Цены на вторичном рынке жилья в России в апреле 2010 г.
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Санкт-Петербург |
81666 |
Статья |
руб./кв.м |
% |
Выкуп (аренда) участка |
4160 руб. |
13,92 % |
Строительно-монтажные работы: |
22764 руб. |
76,16 % |
Подготовительные работы |
728 руб. |
2,44 % |
Подземная часть |
1990 руб. |
6,66 % |
Наземная часть, в том числе |
17316 руб. |
57,94 % |
- Монтаж сборных ЖБИ |
11830 руб. |
39,58 % |
- Устройство кровли |
260 руб. |
0,87 % |
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада |
325 руб. |
1,09 % |
- Заполнение оконных и балконных проемов |
845 руб. |
2,83 % |
- Сантехнические работы |
1027 руб. |
3,44 % |
- Электромонтажные работы, АППЗ, вентиляция дымоудаления |
949 руб. |
3,18 % |
- Слаботочные сети, телевидение |
104 руб. |
0,35 % |
- Отделочные работы |
1196 руб. |
4,00 5 |
- Монтаж лифтов |
130 руб. |
0,44 % |
- Оборудование |
650 руб. |
2,18 % |
Внешние сети |
1820 руб. |
6,09 % |
Благоустройство |
546 руб. |
1,83 % |
Прочие по СМР |
364 руб. |
1,22 % |
|
|
|
Затраты заказчика: |
1 400 руб. |
4,68 % |
Проектирование и авторский надзор |
700 руб. |
2,34 % |
Затраты по вводу дома в эксплуатацию |
420 руб. |
1,41 % |
Прочие заказчика |
280 руб. |
0,94 % |
Накладные расходы |
1564 руб. |
5,23 % |
Всего |
29888 руб. |
100,0% |
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-58,27% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Бетон товарный |
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
24.09.2009 15:25
Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%. Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей. Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей. Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье. Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка. Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен. Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня. Цены жилья за август 2009 г. в рублях
Цены жилья за август 2009 г. в долларах США
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|