Куда ушли валютные кредиты
По итогам 2022 года совокупная задолженность по валютным розничным банковским кредитам сократилась в 1,5 раза, в том числе валютная ипотека — в 1,6 раза. Несмотря на заявленные меры поддержки валютных заёмщиков со стороны ЦБ РФ и кредитных организаций, темп сокращения просроченной задолженности оказался в два раза ниже темпов снижения портфеля, на 25% по совокупной задолженности и на 27% по ипотеке. К таким выводам пришли аналитиками коллекторского агентства «Долговой Консультант» после изучения отчётности ЦБ РФ.
«Размер валютной задолженности в сравнении с рублёвой является несущественным и составляет около 0,08%, но если посмотреть на удельный вес просроченной валютной ипотеки в общем проблемном ипотечном портфеле, то мы увидим уже более значительные 6%», — констатирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
На 1 января 2023 года совокупный размер задолженности физических лиц перед банками в валюте составил 22 млрд рублей против 47,4 млрд на 1 января 2022 года. Доля валютной ипотеки в общей задолженности сократилась на 3 процентных пункта, с 33% до 30%. В денежном выражении на неё приходится 6,7 млрд против 15,5 млрд годом ранее.
Просроченная валютная задолженность за год снизилась на 25% или на 3,3 млрд рублей, до 9,7 млрд. Доля просроченной валютной ипотеки практически не изменилась (-0,8 п.п. с 34,5% до 33,7%), на сегодня на неё в проблемном портфеле приходится 3,3 млрд рублей.
«Начиная с 2015 года, когда произошёл пик неплатежей по валютной ипотеке, оформление кредитов на покупку жилья в иной, отличной от рублей, валюте, стало невозможно. Некоторые банки продолжили выдавать другие розничные кредиты в валюте, но объективно, текущая просроченная задолженность — это отголоски кредитов, выданных до 2014 года, и те заёмщики, которые отказались конвертировать их в рубли, — отмечает Денис Аксёнов. — Кратное сокращение по итогам 2022 года объёмов портфелей и просроченной задолженности — это в том числе запоздалое осознание общества, что долгосрочные ссуды и займы нужно оформлять в валюте своей страны».
ЦБ РФ рассчитывает задолженность по валютным кредитам, конвертируя общую сумму в рубли по официальному курсу. Валютами могут быть как доллары США, так и евро или другие валюты. Подавляющее число номинировано в долларах, официальный курс которого на 1 января 2023 года снизился на 5% по сравнению с 1 января 2022 года. Это тоже стало одним из факторов снижения общей задолженности.
«В настоящий момент оставшиеся просроченные валютные ипотечные кредиты – это немногочисленные сложные случаи, которые, по разным причинам, не могли быть разрешены в течение предыдущих семи лет. Наиболее вероятным способом преодоления накопленных противоречий является личное банкротство таких валютных заемщиков. Маловероятно, что в ближайшие десятилетия мы сможем увидеть кредитные продукты, номинированные в валютах дружественных стран, например, юанях или дирхамах», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица просроченного розничного и ипотечного валютного портфеля в региональном разрезе доступна на сайте https://dolgcons.ru/12m2022_debt_currency.pdf.
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.
В сентябре средняя стоимость студии в новостройках массового сегмента московского рынка жилья достигла 7,56 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Это на 450 тыс. рублей больше, чем три месяца назад, в июне. В целом же за последние 12 месяцев студии подорожали на 42%, и это самая внушительная ценовая динамика среди всех типов квартир.
Средняя стоимость студий в массовых новостройках Москвы в сентябре достигла 7,56 млн рублей. По сравнению с августом она выросла на 3%, а за последние три месяца – на 6%. В июне такой тип жилья обходился покупателю в среднем в 7,11 млн рублей. Таким образом, всего за три месяца студии прибавили в цене 450 тыс. рублей.
Год назад, в сентябре 2020 года, средняя студия стоила 5,33 млн рублей. С тех пор их цена росла практически беспрерывно за исключением августа 2021 года, когда стоимость скорректировалась на 1%. В целом за последние 12 месяцев цена увеличилась на 42%, то есть в среднем ежемесячно студии дорожали на 3%. В абсолютном выражении они стали дороже на 2,23 млн рублей.
Среди других типов жилья студии в очередной раз стали лидерами по годовому приросту цены. Однокомнатные квартиры подорожали за 12 месяцев на 34% (до 10,80 млн рублей), двухкомнатные – на 30% (до 15,14 млн рублей), трехкомнатные – на 25% (до 19,68 млн рублей).
«Студии – один из самых востребованных форматов жилья в Москве, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Они остаются наиболее доступными вариантом, что делает их привлекательными для широкого круга покупателей. Это отличный выбор для молодых профессионалов, студентов, семейных пар и инвесторов. В перспективе ходовые студии легко перепродать или сдать в аренду, особенно если они удачно находятся рядом со станциями метро. В совокупности все эти факторы обуславливают высокую ценовую динамику».
Несмотря на рост цен, студии в продаже за последние 12 месяцев стали меньше. Если в сентябре 2020 года средняя площадь таких квартир составляла 26,8 кв.м., то сейчас достигают в размере в среднем 24,7 кв.м. Таким образом, за год они уменьшились на 2,1 кв.м. Примечательно, что квартиры других типов «потеряли» не так много квадратных метров за год. Однокомнатные стали меньше на 1 кв.м. (сейчас 39,9 в.м), а двухкомнатные квартиры – на 1,7 кв.м. (до 61,2 кв.м). Трехкомнатные квартиры почти не изменились (83,9 кв.м).
«Студии сейчас являются наиболее востребованным продуктом в силу своей доступности, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Отчасти это обуславливает быстрое повышение цен на них, вызванное высоким спросом у покупателей. Сейчас студии составляют 19% от общего числа предлагаемых московскими застройщиками квартир в массовых новостройках. И это рекордная доля студий в структуре предложения массового сегмента».
Средняя цена квадратного метра в студиях составляет 306 тыс. рублей, тогда как в однокомнатных квартирах – 270 тыс. рублей, двухкомнатных – 248 тыс., трехкомнатных – 234 тыс. рублей.
Источник: «Метриум»