Современный ЖК как цифровая экосистема
Повседневную жизнь жителя мегаполиса сложно представить без использования различных цифровых экосистем. Они обеспечивают мобильность и упрощают коммуникации, позволяют учиться и работать из практически любой точки мира. Поэтому столь технологичная отрасль, как девелопмент, не могла остаться в стороне от подобного тренда. Эксперты «Метриум» рассказывают о том, как современные жилые комплексы становятся цифровыми экосистемами.
Что такое экосистема
Еще 20-25 лет назад понятие экосистемы относилось скорее к биологии и естествознанию. Однако в наши дни оно гораздо шире. Сейчас под экосистемой понимается совокупность различных элементов (устройств и сервисов), которые объединяет общая платформа на базе той или иной операционной системы, а также единый аккаунт. В нее входят системы контроля и управления доступом, видеонаблюдение, профили дома, приборы учета с дистанционной передачей показателей, «Аквастоп», система защиты от короткого замыкания, цифровая диспетчерская, мобильные приложения для резидентов и управляющей компании, маркетплейсы.
Нередко экосистема строится по модульному принципу. Это дает возможность модернизации: при устаревании или выходе из строя того или иного устройства оно просто меняется на новое. Кроме того, такой подход позволяет приспособить систему под запрос конкретного клиента с возможностью дооснащения в дальнейшем.
Существует два подхода к формированию цифровых экосистем в жилых комплексах. Первый предусматривает сотрудничество девелопера с крупным разработчиком соответствующего программного обеспечения и приспособление решений под специфику проекта. Примером такого кейса выступает платформа Ujin от разработчика Unicorn. Второй – предполагает создание экосистемы с нуля под конкретный комплекс или квартал. Такой способ встречается прежде всего в новостройках высокобюджетного сегмента.
Элементы цифровой экосистемы
Вне зависимости от класса конкретного проекта и его особенностей можно выделить пять основных элементов цифровой экосистемы. Первый и самый важный – единое приложение, в котором сосредоточено управление всеми опциями. Его главные критерии – простой и понятный интерфейс, надежность и совместимость с основными гаджетами.
Второй элемент – системы контроля и управления доступом. Доступ по BLE-метке, QR/PIN-коду или Bluetooth присутствует уже в проектах комфорт-класса. В новостройках премиального и элитного сегмента можно встретить распознавание по лицу, «умный» лифт уже знает, на какой этаж отвезти резидента комплекса, когда тот только входит на территорию ЖК или в подъезд. Система видеонаблюдения позволяет отследить путь ребенка из квартиры до детской или спортивной площадки и обратно.
Третий элемент – инженерные системы. Приборы учета с дистанционной передачей показаний в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию, а также возможность дистанционного отключения воды или электричества сейчас предусматриваются даже в массовых проектах. Из иных опций стоит отметить «Аквастоп» и защиту от коротких замыканий.
Четвертый элемент – системы климата. В проектах бизнес-класса и выше они обладают возможностью регулировать температуру и влажность в помещении, а также опцией дополнительной очистки воздуха. Для управления ими используется приложение.
Пятый элемент – «умные» устройства. К ним относятся разнообразные бытовые приборы (от чайника до холодильника), телевизоры, музыкальное оборудование, личные гаджеты (смартфоны, планшеты, смарт-часы). Тем более, благодаря специальным интеграционным сервисам базирующиеся на разных платформах устройства можно объединять в единую систему для конкретной «умной» квартиры или дома в целом.
Преимущества создания цифровой экосистемы
Главное преимущество цифровой экосистемы – повышение комфортности проживания. Это обеспечивается за счет следующих решений.
Во-первых, управление всеми опциями сосредоточено в одном приложении. Одной из проблем предыдущих версий «умных» домов выступало наличие нескольких программных продуктов, каждый из которых был предназначен для конкретного элемента. Современные решения совместимы с большинством «умных» устройств и не требуют отдельных приложений.
Во-вторых, цифровая экосистема значительно упрощает и процесс эксплуатации многоквартирного дома. Работники управляющей компании получат возможность мониторинга всех инженерных систем в реальном времени, оперативного информирования о нештатных ситуациях и устранения их последствий.
В-третьих, развитие цифровых сервисов упрощает коммуникации между жителями и управляющей компанией. Сейчас в большинстве случаев общение с УК происходит в мессенджерах, а прием и отработка обращений – через личный кабинет. Создание единого приложения позволяет оптимизировать эти процессы и ускорить рассмотрение заявок.
Стоит отметить и иной плюс цифровой экосистемы – она нередко выступает конкурентным преимуществом для потенциальных клиентов. Тем более, с каждым годом растет доля относящихся к поколениям миллениалов и зумеров покупателей недвижимости, для которых важны различные технологичные опции.
Любовь к «умным» решениям
Сейчас застройщики активно объединяют свои усилия с разработчиками «умных» решений и государством. Более того, смарт-проекты активно интегрируются в структуру «умных» городов, что позволяет объединить усилия девелоперов, IT-компаний и местных властей, а также сформировать единые стандарты.
Показателен пример компании «Кортрос». Она выступает одним из первопроходцев внедрения смарт-решений в жилищном строительстве. Девелопер активно сотрудничает с ведущим отечественным разработчиком Unicorn, создавшим универсальную экосистему Ujin. Ею будет оснащена первая очередь жилого комплекса бизнес-класса ILove, ввод в эксплуатацию которой запланирован в I квартале 2022 года. Всем резидентам доступно специальное приложение, которое выступает как платформой для общения с УК, так и средством доступа в комплекс через OR или PIN-код, Bluetooth-ключ или Face ID. Через него можно пустить гостя на свое парковочное место, а также заказать пропуск для посетителей или курьеров. Кроме того, в данном корпусе представлены 117 квартир, оборудованных последней версией «умного» дома. Она включает в себя управление климатом, отоплением, бытовой техникой, защиту от протечек и короткого замыкания. Существует возможность дополнительной установки смарт-устройств (например, телевизора): система совместима с большинством современных гаджетов.
«Доля «умных» домов, в которых сформированы полноценные цифровые экосистемы, на первичном рынке Москвы пока не превышает 10%, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILove). – Однако через 5-7 лет данный показатель с большой долей вероятности вырастет кратно – как минимум, до 50%, а в ЖК бизнес-класса – и до 75%. Тем более, на технологичные проекты существует спрос: по данным социологов, 45% потенциальных покупателей недвижимости хотят, чтобы их будущие квартира и дом были оборудованы «умными» решениями».
Весь 2021 год ГК «А101» совместно с компанией «Домиленд» тестировала и запустила новое мобильное приложение, в котором для каждой категории пользователей – покупатели квартир, участники долевого строительства, жители и операторы коммерческих помещений – предусмотрен собственный набор функций и сервисов.
«Анализ клиентских запросов продемонстрировал востребованность цифровых решений и «умных» сервисов, – комментирует Татьяна Файнблит, директор внедрения цифровых сервисов ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Прокшино», «Испанские кварталы», «Белые ночи», «МоскваА101»). – Поэтому мы решили отработать имеющиеся идеи и концепции сначала в режиме пилотного проекта, определить наиболее востребованные пользовательские сценарии, а затем масштабировать полученный опыт на все реализуемые нашей компанией комплексы».
Например, покупателям доступны каталог квартир и полный таймлайн сделки, то есть клиенту видны все ее этапы. Кроме того, в приложении можно подать заявку на ипотеку. Участники долевого строительства могут заказать выписку из ЕГРН, получать от застройщика нужные справки и иные документы и следить за ходом строительства. Жители могут передавать показания счётчиков, оплачивать услуги ЖКХ, оставлять обращения в управляющую компанию, заказывать необходимые справки, размещать частные объявления, а также бронировать места на мероприятия соседского клуба VivA101. В отдельном блоке жители могут узнавать о предстоящих мероприятиях образовательной экосистемы, которые организует бюро «Лёрнити», созданное ГК «А101» для реализации образовательных программ и социокультурных событий, и записаться на них. А для местного бизнеса предусмотрены сервисы по сдаче объекта в аренду и отслеживания арендных платежей, заказу услуг от управляющей компании, согласования вывесок. Кроме того, приложение можно использовать как дополнительный рекламный канал и сообщать жителям об открытии новых объектов, рассказывать об акциях, скидках и новых поступлениях.
«Умные» кварталы
Концепцией «умного» дома уже никого не удивить. Однако некоторые застройщики идут дальше и создают целые смарт-кварталы. Полноценная интеграция каждой квартиры и дома в общую цифровую среду позволяет решить сразу несколько важных задач. К ним относятся повышение комфортности и безопасности проживания, обеспечение мониторинга работы всех систем домов, эффективное взаимодействие собственников с УК.
Примером создания «умного» квартала выступает проект премиум-класса Prime Park от компании Optima Development. Разработанная девелопером специально под данный комплекс концепция позволяет интегрировать различные гаджеты, средства безопасности, коммуникации и дистанционного управления в единую систему в масштабах комплекса. Так, «умные» камеры пропустят на территорию квартала и в паркинг только «прописанные» машины. BLE-метки позволяют идентифицировать посетителя в лобби в зависимости от его роли (житель, курьер, обслуживающий персонал).
Управление теми или иными опциями происходит через специальное приложение. Оно позволяет вызывать лифт, отправлять заявки на различные услуги и в УК, заказывать пропуска для гостей и курьеров, выбирать тип парковочного абонемента, регулировать профили квартиры и контролировать расход коммунальных ресурсов.
«Бесспорно, будущее именно за «умными» кварталами, ведь подобный комплексный подход позволяет использовать все преимущества смарт-решений, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Именно поэтому мы фактически с нуля разработали такую концепцию специально под наш проект премиум-класса Prime Park. Это позволило учесть его особенности и сформировать уникальный продукт».
В ГК «А101» еще в 2020 году в одном из корпусов ЖК «Скандинавия» предусмотрела «умные» квартиры. Владелец недвижимости может дистанционно управлять светом, контролировать состояние инженерного оборудования и доступ в помещения.
В начале 2022 года ГК «А101» совместно с компанией Unicorn запущен пилотный проект «умного дома» на базе ЖК «Скандинавия». Его цель – протестировать на практике имеющиеся решения, проработать варианты оснащения такими системами уже построенных корпусов и в перспективе сформировать полноценную цифровую экосистему в возведенных девелопером микрорайонах. В дополнение к имеющимся опциям «умной» квартиры собственники получат возможность бесключевого доступа (в том числе по протоколу BLE), дистанционного открытия дверей в подъезде, просмотра камер видеонаблюдения. Для управления элементами «умного» дома создано специальное приложение, адаптированное под специфику проекта.
«Сложно представить современный жилой комплекс без различных смарт-решений, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Актуальным трендом последних лет выступает их интеграция, что позволяет сформировать полноценную цифровую экосистему, обеспечивающую высокую комфортность проживания и упрощающую эксплуатацию. Полагаю, что в перспективе 5-10 лет подобный принцип будет широко применяться при создании «умных» районов и городов».
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%. Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %. Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно. Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ. Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков: – плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%); - платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%) - платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%). Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости. Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв. Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России: Статья руб./кв.м % Выкуп (аренда) участка 4160 руб. 13,92 % Строительно-монтажные работы: 22764 руб. 76,16 % Подготовительные работы 728 руб. 2,44 % Подземная часть 1990 руб. 6,66 % Наземная часть, в том числе 17316 руб. 57,94 % - Монтаж сборных ЖБИ 11830 руб. 39,58 % - Устройство кровли 260 руб. 0,87 % - Герметизация наружных стыков и окраска фасада 325 руб. 1,09 % - Заполнение оконных и балконных проемов 845 руб. 2,83 % - Сантехнические работы 1027 руб. 3,44 % - Электромонтажные работы, АППЗ, вентиляция дымоудаления 949 руб. 3,18 % - Слаботочные сети, телевидение 104 руб. 0,35 % - Отделочные работы 1196 руб. 4,00 5 - Монтаж лифтов 130 руб. 0,44 % - Оборудование 650 руб. 2,18 % Внешние сети 1820 руб. 6,09 % Благоустройство 546 руб. 1,83 % Прочие по СМР 364 руб. 1,22 % Затраты заказчика: 1 400 руб. 4,68 % Проектирование и авторский надзор 700 руб. 2,34 % Затраты по вводу дома в эксплуатацию 420 руб. 1,41 % Прочие заказчика 280 руб. 0,94 % Накладные расходы 1564 руб. 5,23 % Всего 29888 руб. 100,0% По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость. Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за Наименование ресурса Рост за 2007 год, %% Изменение за 2008 год, %% Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %% Портландцемент 70-106 % -14,6% -25 % -58,27% Бетон товарный ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
К концу августа средние цены предложения в Москве установились на уровне 136700 рублей за кв. м. В начале лета они составляли 142900 рублей за кв. м. За лето цена квадратного метра снизилась на 6200 рублей или на 4,3%. И это на фоне инфляции, которая за три летних месяца составила 1,5%. Покупатель средней московской квартиры (54 кв. м), отложивший покупку с концы весны на начало осени, спокойно отдохнул и сэкономил за счет снижения цен 334800 рублей. А если он положил сумму, предназначенную на покупку квартиры, на три летних месяца на рублевый депозит под 15% годовых, то выиграл дополнительно еще 3,75% от суммы (около 290 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге к концу августа средние цены предложения остановились на уровне 69500 рублей за кв. м. За лето питерский квадратный метр «потерял» 4000 рублей своей ценности или 5,4%. Стоимость средней петербургской квартиры (64 кв. м) за лето снизилась на 256000 рублей. Квадратный метр в Подмосковье предлагают купить в конце августа в среднем по 57800 рублей, что на 2800 рублей дешевле, чем в начале лета (снижение на 4,6%). Экономия покупателя стандартной подмосковной квартиры (60 кв. м) за лето составила 168000 рублей. Однако, при стабильности текущей макроэкономической ситуации вероятность дальнейшего повсеместного снижения рублевых цен на жилье осенью 2009 в несколько раз меньше, чем летом 2009 года. Поэтому, данные расчеты нельзя считать рекомендацией к дальнейшему ожиданию их снижения. Более того, в отдельных локальных территориях и сегментах жилого рынка к концу года возможен рост цен предложения на жилье. Дальнейшее движение цен в различных городах и регионах страны будет определяться не глобальными макроэкономическими изменениями, влияние которых на цены за прошедший с начала кризиса год почти отыграно, а локальными особенностями рынков, а также внутренней экономической политикой государства, местных властей и крупных игроков рынка. Поощрение выдачи новых ипотечных кредитов, кредитования новых и крепко стоящих на ногах застройщиков, эффективное донесение до населения информации о налоговых и иных льготах для покупателей жилья и получателей кредитов, предоставление государственных гарантий покупателям квартир в новостройках, частно-государственное партнерство с застройщиками – все это может способствовать активизации рынков жилой недвижимости. При грамотной стратегии поведения властей и застройщиков будет происходить постепенное восстановление количества сделок и объемов строительных работ на фоне снизившегося и в целом стабильного уровня цен. Конечно, данные выводы верны только в условиях стабильной макроэкономической ситуации, которая может быть нарушена, например, в случае снижения цен на мировом рынке на нефть и иные товары российского экспорта. Например, в случае снижения цены барреля нефти до 45-50 долларов средние цены предложения в Москве могут скорректироваться до уровня 125 тыс. рублей за 1 кв. м, т.е. еще примерно на 10% от текущего уровня. Цены жилья за август 2009 г. в рублях Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, руб. за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 136700 -0,3 -9,2 Санкт-Петербург 69500 -0,7 -16,5 Московская область 57300 -1,9 -13,3 Москва, новостройки 135700 -0,7 -5,3 Москва, вторичный рынок 138500 -0,2 -9,6 Санкт-Петербург, новостройки 68600 -0,1 -14,3 Санкт-Петербург, вторичный рынок 82150 -2,0 -17,9 Московская область, новостройки 55400 -1,4 -11,1 Московская область, вторичный рынок 62100 -5,6 -16,3 Цены жилья за август 2009 г. в долларах США Регион, тип недвижимости Средняя цена предложения, $ за 1 кв. м на 31.08.2009 Прирост за август, % Прирост с начала 2009 года, % Москва 4331 0,3 -16,6 Санкт-Петербург 2202 -0,1 -23,3 Московская область 1816 -1,3 -20,4 Москва, новостройки 4300 -0,1 -13,0 Москва, вторичный рынок 4388 0,4 -16,9 Санкт-Петербург, новостройки 2174 0,5 -21,2 Санкт-Петербург, вторичный рынок 2603 -1,4 -24,5 Московская область, новостройки 1755 -0,8 -18,3 Московская область, вторичный рынок 1968 -5,1 -23,1 Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
.jpg)
Рынок жилья России – все ближе к точке ценового равновесия и по мере приближения к ней темпы снижения цен замедляются. Итоги августа подтверждают этот вывод. Если в июле 2009 года средние цены предложения на жилье в Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) снизились на 1,4%, а в Санкт-Петербурге на 1,8%, то в августе снижение цен предложения на жилье в Москве составило 0,3%, а в Санкт-Петербурге – 0,7%.
Из трех рассматриваемых в данном обзоре регионов – Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области темпы снижения рублевых цен предложения сохранились только в последнем. Если в июле цены предложения в Московской области снизились на 1,8%, то в августе – на 1,9%. В основном это связано с локальными событиями на рынке жилья области – в первую очередь сохранением высокого объема ввода в строй новостроек.