Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 263 180 руб. (+0,8% за декабрь; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев).

---

По данным «Метриум», по итогам 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 995[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 742,6 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 6,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2021 г.

№	Название	Девелопер	Округ	Старт продаж
1	Зеленая Вертикаль	Э.К. Девелопмент	СЗАО	1 кв. 2021
2	Мичуринский парк	ГК ПИК	ЗАО	1 кв. 2021
3	UNO Старокоптевский	ГК Основа	САО	1 кв. 2021
4	Кольская 8	ГК ПИК	СВАО	2 кв. 2021
5	Южные сады	А101 Девелопмент	ЮЗАО	2 кв. 2021
6	Михалковский	РГ-Девелопмент	САО	2 кв. 2021
7	Дербеневская 20	ГК ПИК	ЮАО	2 кв. 2021
8	Ярославское шоссе, 51	Патек Групп	СВАО	2 кв. 2021
9	Барклая 6	ГК ПИК	ЗАО	2 кв. 2021
10	Лосиноостровский парк	ГК ПИК	ВАО	3 кв. 2021
11	Матвеевский парк	ГК ПИК	ЗАО	3 кв. 2021
12	KINETIC	Восток Девелопмент	САО	3 кв. 2021
13	1-й Ленинградский	ГК ФСК	САО	3 кв. 2021
14	Никольские луга	ГК ПИК	ЮЗАО	4 кв. 2021
15	Мой Адрес в Алтуфьево	КП УГС	СВАО	4 кв. 2021
16	Кавказский бульвар 51	ГК ПИК	ЮАО	4 кв. 2021
17	Level Южнопортовая*	Level Group	ЮВАО	4 кв. 2021

 

*Старт бронирования

Источник: «Метриум»

 

В декабре первичный рынок пополнился новым проектом «Кавказский бульвар 51», началось бронирование в ЖК «Level Южнопортовая». Кроме того, был объявлен старт продаж нового корпуса в проекте «LIFE-Варшавская» (корп. Б7).

По сравнению с предыдущим периодом активность девелоперов заметно снизилась: в 2021 году стартовали 17 новых проектов, тогда как в 2020 году на рынок вышло 29 новинок. В основном пополнение экспозиции произошло за счет проектов ГК ПИК (новых комплексов и старта продаж в очередных корпусах ранее представленных проектов). Новый проект «New Form Аминьевское» не вошел в число стартов массового сегмента, так как по состоянию на декабрь 2021 года все лоты в проекте числятся как апартаменты. В проекте «Мой Адрес в Алтуфьево», стартовавшем в сентябре 2021 года, на конец года предложений не осталось.

В разрезе округов наибольшее изменение доли экспонируемого предложения произошло в ЮВАО – с начала года его доля снизилась на 8,4 п.п., с рынка ушли пять проектов. Несмотря на это, округ сохраняет лидерство – на него приходится 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. Второе место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. за год). За 2021 год в округе вышли три масштабных проекта от ГК ПИК: «Мичуринский парк», «Барклая 6», «Матвеевский парк». В конце 2020 года вторую позицию занимал СВАО, за год его доля уменьшилась на 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла доля СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). За счет выхода проекта «Никольские луга» (ГК ПИК) выросла доля ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), однако округ по-прежнему занимает последнее место по количеству предложений в сегменте. По остальным округам годовая динамика не превысила 0,8 п.п.

К концу 2021 года структура предложения по строительной готовности заметно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Доля квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила более двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. за год). Это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Причина подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине года для восполнения образовавшегося дефицита на рынке. На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. за год). На протяжении года количество предложений в корпусах на начальном этапе строительства превалировало только в мае, июле и августе – именно на эти месяцы приходятся старты строительства проектов от А101, «РГ-Девелопмент», ГК ПИК. Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 3,8% квартир (-2,8 п.п. за год).

Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир

Источник: «Метриум»

 

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему большинство предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают около двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) соответственно. За год наметилась тенденция наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их доля выросла на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом и составила 20,4% от количества всех предложений. Доля трехкомнатных квартир снизилась на 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. На многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. за год).

 

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 84,2% (+9,6 п.п. за год). Большинство предложений на первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. за год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Чуть больше приходится на квартиры без отделки – 15,8% рынка, за год доля таких предложений снизилась на 9,6 п.п.

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир

Источник: «Метриум»

 

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% за прошедший месяц; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Прирост наблюдался каждый месяц, кроме ноября – тогда цена снизилась на незначительные 0,4% по сравнению с октябрем. Максимальный месячный прирост показателя в 3,9% пришелся на апрель.

За 12 месяцев 2021 года во всех округах средневзвешенная цена квадратного метра заметно выросла. Максимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 21,4%.

 

Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

 

К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; -0,1% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры уменьшилась за 12 месяцев на 6 кв. м – с 54,9 до 48,9 кв. м. Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:

- студии – 7,57 млн руб. (+25%);

- однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);

- двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);

- трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);

- многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).

 

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Общая стоимость, руб.
	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс	мин	среднее	макс
студии	13,7	24,6	73,5	204 450	307 780	520 500	4 527 250	7 571 830	16 188 375
1К	25,3	38,9	66,2	174 200	277 365	488 890	6 084 960	10 772 865	20 145 800
2К	37,9	60,3	102,4	158 100	254 720	425 205	7 857 570	15 291 355	28 873 980
3К	60,4	84,6	165,6	131 800	240 500	376 900	10 741 700	20 293 230	42 088 830
4К+	83,8	106,7	187,8	174 325	248 170	372 000	14 888 700	26 410 935	44 788 800
итого	13,7	48,9	187,8	131 800	263 180	520 500	4 527 250	12 842 460	44 788 800

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2021 года:

–  ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,5 млн руб.

–  ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.

–  ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,2 млн руб.

 

Основные тенденции в 2021 году:

 

• средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 263 180 руб. (+26,8% за год);
• средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% за год);
• объем предложения по количеству лотов увеличился за год на 6,1%, однако продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе на рынок преимущественно компактных квартир;
• в течение года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции на рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось на август (+30,3% за месяц);
• в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи от застройщиков в 15 проектах;
• продолжается рост предложений с отделкой от застройщика: на конец 2021 года с отделкой под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, еще 15,1% – с отделкой white box. Совокупно с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. за 12 месяцев).

 

Итоги года

«В 2021 году цена квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стабильно росла, но темпы роста к концу года ощутимо замедлились, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, когда рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% относительно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре удорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло пика в 263 тыс. руб./кв.м. Стоит отметить, что в I полугодии 2021 года среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а во II полугодии – 1,2%.

Для удержания достигнутого уровня цены за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса на компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу года совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% от всего предложения в сегменте. Кроме того, за прошедший год все форматы стали меньше по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась на 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. То есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло изменение структуры объема предложения. Такая стратегия позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая динамика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.

1 июля 2021 года завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 года. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.

На конец года инфляция в России достигла 8,39% (максимум с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Центральный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% до 8,5% к декабрю. Столь резкое повышение ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки стало настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков на новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».

По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.

 

Прогноз на 2022 год

«Инфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков идти на повышение цен, которое может быть даже не подкреплено активностью покупателей на рынке, – считает Надежда Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются из-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%.

Главная задача, которую предстоит решить: как на таком «дорогом рынке» поддержать спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Поэтому для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.

На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%.  Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года».     

 

[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.

Цены на квартиры на вторичном рынке за год выросли во всех городах России

В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.

---

Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.

Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).

В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).

Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).

«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».

Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ

№	Город	Ср цена, руб./кв. м	Прирост за год	Цена квартиры, руб.	Прирост за год
1	Москва	296106	18,7%	17364887	20,4%
2	Сочи	246896	82,2%	12627533	48,4%
3	Санкт-Петербург	173649	25,8%	10401098	13,2%
4	Владивосток	150541	13,4%	7380158	7,1%
5	Севастополь	144379	40,7%	7970565	26,1%
6	Московская область	131078	42,0%	6974579	34,3%
7	Казань	116770	28,3%	6177771	11,8%
8	Хабаровск	109074	17,6%	5791769	11,2%
9	Краснодар	108109	63,6%	5656973	49,9%
10	Симферополь	104035	23,3%	6112772	24,9%
11	Якутск	102538	20,4%	5739295	14,0%
12	Сургут	100189	20,5%	5753380	11,6%
13	Нижний Новгород	99037	27,7%	5334875	20,6%
14	Калининград	98813	38,9%	5959488	33,0%
15	Иркутск	94668	20,1%	5225634	14,3%
16	Новосибирск	94649	24,0%	5134055	20,1%
17	Ленинградская область	91647	37,2%	4659047	29,0%
18	Белгород	89720	33,8%	5001254	29,9%
19	Чита	89379	34,6%	5308131	29,9%
20	Екатеринбург	89117	13,2%	5014469	6,6%
21	Тула	88579	23,1%	4746137	13,8%
22	Тюмень	88264	22,4%	5155951	13,2%
23	Уфа	86695	16,9%	4730653	13,1%
24	Томск	83199	25,5%	4172815	13,8%
25	Красноярск	82324	18,6%	4381042	11,4%
26	Улан-Удэ	80536	36,3%	4097447	28,9%
27	Ростов-на-Дону	77439	21,8%	4483895	29,7%
28	Самара	77403	26,3%	4412359	22,6%
29	Мурманск	75552	25,6%	4076752	22,9%
30	Владимир	75481	27,3%	4073979	16,2%
31	Калуга	74912	25,6%	4250692	26,4%
32	Воронеж	73307	27,7%	4132884	22,8%
33	Курск	72720	36,9%	3981993	30,4%
34	Тверь	71827	30,0%	4166243	26,1%
35	Пермь	70984	19,1%	3850912	12,9%
36	Барнаул	70850	25,6%	3713549	20,3%
37	Омск	70312	24,3%	3692869	16,4%
38	Ярославль	69411	24,4%	3895401	17,5%
39	Набережные Челны	68038	20,7%	3807088	21,0%
40	Ставрополь	66986	27,8%	4144543	25,6%
41	Пенза	66288	26,1%	3454147	23,6%
42	Орел	65908	29,5%	3696940	25,2%
43	Кемерово	65804	27,3%	3507132	24,7%
44	Архангельск	65429	7,4%	3443755	1,5%
45	Ижевск	63717	18,3%	3249759	17,8%
46	Грозный	63011	28,2%	4245828	29,1%
47	Иваново	62878	35,3%	3441994	31,5%
48	Волгоград	62292	23,3%	3405201	18,7%
49	Череповец	61875	28,9%	3378293	24,3%
50	Чебоксары	61721	26,6%	3800032	37,3%
51	Рязань	61313	25,3%	3512167	24,1%
52	Липецк	61289	24,8%	3369583	25,4%
53	Новокузнецк	60292	27,1%	3224330	21,5%
54	Вологда	60248	21,3%	3324360	23,1%
55	Махачкала	59766	33,2%	4569593	46,1%
56	Брянск	57644	32,6%	3245863	32,0%
57	Саранск	57528	17,5%	3037370	15,1%
58	Саратов	57069	24,1%	3212372	20,2%
59	Ульяновск	56773	23,9%	3159024	21,4%
60	Киров	56091	17,5%	3013852	22,5%
61	Владикавказ	55428	25,9%	4049125	33,8%
62	Тольятти	54876	25,1%	3187179	22,7%
63	Астрахань	54256	24,8%	3273596	22,9%
64	Волжский	53784	21,2%	2756807	18,1%
65	Оренбург	53649	19,1%	2845058	21,1%
66	Смоленск	51542	17,2%	2892799	16,1%
67	Челябинск	50032	19,0%	2836679	16,8%
68	Курган	48475	21,7%	2389025	19,6%
69	Магнитогорск	45332	33,6%	2440350	33,5%
70	Нижний Тагил	39535	9,9%	2005114	7,8%
	Среднее	82701	19,4%	4593175	14,7%

Источник: mirkvartir.ru