В 2022 году в Санкт-Петербурге девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было заявлено
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Это в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По данным на конец декабря 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% больше, чем по итогам 2021 года. Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей достигла 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В пустует 11,1% (+3,9 п. п.) площадей. Общий объем сделок по аренде офисной недвижимости составил 180 тыс. кв. м, что превышает значения 2021 года на 38%. Основными драйверами спроса оставались компании нефтегазовой отрасли (51% всех арендованных площадей).
- Объем предложения офисной недвижимости в 2022 году пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 161,8 тыс. кв. м. Среди них четыре здания класса А и девять – класса В.
- В классе А отмечается максимальный за последние пять лет объем ввода бизнес-центров, предназначенных для сдачи в аренду – 102,4 тыс. кв. м. В частности, было завершено строительство новых корпусов в составе делового квартала «Невская Ратуша», второй очереди бизнес-центра «Феррум», «Авиор Тауэр-1», «Аквилон LINKS».
- В классе В восемь из девяти введенных в 2022 году в эксплуатацию зданий, представляют собой объекты реконструкции. Среди наиболее заметных – Левашовский хлебозавод, где разместится офис компании RBI.
- В 2022 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга отмечалось снижение девелоперской активности. Девелоперы ввели в эксплуатацию в два раза меньше офисных площадей, чем было анонсировано в начале 2022 года. Продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Например, на 2023 год перенесено открытие бизнес-центра «Тесла» на Васильевском острове и второй очереди «Атлас Сити» в Московском районе и др.
- По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года. На рост вакантности повлиял в первую очередь уход международных компаний, а также выход на рынок новых бизнес-центров, заполняемость в которых составила 53% к концу года.
- Наибольший прирост вакантности отмечен в офисах класса А, где доля свободных площадей за год увеличилась в три раза, достигнув 10,9% (+7,2 п. п.). В классе В вакантность составила 11,1% (+3,9 п. п.).
- С точки зрения географического распределения наибольший объем свободного предложения представлен в локации «Московский проспект», где пустует 102,6 тыс. кв. м или 22,8% площадей.
- Стоит отметить, что вакантные офисные площади крайне неравномерно распределены на рынке. Так, из 519 бизнес-центров класса А и В в Петербурге – 277 зданий заполнены на 100%, а 242 предлагают свободные офисы. Причем, офис площадью от 10 тыс. кв. м можно арендовать лишь в восьми действующих бизнес-центрах – это здания, введенные в эксплуатацию в 2022 году, пустующие после освобождения иностранными компаниям, а также предлагающие офисы по ставкам выше среднерыночных.
- Общий объем сделок по аренде на рынке качественной офисной недвижимости продемонстрировал рекордные показатели за последние шесть лет и составил 180 тыс. кв. м, что больше на 38% чем в 2021 году (130 тыс кв. м), но меньше знакового 2016 года на 13% (206 тыс. кв. м).
- В 2022 году спрос был ориентирован на офисы класса В с отделкой, а иногда и с меблировкой, в новых офисных зданиях с современными инженерными системами. Арендаторы отдавали предпочтение предложению с хорошей транспортной доступностью и парковкой.
- Основными драйверами спроса на рынке остаются компании нефтегазовой отрасли, которые арендовали за год более 90 тыс. кв. м площадей (51% от всего объема сделок), и компании из сферы информационных технологий, арендовавшие более 27 тыс кв. м (15%). Для сравнения: в 2021 году на долю арендаторов из нефтегазовой отрасли в структуре сделок составила всего 8% (10,7 тыс. кв. м), а доля IT-компаний была выше – 26% (33,9 тыс. кв. м)
Динамика распределения сделок по профилям
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Общий объем сделок по аренде офисов в классе А составил 80,5 тыс. кв. м, 87% из которых пришлось на Центральный административный район. 78% площадей в классе А арендовали компании нефтегазовой сферы.
- Крупнейшей сделкой по аренде офисной недвижимости за всю историю существования рынка стала аренда компанией «Газпром нефть» 50 тыс. кв. м в офисном центре класса А «Невская Ратуша».
- Спрос на офисы в зданиях класса В представлен преимущественно российскими IT-компаниями, которые активно развиваются на фоне ухода международных игроков. Но, несмотря на рост количества сделок, средняя площадь арендуемого офиса IT-компаниями в классе В меньше, чем годом ранее – около 1 тыс. кв. м против 1,4 тыс. кв. м в 2021 году. Отсутствие дефицита офисных площадей на рынке дает возможность не арендовать площади с запасом.
- По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб./кв. м/мес., включая НДС и операционные расходы.
Динамика арендных ставок
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Для офисной недвижимости 2022 год стал очень неоднозначным. Ранее мы находились в состоянии острой нехватки качественных офисных площадей, а для крупных арендаторов выбор ограничивался зданиями, которые можно было пересчитать по пальцам одной руки. Сейчас же уход международных компаний и освобождение большого количества площадей – это негативный тренд на рынке с точки зрения собственников и инвесторов, но позитивный – с точки зрения арендаторов. Увеличение выбора офисов с отделкой, а иногда и меблировкой подтолкнуло многие компании к переезду. Массовая миграция 2022 года привела к рекордному за последние шесть лет объему сделок аренды. Арендные ставки при этом показали незначительное снижение. Рынок достиг состояния здоровой конкуренции».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)