Когда ожидания хуже, чем реальность
Строительная отрасль в России не первый год испытывает кадровый голод: привлекать людей сложно как на базовые рабочие, так и на инженерные специальности. По данным hh.ru, на одну вакансию в строительстве сегодня приходится чуть больше одного резюме, что характерно для острого дефицита кадров. Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия, уверена — во многом эта ситуация обязана мифам о работе в строительной отрасли, которые отталкивают и молодежь, и зрелых специалистов. Что это за мифы и как с ними бороться, эксперт рассуждает в колонке.
Несмотря на санкционное давление, строительная отрасль сегодня остается одной из самых стабильных: если в целом ВВП России за первое полугодие просел (индекс его физического объема относительно I полугодия 2021 г. составил 99,6%), то в строительной отрасли — наоборот, вырос (103,9%). Это проявляется и в вопросах трудоустройства: в отличие от многих других профессиональных сфер, количество вакансий для строителей с начала этого года выросло в полтора раза. Чего не скажешь о количестве резюме — оно держится почти на уровне прошлого года.
Выходит, что работа в строительстве есть, а работников — нет. Почему? Конечно, есть ряд объективных причин: отъезд мигрантов, сокращение общей численности населения в стране, которое явилось следствием демографического кризиса 1990-х. Свою роль сыграли и сентябрьские события — ведь в строительной отрасли заняты преимущественно мужчины.
Но все это — объективная реальность, которую здесь и сейчас изменить невозможно. На мой взгляд, важно сконцентрироваться на проблеме, которую можно решить уже сегодня — то есть на репутации строительной отрасли как места работы. Печально, но факт: работа в строительстве сегодня просто непопулярна. Летом мы проводили опрос среди молодежи: оказалось, что перспективной для трудоустройства строительную отрасль считают только 8%. В то же время фокус-группа со студентами строительных вузов Москвы показала, что большинство из них все-таки считают строительство престижной отраслью и верят, что смогут в ней реализоваться.
Почему же в массах преобладает скептическое отношение к карьере в строительстве? Могу выделить сразу три мифа, которые этому способствуют: низкие зарплаты, работа для неудачников и скучные специальности.
Миф первый: низкие зарплаты
Во многом здесь сказывается прошлый опыт — действительно, был период, когда строители в России имели весьма скромную заработную плату. Но только за последние пять лет в среднем по отрасли рост предлагаемых зарплат составил 30%. Сегодня средний доход в отрасли составляет 69 тысяч рублей — это на 15 тысяч рублей выше, чем в среднем по России.
Еще один фактор, который косвенно способствует поддержке этого мифа, — популяризация легкого и быстрого заработка в интернете. Сформированный СМИ и соцсетями стереотип о простых деньгах дискредитирует строительную отрасль (как и ряд других), ведь здесь действительно приходится трудиться, причем чаще всего нужно проработать несколько лет, чтобы выйти на желаемый уровень оплаты труда.
Как быть работодателям?
Как правило, уровень заработных плат строителей не просто не отстает от рынка, а опережает его — и об этом обязательно нужно рассказывать! На мой взгляд, стоит делать акцент не только на размер оплаты труда, но и на смежные факторы, которые отличают строительную отрасль: официальное оформление (а значит, и все сопутствующие «бонусы» в виде оплачиваемых больничных, отпускных и т.д.), стабильность и предсказуемость выплат. Кстати, недавний опрос hh.ru показал, что в 2023 году как минимум 41% компаний из отрасли «Строительство, недвижимость, эксплуатация» намерены увеличить зарплаты своих сотрудников. Нет никаких сомнений, что строительство может конкурировать по уровню заработных плат с самыми популярными направлениями. Но в рамках этой задачи необходимо уделять отдельное внимание молодым специалистам, помогая им расти как профессионально, так и в деньгах.
Миф второй: работа для «троечников»
Когда мы проводили фокус-группу со студентами строительных специальностей, выяснилось, что в представлении современного поколения работники строительной отрасли не относятся к числу «успешных людей». Еще один стереотип: успешность — это информационные технологии, диджитал, искусство, возможно, наука... Но не строительство. Пошел в строительный вуз? «Что ж, наверное, просто никуда больше не прошел».
Отчасти подобное мнение связано с тем, что продукты, которые производят строительные компании, — не самые заметные на потребительском рынке. Гораздо более узнаваемы, а значит, и более привлекательны для трудоустройства те индустрии, чью продукцию люди видят ежедневно. Кроме того — будем честны — диджитал-сфера умеет себя преподнести, «продать», а вот строительная отрасль в этом отношении уступает.
Как быть работодателям?
Очевидно, что всем нам нужно популяризировать работу в отрасли, тем более, здесь есть что показать — уникальные технологии, яркие строительные проекты, возможности для роста и самореализации, стабильность. Не стоит забывать о статусе и пользе для общества: по результатам нашего опроса почти половина россиян оценивают престижность работы в строительной сфере минимум на 7 баллов из 10. Кроме того, очень многие компании отрасли предлагают комфортные и безопасные условия труда — это принципиально важно и об этом тоже нужно рассказывать. Если говорить о привлекательности для молодого поколения, то можно сделать акцент на устойчивое развитие (комплекс мер, направленных на сохранение окружающей среды).
Миф третий: несовременные специальности
Еще один инсайд фокус-группы: и молодежь, и соискатели зрелого возраста попросту не знают о современных строительных профессиях и возможностях развития карьеры. Например, для многих становится открытием, что в нашей отрасли есть специальности на стыке строительства и IT.
Участники фокус-группы признают, что не получают достаточного количества информации о работе в строительной индустрии как на этапе выбора специальности, так и в университете. Вот что сказал один из студентов: «Никто не показывает действительно, кем ты можешь работать, сколько ты можешь получать и какие перспективы роста существуют. Да, никто не говорит о том, что ты можешь делать через пять лет, поработав архитектором, инженером, проектировщиком».
Как быть работодателям?
На мой взгляд, строительным компаниям принципиально важно налаживать работу с вузами, колледжами, а также с Центрами опережающей профессиональной подготовки для повышения вовлеченности потенциальных соискателей в профессию. Отрасль строительства предполагает множество карьерных траекторий, связанных как с физическим трудом, так и с интеллектуальным, как с традиционными профессиями, так и новыми. Однако если не рассказывать о современных строительных специальностях, об инициативах и знаковых проектах отрасли, победить стереотипы не выйдет.
Нам, как работодателям, сегодня очень важно осознать, что вопрос дефицита строительных кадров не решится сам по себе. В условиях общей нехватки персонала ключевую роль начинают играть не только достойные условия труда и реальные возможности для карьеры, но самопиар отрасли и компании как места для трудоустройства.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.