Вакантность в сегменте support retail в ММДЦ «Москва-Сити» по итогам I квартала 2022 г. составила 12%
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование торговой инфраструктуры в ММДЦ «Москва-Сити», была актуализирована информация по арендаторам подземных торговых галерей, соединяющих такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Тауэр», «IQ-квартал», а также «Северная Башня» и «Башня 2000», без учета ТРЦ «Афимолл Сити» и комплекса Neva Towers. В рамках исследования проанализировано порядка 300 коммерческих помещений в динамике за последние три года.
Общий уровень вакантности в торговых галереях «Москва-Сити» в I квартале 2022 сократился на 4 п.п. по сравнению с июлем 2021 г. и составил 12%. Наиболее сильный рост вакантности в 2022 г. зафиксирован в «Башне Меркурий», где закрылись 4 помещения. В настоящий момент больше всего свободных площадей в «Меркурий Тауэр» (33%), «Башне Федерация» (19%) и «Башне Эволюция» (19%). В свою очередь вакантные помещения активно заполнялись в «Башне Федерация» — 11 открытий, в «Башне Эволюция» 4 открытия и в «Городе Столиц» — 3 открытия.
Уровень вакантности торговых галерей в башнях «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022, (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
В ТОП-3 башен «Москва-Сити» по количеству лотов в торговых галереях входят «Город Столиц», «Федерация» и «IQ-квартал» — совокупно на них приходится более 50% торговой инфраструктуры «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»). Что касается форматов, то условно торговые помещения в инфраструктуре «Москва-Сити» можно разделить на следующие группы: «классический стрит-ритейл», расположенный на первых этажах башен и имеющий вход с улицы (в основном это отделения банков и видовые кафе и рестораны); помещения в подземных галереях, расположенные на основном потоке людей, мигрирующих между башнями; помещения в составе многоуровневной наземной торговой галереи.
Структура профилей арендаторов торговых галерей «Москва-Сити», 2022 (количество помещений)
Источник: Nikoliers
Общая структура арендаторов торговых галерей «Москва-Сити» за последние три года не претерпела существенных изменений. По состоянию на I кв. 2022 стабильно высокую долю, в районе 40%, занимают предприятия общественного питания, 13% предприятия сферы услуг (химчистки, турфирмы, ателье и другие), 11% − предприятия сферы «красота и здоровье» (салоны красоты, аптеки/оптики и медицинские услуги). Чистая ротация арендаторов (замена одного арендатора другим), по нашим оценкам, произошла в 6% помещений, еще в 7% ранее пустовавших помещений открылись новые арендаторы. Самыми представительными по количеству точек в галереях «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити») являются химчистки iCleaning – 7 пунктов, кофейни «Кофе Порт» − 5 кофеен, кафе Prime − 4 точки, салон цветов Monte Luxe, кафе «Милти» и другие.
В целом, именно на представителей общественного питания приходится 41% всех арендованных помещений в торговых галереях «Москва-Сити». Особой популярностью у резидентов офисных башен пользуются кофейни, заведения формата street food и «готовая еда» на вынос. В торговых галереях и башнях «Москва-Сити» представлены также концепции именитых рестораторов и ресторанных холдингов, как, например, Remy Kitchen Bakery Александра Оганезова, проект Lucky Group All Day, объединивший в себе три кухни. Отдельно стоит отметить ресторанную группу Misha Fisher, представленную исключительно в «Москва-Сити», и развивающую здесь такие концепты как лавку здоровых продуктов «Зеленая Точка», ресторан кошерной кухни Misha Fisher in Jaffa, городские кафе City friends, кулинарии Mama in the city, Pizza Italiana, Misha Fisher in Asia и другие, и продолжающую масштабировать свои проекты в рамках ММДЦ.
Структура торговой инфраструктуры «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022 (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
Отдельно стоит отметить, что ритейл инфраструктура «Москва-Сити» не ограничивается магазинами и сервисами подземных торговых галерей и ТРЦ «Афимолл Сити». Благодаря высотной доминанте бизнес-кластера в границах города, верхние этажи башен «Москва-Сити» имеют уникальные видовые характеристики, ставшие востребованными для размещения эксклюзивных концептов – например, панорамных ресторанов авторской кухни как 360 Restaurant, Birds, Ruski; фитнес-клуба с самым высоким бассейном в Европе и панорамным видом Welness Club Nebo на 61 этаже башни «Федерация», а также самого высокого СПА-центра в Европе WAI THAI на 84 этаже того же комплекса, студии танцев и йоги High Level Club на 75 этаже БЦ «ОКО», самой высокой в мире фабрики мороженого, расположенной на территории смотровой площадки на 89-м этаже и других. Кроме того, на территории ММДЦ представлен уникальный концепт отдельно стоящего ресторана сервиса доставки Bluefin Nikkei на площади Neva Towers.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers: «Принимая во внимание полное снятие ограничений по COVID-19 в Москве с 15 марта 2022 г. и возвращение значительной части сотрудников с удаленного формата работы, мы прогнозируем дальнейшее восстановление трафика в галереях «Москва-Сити» и постепенное снижение доли вакантных помещений в течение ближайшего года. Текущая ситуация с приостановкой деятельности иностранных ритейлеров не отразилась на работе торговых галерей бизнес-центров «Москва-Сити», поскольку значительная часть данных сетей представлена в качестве арендаторов в ТРЦ «Афимолл Сити». В составе инфраструктуры бизнес-центров по причине санкций закрыта лишь кофейня Starbucks в БЦ «Башня на Набережной», остальные иностранные операторы, как KFC, Calzedonia, Krispy Kreme и прочие, продолжают работать».
Прошедший 2021 год, как и ожидалось, оказался успешным для гостиничного рынка Сочи: по данным консалтинговой компании JLL, в условиях активизации внутреннего туризма отельеры главного российского курорта смогли значительно нарастить тарифы. При этом существенное удорожание и ужесточение требований к размещению в гостиницах сдержало спрос во втором полугодии, и загрузка лишь незначительно превысила уровень 2019 года в прибрежных отелях и упала в горах.
Согласно анализу JLL[1], в прибрежном кластере средневзвешенная загрузка сетевых гостиниц по итогам 2021 года составила 61%, что на 10 п.п. выше показателя предыдущего года и сопоставимо с результатом 2019 года (60%). Средний тариф отелей у моря за год увеличился на 11% – с 11,6 тыс. руб. годом ранее до почти 13 тыс. руб. Показатель дохода на доступный номер (RevPAR) за год вырос на треть и приблизился к 8 тыс. руб.
Сетевые прибрежные гостиницы Сочи опередили ценовые показатели не только тяжелого 2020 года, но и допандемийного 2019-го. По сравнению с 2019 годом средний тариф увеличился на 79%, а показатель RevPAR вырос на 82%. Во всех сегментах рынка произошло практически двукратное увеличение дохода на доступный номер.
Операционные показатели брендированных гостиниц прибрежного кластера Сочи
Источник: STR, JLL
«Такая динамика во многом обусловлена существенным ростом цен в пляжные месяцы – в период с мая по август, когда тарифы увеличились в 2-2,5 раза по сравнению с 2019 годом, – комментирует Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Тем не менее, несмотря на внушительный рост показателей, в течение года наблюдалась разнонаправленная динамика спроса. В первой половине он на 15-20% превосходил допандемийные значения, тогда как во второй наблюдался отток спроса, и наиболее существенное снижение к “базовому” 2019 году – на 20-30% – фиксировалось в июле и августе. Открытие ряда зарубежных курортов, информационные сообщения о наводнениях и в особенности новые правила размещения гостей в Краснодарском крае “охладили” динамику операционных показателей гостиниц».
Горный кластер Сочи по итогам 2021 года продемонстрировал падение загрузки на 3 п.п. в сравнении с 2020 годом и 4 п.п. к 2019 году, до 58%. Средний тариф в брендированных отелях Красной Поляны увеличился на 31% – с 6,9 тыс. годом ранее до 9,1 тыс. руб. Показатель дохода на доступный номер за год вырос на 24% и составил 5,3 тыс. руб. В сравнении с 2019 годом тариф увеличился на 86%, что привело к росту RevPAR на 74%.
Операционные показатели брендированных гостиниц горного кластера Сочи
Источник: STR, JLL
«Для горного кластера в прошлом году также был характерен рост спроса в первом полугодии и его падение во втором. Наиболее существенное снижение загрузки в сравнении с 2019 годом было зафиксировано в июле, августе и сентябре. Также второй год подряд в начале высокого для Красной Поляны зимнего сезона – декабре – отмечается снижение спроса на услуги гостиничного размещения в горах; в результате показатель последнего месяца 2021 года оказался на 20% ниже результата аналогичного периода 2019 года – во многом из-за сезонного удорожания. Несмотря на это, возросшая цена позволяет гостиницам обеспечить прежний уровень RevPAR, но с меньшими операционными затратами. Это вполне оправданно в условиях нехватки операционного персонала и отсутствия альтернативных опций сопоставимого качества и масштаба в рамках страны», – заключает Яна Уханова.
[1] Анализ основан на данных STR по брендированным гостиницам уровня 4-5 звезд.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2021 года и проанализировала основные тенденции на рынке торговой недвижимости Московского региона, а также определила перспективы на 2022 год.
Общая площадь ТЦ, планируемых к открытию в 2022 году в Москве, по прогнозу составит порядка 309,7 тысяч квадратных метров. Это на 10% больше, чем в рекордном за последние 5 лет наблюдений 2021 году. Новое предложение, в основном, будут формировать торговые центры районного формата со средней площадью 5-20 тыс. кв. метров.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
В 2021 году уровень вакантных площадей в торговых центрах составил 7,1%. В 2022 тренд на сокращение свободных торговых помещений продолжится. Мы прогнозируем возвращение среднего уровня свободных площадей к уровню 2019 года (6%). Положительная тенденция на сокращение доли вакантных помещений уже наблюдается в торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2020 и 2021 годах.
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
По данным Google Mobility Index, трафик посетителей в торговых центрах все еще находится на низком уровне. Однако амплитуда волн спада трафика к концу 2021 года постепенно сокращается. Средний уровень посещаемости ТЦ в России в IV квартале традиционно увеличился в декабре. Посещаемость торговых центров в Москве всё ещё ниже контрольных значений, однако также демонстрирует тенденцию к нормализации. В 2022 ситуация с посещаемостью будет улучшаться вместе с ростом количества вакцинированных граждан. Это уже происходит на зарубежных рынках, в странах с высокими темпами вакцинации населения.
Ускоренный переход определенной части розницы в онлайн из-за пандемии не стал угрозой для ТЦ. Оффлайн и онлайн по-прежнему сосуществуют гармонично. Торговые центры останутся каналом продвижения e-commerce. Физические магазины станут центром формирования клиентского опыта и местом демонстрации сильных сторон бренда.
Торговые центры уходят от имиджа закрытой коробки со стандартным набором арендаторов. Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и ресторанов, а также развлекательной составляющей, расширяется пул арендаторов, характеризующихся регулярным помещением (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование).
Средняя ставка аренды одного квадратного метра торговой площади в ТЦ Москвы останется приблизительно на том же уровне и составит 85 тысяч рублей в год.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых центров, отдел торговых помещений, CBRE Россия:
«Рынок торговых центров Москвы, несмотря на все сложности, продолжает развитие. Интерес к торговым центрам со стороны арендаторов сохраняется, и мы видим положительную динамику сокращения уровня свободных площадей как в среднем по рынку, так и по новым объектам. В 2022 году продолжится тренд на многофункциональность, что будет заметно не только по вновь возводимым торговым центрам, но и по тем ТЦ, которые запланировали реконцепцию».