Предложение студий в новостройках Москвы в 2022 году выросло на 75%
В 2022 году московские застройщики стали чаще предлагать студии покупателям. По подсчетам аналитиков «Метриум», число таких помещений в продаже выросло на 75%, а их доля в общем объеме предложения достигла 20%. Заметнее всего прибавилось студий в новостройках бизнес-класса.
В декабре 2022 года в новостройках Москвы девелоперы продавали 14,1 тыс. студий. В тот же месяц 2021 года объем предложения студий аналитики «Метриум» оценивали в 8,1 тыс. помещений. Таким образом, за 2022 год количество таких вариантов жилья в московских новостройках увеличилось на 75%. При этом доля студий от общего числа квартир и апартаментов в продаже за 12 месяцев увеличилась с 17% до 20%. Каждое пятое отдельное помещение на рынке новостроек Москвы – студия.
«Структура предложения на рынке новостроек постепенно адаптируется к новым запросам покупателей, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Стратегии клиентов меняются – многие сейчас не хотят или не готовы приобретать большую квартиру “всерьез и надолго”, и вложения в студию выглядят наиболее оптимальными. И речь идет не всегда только о соображениях экономии. К примеру, мы готовим к запуску проект бизнес-класса, в котором тоже есть студии. Этот формат пользуются популярностью у инвесторов и деловых людей в качестве дополнительного жилья».
Заметнее всего увеличилось предложение студий в новостройках бизнес-класса. В декабре 2022 года их было 3,3 тыс. против 1,8 тыс. в декабре 2021 года, то есть жилья такого формата стало на 83% больше. Доля студий в бизнес-классе возросла за год с 13% до 17%.
Стало больше студий в новостройках премиум-, элит- и делюкс-классах, хотя они по-прежнему остаются крайне редкой опцией в новостройках этих сегментов. Так, в премиуме суммарное число студий в продаже за год увеличилось с 139 до 235 (на 69%), а их доля повысилась с 4,3% до 4,5%. В элитном и делюкс-классах в декабре насчитывалось всего 16 студий против семи в конце 2021 года (доля увеличилась с 0,7% до 1,4%).
«В высокобюджетном сегменте студии остаются крайне редким явлением, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Если клиенты хотят приобрести “стартовое” жилье для детей, то они покупают однокомнатные или двухкомнатные квартиры, которые полностью закрывают эту потребность. Как правило, такое жилье идет студийного формата с объединенной кухней и гостиной, то есть сам по себе формат можно назвать модным».
Далее по динамике роста студий следует массовый сегмент рынка новостроек. В эконом- и комфорт-классе в конце 2022 года было 7,2 тыс. студий против 4,4 тыс. в конце 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось на 63%, а доля – с 26% до 27%.
В Новой Москве девелоперы стали продавать студии почти в два раза чаще. В декабре 2022 года на местном рынке было 3,4 тыс. студий, тогда как в декабре 2021 года – 1,8 тыс. Доля студий в новостройках Новой Москвы выросла с 15% до 19%.
«В Новой Москве цены на новостройки доступнее, чем в старых границах столицы, поэтому здесь застройщики чаще предлагают студии, ориентируясь на клиентов, предпочитающих демократичные цены, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Вместе с тем студии можно встретить не только в массовых новостройках в Новой Москве, но и в проектах бизнес-класса с уникальной инфраструктурой. В частности, очень активно приобретают студии в нашем жилом кластере бизнес-класса Russian Design District. Студии часто выбирают, к примеру, молодые IT-специалисты, которые используют специальную госпрограмму ипотеки и инвестируют средства именно в студии».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2022 году быстрее росло предложение студий-квартир, а не студий-апартаментов. За 12 месяцев предложение студий с жилым статусом увеличилось с 5,7 тыс. до 10,3 тыс., то есть почти в два раза. Количество студий-апартаментов в продаже увеличилось с 2,4 тыс. до 3,8 тыс. Впрочем, доля студий на рынке апартаментов увеличилась с 39% до 40%, а доля студий на рынке квартир – с 14% до 17%.
«Застройщики продолжают оптимизировать предложение с учетом сокращения доходов потенциальных покупателей, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Спрос на студии будет расти в ближайшие годы на фоне маятниковой миграции населения и относительно доступных ипотечных ставок, которые позволяют приобрести первое собственное жилье молодым специалистам. Если власти введут специальную субсидированную ипотеку для молодежи, то студии станут еще более востребованным продуктом на рынке новостроек».
Группа «Родина» – победитель в 2022 году ежегодной премии «Выбор мам» – провела опрос среди семейных покупателей кластера и выяснила, что в 55% сделок решающее мнение при выборе новостройки имеют женщины.
Семейный квартал Russian Design District (RDD) признан лучшим проектом в сфере недвижимости по версии ежегодной премии «Выбор мам – 2022», в ходе которой мамы выбирали лучшие бренды для себя и их семей. В связи с этим эксперты Группы «Родина» провели опрос среди покупателей квартир в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District. В этот раз эксперты интересовались тем, как принимается решение о покупке жилья самой массовой аудиторией клиентов – семьями. Выяснилось, что часто именно женщины играют решающую роль при выборе жилья. Об этом заявили порядка 55% покупателей обоих полов. Мужчины между тем определяющим образом влияют на окончательный выбор в 43% сделок. Только 2% опрошенных считают, что при поиске жилья супруги играют равную роль.
Среди главных критериев выбора жилья для семьи у женщин на первом месте стоит наличие социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности от дома. Об этом заявили 67% опрошенных покупательниц (опрос с множественными вариантами ответов). На втором месте по популярности локация, то есть окружение жилого комплекса и его местонахождение в городе – 52% голосов. Почти настолько же важна для покупательниц эстетика их будущего семейного жилья – 50% голосов были отданы за архитектурный облик, дизайн общественных зон и ландшафт прилегающей территории.
Наименее важными для женщин стали технические критерии нового жилья. Только 33% клиенток заботит класс энергоэффективности здания. Помимо этого, в 22% случаев покупательниц интересуют бренды инженерного оборудования зданий, лифтов. Только 17% опрошенных женщин проявили интерес к материалам отделки фасадов и внутренних помещений.
«Семейные покупатели квартир в нашем кластере – это прогрессивные представители среднего класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина». – Женщины в таких семьях проактивные, и всегда любят играть заметную роль при решении различных вопросов. Мужчины доверяют им и с удовольствием делегируют задачи бытового, житейского плана, особенно если в семье уже есть дети. В целом, конечно, выбор и решение о покупке квартиры почти все супруги принимают сообща, но, как показал наш опрос, чаще именно женщины находят веские аргументы для своей позиции».
Критерии выбора жилья среди мужчин при этом несколько отличаются. На первое место по важности (64% покупателей) они ставят транспортную доступность – наличие дорог, метро и других узлов рядом с домом. На втором месте – социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности (60% голосов). На третьем – надежность застройщика (57%). Менее важные для мужчин-покупателей критерии – энергоэффективность здания (37%), эстетический облик (33%), бренды инженерного оборудования (26%).
В этом году объем существующей коммерческой недвижимости (офисы, склады, ритейл) в России побил рекорд в 100 млн кв. м арендопригодных площадей. Более 37 млн кв. м (с учетом гипермаркетов) приходится на ритейл, 35 млн кв. м — на складскую недвижимость, остальное составляют офисные объекты. В предыдущие несколько лет (2017–2020 гг.) мы наблюдали сдержанные темпы выхода на рынок новых проектов, в результате чего текущий рынок характеризуется большей сбалансированностью, чем в предыдущие кризисные периоды.
Объем ввода коммерческих площадей в России по итогам 2021 года составил 4,2 млн кв. м. В начале 2022 года общий объем ввода в России за год прогнозировался на аналогичном уровне – 4,2 млн кв. м, однако сейчас ряд девелоперов скорректировал планы по выходу новых объектов и текущие прогнозы по годовому вводу составляют 3,8 млн кв. м.
Объем ввода коммерческой недвижимости в 2023 году ожидается около 4 млн кв. м площадей: склады 2 млн кв. м, офисы - 1,2 млн кв. м, торговые центры – 486 тыс. кв. м. Если следовать пессимистичному прогнозу, объем ввода составит 3–3,1 млн кв. м площадей, что все равно больше показателей 2017-2019 гг. Лидерство по вводу объектов на рынок по-прежнему сохраняет складской сектор (этот сегмент лидирует по количеству введенных площадей с 2017 года). Наибольший объем ввода складских площадей в России был зафиксирован в 2014, 2021 и 2022 гг.: 2 950 тыс. кв. м., 2 686 тыс. кв. м. и 2 873 тыс. кв. м соответственно.
В сегменте торговой недвижимости лидером в объеме совокупного предложения торговых площадей традиционно является региональный рынок – 63%, на долю Москвы приходится 26%, а на Санкт-Петербург – 11%. Наибольший объем ввода торговых площадей за последние 10 лет был зафиксирован в период 2014–2016 гг., после чего динамика нового ввода начала резкий тренд на снижение и последние годы составляет в среднем 600-700 тыс. кв. м в год с минимальным объемом на уровне 256 тыс. кв. м в этом году. Обеспеченность России торговыми площадями в расчете на 1000 человек составляет 207 кв. м, что выше результата за прошлый год на 3%.
В сегменте складской недвижимости обеспеченность складскими площадями на 1000 человек по России составляет 241 кв. м, что выше результата за прошлый год на 9,5%. Наблюдается рост обеспеченности офисными площадями на 1 000 чел. По итогам 2022 г., данный показатель может достигнуть 189 кв. м.
Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «В этом году на рынке коммерческой недвижимости состоялось очень значимое событие – объем качественной профессиональной коммерческой недвижимости превысил 100 млн кв. м площадей. В последние несколько лет мы наблюдали ограниченный выход новых объектов, что позволило рынку в текущий момент быть более сбалансированным по сравнению с предыдущими кризисными периодами. Несмотря на сокращение спроса по всем сегментам, мы не наблюдаем драматического роста вакансии, при этом девелоперы, адаптировавшись к текущим условиям, хотя и переносят сроки выхода ряда проектов, в целом все равно продолжают выводить новые проекты на рынок».