За год экспозиция апартаментов стандарт-класса в столице выросла в 5,6 раза
В Департаменте аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» выяснили, какие изменения произошли с сегментом столичных апартаментов за месяц и в годовом выражении. За год объем предложения апартаментов увеличился на 37,2%, до 6,5 тыс. лотов. Наиболее значительно выросла экспозиция в стандарт-классе – в 5,6 раз. Половина предложения апартаментов (47,5%) находится в проектах на заключительной стадии готовности.
Средневзвешенная цена 1 кв. м апартаментов в столице поднялась на 13,3% в годовом выражении, до 450 тыс. рублей. За год больше всего цена выросла в стандарт-классе (на 47,3%), за месяц – в бизнес-классе (на 6,6%).
Согласно статистике департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам апреля 2022 года совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 292,1 тыс. кв. м (+7,6% за месяц, +3,7% за год) и 6,5 тыс. лотов (+8,8% за месяц, +37,2% за год). На долю предложения апартаментов сейчас приходится 14,5% от общей экспозиции на рынке новостроек столицы.
В апреле застройщики проявили высокую активность по выводу новых проектов: на рынке появилось 7 новых апарт-комплексов, из которых 5 проектов относится к стандарт-классу, 1 проект – к комфорт-классу, еще 1 – к премиум-классу.
Наибольшая доля предложения апартаментов представлена в бизнес-классе – 38,9% площади (-1% за месяц, +2% за год), на втором месте – комфорт-класс с долей 33,1% (0% за месяц, +5,7% за год). К премиальному сегменту относится 22,7% экспозиции (+0,4% за месяц, -12,1% за год). Наименьшая доля предложения приходится на стандарт-класс – 5,4% (+0,7% за месяц, +4,4% за год).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Основной тенденцией последнего времени стало увеличение предложения апартаментов стандарт-класса – за год в 5,6 раз за счёт проектов в реконструированных зданиях бывших общежитий и гостиниц. Несмотря на активный спрос, предложение в комфорт-классе также показало прирост в годовой динамике на 25%. При этом в высокобюджетных сегментах отмечается убывание экспозиции – в премиум-классе она сократилась на 32%, а в бизнес-классе выросла всего на 9,3%».
По стадии строительной готовности почти половина предложения апартаментов находится в проектах на заключительной стадии готовности (фасадно-отделочные работы, благоустройство и ввод в эксплуатацию) – 47,5% площади (+2,6% за месяц, -18,8% за год). На начальную стадию приходится чуть больше трети предложения – 32% площади (-4,5% за месяц, +7,2% за год). В проектах на стадии монтажных работ находится 20,6% площади (+1,9% за месяц, +11,6% за год).
По наличию отделки две трети предложения столичных апартаментов представлено с разными видами отделки – 65,1% (+2,2% за месяц, +9,1% за год): с отделкой – 31,2%, с предчистовой отделкой – 20% и с дополнительными опциями (наличие мебели, кухни, сантехники) – 13,9%. На долю предложения без отделки приходится 34,9% площади (-2,2% за месяц, -9,1% за год).
Все эти факторы оказывают влияние на уровень цен на столичные апартаменты. По итогам апреля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 450,3 тыс. рублей (+2,3% за месяц, +13,3% за год). Практически во всех классах наблюдалась положительная динамика. Больше всего за месяц средневзвешенная цена увеличилась в бизнес-классе – на 6,6%, сейчас она равна 392,9 тыс. рублей (+30,1% за год). В комфорт-классе рост составил 0,8%, до 284,4 тыс. рублей (+22,1% за год), в стандарт-классе – 1,8%, до 285,3 тыс. рублей (+47,3% за год). В премиальном сегменте средний ценник не изменился и находится на уровне 830,2 тыс. руб. (+30,8% за год).
Средняя стоимость столичных апартаментов по итогам апреля 2022 года составила 20,4 млн рублей (+1,1% за месяц, -14,3% за год – за счёт уменьшения средней площади объектов). Самый низкий ценник наблюдается в стандарт-классе – 5,3 млн рублей (-4% за месяц, -6,1% за год), сокращение стоимости апартаментов также произошло в основном из-за уменьшения средней площади экспозиции, за месяц – на 5,6%. В комфорт-классе средняя стоимость лотов составляет 10,1 млн рублей (0% за месяц, +13% за год). В бизнес-классе усредненная цена апартаментов равна 20,7 млн рублей (+7,4% за месяц, +7,7% за год), в премиум-классе – 77,8 млн рублей (-1,4% за месяц, +19,6% за год).
Центральный округ Москвы – самая дорогая локация не только в Москве, но и во всей России. Однако и в ЦАО можно приобрести квартиру за относительно небольшие деньги. Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet нашли пять самых доступных квартир в новостройках ЦАО.
- Самая доступная квартира первичного рынка ЦАО расположена в ЖК My Priority Басманный. Продажи в комплексе открылись в прошлом месяце, а окончание строительства запланировано на конец 2024 года, именно поэтому данный ЖК лидирует среди самых бюджетных лотов. Всего за 12,9 млн рублей в данном комплексе можно приобрести студию без отделки площадью 28,7 кв. м, расположенную на пятнадцатом этаже. ЖК бизнес-класса расположен в 800 метрах от станции метро «Бауманская», на ТТК.
- ЖК DIALOG. Это комплекс премиум-класса, расположенный в Красносельском районе, а станция метро «Красносельская» находится от него в 750 м. Здесь предлагается студия площадью 31,3 кв. м за 18 млн рублей на шестнадцатом этаже, без отделки.
- Следующим по «бюджетности» в Центральном округе является ЖК Sky House. Комплекс премиум-класса расположен на улице Мытная в районе Якиманка. Цены в ЖК начинаются от 21 млн рублей, и за такую стоимость предлагается двухкомнатная квартира площадью 53,4 кв. м. без отделки на двадцатом этаже. Из квартиры открывается потрясающий вид на город через панорамные окна. Строительство корпуса будет завершено к концу 2021 года.
- Несмотря на то, что ЖК «Резиденция Архитекторов» достроен, квартиры в комплексе являются по-прежнему достаточно бюджетными для рынка новостроек ЦАО. Так, например, самая доступная квартира обойдётся в 21,5 млн рублей. Она двухкомнатная, площадью 54,2 кв. м, без отделки. Комплекс бизнес-класса расположен в Басманном районе, за пределами ТТК, вблизи станции метро «Электрозаводская».
- ЖК бизнес-класса HEADLINER также относится к числу «самых бюджетных» комплексов в Центральном административном округе Москвы. Самая доступная квартира обойдётся в 22,5 млн рублей, это будет просторная «двушка» площадью 66,8 кв. м на двадцать пятом этаже, без отделки. Комплекс располагается в Пресненском районе, в пешей доступности от метро «Шелепиха».
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.