год.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых центров, отдел торговых помещений, CBRE Россия:
«Рынок торговых центров Москвы, несмотря на все сложности, продолжает развитие. Интерес к торговым центрам со стороны арендаторов сохраняется, и мы видим положительную динамику сокращения уровня свободных площадей как в среднем по рынку, так и по новым объектам. В 2022 году продолжится тренд на многофункциональность, что будет заметно не только по вновь возводимым торговым центрам, но и по тем ТЦ, которые запланировали реконцепцию».