Рынок долгосрочной аренды: выбор выше - ставки ниже
С начала года на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России произошли значительные изменения: существенно увеличился объем предложения, ставки на фоне роста выбора стали снижаться после зимней стагнации. Эксперты Циан.Аналитики выделили основные тренды, происходящие рынке крупных (от 500 тыс. человек) городов России.
- С начала года выбор квартир увеличился в два раза. Наибольший рост в столичных регионах, Казани и Уфе. В мае период рекордного роста объема предложения в большинстве локаций завершился.
- В результате двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. С начала года аренда однушек, в среднем по анализируемым локациям, стала дешевле на 5%, двушек - на 3%. Наибольшее снижение в столичных регионах - на 11-13%.
- В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья менялся незначительно. Локальный рост спроса был зафиксирован с конца апреля, однако, уже в мае показатели вновь снизились.
В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
1. Период рекордного роста объема предложения завершился
Начиная с конца февраля на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России стремительно увеличивался объем предложения. Если по итогам февраля суммарно по всем локациям было доступно порядка 52 тыс. лотов, то в марте их количество увеличилось на 38% (до 72 тыс. лотов), в апреле еще на 20% (до 86 тыс. лотов). Ключевыми причинами такой динамики были сезонность (в марте рынок традиционно более активно наполняется новыми объявлениями), переток из сегмента продажи квартир на вторичке, появление на рынке аренды лотов от тех, кто решил временно переехать в другие локации на период неопределенности, переток из сегмента аренды квартир посуточно, рост срока экспозиции.
В марте в целом по анализируемым локациям на рынок вышло 44 тыс. “новинок” (объявлений, ранее не размещенных на сайте), в апреле еще 48 тыс. В предыдущие месяцы в среднем выходило по 20-25 тыс., т.е. количество их удвоилось.
Всего с начала года выбор квартир увеличился в 2 раза (на 112%). Наибольший рост в Москве (в 3,5 раза), Ленинградской области, (в 3 раза), Уфе (в 2,7 раз), Санкт-Петербурге (в 2,5 раза), Московской области и Казани (в 2,2 раза).
К настоящему времени темпы роста числа объявлений замедлились (в мае рост на 12% до 96 тыс. лотов) и вернулись к нормальному уровню (+11-13% в месяц). Высокий рост сохраняется в Ленинградской области (+93% за месяц), Томске (+52%), Ульяновске (+44%), Москве, Иркутске и Ижевске (+32%). За исключением Москвы и Ленинградской области это локации с небольшим объемом предложения на рынке долгосрочной аренды, поэтому такой значительный рост исходит от низкой базы. В столичных регионах сохраняются тенденции, которые были характерны в прошлые месяцы (не только по динамике предложения, но и по изменению цен).
После снижения ключевой ставки до 12% и снижения стоимости ипотеки собственники могут вернуть квартиру с рынка аренды снова в продажу, поэтому выбор может немного сократиться. Кроме того, на рынке был зафиксирован рост спроса на аренду квартир с конца апреля в результате снижения доступности жилья на вторичном рынке. Если данный тренд сохранится и после понижения ключевой ставки, то объем предложения может также сократиться.
Динамика количества лотов на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Сочи, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
2. Ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась
В результате практически двукратного увеличения объема предложения на рынке долгосрочной аренды наблюдается снижение средних ставок. Квартир в аренду становится больше, конкуренция усиливается, и это оказывает давление на цену. Снижение средних ставок аренды (в т.ч. в новых лотах) свидетельствует о том, что собственники стали активнее предлагать скидки, чтобы не потерять потенциальных клиентов.
Например, в Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет сейчас 43,4 тыс. рублей, а в начале года - 49,6 тыс. рублей, т.е. с начала года ставка снизилась на 12%. Аналогичная динамика в Санкт-Петербурге. Именно в столичных регионах цены с начала года сократились максимально, поскольку здесь зафиксирован наибольший рост конкуренции на рынке. Также существенное снижение в Тольятти (-16%), Краснодаре (-11%), Ижевске (-8%). В большинстве локаций ставки с начала года сократились на 3-7%, а в 7 городах увеличились на 1-5%. Даже несмотря на это, ставки все равно выше, чем прошлым летом, до общего подорожания аренды осенью 2021 г. (и однушки, и двушки - на 11%).
Единственный город, где с начала года аренда значительно подорожала - Сочи (рост на 33% в однушках и на 21% в двушках). Связано это с тем, что в других южных локациях (главным образом, в Крыму) действуют ограничения на авиасообщение, что затрудняет туристические поездки. В результате этого спрос смещается в Сочи, где ограничений нет.
Динамика средней ставки аренды 1- и 2-комнатных квартир на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России, Московской и Ленинградской областей
Источник: Циан.Аналитика
Сейчас ставки аренды продолжают снижаться, но скорость этого снижения замедлилась. По состоянию на конец мая и 1-комнатные, и 2-комнатные квартиры в среднем по анализируемым локациям стали на 0,8% дешевле, чем месяц назад. 30 дней назад спад в месячном выражении составил 1,6% и 1,1%. О том, что тренд на снижение остается актуальным свидетельствует динамика ставок в Москве и Санкт-Петербурге - там они продолжают падать на 3-4% в месячном выражении.
3. Вместо покупки - аренда
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
В феврале и марте интерес к долгосрочной аренде по сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) менялся незначительно. Тогда спрос был сосредоточен не на аренде, а на покупке жилья, как на возможности сохранить свои сбережения или решить жилищный вопрос до дальнейшего подорожания недвижимости.
Рост интереса к долгосрочной аренде начался в конце апреля и был связан с перетоком спроса из сегмента покупки, где цены продолжали расти, а ставки по ипотеке находились на заградительно высоком уровне (особенно на вторичке). Ставки аренды при этом снижаются, а результате чего часть потенциальных покупателей квартир делают выбор в пользу съема жилья. По итогам апреля потенциальный спрос оказался на 8% выше, чем в марте, на 10% выше фоновых значений зимы (но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль - это низкий сезон на рынке аренды) и на 10% выше, чем в апреле прошлого года. В мае спрос вновь просел на 15% относительно апреля, однако можно сделать поправку на праздничные дни.
В настоящее время остается неопределенной ситуация с занятостью населения на фоне ухода с рынка ряда зарубежных компаний, где работают десятки тысяч человек. Потеряв работу, часть из этой категории населения может отказаться и от аренды жилья. Частично компенсировать данный спрос удастся за счет тех сотрудников, которые ранее работали удаленно, но с отменой всех эпидемиологических ограничений вернулись в офисы и арендовали жилье. Но рассчитывать на существенный рост спроса на рынке аренды не стоит. К тому же после снижения ключевой ставки до 12% ипотека на вторичном рынке станет доступнее, а значит, часть спроса может вновь вернуться в сегмент покупки жилья.
Динамика потенциального спроса на рынке долгосрочной аренды (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Источник: Циан.Аналитика
«Объем предложения на рынке долгосрочной аренды продолжает увеличиваться, в то время как динамика спроса не показала существенного роста. Ситуация на рынке труда, от которой зависит и поведение арендаторов, остается неопределенной: массовых сокращений пока что нет, но число тех, у кого снизились доходы, остается на высоком уровне. Вероятно, в ближайшие 1-2 месяца тренд на снижение ставок аренды сохранится», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика.
|
Локация |
1-комнатные квартиры |
2-комнатные квартиры |
||||||||||||
|
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
Средняя ставка аренды, тыс. рублей |
Динамика |
|||||||||||
|
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
май. 21 |
янв. 22 |
апр. 22 |
май. 22 |
за год |
с начала года |
за месяц |
|
|
Сочи |
57,8 |
36,4 |
41,4 |
48,6 |
-16% |
34% |
17% |
78,8 |
57,1 |
62,5 |
69,1 |
-12% |
21% |
11% |
|
Москва |
38,7 |
49,6 |
44,6 |
43,4 |
12% |
-12% |
-3% |
53,6 |
64,8 |
60,8 |
58,5 |
9% |
-10% |
-4% |
|
Московская область |
25,6 |
31,2 |
29,3 |
29,1 |
14% |
-7% |
-1% |
33,1 |
40,9 |
38,3 |
38,9 |
17% |
-5% |
1% |
|
Санкт-Петербург |
23,3 |
32,4 |
29,6 |
28,4 |
22% |
-13% |
-4% |
36,7 |
49,7 |
43,3 |
42,2 |
15% |
-15% |
-3% |
|
Хабаровск |
22,8 |
25,8 |
24,2 |
24,8 |
9% |
-4% |
3% |
27,8 |
33,5 |
31,9 |
32,9 |
18% |
-2% |
3% |
|
Владивосток |
19,8 |
20,7 |
20,7 |
20,6 |
4% |
-1% |
-1% |
27,0 |
29,3 |
27,3 |
28,6 |
6% |
-2% |
5% |
|
Ленинградская область |
18,0 |
23,9 |
20,8 |
20,5 |
14% |
-14% |
-2% |
21,8 |
30,7 |
27,7 |
20,9 |
-4% |
-32% |
-25% |
|
Казань |
16,9 |
21,4 |
20,6 |
20,3 |
20% |
-5% |
-1% |
24,0 |
29,2 |
28,4 |
28,0 |
17% |
-4% |
-2% |
|
Новосибирск |
17,5 |
21,1 |
20,3 |
20,2 |
15% |
-4% |
-1% |
24,5 |
29,2 |
26,6 |
27,2 |
11% |
-7% |
2% |
|
Краснодар |
17,0 |
22,8 |
20,9 |
20,2 |
19% |
-11% |
-3% |
30,4 |
35,7 |
36,9 |
33,6 |
11% |
-6% |
-9% |
|
Екатеринбург |
19,3 |
21,4 |
19,8 |
19,8 |
3% |
-7% |
0% |
25,4 |
30,0 |
27,6 |
27,9 |
10% |
-7% |
1% |
|
Ростов-на-Дону |
15,7 |
18,9 |
19,6 |
19,8 |
26% |
5% |
1% |
24,1 |
29,2 |
32,5 |
33,9 |
41% |
16% |
5% |
|
Тюмень |
17,3 |
20,1 |
19,5 |
19,0 |
10% |
-5% |
-2% |
22,3 |
25,1 |
25,7 |
25,1 |
13% |
0% |
-2% |
|
Иркутск |
15,9 |
18,9 |
18,7 |
18,9 |
19% |
0% |
1% |
21,1 |
29,4 |
26,9 |
27,6 |
31% |
-6% |
3% |
|
Астрахань |
15,6 |
17,7 |
18,0 |
18,2 |
17% |
3% |
1% |
25,5 |
25,0 |
26,3 |
26,0 |
2% |
4% |
-1% |
|
Нижний Новгород |
15,3 |
19,4 |
17,8 |
18,1 |
18% |
-7% |
2% |
23,7 |
28,1 |
25,9 |
26,0 |
10% |
-7% |
0% |
|
Красноярск |
15,5 |
17,8 |
17,2 |
17,3 |
11% |
-3% |
0% |
21,7 |
25,3 |
24,3 |
24,6 |
13% |
-3% |
1% |
|
Самара |
13,3 |
16,5 |
16,8 |
17,1 |
28% |
3% |
2% |
19,3 |
23,6 |
24,0 |
25,1 |
30% |
6% |
4% |
|
Воронеж |
14,3 |
16,9 |
16,1 |
16,4 |
15% |
-3% |
2% |
20,0 |
22,9 |
22,5 |
23,4 |
17% |
2% |
4% |
|
Томск |
13,9 |
15,7 |
16,1 |
16,0 |
15% |
2% |
-1% |
18,5 |
21,4 |
22,2 |
21,9 |
18% |
2% |
-2% |
|
Пермь |
13,3 |
15,9 |
15,8 |
15,7 |
18% |
-1% |
-1% |
19,0 |
21,7 |
23,1 |
21,9 |
15% |
1% |
-5% |
|
Уфа |
14,9 |
15,6 |
15,7 |
15,4 |
3% |
-1% |
-2% |
19,7 |
21,2 |
20,3 |
20,1 |
2% |
-5% |
-1% |
|
Ярославль |
13,1 |
15,1 |
15,4 |
15,2 |
17% |
1% |
-1% |
18,1 |
21,7 |
22,5 |
22,3 |
23% |
3% |
-1% |
|
Волгоград |
13,1 |
14,4 |
14,5 |
14,4 |
10% |
0% |
0% |
19,3 |
20,7 |
18,6 |
19,1 |
-1% |
-7% |
3% |
|
Омск |
12,7 |
15,0 |
14,3 |
14,4 |
13% |
-4% |
0% |
17,1 |
19,9 |
18,8 |
19,2 |
12% |
-4% |
2% |
|
Барнаул |
11,7 |
14,8 |
14,2 |
14,2 |
21% |
-4% |
0% |
18,2 |
18,6 |
21,1 |
20,4 |
12% |
9% |
-4% |
|
Рязань |
13,0 |
14,9 |
14,5 |
14,1 |
8% |
-6% |
-3% |
16,7 |
17,2 |
17,8 |
17,9 |
7% |
4% |
1% |
|
Липецк |
12,5 |
14,7 |
14,3 |
14,0 |
12% |
-5% |
-2% |
15,6 |
17,7 |
18,3 |
18,3 |
17% |
3% |
0% |
|
Ижевск |
12,3 |
15,1 |
14,2 |
13,9 |
13% |
-8% |
-2% |
17,1 |
18,1 |
18,9 |
17,8 |
4% |
-2% |
-6% |
|
Челябинск |
11,4 |
13,6 |
13,2 |
13,6 |
19% |
-1% |
3% |
15,5 |
18,9 |
18,2 |
19,7 |
27% |
4% |
8% |
|
Кемерово |
11,6 |
13,8 |
13,7 |
13,4 |
16% |
-3% |
-2% |
19,4 |
19,6 |
18,5 |
18,4 |
-5% |
-6% |
-1% |
|
Тольятти |
12,6 |
15,2 |
13,3 |
12,8 |
1% |
-16% |
-4% |
19,3 |
20,2 |
20,5 |
18,3 |
-6% |
-10% |
-11% |
|
Саратов |
11,8 |
12,4 |
12,4 |
12,7 |
7% |
3% |
2% |
15,3 |
16,5 |
17,2 |
17,0 |
11% |
3% |
-1% |
|
Набережные Челны |
11,5 |
13,5 |
12,5 |
12,5 |
8% |
-7% |
0% |
14,8 |
16,6 |
15,1 |
16,2 |
10% |
-3% |
7% |
|
Ульяновск |
11,7 |
12,7 |
12,4 |
12,4 |
6% |
-2% |
1% |
15,4 |
16,3 |
16,9 |
17,6 |
14% |
8% |
5% |
|
Оренбург |
11,9 |
12,1 |
12,0 |
11,4 |
-4% |
-6% |
-5% |
13,9 |
16,4 |
14,9 |
15,8 |
13% |
-4% |
6% |
|
Пенза |
8,9 |
11,2 |
10,9 |
11,0 |
24% |
-2% |
2% |
11,5 |
14,1 |
14,9 |
15,2 |
32% |
8% |
2% |
|
Киров |
8,8 |
9,2 |
9,7 |
9,0 |
3% |
-2% |
-8% |
10,9 |
11,6 |
11,9 |
11,6 |
7% |
0% |
-2% |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 6,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 263 180 руб. (+0,8% за декабрь; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 995[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 742,6 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года увеличилось на 6,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Зеленая Вертикаль |
Э.К. Девелопмент |
СЗАО |
1 кв. 2021 |
|
2 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
1 кв. 2021 |
|
3 |
UNO Старокоптевский |
ГК Основа |
САО |
1 кв. 2021 |
|
4 |
Кольская 8 |
ГК ПИК |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
5 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
ЮЗАО |
2 кв. 2021 |
|
6 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
САО |
2 кв. 2021 |
|
7 |
Дербеневская 20 |
ГК ПИК |
ЮАО |
2 кв. 2021 |
|
8 |
Ярославское шоссе, 51 |
Патек Групп |
СВАО |
2 кв. 2021 |
|
9 |
Барклая 6 |
ГК ПИК |
ЗАО |
2 кв. 2021 |
|
10 |
Лосиноостровский парк |
ГК ПИК |
ВАО |
3 кв. 2021 |
|
11 |
Матвеевский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
3 кв. 2021 |
|
12 |
KINETIC |
Восток Девелопмент |
САО |
3 кв. 2021 |
|
13 |
1-й Ленинградский |
ГК ФСК |
САО |
3 кв. 2021 |
|
14 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
4 кв. 2021 |
|
15 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
4 кв. 2021 |
|
16 |
Кавказский бульвар 51 |
ГК ПИК |
ЮАО |
4 кв. 2021 |
|
17 |
Level Южнопортовая* |
Level Group |
ЮВАО |
4 кв. 2021 |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок пополнился новым проектом «Кавказский бульвар 51», началось бронирование в ЖК «Level Южнопортовая». Кроме того, был объявлен старт продаж нового корпуса в проекте «LIFE-Варшавская» (корп. Б7).
По сравнению с предыдущим периодом активность девелоперов заметно снизилась: в 2021 году стартовали 17 новых проектов, тогда как в 2020 году на рынок вышло 29 новинок. В основном пополнение экспозиции произошло за счет проектов ГК ПИК (новых комплексов и старта продаж в очередных корпусах ранее представленных проектов). Новый проект «New Form Аминьевское» не вошел в число стартов массового сегмента, так как по состоянию на декабрь 2021 года все лоты в проекте числятся как апартаменты. В проекте «Мой Адрес в Алтуфьево», стартовавшем в сентябре 2021 года, на конец года предложений не осталось.
В разрезе округов наибольшее изменение доли экспонируемого предложения произошло в ЮВАО – с начала года его доля снизилась на 8,4 п.п., с рынка ушли пять проектов. Несмотря на это, округ сохраняет лидерство – на него приходится 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. Второе место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. за год). За 2021 год в округе вышли три масштабных проекта от ГК ПИК: «Мичуринский парк», «Барклая 6», «Матвеевский парк». В конце 2020 года вторую позицию занимал СВАО, за год его доля уменьшилась на 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла доля СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). За счет выхода проекта «Никольские луга» (ГК ПИК) выросла доля ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), однако округ по-прежнему занимает последнее место по количеству предложений в сегменте. По остальным округам годовая динамика не превысила 0,8 п.п.
К концу 2021 года структура предложения по строительной готовности заметно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Доля квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила более двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. за год). Это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Причина подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине года для восполнения образовавшегося дефицита на рынке. На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. за год). На протяжении года количество предложений в корпусах на начальном этапе строительства превалировало только в мае, июле и августе – именно на эти месяцы приходятся старты строительства проектов от А101, «РГ-Девелопмент», ГК ПИК. Доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ на конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 3,8% квартир (-2,8 п.п. за год).
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему большинство предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, совокупно они занимают около двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) соответственно. За год наметилась тенденция наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их доля выросла на 5,6 п.п. по сравнению с прошлым годом и составила 20,4% от количества всех предложений. Доля трехкомнатных квартир снизилась на 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. На многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 84,2% (+9,6 п.п. за год). Большинство предложений на первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. за год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Чуть больше приходится на квартиры без отделки – 15,8% рынка, за год доля таких предложений снизилась на 9,6 п.п.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – декабрь 2021 г., внутренний круг – декабрь 2020 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% за прошедший месяц; +2,6% за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% за 12 месяцев). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Прирост наблюдался каждый месяц, кроме ноября – тогда цена снизилась на незначительные 0,4% по сравнению с октябрем. Максимальный месячный прирост показателя в 3,9% пришелся на апрель.
За 12 месяцев 2021 года во всех округах средневзвешенная цена квадратного метра заметно выросла. Максимальный прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 21,4%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
К концу декабря 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; -0,1% за квартал; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% за 12 месяцев). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры уменьшилась за 12 месяцев на 6 кв. м – с 54,9 до 48,9 кв. м. Бюджет предложения за год вырос по всем типологиям:
- студии – 7,57 млн руб. (+25%);
- однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);
- двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);
- трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);
- многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
мин |
среднее |
макс |
|
|
студии |
13,7 |
24,6 |
73,5 |
204 450 |
307 780 |
520 500 |
4 527 250 |
7 571 830 |
16 188 375 |
|
1К |
25,3 |
38,9 |
66,2 |
174 200 |
277 365 |
488 890 |
6 084 960 |
10 772 865 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
60,3 |
102,4 |
158 100 |
254 720 |
425 205 |
7 857 570 |
15 291 355 |
28 873 980 |
|
3К |
60,4 |
84,6 |
165,6 |
131 800 |
240 500 |
376 900 |
10 741 700 |
20 293 230 |
42 088 830 |
|
4К+ |
83,8 |
106,7 |
187,8 |
174 325 |
248 170 |
372 000 |
14 888 700 |
26 410 935 |
44 788 800 |
|
итого |
13,7 |
48,9 |
187,8 |
131 800 |
263 180 |
520 500 |
4 527 250 |
12 842 460 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2021 года:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,9 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,2 млн руб.
Основные тенденции в 2021 году:
- средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 263 180 руб. (+26,8% за год);
- средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% за год);
- объем предложения по количеству лотов увеличился за год на 6,1%, однако продаваемая площадь уменьшилась на 7,1%, что говорит о выходе на рынок преимущественно компактных квартир;
- в течение года наблюдалось активное восполнение текущей экспозиции на рынке, наибольшее увеличение количества предлагаемых квартир пришлось на август (+30,3% за месяц);
- в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами против 29 в 2020 году, завершились продажи от застройщиков в 15 проектах;
- продолжается рост предложений с отделкой от застройщика: на конец 2021 года с отделкой под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, еще 15,1% – с отделкой white box. Совокупно с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. за 12 месяцев).
Итоги года
«В 2021 году цена квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стабильно росла, но темпы роста к концу года ощутимо замедлились, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, когда рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% относительно прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре удорожание квадратного метра в предложениях от застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло пика в 263 тыс. руб./кв.м. Стоит отметить, что в I полугодии 2021 года среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а во II полугодии – 1,2%.
Для удержания достигнутого уровня цены за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса на компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу года совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% от всего предложения в сегменте. Кроме того, за прошедший год все форматы стали меньше по площади, а средняя площадь квартиры в экспозиции уменьшилась на 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м за прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. То есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло изменение структуры объема предложения. Такая стратегия позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая динамика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.
1 июля 2021 года завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 года. Однако с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей. Тем не менее, желаемого эффекта новая программа не произвела и спрос на подобные ипотечные кредиты весьма низкий. Причина в том, что лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная квартира в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается за 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса полностью легло на девелоперов, некоторые из них за счет собственной маржи начали субсидировать пониженные ипотечные ставки для всех покупателей в своих проектах.
На конец года инфляция в России достигла 8,39% (максимум с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Центральный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% до 8,5% к декабрю. Столь резкое повышение ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки стало настоящим стресс-тестом для всей отрасли жилищного строительства Московского региона. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-20 банков на новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные кредиты становятся все дороже, растут даже ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, так как удерживать их на уровне 5-6% становится экономически нецелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Прогноз на 2022 год
«Инфляция и рост себестоимости будут вынуждать застройщиков идти на повышение цен, которое может быть даже не подкреплено активностью покупателей на рынке, – считает Надежда Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются из-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Мы прогнозируем, что несмотря на отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен на рынке продолжится, а ее динамика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%.
Главная задача, которую предстоит решить: как на таком «дорогом рынке» поддержать спрос. Платежеспособный спрос на первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Поэтому для долгосрочного повышения активности покупателей необходим устойчивый рост национальной экономики и увеличение благосостояния населения. Этот процесс носит длительный и поступательный характер, но на горизонте 1,5 лет единственное «быстрое и действенное» решение – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Удержание ставки на уровне 8-8,5% годовых способно нивелировать фактор «дорогой» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков покрыть затраты на частное субсидирование ипотеки за счет прибыли дополнятся еще и компенсацией неучтенной себестоимости. Это может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.
На наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования для всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – станет очевидна к середине 2022 года. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скорее всего, будут учитывать соотношение спроса и предложения, а уровень ставки будет не менее 8%. Мы прогнозируем, что даже при условии принятия мер по стимулированию спроса со стороны государства, количество сделок на первичном рынке Московского региона окажется на 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 года».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.
Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ
|
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
|
1 |
Москва |
296106 |
18,7% |
17364887 |
20,4% |
|
2 |
Сочи |
246896 |
82,2% |
12627533 |
48,4% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
173649 |
25,8% |
10401098 |
13,2% |
|
4 |
Владивосток |
150541 |
13,4% |
7380158 |
7,1% |
|
5 |
Севастополь |
144379 |
40,7% |
7970565 |
26,1% |
|
6 |
Московская область |
131078 |
42,0% |
6974579 |
34,3% |
|
7 |
Казань |
116770 |
28,3% |
6177771 |
11,8% |
|
8 |
Хабаровск |
109074 |
17,6% |
5791769 |
11,2% |
|
9 |
Краснодар |
108109 |
63,6% |
5656973 |
49,9% |
|
10 |
Симферополь |
104035 |
23,3% |
6112772 |
24,9% |
|
11 |
Якутск |
102538 |
20,4% |
5739295 |
14,0% |
|
12 |
Сургут |
100189 |
20,5% |
5753380 |
11,6% |
|
13 |
Нижний Новгород |
99037 |
27,7% |
5334875 |
20,6% |
|
14 |
Калининград |
98813 |
38,9% |
5959488 |
33,0% |
|
15 |
Иркутск |
94668 |
20,1% |
5225634 |
14,3% |
|
16 |
Новосибирск |
94649 |
24,0% |
5134055 |
20,1% |
|
17 |
Ленинградская область |
91647 |
37,2% |
4659047 |
29,0% |
|
18 |
Белгород |
89720 |
33,8% |
5001254 |
29,9% |
|
19 |
Чита |
89379 |
34,6% |
5308131 |
29,9% |
|
20 |
Екатеринбург |
89117 |
13,2% |
5014469 |
6,6% |
|
21 |
Тула |
88579 |
23,1% |
4746137 |
13,8% |
|
22 |
Тюмень |
88264 |
22,4% |
5155951 |
13,2% |
|
23 |
Уфа |
86695 |
16,9% |
4730653 |
13,1% |
|
24 |
Томск |
83199 |
25,5% |
4172815 |
13,8% |
|
25 |
Красноярск |
82324 |
18,6% |
4381042 |
11,4% |
|
26 |
Улан-Удэ |
80536 |
36,3% |
4097447 |
28,9% |
|
27 |
Ростов-на-Дону |
77439 |
21,8% |
4483895 |
29,7% |
|
28 |
Самара |
77403 |
26,3% |
4412359 |
22,6% |
|
29 |
Мурманск |
75552 |
25,6% |
4076752 |
22,9% |
|
30 |
Владимир |
75481 |
27,3% |
4073979 |
16,2% |
|
31 |
Калуга |
74912 |
25,6% |
4250692 |
26,4% |
|
32 |
Воронеж |
73307 |
27,7% |
4132884 |
22,8% |
|
33 |
Курск |
72720 |
36,9% |
3981993 |
30,4% |
|
34 |
Тверь |
71827 |
30,0% |
4166243 |
26,1% |
|
35 |
Пермь |
70984 |
19,1% |
3850912 |
12,9% |
|
36 |
Барнаул |
70850 |
25,6% |
3713549 |
20,3% |
|
37 |
Омск |
70312 |
24,3% |
3692869 |
16,4% |
|
38 |
Ярославль |
69411 |
24,4% |
3895401 |
17,5% |
|
39 |
Набережные Челны |
68038 |
20,7% |
3807088 |
21,0% |
|
40 |
Ставрополь |
66986 |
27,8% |
4144543 |
25,6% |
|
41 |
Пенза |
66288 |
26,1% |
3454147 |
23,6% |
|
42 |
Орел |
65908 |
29,5% |
3696940 |
25,2% |
|
43 |
Кемерово |
65804 |
27,3% |
3507132 |
24,7% |
|
44 |
Архангельск |
65429 |
7,4% |
3443755 |
1,5% |
|
45 |
Ижевск |
63717 |
18,3% |
3249759 |
17,8% |
|
46 |
Грозный |
63011 |
28,2% |
4245828 |
29,1% |
|
47 |
Иваново |
62878 |
35,3% |
3441994 |
31,5% |
|
48 |
Волгоград |
62292 |
23,3% |
3405201 |
18,7% |
|
49 |
Череповец |
61875 |
28,9% |
3378293 |
24,3% |
|
50 |
Чебоксары |
61721 |
26,6% |
3800032 |
37,3% |
|
51 |
Рязань |
61313 |
25,3% |
3512167 |
24,1% |
|
52 |
Липецк |
61289 |
24,8% |
3369583 |
25,4% |
|
53 |
Новокузнецк |
60292 |
27,1% |
3224330 |
21,5% |
|
54 |
Вологда |
60248 |
21,3% |
3324360 |
23,1% |
|
55 |
Махачкала |
59766 |
33,2% |
4569593 |
46,1% |
|
56 |
Брянск |
57644 |
32,6% |
3245863 |
32,0% |
|
57 |
Саранск |
57528 |
17,5% |
3037370 |
15,1% |
|
58 |
Саратов |
57069 |
24,1% |
3212372 |
20,2% |
|
59 |
Ульяновск |
56773 |
23,9% |
3159024 |
21,4% |
|
60 |
Киров |
56091 |
17,5% |
3013852 |
22,5% |
|
61 |
Владикавказ |
55428 |
25,9% |
4049125 |
33,8% |
|
62 |
Тольятти |
54876 |
25,1% |
3187179 |
22,7% |
|
63 |
Астрахань |
54256 |
24,8% |
3273596 |
22,9% |
|
64 |
Волжский |
53784 |
21,2% |
2756807 |
18,1% |
|
65 |
Оренбург |
53649 |
19,1% |
2845058 |
21,1% |
|
66 |
Смоленск |
51542 |
17,2% |
2892799 |
16,1% |
|
67 |
Челябинск |
50032 |
19,0% |
2836679 |
16,8% |
|
68 |
Курган |
48475 |
21,7% |
2389025 |
19,6% |
|
69 |
Магнитогорск |
45332 |
33,6% |
2440350 |
33,5% |
|
70 |
Нижний Тагил |
39535 |
9,9% |
2005114 |
7,8% |
|
|
Среднее |
82701 |
19,4% |
4593175 |
14,7% |
Источник: mirkvartir.ru