Коммерческая недвижимость в режиме адаптации
Различные сегменты коммерческой недвижимости по-разному перенесли санкционный удар. По итогам первой половины 2022 года больше прочих пострадали торговая недвижимость и отели. Наиболее устойчивым оказался рынок складов; рынок гибких офисов оправляется первым. Однако скорого восстановления рынка коммерческой недвижимости эксперты не ждут.
В конце февраля рынок коммерческой недвижимости, как и прочие сегменты российского бизнеса, попал в стрессовую ситуацию. Первые реакции — отрицание, гнев, торг и депрессия — прошли. Началась «притирка» к новым условиям в экономике.
«Начиная со второго квартала рынок пришел в состояние "броуновского движения" под влиянием геополитических действий. Первые заявления об уходе с российского рынка прозвучали в сегменте ретейла и коснулись рынка торговой недвижимости. Иностранные бренды один за другим начали анонсировать закрытие магазинов. Но к началу третьего квартала лишь небольшая часть заявлений перешла к конкретным действиям. В основной же доле иностранные бренды оставляют пока за собой площади в ТЦ, сохраняя высокий уровень неопределенности для собственников ТЦ», — описывает ситуацию в сегменте торговли Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По оценке Алены Волобуевой, директора департамента исследований рынка компании Maris, в ТЦ не задействованы 25–30% торговых площадей. В конце второго квартала некоторые ретейлеры решили уйти из России — в результате в июне трафик торговых центров сократился на 20%. «Следует учесть, что происходит все практически сразу после непродолжительного постпандемийного восстановления», — добавила Алена Волобуева.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что влияние ситуации на офисный рынок выразилось в увеличении свободного предложения и снижении девелоперской активности: «Появление на офисном рынке большого объема вакантного предложения стимулировало девелоперов к занятию более гибкой позиции и предоставлению выгодных коммерческих условий по итогам переговоров».
По словам Ивана Починщикова, офисные площади начали высвобождаться уже во втором квартале. В то же время сегмент гибких офисов, откуда сначала арендаторы также стали уходить, очень быстро нашел новых резидентов — компании, сокращающие штат и объем офисных площадей.
Помимо этого, эксперты указывают на проблемы в индустрии гостеприимства. Этот сегмент, подчеркивает Алена Волобуева, в отличие от рынка торговой недвижимости, даже не имел возможности достигнуть хотя бы близко допандемийных значений операционных показателей.
Высвобождение площадей на рынке складской недвижимости Иван Починщиков оценивает скорее как положительный момент: затянувшийся период острого дефицита качественных площадей закончился.
При всем букете противоречий арендные ставки менялись мало. «Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали стагнацию запрашиваемых ставок аренды или незначительную отрицательную коррекцию», — отметила Алена Волобуева.
«Сделано в России»
В первой половине 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд рублей против 126 млрд рублей в первой половине прошлого года. Это было предсказуемо: иностранный бизнес уходит из России, российские предприниматели покупают готовый бизнес, объекты недвижимости, земельные участки.
Доля иностранного капитала составила всего 1,6%, и еще несколько лет останется на минимальном уровне: рынок России остается рисковым.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге составил более 26 млрд рублей.
В Петербурге большинство транзакций пришлось на готовые активы — 59%, примерно столько же, сколько за весь предыдущий год. При этом 93% инвестиций пришлось на офисный сегмент — 55% всех инвестиций в регионе.
Больше всего средств в стране инвесторы вложили в приобретение площадок под девелопмент — 83,9 млрд рублей против 71,3 млрд годом раньше.
Офисы — на потом
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей Москвы по итогам полугодия составил 19,5 млн кв. м. За это время рынок пополнил один бизнес-центр арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м.
В Петербурге введены три бизнес-центра. Общий объем предложения составляет 3,83 млн кв. м.
Эксперты до конца года ожидают ввода в Петербурге примерно 175 тыс. кв. м арендопригодных площадей. При этом 37% спекулятивных проектов, планировавшихся к вводу в 2022 году, заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Учитывая ситуацию, можно прогнозировать перенос ввода на будущий год.
Спрос в Петербурге на офисы сократился по итогам первой половины года на 20%. И чем ниже класс офиса, тем больше снизился спрос.
Объем чистого поглощения оценивается в –90 тыс. кв. м: закрывались единичные сделки, начатые в прошлом году. Отрицательное чистое поглощение фиксировалось трижды именно в кризисные годы (2009, 2015 и 2020 годы). С каждым новым кризисом объем отрицательного чистого поглощения увеличивается. Причина этого — не столько общеэкономическая, сколько растущий объем рынка офисов.
Драйверами рынка стали компании сегментов «IT/Media/Телекоммуникации», «Торговля/Производство», «Нефть/Газ». Кроме того, присутствие на рынке расширяли компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в два раза. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в абсолютных значениях на 53%.
В Москве драйверами спроса выступали компании сегмента «добыча и распределение» (17%), госкорпорации (14%) и компании сферы услуг (18%). IT-компании приостановили свою активность, на их долю пришлось 11%. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе драйверами станут госкорпорации и промышленный сектор.
Общий объем сделок за полугодие составил 540 тыс. кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. Но летом спрос стал активнее. Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами выступают компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей.
Офисы пустеют
На офисном рынке Москвы к началу июля уровень вакантных площадей составил 8,3%: 9,8% в классе А, 6,9% в классе В/В+.
На петербургском рынке цифры аналогичны: 6,9% опустели в классе А, 9% — в классе В. По некоторым подсчетам, десять бизнес-центров Петербурга полностью свободны, а объем офисных площадей, которые освободили IT-компании, оценен в 150 тыс. кв. м.
Специалисты дают негативный прогноз по вакантности: помимо сложной экономической и геополитической обстановки, существует несколько локальных аспектов. С одной стороны, на завершающей стадии строительства находится сравнительно большой объем офисных центров (159 тыс. кв. м). С учетом переносов сроков ввода, они могут выйти на рынок в конце 2022 и в 2023 году, что даже при условии постепенного восстановления спроса не приведет к существенному снижению доли свободных площадей. С другой стороны, Газпром и его структуры стремятся к консолидации своих подразделений в «Лахта Центре» и «Невской Ратуше», что неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах.
Доля вакантных площадей увеличивается, однако ставки если и снижаются, то не очень убедительно. В классе А ставка сократилась на 1,5%, в классе В+ выросла на 9%, в классе В — на 5,2%.
В Москве средневзвешенная базовая ставка по итогам полугодия составила 22 280 рублей за кв. м в год (без учета НДС и ОР). При этом заметный спад наблюдался в апреле и мае, однако уже в июне ставки пошли в рост, хотя это нелогично при увеличивающемся уровне вакансий. Рост обеспечивают в том числе покинутые нерезидентами офисы, которые сдаются сразу оборудованными и меблированными.
Гибкое достоинство
«В условиях кризиса гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают потребность в долгосрочной перспективе: ранее эти компании выбирали классические офисы, сейчас они могут предпочесть гибкие», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Рынок гибких офисов Петербурга, по словам Светланы Московченко, оказался более устойчив к геополитической ситуации. Наблюдается ограниченное свободное предложение в качественных коворкингах, поэтому вакансия низкая, а в некоторых проектах количество свободных рабочих мест и вовсе единично.
На конец полугодия в городе работали 84 коворкинг-центра, открылось восемь новых коворкингов на 730 рабочих мест. Рост эксперты оценивают в 21,3%. До конца года ожидается открытие еще десяти коворкингов и расширение действующих. Число рабочих мест, если планы сбудутся, дорастет до 9,9 тыс.
Запрашиваемые ставки имеют разнонаправленную динамику: краткосрочные тарифы (час/ день/неделя) росли, долгосрочные (месяц) показывали стагнацию или несущественную отрицательную коррекцию в зависимости от типа арендуемого рабочего места. Несмотря на стагнацию и незначительное снижение уровня заполняемости, на качественные гибкие офисные пространства по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес со стороны крупных корпораций, подчеркивает Алена Волобуева.
Объем коворкингов Москвы — 375 тыс. кв. м. С начала года введено 90 тыс. кв. м. Средневзвешенный показатель заполняемости по рынку — примерно 80%.
Средняя ставка для рабочего места в пространствах сетевых операторов составляет 39 218 рублей в месяц. При этом в некоторых районах за пределами Садового кольца можно найти рабочее место за 20–25 тыс. рублей в месяц.
Легкая заморозка
В Москве арендаторы активно ищут офисы меньшей площади и подешевле. С одной стороны, это обеспечивает спрос до конца года, с другой — позволяет прогнозировать сокращение спроса в 2023 году, когда переезды завершатся.
В Петербурге во второй половине года освободится 70–150 тыс. кв. м офисных площадей и уровень вакантности достигнет 10–11%. Но эксперты не считают этот уровень критичным.
До конца 2022 года не ожидается существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки.
Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке Петербурга должно появиться примерно 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и реализация проектов затянется. А пока новые проекты не стартуют даже на стадии проектирования. Кроме удорожания стройматериалов, экономической нестабильности и прочего, специалисты не могут спрогнозировать спрос.
Торговые страдания
«Один из самых пострадавших сегментов — торговая недвижимость. Несмотря на активные переговоры с ретейлерами из списка стран, которые имеют возможность развивать бизнес в России, сегмент находится в ситуации неопределенности. Мы наблюдаем массовые заявления об уходе иностранных брендов, однако неясно, как быстро эти площади в дальнейшем могут быть реализованы и кто их займет», — отмечает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.
По итогам полугодия в Петербурге общий объем торговой недвижимости оценивается в 4,38 млн кв. м. Большинство экспертов сомневается, что рынок пополнится новыми объектами до конца года, а в первой половине года введен один ТЦ площадью 27 тыс. кв. м.
В Москве открылись три ТЦ совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м — 11% от годового плана по вводу торговых объектов. До конца года возможен ввод 227 тыс. кв. м, в том числе из-за переноса сроков сдачи.
Ситуация со спросом ставит всех в тупик. «В текущих реалиях сложно спрогнозировать сроки экспозиции, особенно это касается тех площадок, которые ранее занимали международные мастодонты рынка. Заменить сразу все площадки другими арендаторами будет проблематично, для этого нужны большие финансовые вложения и налаженные логистические цепочки — как для локальных брендов, так и для новых иностранных операторов», — уверена Светлана Московченко.
Торговля меняет форматы
Пока арендные ставки в ТЦ Петербурга не менялись, однако по мере роста вакантности могут сократиться на 5–10%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга по итогам полугодия — 5,3%. При этом магазины 46 международных брендов в ТЦ остаются закрытыми. Они занимают 10% арендопригодных площадей в ТЦ города. Освободятся ли площади, неясно. В сегменте стрит-ретейла уровень вакансии составил 8,9%.
В Москве похожая ситуация. Доля вакантных площадей — 13%. Доля иностранных ретейлеров «на паузе» в малоформатных ТЦ составляет в среднем от 0 до 10%, в крупноформатных объектах — от 25 до 45%, при этом в топовых ТЦ Москвы с GLA более 100 тыс. кв. м средневзвешенная доля оценивается в 20%.
Кроме того, из-за сокращения трафика и высоких ставок из ТЦ готовятся уйти кинотеатры и фитнес-клубы.
Каким будет уровень вакансии к концу года, аналитики могут только предполагать. Просчитывается несколько сценариев. В самом печальном доля свободных площадей может дорасти до 20%.
«Геополитический кризис может лишить торговые центры ряда международных брендов, что приведет к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых объектов. Мы ожидаем, что во втором полугодии определенности на рынке станет больше, и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», — комментирует Светлана Московченко.
По мнению экспертов, необходима реконцепция ТЦ с пересмотром форматов. «В настоящее время мы видим новые возможности для развития сегмента. Мы помним, что в свое время кризис 2014–2015 гг. привнес в торговые центры новые форматы универмагов, открыл рынку российские бренды, способствовал появлению фуд-холлов наряду с крупноформатными развлечениями для детей и подростков. Вероятно, сейчас настало время для нового витка развития в направлении создания чего-то интересного и долгоиграющего», — заключила Евгения Хакбердиева.
Спрос на склады затих
Общий объем складских помещений России по итогам полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% — на регионы России и 12% — на Петербург и Ленинградскую область.
В Московском регионе введено 886 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод еще 1,35 млн кв. м. Однако эксперты предполагают, что примерно треть этого объема будет сдана позже.
В Москве общий объем рынка качественной складской недвижимости по итогам полугодия составил 20,5 млн кв. м.
В Петербурге за полгода введено 69 тыс. кв. м. складской недвижимости, ожидается ввод 300 тыс. кв. м — как и в столице, с оговоркой о возможном переносе сроков сдачи.
Объем складских площадей в Петербурге составляет 3,53 млн кв. м.
«Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение. Запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждают факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах — до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — прокомментировал Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.
В Московском регионе объем сделок в складском сегменте составил 431 тыс. кв. м, что на 67% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Однако ожидается, что до конца года будут закрыты сделки объемом около 1 млн кв. м. В структуре спроса растет доля дистрибьюторов, что ожидаемо с учетом изменившихся цепочек поставок.
В Петербурге объем сделок — примерно 190 тыс. кв. м, и это на 14% больше, чем в первой половине прошлого года. Больше половины площадей, однако, пришлось всего на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. 77% спроса обеспечили логистические и транспортные компании.
Складские ставки сжимаются
Объем освободившихся площадей в Московском регионе за полгода вырос в семь раз — с 87 тыс. до 632 тыс. кв. м. Уровень вакантности оценивается в 4,5–5%. Из-за роста доли вакантных площадей во втором квартале ставки сократились на 8–10%.
В сегменте качественной складской недвижимости Москвы доля вакантных площадей составила 3,75%. Средневзвешенная ставка в классе А — 6 тыс. рублей за кв. м в год.
Сегодня у компаний, уходящих с российского рынка, наблюдается существенный рост субаренды.
На рынке Петербурга уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А — 3,75%, для проектов класса В/В+ — 1,65%. Сохраняется тенденция высокой заполняемости проектов на этапе ввода.
На петербургском рынке также довольно распространенным явлением стала субаренда. На конец полугодия в субаренде находилось 26 тыс. кв. м площадей. По словам Ивана Починщикова, субаренда положительно влияет на петербургский рынок: «Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора».
Диапазон арендных ставок при этом изменился мало относительно начала года. По сравнению с летом прошлого года рост оценивается почти в 50%. Для объектов класса А запрашиваемые ставки сохранились на уровне конца 2021 года — 5800 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), для объектов класса В — увеличились на 4%, до 5200 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Главное — достроить начатое
По словам Ивана Починщикова, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьютерские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента e-commerce.
В Москве девелоперы достраивают начатые проекты, несмотря на сложности со строительными материалами и инженерными системами. Опыт предыдущих кризисов показывает, что в сегменте складской недвижимости такое решение более эффективно, чем приостановка строительства.
«Итоговый показатель ввода на конец 2022 года может превысить более чем в два раза результаты 2021 года. Ожидаемый рост ввода обусловлен отложенным эффектом сделок, заключенных в конце прошлого года. Основная масса потенциальных проектов built-to-suit сейчас временно приостановлена, обсуждаются единичные проекты. Мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, вследствие чего компании будут рассматривать вторичные площади. Помимо того, существует вероятность освобождения площадей иностранными компаниями. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — полагает Константин Фомиченко.
В Петербурге эксперты ожидают роста доли вакантных площадей до 6,5–7% и снижение ставок.
«Невысокие объемы нового спекулятивного строительства обусловлены снижающимся объемом спроса, полной приостановкой аренды новых площадей со стороны онлайн- и офлайн-ретейлеров. Так как в регионе для данного сегмента строится уже достаточно большой объем складских площадей в формате built-to-suit, не исключено, что во втором полугодии и в 2023 году высвободится часть складских площадей. Также ожидается рост вакансии в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Все это наряду с растущими затратами на строительство и проблемами в поставках строительных материалов сдерживает девелоперов в развитии новых спекулятивных проектов», — отметила Алена Волобуева.
По мнению Ивана Починщикова, из-за очевидных проблем с финансированием и экономической неопределенностью многие девелоперы поставили на паузу проекты разной степени проработанности. Скорее всего, до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых почти завершено. Но планы нового строительства пока откладываются. «Ввиду удорожания себестоимости строительства у девелоперов два пути после достройки объекта: либо держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции, либо придерживаться рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду», — резюмировал Иван Починщиков.
В материале использованы полугодовые отчеты компаний Knight Frank St Petersburg, Maris, IBC Real Estate, Knight Frank Russia, IPG.Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, «GGroup — управление активами».
По современной жилой застройке городов можно проследить историю развития жилищного строительства: где и что строили, какие архитектурные стили преобладали, как менялись высотные характеристики домов и площади квартир в них. Всю существующую ныне застройку российских городов можно разделить на несколько периодов, критериями выделения которых являются важнейшие исторические события и нововведения в строительной отрасли.
- Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода - средняя площадь ~80 кв. м. Это на 10% больше, чем по всей жилой застройке. Наиболее “тесные” - в хрущевках (48 кв.м.)
- Средняя этажность домов до середины XX в. росла медленно. Резкий прирост пришелся на 1970-е гг., когда началось строительство 9-12-этажных микрорайонов. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
- По числу дореволюционных домов выделяются старые центры регионов европейской части страны и курортные южные города. Домов 1920-1930 гг. больше всего там, где тогда строились рабочие поселки при заводах. В первые послевоенные годы активно застраивались крупнейшие города европейской части страны, сильно пострадавшие в годы войны. С 1950-х гг. больше всего домов строится в нынешних городах-миллионниках. В настоящее время в лидерах, по-прежнему, миллионники, а также некоторые другие крупные города с высоким спросом на жилье и миграционным притоком (Тюмень и Краснодар).
Данные по числу и метражам построенных домов получены из обработки открытых данных Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, по средним площадям жилых помещений в них - из объявлений, опубликованных в Циан в 2017-2021 гг.
1. Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода, самые “тесные” - в хрущевках.
Сохранившиеся к настоящему времени жилые дома дореволюционного периода составляют в среднем 1.5% от современной застройки. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве - компактно внутри Садового кольца), а там, где большую роль играли железные дороги, - вдоль железнодорожных путей (в первую очередь, в городах Сибири). Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счет их расположения в центре, так и за счет большой средней площади помещений. Квартиры в домах этого периода самые просторные - в среднем 80 кв. м, причем жилая площадь достигает 50 кв. м, площадь кухни - 11 кв. м. Это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке (см. рисунок ниже).
В дальнейшем площадные характеристики сокращались, достигнув минимума в 1960-е гг., когда главной целью было предоставить жилье как можно большему числу людей. Квартиры в этих домах на 30% меньше, чем в среднем по всей застройке (48 кв. м), а жилая площадь меньше на 22% (36 кв. м). Качество хрущевок оставляет желать лучшего, поэтому в настоящее время эти дома активно включаются в программу реновации. С 1990-х гг. площадные характеристики квартир возросли по сравнению с предыдущими этапами.
Динамика среднего метража квартир в жилых домах разных периодов
Источник: Аналитический центр Циан
2. Этажность растет
Средняя этажность дореволюционных домов в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5 этажей, в других городах преобладают 2-3-этажные дома. Низкая этажность была связана с финансовыми ограничениями на строительство. Кроме того, высотное строительство тогда ограничивалось недостатком и дороговизной лифтового оборудования.
В последующие годы этажность росла, но медленно. В 1917-1930 гг. в крупнейших городах преобладали, как правило, 4-5 этажные дома, построенные из не самых качественных материалов на скорую руку (в других городах этажность меньше - 3-4 этажа). Для домов этого периода характерны нестандартные планировки (например, Дом-корабль в Иваново и Дом Наркомфина в Москве), сейчас многие из них в аварийном состоянии.
Средняя этажность зданий, построенных в 1930-1950-е гг. сильно не возросла, несмотря на увеличение высоты домов в Москве и других крупных городах европейской части. С одной стороны, это объясняется низкой этажностью пригородов этих городов, которые позже стали их районами, например Тушино, Бабушкин, Люблино, Кунцево в Москве. С другой стороны, большой вклад в застройку страны давали рабочие поселки при заводах за Уралом с низкой этажностью.
В 1958-1971 гг. средняя этажность по-прежнему составляла 5 этажей за счет массового строительства микрорайонов из 5-этажных хрущевок. Такие ограничения по этажности связаны с тем, что это максимальная высота дома, в котором по стандарту не требуется лифт, а значит строить его дешевле.
В 1970-е гг. этажность возросла почти в 2 раза
В 197-1980-е гг. высота застройки существенно возросла и достигла 9 этажей. Это связано с началом строительства 9-12-этажных микрорайонов на окраинах городов. В постсоветский период (за 1992-2008 гг.) средняя этажность домов увеличилась еще больше и составила 13 этажей. На увеличение высоты повлияли низкая эффективность градостроительного регулирования и желание застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
Динамика средней этажности жилых домов разных периодов
Источник: Аналитический центр Циан
3. Города - лидеры по количеству домов каждого периода различаются
Больше всего домов дореволюционного периода сохранилось в центрах регионов европейской части страны и в курортных южных городах (Ялта, Феодосия, Пятигорск), которые активно осваивались в этот период и меньше подвергались перестройке в будущем. Также выделяются города на Волге и отдельные старые города Сибири (Иркутск и Томск, основанные еще в XVII в.). Лидеры по количеству дореволюционных домов - две “столицы” - Санкт-Петербург (почти 6 тыс. зданий с общей площадью квартир в 14 млн. кв. м) и Москва (1.6 тыс. домов с площадью квартир 2.9 млн. кв. м).
С установления советской власти в 1917 г. началось массовое строительство жилья согласно государственным планам. В это время строились отдельные кварталы (например, в Москве - Усачевка, Хавско-Шабаловский жилмассив), в том числе, рабочие кварталы рядом с промышленными зонами и студенческие городки. Лидером по количеству домов этого периода является Москва. Много жилых домов сохранилось в Нижнем Новгороде, Иваново, Таганроге и Ростове-на-Дону, где тогда активно строились рабочие поселки при заводах.
В годы Великой Отечественной войны объемы жилищного строительства в европейской части страны существенно сократились, зато за Уралом, напротив, прирост жилой площади происходил очень интенсивно. В это время почти две трети капитальных вложений на строительство приходилось на восточные районы страны. Причиной стала эвакуация туда заводов с территорий, охваченных военными действиями. Ускоренное введение в эксплуатацию эвакуированных из центральных районов и вновь сооружаемых предприятий на новых местах требовало большого количества рабочих, а, следовательно, и жилья для них. Особенно это было характерно для наиболее развитых городов - Красноярска, Новосибирска, Омска. Помимо них по количеству сохранившихся домов данного периода в Сибири выделяются Иркутск и Томск, на Дальнем Востоке - Хабаровск. Дома строились быстро, с минимальными затратами и, зачастую, представляли собой бараки без коммунальных удобств.
С окончанием Великой Отечественной войны массовое строительство рабочих поселков при заводах и фабриках стало заменяться возведением архитектурных ансамблей вдоль основных улиц. Лидером по количеству таких домов является Москва, где в это время шла фасадная застройка крупных магистралей - Ленинского, Кутузовского, Ленинградского проспектов, частично проспекта Мира. Для этой застройки характерны небольшие кварталы, редкая посадка зданий и густая внутренняя улично-дорожная сеть. Также по количеству домов послевоенного времени выделяются другие крупнейшие города европейской части страны: Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, Волгоград. Многие из них были сильно разрушены в годы войны и требовали скорейшего восстановления застройки, некоторые строились практически с нуля (Волгоград).
В конце 1950-х гг. одной из главных проблем оставалась нехватка жилья, усугубленная войной. В городах европейской части страны многие дома были разрушены, за Уралом их качество из-за ускоренного строительства было крайне низким, они быстро ветшали. Поэтому в эти годы развернулось массовое жилищное строительство. Руководством страны был взят курс на устранение архитектурных излишеств и внедрение типовых проектов недорогого благоустроенного жилья. Больше всего домов данного периода (и последующих) строилось в крупнейших городах - миллионниках, где спрос на жилье был максимальным.
С точки зрения характеристик вводимого жилья данный этап можно подразделить на два: типовое 5-ти этажное строительство «хрущевок» и строительство в годы перестройки с преобладанием более высотной (9+ этажей) застройки. Вклад домов этих двух периодов максимален - суммарно более 50%. Период 1958 - 1971 гг. ознаменовался появлением панельных и блочных домов. Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья. Для ускорения и удешевления строительства жилищное строительство велось по микрорайонному принципу. Строились микрорайоны на удалении от центра. Для периода 1972 - 1991 гг. было характерно еще меньше нового строительства в центре. В основном это микрорайоны, расположенные ближе к окраинам. Например, в Москве активное строительство в этот период наблюдалось во всех направлениях по периферии на всех свободных земельных участках до МКАД.
В 1990 - 2000-х гг. активное строительство шло в городах-миллионниках. Впервые выделяется Воронеж и Краснодар, численность населения которых в 1990-2000-е гг. резко возросла (Воронеж стал миллионником в 2013 г., Краснодар близок к отметке в 1 млн. чел) и Тюмень (не является миллионником) за счет повышенного спроса, связанного с быстрыми темпами миграционного прироста и с высокими доходами населения. В эти годы застройка осуществлялась по принципу уплотнения существующих кварталов и комплексного освоения территории на окраинах. Например, В Москве в этот период застраивались территории за МКАД - Митино, Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. В 2010-е гг. новой тенденцией стало строительство жилья на месте бывших промышленных зон.
Города - лидеры по количеству домов каждого периода
|
до 1917 г. |
1920-е гг. |
1930-1950-е |
1960-1970-е |
1970-1980-е |
1990-2000-е |
2010-е гг. |
|
Санкт-Петербург |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
Москва |
|
Москва |
Нижний Новгород |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
Санкт-Петербург |
|
Ростов-на-Дону |
Иваново |
Нижний Новгород |
Нижний Новгород |
Самара |
Казань |
Краснодар |
|
Самара |
Санкт-Петербург |
Самара |
Новосибирск |
Нижний Новгород |
Челябинск |
Новосибирск |
|
Саратов |
Таганрог |
Новосибирск |
Самара |
Уфа |
Тюмень |
Иркутск |
|
Нижний Новгород |
Ростов-на-Дону |
Челябинск |
Пермь |
Омск |
Уфа |
Тюмень |
|
Ялта |
Ялта |
Волгоград |
Екатеринбург |
Казань |
Нижний Новгород |
Челябинск |
|
Оренбург |
Тверь |
Пермь |
Челябинск |
Новосибирск |
Воронеж |
Воронеж |
|
Иркутск |
Ногинск |
Иркутск |
Казань |
Челябинск |
Новосибирск |
Казань |
|
Кострома |
Керчь |
Екатеринбург |
Красноярск |
Пермь |
Калининград |
Красноярск |
Источник: Аналитический центр Циан
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.
Так, раздумывая о покупке квартиры, 41% респондентов рассматривают варианты с предчистовой отделкой (whitebox) от застройщика, 30% отдают предпочтение проектам без отделки, 17% выберут квартиру с готовым дизайн-проектом и отделкой под ключ от именитого дизайн-бюро, и только 12% - с готовой отделкой по стандарту застройщика. При этом отделка вот уже долгое время только увеличивает своё присутствие на первичном рынке жилья: по данным bnMap.pro только за 2020 год в Москве доля лотов с каким-либо видом отделки выросла с 59,7% до 75,3%. Сейчас 37,1% экспозиции – квартиры с отделкой «под ключ», 33,2% - с отделкой white box или другими видами, в 5% случаев отделку можно заказать опционально. В начале 2020 года эти показатели были соответственно 26%, 26,7% и 7%.
Раздумывая о ремонте квартиры, большинство респондентов (39%) закладывают сумму от 10 до 15 тысяч рублей за квадратный метр, 34% - от 15 до 20 тысяч рублей за квадратный метр, что существенно ниже существующей рыночной стоимости. По данным дизайн-бюро «Идея Плюс» средняя стоимость за ремонт квадратного метра в Москве на сегодняшний день составляет 25-30 тысяч рублей. Меньше половины респондентов выбирали реальную стоимость, так, 20-30 тысяч рублей закладывают около 17 % опрошенных, а свыше 30 тысяч рублей – всего 10 %.
В целом на ремонт каждый пятый опрошенный готов потратить до 500 тысяч рублей, почти 40 % указывают сумму до 1 млн рублей, треть опрошенных готовы потратить от 1 до 3 млн рублей, лишь 6% респондентов указывают сумму выше 3 млн рублей, а 4 % опрошенных считают, что финальная стоимость ремонта не должна превышать половину стоимости квартиры.
При этом москвичи не готовы экономить на материалах чистовой отделки, сантехнике, бытовой технике и электроприборах (лишь 2% опрошенных выбирали один из этих вариантов), однако 66% респондентов с целью экономии откажутся от услуг дизайнера и декоратора, еще 14% - на меблировке, 12% готовы сэкономить на материалах черновой отделки, а 6% на ремонтных и строительных работах.
Размышляя о том, кто будет выполнять все ремонтные работы, 64% опрошенных москвичей доверили бы свой выбор строительной бригаде, найденной в интернете или по рекомендациям друзей, 11% предположили, что сделали бы ремонт самостоятельно, 18% предпочли бы отделку от застройщика, а 7% обратились бы в дизайн-бюро. Работы не должны стоить дороже материалов по мнению москвичей: 55% опрошенных считают, что 70% стоимости ремонта приходится на отделочные материалы, ещё 38% готовы разделить пополам расходы на материалы и работы.
Среди тех, кто выбирает отделку от застройщика, чуть больше половины (52%) респондентов посчитали, что большого количества готовых вариантов дизайна интерьера не нужно, достаточно двух-трёх, 33% считают, что девелоперы могли бы предлагать до 5 вариантов отделки, 10% - более 5, а 5% москвичей и вовсе предпочли бы, чтобы застройщик выполнил ремонт по проекту заказчика.
В случае же обращения в дизайн-бюро, респонденты отдали бы предпочтение тому, о которым им рассказали родственник или друзья (44%), еще 33% опрошенных ознакомились бы с уже реализованными проектами, 20% основным критерием выбора считают конечную стоимость работ, а 3% обратили бы внимание на рейтинг компании в интернете.
Интересно, что, предпочитая готовый проект на выходе, лишь 13% доверили бы застройщику или дизайн-бюро полную меблировку квартиры, 37% респондентов хотят видеть в квартире только необходимый для жизни минимум мебели, остальные предпочли бы, чтобы сторонняя организация взяла на себя установку санузлов и кухни.
38% опрошенных москвичей также указали, что, рассматривая покупку квартиры с чистовой отделкой и готовым проектом, приобретают ее для инвестиционных целей, 52% - для собственного проживания, а 10% - для родственников.