Эксперты назвали самый стабильный вид недвижимости для инвестиций
Специалисты консалтинговой компании Nikoliers совместно с девелоперской компанией Formula City провели исследование российского рынка апартаментов. По состоянию на начало декабря 2022 года, более 80% от введенного номерного фонда апартаментов располагаются в проектах сервисного формата. Именно этот сегмент демонстрирует устойчивый рост, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. В качественных проектах апарт-отелей доходность инвестора может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.
В Санкт-Петербурге за десять лет было построено более 25 проектов сервисных апартаментов номерным фондом более 15 тысяч юнитов. Более половины от этого объема находятся в управлении профессиональных управляющих компаний (УК). Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 увеличилась более чем на 20% (20,5%) с начала года и составила 287 тыс. руб.
В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6-7% годовых. Для сравнения – в квартирах доходность от сдачи в аренду не достигает даже 5%. Эксперты отмечают, что в качественных проектах, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может достигать 10-12%, часто – за счет круглогодичного краткосрочного и среднесрочного формата работы.
В отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения. Так, благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
«Наш первый проект в концепции well-being – апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга полностью соответствует успешной инвестиционной модели. Мы находимся в прекрасной и перспективной локации – центр города, набережная Обводного канала и красивые виды из окон на Троицкий собор и Храм Воскресения Христова. Наш апарт-отель строится с максимальным вниманием к человеку и его потребностям, за качество его работы будет отвечать собственная профессиональная управляющая компания. Сейчас мы предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода 720 тысяч рублей в год в течение первых трех лет, а также возможность приобрести апартаменты в ипотеку, в том числе в ипотеку траншами. Вариативность финансовых инструментов позволит нашим партнерам выбрать наиболее комфортный способ входа в проект», - рассказал Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City.
В мультиформатных функционирующих проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
К примеру, в проектах категории 3* стоимость долгосрочной аренды апартамента площадью 24-30 кв. м находится в диапазоне 26-34 тысяч рублей в месяц при аренде на 11 месяцев, в проектах категории 4* - 33-46 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных платежей и сервисов, оплачиваемых арендатором). Такая гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течение всего года, и, как следствие, обеспечивает стабильный доход инвесторов.
2020-й год – год расцвета апарт-отелей, когда большая часть проектов была запущена, был исторически трудными для туристического рынка из-за распространения пандемии и ограниченного туристического потока. На даже в период локдауна апарт-отели тоже успешно доказали свою устойчивость к кризисным явлениям, что укрепило их позиции в глазах инвесторов в сравнении с другими типами недвижимости. На фоне фактического отсутствия туризма многие проекты переводили доминирующую часть номерного фонда в долгосрочное размещение, что позволило удержать заполняемость на уровне 80-90%. Данный период не только продемонстрировал гибкость и стабильность сегмента, но и принес солидную капитализацию недвижимости – во многих проектах за три года лоты выросли в два раза относительно начальной стоимости.
«Объем функционирующих апартаментов в городе фактически составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего около 6 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers. - Несмотря на то, что по итогам первых 9 месяцев года количество сделок с апартаментами существенно снизилось, этот вид недвижимости остался одним из самых доходных инструментов на рынке, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год был успешным для инвесторов - в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников».
Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Инвесторы больше не покупают самый дешевый лот на старте, а выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Многие инвесторы при этом выбирают проекты определенного девелопера и управляющей компании, как правило, уже имеющего в своём портфеле успешно функционирующие комплексы и собственную управляющую компанию - комплексное управление проектом часто является показателем качества инвестиционного продукта.
Согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке жилья ТиНАО составила 201 тыс. руб. и превысила показатель в аналогичном периоде прошлого года на 25,2%, за месяц рост составил 2,6%.
Так в Новомосковском АО средневзвешенная цена квадратного метра составила 206,8 тыс. руб. и показала прирост в 2,5% за месяц и 29,7% за год. Самая высокая средневзвешенная цена зафиксирована в поселениях Рязановское – 229,2 тыс. руб. (+8,7% за месяц, + 42% за год), Мосрентген – 222,9 тыс. руб. (+10,6% за месяц) и Сосенское – 218,5 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +31,1% за год). Самая низкая – в поселении Марушкинское – 147,3 тыс. руб. (+0% за месяц, +11% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,9 млн руб. (+3,3% за месяц, +19,1% за год): в НАО – 10 млн руб. (+3,2% за месяц, +20% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+16,4% за месяц, +22,4% за год). В разрезе поселений НАО максимальная средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,6 млн руб. (+0% за месяц, +16,6% за год) и Мосрентген – 11,3 млн руб. (+5,5% за месяц). Минимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-1,6% за месяц, +13,3% за год).
По итогам октября 2021 г. объем предложения на первичном рынке ТиНАО составил 440,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов и по сравнению с прошлым месяцем сократился на 3,4% площади и 4,2% лотов. За год прирост составил 25% площади и 32% лотов. В октябре в реализацию вышло 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах ЖК «Саларьево парк» (корп. 54,55) и Бунинские луга (корп. 3.1.1,3.1.2,3.2.1,3.2.2) от ГК ПИК и новый корпус 6 в ЖК Russian Design District.
На территории НАО большая часть экспозиции приходится на поселение Сосенское – 43,4% площади (-0,5% за месяц, +10,7% за год). За год объем предложения в данной локации вырос на 53%. На втором месте – поселение Московский с долей 20,1% (+3,2% за месяц, -4,2% за год), где объем экспозиции за год сократился на 5%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 10,5% (-5,3% за месяц, -4,3% за год), за год объем экспозиции сократился здесь на 18%.
Большая часть предложения на первичном рынке НАО находится на заключительной стадии строительной готовности и составляет 49,2% площади (+10,3% за месяц, +13,5% за год), в т.ч. на стадии фасадно-отделочных работ – 42,8% (+11,1% за месяц, +12% за год), на этапе благоустройства – 1,9% (-1,8% за месяц, -0,3% за год) и введены – 4,5% (+1,1% за месяц, +1,8% за год). На начальной стадии строительной готовности находится 37,1% площади (-1,5% за месяц, -15,9% за год), в т.ч. на нулевом цикле – 19,4% (-16% за месяц, -9,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 17,7% (+14,5% за месяц, -6,2% за год).
Преимущественная доля экспозиции представлена с отделкой – 56,4% лотов (+1,6% за месяц, –1,9% за год), включая 29,7% с отделкой (+2,1% за месяц, -20,5% за год), 6,5% лотов – с предчистовой отделкой (-1,8% за месяц, -0,7% за год) и 20,2% – с допопциями (+1,2% за месяц, +19,3% за год). Доля предложения без отделки составляет 43,6% лотов (-1,6% за месяц, +1,9% за год).
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.