Как менялась застройка в российских городах


28.04.2021 13:14

По современной жилой застройке городов можно проследить историю развития жилищного строительства: где и что строили, какие архитектурные стили преобладали, как менялись высотные характеристики домов и площади квартир в них. Всю существующую ныне застройку российских городов можно разделить на несколько периодов, критериями выделения которых являются важнейшие исторические события и нововведения в строительной отрасли.


  • Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода - средняя площадь ~80 кв. м. Это на 10% больше, чем по всей жилой застройке. Наиболее “тесные” - в хрущевках (48 кв.м.)
  • Средняя этажность домов до середины XX в. росла медленно. Резкий прирост пришелся на 1970-е гг., когда началось строительство 9-12-этажных микрорайонов. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.
  • По числу дореволюционных домов выделяются старые центры регионов европейской части страны и курортные южные города. Домов 1920-1930 гг. больше всего там, где тогда строились рабочие поселки при заводах. В первые послевоенные годы активно застраивались крупнейшие города европейской части страны, сильно пострадавшие в годы войны. С 1950-х гг. больше всего домов строится в нынешних городах-миллионниках. В настоящее время в лидерах, по-прежнему, миллионники, а также некоторые другие крупные города с высоким спросом на жилье и миграционным притоком (Тюмень и Краснодар).

Данные по числу и метражам построенных домов получены из обработки открытых данных Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, по средним площадям жилых помещений в них - из объявлений, опубликованных в Циан в 2017-2021 гг.

1. Самые просторные квартиры в домах дореволюционного периода, самые “тесные” - в хрущевках.

Сохранившиеся к настоящему времени жилые дома дореволюционного периода составляют в среднем 1.5% от современной застройки. Они располагаются в исторических частях городов (например, в Москве - компактно внутри Садового кольца), а там, где большую роль играли железные дороги, - вдоль железнодорожных путей (в первую очередь, в городах Сибири). Сейчас это, как правило, дома с дорогими квартирами, как за счет их расположения в центре, так и за счет большой средней площади помещений. Квартиры в домах этого периода самые просторные - в среднем 80 кв. м, причем жилая площадь достигает 50 кв. м,  площадь кухни - 11 кв. м. Это примерно на 10% больше, чем по всей жилой застройке (см. рисунок ниже).

В дальнейшем площадные характеристики сокращались, достигнув минимума в 1960-е гг., когда главной целью было предоставить жилье как можно большему числу людей. Квартиры в этих домах на 30% меньше, чем в среднем по всей застройке (48 кв. м), а жилая площадь меньше на 22% (36 кв. м). Качество хрущевок оставляет желать лучшего, поэтому в настоящее время эти дома активно включаются в программу реновации. С 1990-х гг. площадные характеристики квартир возросли по сравнению с предыдущими этапами.

Динамика среднего метража квартир в жилых домах разных периодов

Источник: Аналитический центр Циан

2. Этажность растет

Средняя этажность дореволюционных домов в Москве и Санкт-Петербурге составляет 5 этажей, в других городах преобладают 2-3-этажные дома. Низкая этажность была связана с финансовыми ограничениями на строительство. Кроме того, высотное строительство тогда ограничивалось недостатком и дороговизной лифтового оборудования.

В последующие годы этажность росла, но медленно. В 1917-1930 гг. в крупнейших городах преобладали, как правило, 4-5 этажные дома, построенные из не самых качественных материалов на скорую руку (в других городах этажность меньше - 3-4 этажа). Для домов этого периода характерны нестандартные планировки (например, Дом-корабль в Иваново и Дом Наркомфина в Москве), сейчас многие из них в аварийном состоянии.

Средняя этажность зданий, построенных в 1930-1950-е гг. сильно не возросла, несмотря на увеличение высоты домов в Москве и других крупных городах европейской части. С одной стороны, это объясняется низкой этажностью пригородов этих городов, которые позже стали их районами, например Тушино, Бабушкин, Люблино, Кунцево в Москве. С другой стороны, большой вклад в застройку страны давали рабочие поселки при заводах за Уралом с низкой этажностью.

В 1958-1971 гг. средняя этажность по-прежнему составляла 5 этажей за счет массового строительства микрорайонов из 5-этажных хрущевок. Такие ограничения по этажности связаны с тем, что это максимальная высота дома, в котором по стандарту не требуется лифт, а значит строить его дешевле.

В 1970-е гг. этажность возросла почти в 2 раза

В 197-1980-е гг. высота застройки существенно возросла и достигла 9 этажей. Это связано с началом строительства 9-12-этажных микрорайонов на окраинах городов. В постсоветский период (за 1992-2008 гг.) средняя этажность домов увеличилась еще больше и составила 13 этажей. На увеличение высоты повлияли низкая эффективность градостроительного регулирования и желание застройщиков максимизировать прибыль от одного объекта строительства. В современных ЖК (сданных позднее 2010 г.) средняя этажность составляет 17 этажей.

Динамика средней этажности жилых домов разных периодов

Источник: Аналитический центр Циан

3. Города - лидеры по количеству домов каждого периода различаются

Больше всего домов дореволюционного периода сохранилось в центрах регионов европейской части страны и в курортных южных городах (Ялта, Феодосия, Пятигорск), которые активно осваивались в этот период и меньше подвергались перестройке в будущем. Также выделяются города на Волге и отдельные старые города Сибири (Иркутск и Томск, основанные еще в XVII в.). Лидеры по количеству дореволюционных домов - две “столицы” - Санкт-Петербург (почти 6 тыс. зданий с общей площадью квартир в 14 млн. кв. м) и Москва (1.6 тыс. домов с площадью квартир 2.9 млн. кв. м).

С установления советской власти в 1917 г. началось массовое строительство жилья согласно государственным планам. В это время строились отдельные кварталы (например, в Москве - Усачевка, Хавско-Шабаловский жилмассив), в том числе, рабочие кварталы рядом с промышленными зонами и студенческие городки. Лидером по количеству домов этого периода является Москва. Много жилых домов сохранилось в Нижнем Новгороде, Иваново, Таганроге и Ростове-на-Дону, где тогда активно строились рабочие поселки при заводах.

В годы Великой Отечественной войны объемы жилищного строительства в европейской части страны существенно сократились, зато за Уралом, напротив, прирост жилой площади происходил очень интенсивно. В это время почти две трети капитальных вложений на строительство приходилось на восточные районы страны. Причиной стала эвакуация туда заводов с территорий, охваченных военными действиями. Ускоренное введение в эксплуатацию эвакуированных из центральных районов и вновь сооружаемых предприятий на новых местах требовало большого количества рабочих, а, следовательно, и жилья для них. Особенно это было характерно для наиболее развитых городов - Красноярска, Новосибирска, Омска. Помимо них по количеству сохранившихся домов данного периода в Сибири выделяются Иркутск и Томск, на Дальнем Востоке - Хабаровск. Дома строились быстро, с минимальными затратами и, зачастую, представляли собой бараки без коммунальных удобств.

С окончанием Великой Отечественной войны массовое строительство рабочих поселков при заводах и фабриках стало заменяться возведением архитектурных ансамблей вдоль основных улиц. Лидером по количеству таких домов является Москва, где в это время шла фасадная застройка крупных магистралей - Ленинского, Кутузовского, Ленинградского проспектов, частично проспекта Мира. Для этой застройки характерны небольшие кварталы, редкая посадка зданий и густая внутренняя улично-дорожная сеть. Также по количеству домов послевоенного времени выделяются другие крупнейшие города европейской части страны: Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара, Волгоград. Многие из них были сильно разрушены в годы войны и требовали скорейшего восстановления застройки, некоторые строились практически с нуля (Волгоград).

В конце 1950-х гг. одной из главных проблем оставалась нехватка жилья, усугубленная войной. В городах европейской части страны многие дома были разрушены, за Уралом их качество из-за ускоренного строительства было крайне низким, они быстро ветшали. Поэтому в эти годы развернулось массовое жилищное строительство. Руководством страны был взят курс на устранение архитектурных излишеств и внедрение типовых проектов недорогого благоустроенного жилья. Больше всего домов данного периода (и последующих) строилось в крупнейших городах - миллионниках, где спрос на жилье был максимальным.

С точки зрения характеристик вводимого жилья данный этап можно подразделить на два: типовое 5-ти этажное строительство «хрущевок» и строительство в годы перестройки с преобладанием более высотной (9+ этажей) застройки. Вклад домов этих двух периодов максимален - суммарно более 50%. Период 1958 - 1971 гг. ознаменовался появлением панельных и блочных домов. Применение сборных железобетонных конструкций позволяло строителям ускорить процесс, перейдя на индустриальные методы возведения жилья. Для ускорения и удешевления строительства жилищное строительство велось по микрорайонному принципу. Строились микрорайоны на удалении от центра. Для периода 1972 - 1991 гг. было характерно еще меньше нового строительства в центре. В основном это микрорайоны, расположенные ближе к окраинам. Например, в Москве активное строительство в этот период наблюдалось во всех направлениях по периферии на всех свободных земельных участках до МКАД.

В 1990 - 2000-х гг. активное строительство шло в городах-миллионниках. Впервые выделяется Воронеж и Краснодар, численность населения которых в 1990-2000-е гг. резко возросла (Воронеж стал миллионником в 2013 г., Краснодар близок к отметке в 1 млн. чел) и Тюмень (не является миллионником) за счет повышенного спроса, связанного с быстрыми темпами миграционного прироста и с высокими доходами населения. В эти годы застройка осуществлялась по принципу уплотнения существующих кварталов и комплексного освоения территории на окраинах. Например, В Москве в этот период застраивались территории за МКАД - Митино, Куркино, Жулебино, Новокосино, Кожухово. В 2010-е гг. новой тенденцией стало строительство жилья на месте бывших промышленных зон.

Города - лидеры по количеству домов каждого периода

до 1917 г.

1920-е гг.

1930-1950-е

1960-1970-е

1970-1980-е

1990-2000-е

2010-е гг.

Санкт-Петербург

Москва

Москва

Москва

Москва

Москва

Москва

Москва

Нижний Новгород

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург

Ростов-на-Дону

Иваново

Нижний Новгород

Нижний Новгород

Самара

Казань

Краснодар

Самара

Санкт-Петербург

Самара

Новосибирск

Нижний Новгород

Челябинск

Новосибирск

Саратов

Таганрог

Новосибирск

Самара

Уфа

Тюмень

Иркутск

Нижний Новгород

Ростов-на-Дону

Челябинск

Пермь

Омск

Уфа

Тюмень

Ялта

Ялта

Волгоград

Екатеринбург

Казань

Нижний Новгород

Челябинск

Оренбург

Тверь

Пермь

Челябинск

Новосибирск

Воронеж

Воронеж

Иркутск

Ногинск

Иркутск

Казань

Челябинск

Новосибирск

Казань

Кострома

Керчь

Екатеринбург

Красноярск

Пермь

Калининград

Красноярск

Источник: Аналитический центр Циан


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://igis.ru



27.04.2021 23:14

Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.


Так, раздумывая о покупке квартиры, 41% респондентов рассматривают варианты с предчистовой отделкой (whitebox) от застройщика, 30% отдают предпочтение проектам без отделки, 17% выберут квартиру с готовым дизайн-проектом и отделкой под ключ от именитого дизайн-бюро, и только 12% - с готовой отделкой по стандарту застройщика. При этом отделка вот уже долгое время только увеличивает своё присутствие на первичном рынке жилья: по данным bnMap.pro только за 2020 год в Москве доля лотов с каким-либо видом отделки выросла с 59,7% до 75,3%. Сейчас 37,1% экспозиции – квартиры с отделкой «под ключ», 33,2% - с отделкой white box или другими видами, в 5% случаев отделку можно заказать опционально. В начале 2020 года эти показатели были соответственно 26%, 26,7% и 7%.

Раздумывая о ремонте квартиры, большинство респондентов (39%) закладывают сумму от 10 до 15 тысяч рублей за квадратный метр, 34% - от 15 до 20 тысяч рублей за квадратный метр, что существенно ниже существующей рыночной стоимости. По данным дизайн-бюро «Идея Плюс» средняя стоимость за ремонт квадратного метра в Москве на сегодняшний день составляет 25-30 тысяч рублей. Меньше половины респондентов выбирали реальную стоимость, так, 20-30 тысяч рублей закладывают около 17 % опрошенных, а свыше 30 тысяч рублей – всего 10 %.

В целом на ремонт каждый пятый опрошенный готов потратить до 500 тысяч рублей, почти 40 % указывают сумму до 1 млн рублей, треть опрошенных готовы потратить от 1 до 3 млн рублей, лишь 6% респондентов указывают сумму выше 3 млн рублей, а 4 % опрошенных считают, что финальная стоимость ремонта не должна превышать половину стоимости квартиры.

При этом москвичи не готовы экономить на материалах чистовой отделки, сантехнике, бытовой технике и электроприборах (лишь 2% опрошенных выбирали один из этих вариантов), однако 66% респондентов с целью экономии откажутся от услуг дизайнера и декоратора, еще 14% - на меблировке, 12% готовы сэкономить на материалах черновой отделки, а 6% на ремонтных и строительных работах.

Размышляя о том, кто будет выполнять все ремонтные работы, 64% опрошенных москвичей доверили бы свой выбор строительной бригаде, найденной в интернете или по рекомендациям друзей, 11% предположили, что сделали бы ремонт самостоятельно, 18% предпочли бы отделку от застройщика, а 7% обратились бы в дизайн-бюро. Работы не должны стоить дороже материалов по мнению москвичей: 55% опрошенных считают, что 70% стоимости ремонта приходится на отделочные материалы, ещё 38% готовы разделить пополам расходы на материалы и работы.

Среди тех, кто выбирает отделку от застройщика, чуть больше половины (52%) респондентов посчитали, что большого количества готовых вариантов дизайна интерьера не нужно, достаточно двух-трёх, 33% считают, что девелоперы могли бы предлагать до 5 вариантов отделки, 10% - более 5, а 5% москвичей и вовсе предпочли бы, чтобы застройщик выполнил ремонт по проекту заказчика.

В случае же обращения в дизайн-бюро, респонденты отдали бы предпочтение тому, о которым им рассказали родственник или друзья (44%), еще 33% опрошенных ознакомились бы с уже реализованными проектами, 20% основным критерием выбора считают конечную стоимость работ, а 3% обратили бы внимание на рейтинг компании в интернете.

Интересно, что, предпочитая готовый проект на выходе, лишь 13% доверили бы застройщику или дизайн-бюро полную меблировку квартиры, 37% респондентов хотят видеть в квартире только необходимый для жизни минимум мебели, остальные предпочли бы, чтобы сторонняя организация взяла на себя установку санузлов и кухни.

38% опрошенных москвичей также указали, что, рассматривая покупку квартиры с чистовой отделкой и готовым проектом, приобретают ее для инвестиционных целей, 52% - для собственного проживания, а 10% - для родственников.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БЕСТ-Новострой»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.stroyportal.ru


27.04.2021 23:02

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I квартала на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%.  Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса – 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).


По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сегмента и бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540 апартаментов[1], что на 33,8% ниже показателя конца прошлого года. Общая площадь экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.

Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в пяти апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не смогло нивелировать стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.

Новые проекты на первичном рынке апартаментов в I квартале 2021 г.

Название

Девелопер

Сегмент

Округ

1

МФК «3215»*

ООО «Доходный дом»

бизнес

ЦАО

2

Клубный дом Рублево*

ООО «СЗ «Универсаль»

бизнес

ЗАО

3

Измайловский парк

ГК Новая Жизнь Недвижимость

бизнес

ВАО

4

Лофт на Подъемной, 14

Частный девелопер

массовый

ЮВАО

5

Турист

Алтай

массовый

СВАО

* бронирование

Источник: «Метриум»

Сокращение экспозиции оказало влияние на структуру предложения по округам. Наиболее заметное изменение долей отмечено в ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» увеличил долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, произошло снижение показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с реализации в комплексе «Легендарный квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых лотов привело к снижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%, -0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам снижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им увеличить свои доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5 п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).

Источник: «Метриум»

Доля бизнес-класса в структуре предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов выходила именно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высокий спрос на апартаменты эконом- и комфорт-класса и их доля сократилась до 32% от совокупной экспозиции: 31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.

Структура предложения по классам

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

Почти треть лотов находится в комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их доля увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими проектами и вымыванием предложения на более высоких стадиях готовности. Примерно 22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на этапе отделочных работ (-16,4 п.п.). Сопоставимые доли по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности

(количество лотов)

 

Источник: «Метриум»

В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется без отделки (51,6%; -14 п.п.).

Структура предложения по типу отделки

(апартаменты, внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента достигла 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса данный показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год). Столь резкое увеличение цен в проектах массового сегмента связано с высоким уровнем спроса на бюджетные новостройки.

Динамика средней цены на апартаменты в разрезе сегментов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

В конце I квартала 2021 года наиболее доступные предложения на рынке апартаментов предлагались в следующих комплексах:

– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;

– «Лофт на Подъемной, 14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;

– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27 млн руб.

Наиболее дорогие лоты предлагались в следующих комплексах:

– Alcon Tower (САО / Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;

– Red7 (ЦАО / Красносельский): апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.

Основные тенденции

Снижение объема предложения

«Несмотря на относительно высокую девелоперскую активность на первичном рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, количество экспонируемых апартаментов по сравнению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5 тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, однако они не смогли восполнить стремительно сокращающийся объем предложения. Помимо высокого спроса, на общую динамику рынка повлияли и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики нескольких крупных проектов заметно сократили объем экспозиции)».

Рост цен

В начале 2021 года цены на апартаменты начали активно расти. В обоих сегментах увеличение средней стоимости стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах массового сегмента прирост средней стоимости квадратного метра за квартал составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего на 4,5%. В бизнес-классе увеличение средней цены «квадрата» в I квартале 2021 года носило менее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено повышение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе новостроек рост не превышал 3-6%».

Снижение спроса

«В I квартале 2021 года было зарегистрировано на 40% меньше договоров долевого участия (ДДУ)[2] в отношении апартаментов массового сегмента и бизнес-класса, чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария Литинецкая. – Однако текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 30%. В 2020 году цены на квартиры росли активнее, поэтому в начале 2021 года апартаменты выглядели несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь стоимость, а также надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам».

Прогноз

«Первичный рынок апартаментов сейчас выглядит более уязвимым из-за неопределенности в законодательстве относительно их статуса и перспективы дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ (на очередном заседании 23 апреля 2021 года ключевая ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. – Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам (до середины 2021 года) и идет проработка альтернативных решений для повышения доступности жилья после ее отмены, то апартаменты практически не имеют «сторонников». Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупности с удорожанием ипотечных кредитов негативно повлияет на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».

 

[1] В некоторых комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

 [2] Сделки физических лиц в границах «старой» Москвы, апарт-комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Без оптовых покупок.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.frommillion.ru