Топ-10 районов Москвы по продажам новостроек за III квартал 2022 г.

Департамент аналитики компании «БОН ТОН» проанализировал статистику сделок на первичном рынке жилья комфорт-класса за III квартал 2022 г. в старых границах Москвы и выявил районы с наибольшим и наименьшим количеством продаж новостроек.

---

По итогам реализации квартир в III квартале 2022 г. на первичном рынке старой Москвы на 10 наиболее востребованных районов пришлось более 60% сделок. В 2022 г. в рейтинге появился новый район Молжаниновский (САО). Здесь начались продажи в ЖК «Молжаниново» (Самолет) в марте 2022 г. и в ЖК «Первый Ленинградский» (ДСК-1/ФСК).

Продажи квартир комфорт-класса за 3 квартал 2022 г. по районам

Рейтинг	Район	Округ	3 кв 2021 г./шт.	3 кв 2022 г./шт.	Динамика, %	Доля, 3 кв 2021 г.	Доля, 3 кв 2022 г.	Динамика, %
1	Очаково-Матвеевское	ЗАО	527	953	80,8%	6,7%	11,6%	4,9%
2	Люблино	ЮВАО	780	805	3,2%	9,9%	9,8%	-0,2%
3	Нижегородский	ЮВАО	582	551	-5,3%	7,4%	6,7%	-0,7%
4	Молжаниновский	САО		549	старт продаж		6,7%	6,7%
5	Покровское-Стрешнево	СЗАО	209	405	93,8%	2,7%	4,9%	2,3%
6	Западное Дегунино	САО	478	388	-18,8%	6,1%	4,7%	-1,4%
7	Гольяново	ВАО	165	354	114,5%	2,1%	4,3%	2,2%
8	Метрогородок	ВАО	238	342	43,7%	3,0%	4,2%	1,1%
9	Митино	СЗАО	39	323	728,2%	0,5%	3,9%	3,4%
10	Головинский	САО	290	322	11,0%	3,7%	3,9%	0,2%
Итого			3308	4992	50,9%	42,2%	60,6%	18,4%

 

Реализация квартир комфорт-класса ведется в 38 районах столицы, из которых в 13 районах выросли продажи новостроек. Лидерами роста стали районы Митино (в 8,3 раза) благодаря выходу в реализацию ЖК «Митинский лес» и активным продажам ЖК «Аквилон. Митино». На втором месте – район Гольяново и Бутырский – в 2 раза, в которых в реализации находится по одному масштабному проекту. На третьем – районы Покровское-Стрешнево и Очаково-Матвеевское, в которых продажи выросли в 1,9 раз, благодаря выходу в реализацию новых проектов.  Также продажи выросли еще в 10 районах, из которых можно выделить районы Метрогородок (ВАО), Отрадное (СВАО) и Южное Чертаново (ЮАО), где продажи выросли в 1,5 раза.

В 20 районах продажи снизились. Больше всего в районах Марьина Роща и Ярославский. В проектах подошли к окончанию продажи и снизился объем в реализации.

В нескольких районах в реализации на первичном рынке в сегменте комфорт-класса нет ни одного проекта. Это районы Марьино, Савелки, Лианозово, Тропарево-Никулино, Северное Измайлово, Ново-Переделкино, Косино-Ухтомский и Зябликово.

Итоги III квартала на рынке премиальных новостроек Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум-класса. Объём предложения вырос на 4,6%. Средневзвешенная цена кв. метра составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год).

---

По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке недвижимости премиум-класса находился 51 проект. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 5 тыс. лотов, из них 4,2 тыс. – квартиры и 0,8 тыс. – апартаменты. По сравнению со II кварталом, число предложений выросло на 4,6%.

 

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

В III квартале на рынок новостроек премиум-класса вышли в открытые продажи два проекта – один жилой комплекс (OPUS от ГК Пионер) и один комплекс апартаментов (Wellton Spa Residence от Концерна КРОСТ).

 

Новые проекты на первичном рынке недвижимости премиум-класса в III квартале 2022 г.

№	Название	Девелопер	Объект продаж
1	OPUS	ГК Пионер	квартиры
2	Wellton Spa Residence	Концерн КРОСТ	апартаменты

Источник: Метриум

 

В разрезе округов по предложению лидируют САО (25,1%, +0,4 п.п. за квартал), СЗАО (24,6%, +1,6 п.п.) и ЗАО (20,9%, -0,1 п.п.). Наименьшую долю занимает ЮЗАО (1,2%, -0,6 п.п.). В ЮВАО премиальная недвижимость не представлена.

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по округам г. Москвы, количество лотов

 

Источник: Метриум

 

По стадии строительной готовности в премиум-классе в III квартале произошел перевес в сторону предложений в корпусах на этапе монтажа (45,2%, +5,5 п.п.) за счет перехода ряда корпусов на новый этап строительства. Доля предложений на этапе котлована уменьшилась (40,9%, -4 п.п.).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

 

Среди предложений премиум-класса в разрезе комнатности значительную долю занимают двухкомнатные варианты (36,6%, -0,9 п.п.). С каждым кварталом уменьшается количество многокомнатных лотов, на конец сентября 2022 года их доля составила 6,5% (-1 п.п. за квартал).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

 

В премиальных новостройках за квартал выросла доля предложений с чистовой отделкой до 18,5% (+3,6 п.п.). Наибольшую часть рынка по-прежнему занимают предложения без отделки (43,9%, -2 п.п.) и с отделкой whitebox (37,6%, -1,6 п.п.).

 

Структура предложения в новостройках премиум-класса по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена кв. метра в премиум-классе в сентябре составила 571 тыс. руб. (+1,5% за квартал, -0,1% за год). По округам наблюдается разнонаправленная динамика. Заметно выросла цена в ЮАО (+12,3%) вследствие выхода в реализацию проекта OPUS с ценой выше среднего по сегменту. Небольшое снижение цен отмечено в СЗАО (-2,4%), ЮЗАО (-1,2%) и САО (-0,7%).

 

Средневзвешенная цена предложения в разрезе округов в новостройках премиум класса, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Рост средневзвешенной цены произошел за счет удорожания квартир (+4,6% за квартал). Апартаменты в III квартале 2022 года стали немного дешевле (-0,4%). Разрыв в цене между квартирами и апартаментами сократился: в премиум-классе цена на апартаменты превышает цену на квартиры на 20% (полгода назад разрыв составлял почти 50%).

 

Средневзвешенная цена предложения в новостройках премиум класса по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

Общая стоимость предложений в III квартале в среднем упала на 2,7% за счет снижения минимального порога площади на многокомнатные лоты и ухода из продажи самых дорогих лотов (максимальный бюджет по сравнению с прошлым отчетным периодом упал почти на 1 млрд рублей). Без учета многокомнатных лотов можно говорить о повышении средних бюджетов вслед за ростом цены кв. метра. Больше остальных подорожали однокомнатные варианты – на 5,1%.

 

Стоимость предложений в новостройках премиум класса в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Бюджет, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	23,8	30,7	53,3	394 800	589 940	1 050 000	11 413 250	18 101 710	42 519 400
1К	28,7	48,4	92,1	374 800	583 690	2 200 000	12 915 000	28 228 080	174 680 000
2К	41,8	75,3	190,7	311 000	548 480	1 400 000	19 188 700	41 279 330	176 589 190
3К	57,4	107,7	295,6	303 000	537 560	1 490 780	26 977 700	57 888 730	272 580 000
4К+	86	173	2 384,2	320 000	672 730	2 100 000	33 589 600	116 411 870	1 606 080 000
итого	23,8	77,8	2 384,2	303 000	571 020	2 200 000	11 413 250	44 406 790	1 606 080 000

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2022 года:

– Mod: студия площадью 28,2 кв. м за 11,4 млн руб.;

– «Театральный квартал»: однокомнатная квартира площадью 28,7 кв. м за 12,9 млн руб.;

– «Поклонная 7»: студия площадью 25,3 кв. м за 13 млн руб.

 

Количество зарегистрированных сделок на рынке новостроек премиального сегмента в III квартале 2022 года составило почти 1 тыс. штук. По сравнению со II кварталом, активность покупателей выросла на 36,7%. Спрос на квартиры вырос на 40,1%, на апартаменты – на 9,1%. Однако относительно III квартала прошлого года количество сделок сократилось на треть.

 

Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках премиум класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

 

 

Основные тенденции

«Премиум-класс не стал исключением в плане расширения экспозиции: на рынке наблюдается рекордное количество лотов, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Последний раз сопоставимый объем предложения был зафиксирован почти четыре года назад. Старт продаж анонсирован в жилом комплексе OPUS от ГК «Пионер» и комплексе апартаментов Wellton Spa Residences от Концерна «КРОСТ».

Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе на конец сентября 2022 года достигла 571 тыс. руб. Прирост за последние три месяца составил 1,5%, тогда как в прошлом квартале отмечалось падение цены кв. метра на 9,3%, кварталом ранее – удорожание на 10,2%. Колебания связаны как с выходом в продажи нового предложения, так и с изменением структуры текущего. Фактически выход одного крупного проекта может изменить характеристики цены всего сегмента. Примечательно, что апартаменты премиум-класса в среднем дороже квартир на 20%, но с каждый кварталом разрыв между типами предложений становится менее явным.

Спрос на премиальные квартиры и апартаменты начал восстанавливаться после падения во II квартале 2022 года на 36,7%, но все еще находится на низком уровне относительно прошлых периодов. Доля ипотечных сделок за квартал составила 53%. Это гораздо ниже, чем в других сегментах рынка, однако такая статистика все равно не характерна для премиум-класса, где доля договоров с ипотечным обременением ранее не превышала 50%. Покупатели стали активнее пользоваться предложениями с субсидированными ставками, что, вероятно, повлекло за собой и общее оживление на рынке недвижимости. Рынок премиальных новостроек становится все более зависимым от банковских предложений, а реакция покупателей премиальной недвижимости во многом повторяет реакцию клиентов более низких ценовых сегментов. Однако изменение ипотечных ставок и программ субсидий будет отражаться на будущем рынка премиум-класса в неменьшей степени, чем в других сегментах».