Вторичная недвижимость за I квартал подорожала во всех городах
Квартиры на вторичном рынке в I квартале текущего года стремительно дорожали во всех крупных городах страны. Особенно резкий рост, по наблюдению аналитиков федерального портала «МИР КВАРТИР», наметился с конца февраля, когда пошатнулась стабильность национальной валюты и на рынке недвижимости начался ажиотаж.
Некоторые города бьют все рекорды по повышению цен. Так, в Архангельске за три месяца «вторичка» взлетела в цене почти на четверть: «квадрат» подорожал на 24,1%, до 81,2 тыс. рублей, средний лот – на 24,6%, до 4,3 млн рублей. «Где-то цены растут плавно, а где-то скачками. В Архангельске квартиры на регулярном рынке до сих пор сильно отставали по цене от новостроек, и теперь во многом компенсировали этот разрыв», – объясняет этот феномен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Также сильно подскочили цены в Калининграде, где квадратный метр подорожал с начала года на 20%, в Калуге (+18,7%), Магнитогорске (+18,7%), Мурманске (+17,7%), Самаре (+17,4%), Твери (+17,4%), Барнауле (+16,1%), Казани (+15,8%) и Кемерово (+15,5%).
Меньше всего выросли Владивосток (+3,3%), Хабаровск (+4,4%), Москва (+4,9%), Тула (+5,3%), Сочи (+5,5%), Иркутск (+5,8%), Новосибирск (+6,2%), Краснодар (+6,3%), Якутск (+6,9%) и Ижевск (+7%). Единственное, что чуть-чуть подешевело – средняя квартира в Сочи (–1,1%), при том, что «квадрат» жилья там все же подорожал (+5,5%).
В среднем по всем городам в I квартале 2022 года квадратный метр квартир на вторичном рынке вырос на 10,4%, до 91,3 тыс. рублей, средняя стоимость предложения – на 12,7%, до 5,2 млн рублей.
Средняя площадь предлагаемой квартиры увеличилась на 1 кв. м – с 56 до 57 кв. м, что говорит о том, что с рынка вымываются самые компактные (а значит, самые дешевые) квартиры.
«Стремительно растущая инфляция и покупательский ажиотаж разогнали цены. Многие покупатели, не нуждающиеся в ипотеке, предпочли вторичный рынок, где жилье стоит дешевле, чем новостройки. Все это повысило спрос. В то же время предложение сократилось: продавцы после 24 февраля стали отказываться от сделок, опасаясь обесценивания рублей, которые они бы получили за свои квартиры, – говорит Павел Луценко. – В перспективе мы ожидаем, что «вторичка» продолжит прибавлять в цене, но лишь на уровне инфляции или даже медленнее».
Цены на квартиры вторичного рынка в городах РФ
№ |
Город |
Ср. цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2022 |
Ср цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2022 |
1 |
Москва |
310480 |
4,9% |
17686564 |
1,9% |
2 |
Сочи |
260528 |
5,5% |
12488789 |
-1,1% |
3 |
Санкт-Петербург |
192486 |
10,8% |
11877242 |
14,2% |
4 |
Севастополь |
157134 |
8,8% |
8695661 |
9,1% |
5 |
Владивосток |
155434 |
3,3% |
8310683 |
12,6% |
6 |
Московская область |
143600 |
9,6% |
7649516 |
9,7% |
7 |
Казань |
135215 |
15,8% |
7343305 |
18,9% |
8 |
Калининград |
118605 |
20,0% |
7315986 |
22,8% |
9 |
Симферополь |
115517 |
11,0% |
6812656 |
11,4% |
10 |
Краснодар |
114876 |
6,3% |
6041664 |
6,8% |
11 |
Хабаровск |
112779 |
3,4% |
6169550 |
6,5% |
12 |
Якутск |
109589 |
6,9% |
6067741 |
5,7% |
13 |
Сургут |
107852 |
7,6% |
6437511 |
11,9% |
14 |
Нижний Новгород |
107811 |
8,9% |
5931607 |
11,2% |
15 |
Ленинградская область |
101893 |
11,2% |
5422052 |
16,4% |
16 |
Чита |
101260 |
13,3% |
6251228 |
17,8% |
17 |
Новосибирск |
100514 |
6,2% |
5522066 |
7,6% |
18 |
Иркутск |
100149 |
5,8% |
5762744 |
10,3% |
19 |
Белгород |
98136 |
9,4% |
5562351 |
11,2% |
20 |
Екатеринбург |
97002 |
8,8% |
5560385 |
10,9% |
21 |
Тюмень |
95130 |
7,8% |
5782378 |
12,1% |
22 |
Тула |
93249 |
5,3% |
5083272 |
7,1% |
23 |
Уфа |
92880 |
7,1% |
5421027 |
14,6% |
24 |
Томск |
91097 |
9,5% |
4774280 |
14,4% |
25 |
Самара |
90893 |
17,4% |
5377643 |
21,9% |
26 |
Красноярск |
90856 |
10,4% |
5130057 |
17,1% |
27 |
Улан-Удэ |
88981 |
10,5% |
4700438 |
14,7% |
28 |
Калуга |
88957 |
18,7% |
5208658 |
22,5% |
29 |
Мурманск |
88953 |
17,7% |
4741190 |
16,3% |
30 |
Ростов-на-Дону |
86730 |
12,0% |
5113180 |
14,0% |
31 |
Владимир |
85264 |
13,0% |
4786706 |
17,5% |
32 |
Тверь |
84295 |
17,4% |
4851476 |
16,4% |
33 |
Барнаул |
82231 |
16,1% |
4493496 |
21,0% |
34 |
Архангельск |
81193 |
24,1% |
4290116 |
24,6% |
35 |
Воронеж |
79907 |
9,0% |
4585429 |
10,9% |
36 |
Курск |
79614 |
9,5% |
4432285 |
11,3% |
37 |
Омск |
79116 |
12,5% |
4275378 |
15,8% |
38 |
Ставрополь |
77318 |
15,4% |
5008834 |
20,9% |
39 |
Пермь |
77246 |
8,8% |
4269478 |
10,9% |
40 |
Ярославль |
76440 |
10,1% |
4473148 |
14,8% |
41 |
Кемерово |
75982 |
15,5% |
4116429 |
17,4% |
42 |
Набережные Челны |
73966 |
8,7% |
4122253 |
8,3% |
43 |
Орел |
73565 |
11,6% |
4254380 |
15,1% |
44 |
Пенза |
72427 |
9,3% |
3953169 |
14,4% |
45 |
Иваново |
71190 |
13,2% |
4019713 |
16,8% |
46 |
Чебоксары |
70176 |
13,7% |
4436329 |
16,7% |
47 |
Рязань |
69731 |
13,7% |
4092880 |
16,5% |
48 |
Липецк |
69200 |
12,9% |
3989600 |
18,4% |
49 |
Грозный |
68668 |
9,0% |
4482296 |
5,6% |
50 |
Ижевск |
68189 |
7,0% |
3522622 |
8,4% |
51 |
Волгоград |
68062 |
9,3% |
3784470 |
11,1% |
52 |
Череповец |
68039 |
10,0% |
3824819 |
13,2% |
53 |
Вологда |
67975 |
12,8% |
3811978 |
14,7% |
54 |
Новокузнецк |
67591 |
12,1% |
3680786 |
14,2% |
55 |
Махачкала |
66866 |
11,9% |
5417618 |
18,6% |
56 |
Саратов |
65837 |
15,4% |
3828663 |
19,2% |
57 |
Брянск |
64776 |
12,4% |
3713624 |
14,4% |
58 |
Ульяновск |
63974 |
12,7% |
3646302 |
15,4% |
59 |
Киров |
63168 |
12,6% |
3376045 |
12,0% |
60 |
Саранск |
63035 |
9,6% |
3373978 |
11,1% |
61 |
Владикавказ |
62767 |
13,2% |
4718833 |
16,5% |
62 |
Тольятти |
61993 |
13,0% |
3524809 |
10,6% |
63 |
Астрахань |
60421 |
11,4% |
3715897 |
13,5% |
64 |
Волжский |
59233 |
10,1% |
3061675 |
11,1% |
65 |
Оренбург |
58659 |
9,3% |
3173183 |
11,5% |
66 |
Смоленск |
57752 |
12,0% |
3480850 |
20,3% |
67 |
Челябинск |
57273 |
14,5% |
3421391 |
20,6% |
68 |
Курган |
54709 |
12,9% |
2898928 |
21,3% |
69 |
Магнитогорск |
53787 |
18,7% |
2832204 |
16,1% |
70 |
Нижний Тагил |
42503 |
7,5% |
2256633 |
12,5% |
Среднее |
91325 |
10,4% |
5174859 |
12,7% |
Источник: mirkvartir.ru
При цитировании просьба давать активную ссылку на наш сайт Mirkvartir.ru.
За прошедшие 12 месяцев все типы квартир в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья уменьшились по своей средней площади на 2-5 квадратных метров, но одновременно поднялись в цене на 2-10 млн рублей. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», за тот же период средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 108 тыс. рублей.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса были представлены более 10 тыс. квартир, большинство из которых двухкомнатные (36%), далее следуют трехкомнатные (27%), однокомнатные (25%), студии и многокомнатные (по 6%). За прошедший год все эти типы жилья уменьшились в средней площади, но выросли в цене – это зафиксировали аналитики «Метриум».
Так, средняя площадь студии в продаже сократилась с 30,3 кв. м в III квартале 2020 года до 28,1 кв. м сейчас, однокомнатной квартиры – с 45,1 до 43,7 кв. м, двухкомнатной – с 69,3 до 67,3 кв. м, трехкомнатной – с 100,2 до 95,4 кв. м, многокомнатной – с 127,7 до 122,9 кв. м. Таким образом, квартиры от застройщиков в новостройках бизнес-класса за 12 месяцев стали в среднем меньше на 1,5–4,8 квадратных метра.
Источник: «Метриум»
Но несмотря на сокращение площади, цена всех типов квартир возросла, причем существенно. Студии подорожали с 9,9 млн до 12 млн рублей, однокомнатные квартиры – с 13,4 млн до 18,1 млн, двухкомнатные – с 19 до 26 млн рублей, трехкомнатные – с 26,2 до 34,9 млн рублей, многокомнатные – с 38 до 47,7 млн рублей. Цена каждого типа квартир соответственно увеличилась на 2,1–9,7 млн рублей.
«Отчасти средние площади квартир в бизнес-классе уменьшаются потому, что линейка предложения становится более компактной, но при этом более разнообразной, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если раньше в одной новостройке было по 1-2 варианта “однушек”, “двушек” и так далее, то теперь застройщики предлагают десятки разных планировок – это стало возможным благодаря монолитной технологии строительства и индивидуальной архитектуре каждого комплекса. Скажем, в нашем городском квартале “Ривер Парк” площадь двухкомнатных квартир варьируется от 44 кв. м до 72 кв. м. Таким образом, мы расширяем выбор для клиентов с разными бюджетами».
Рост цен на квартиры бизнес-класса был рекордным, подчеркивают аналитики «Метриум». Если в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра составляла 276 тыс. рублей, то в III квартале 2021 года она повысилась до 384 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев «квадрат» подорожал на 39% или на 108 тыс. рублей. Для сравнения: за 12 месяцев с III квартала 2019 года показатель вырос на 16% и на 38 тыс. рублей, а за год с III квартала 2018 года – на 6% и 13 тыс. рублей.
«Цены выросли под влиянием множества факторов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди них – программа субсидирования ипотеки, которая в целом повысила активность покупателей квартир и привела к вымыванию доступных квартир, повышение себестоимости строительства в том числе повышение затрат на оплату труда из-за дефицита рабочих и растущая инфляция. Примечательно, что завершение программы субсидирования ипотеки в июле и первые признаки замедления спроса не привели к массовому снижению цен на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале. До конца года рост цен скорее всего будет продолжаться, хотя стоит отметить замедление темпов».
В III квартале 2021 года во всех округах Москвы новостройки бизнес-класса дорожали. Наиболее существенный рост наблюдался в СЗАО, где квадратный метр за три месяца вырос в цене на 35 тыс. рублей (до 383 тыс.). В СВАО удельная цена нового жилья увеличилась на 28 тыс. рублей (до 385 тыс.), а в ЦАО – на 21 тыс. рублей (до 354 тыс. рублей).
В самом дорогом округе (ЗАО) новостройки бизнес-класса стоят 428 тыс. рублей за квадратный метр и в последние три месяца их стоимость почти не поменялась, а самом доступном (ЮВАО) показатель вырос на 18 тыс. до 307 тыс. рублей за кв.м.
«Рост цен в основном связан с выходом в продажу новых проектов, которые стартуют без дисконта, – отмечает Надежда Коркка. – С этой точки зрения потенциальным покупателям новостроек бизнес-класса следует обратить внимание на комплексы, которые уже давно представлены на рынке и при этом часто обладают более умеренным уровнем цен. Таким образом, они могут совершить очевидно выгодную сделку. С одной стороны, они покупают квартиру в здании на высокой стадии готовности, а с другой стороны – экономят».
Источник: «Метриум»
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2022 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast[1], максимальный рост цен будет зафиксирован в Майами (+10%). Сидней займет второе место в рейтинге, ожидаемая динамика составит +9%. Российские города – Москва и Санкт-Петербург – вошли в десятку лидеров: в 2022 году элитная недвижимость может подорожать на 7% и 6,5% соответственно.
- Согласно прогнозам экспертов, лидером по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году станет Майами: динамика составит +10%. Спрос поддерживает благоприятный налоговый режим во Флориде, конкурентоспособные цены на жилье в Майами и повысившаяся привлекательность объектов на побережье. С начала пандемии только в Палм-Бич было продано 35 лотов в бюджете свыше $30 млн, 20 лотов – от $40 млн, два – стоимостью, превышающей $100 млн.
Прогноз цен на элитное жилье в ключевых городах мира*
2021 г. (оценочно) |
2022 г. (прогноз) |
|
Майами |
22% |
10% |
Сидней |
12% |
9% |
Лос-Анджелес |
16% |
8% |
Москва |
42% (28,5%**) |
7% |
Окленд |
20% |
7% |
Лондон |
2% |
7% |
Санкт-Петербург |
16,5% |
6,5% |
Женева |
10% |
6% |
Мадрид |
3% |
6% |
Сингапур |
3% |
5% |
Нью-Йорк |
1% |
5% |
Гонконг |
8% |
5% |
Париж |
5% |
4% |
Источник: Knight Frank Research
*Ранжировано по показателю на 2022 год
** Динамика за год, в скобках указано усредненное скользящее значение
- В Сиднее также ожидается существенный рост цен – на 9%. Среди факторов, которые приведут к усилению положительной динамики, можно выделить открытие границ, и, как следствие, возвращение инвесторов на рынок, а также растущий интерес местных покупателей ко вторичному жилью в Австралии.
- Рекордно низкий уровень предложения и высокий спрос на большие по площади дома на фоне низких ставок по ипотечным кредитам приведут к росту цен в Лос-Анджелесе примерно на 8% в 2022 году.
- Четвертое место разделили Москва, Окленд и Лондон, для которых положительная динамика цен составит 7%. Согласно оценке Knight Frank, по итогам 2021 года цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 тыс. руб., а в 2022 году – 1 355 тыс. руб. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Среди ключевых тенденций 2022 года в Москве мы ожидаем постепенного восстановления баланса спроса и предложения, а также замедления темпов роста цен. Серьезных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будет локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта».
- Для Окленда рост цен на 7% станет результатом сдерживающей политики правительства, а для Лондона такая динамика будет максимальным показателем за последние восемь лет. Завершение многочисленных локдаунов, возобновление туристических поездок, отмена гербового сбора и прекращение политической нестабильности в связи с Brexit приведут к нормализации рыночных условий. Кроме того, для покупателей, которые проводят сделки в евро и долларах, действуют скидки в размере 20-30% с учетом изменений цен и валюты после референдума по вопросу выхода страны из ЕС в июне 2016 года.
- Динамика цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году достигнет +6,5%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «Мы ожидаем, что до конца 2021 года квартальная динамика показателя средневзвешенной цены квадратного метра элитного жилья в Санкт-Петербурге будет находиться в пределах 2-3%, составив к концу года около 490 тыс. руб. В следующем году с учетом базового сценария прогноза Центрального Банка РФ по возвращению уровня инфляции до показателя 2020 года, мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%».
- Элитное жилье в Женеве и Мадриде в 2022 году подорожает на 6%. Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Ожидаемо растет количество запросов и сделок в странах, в которых границы вновь открыты. Например, в Дубае в ноябре мы видим всплеск запросов (+20% в сравнении с ноябрем 2020 года), в особенности на курортную недвижимость. В следующем году мы рассчитываем на стабилизацию ситуации с путешествиями и дальнейшую реализацию отложенного спроса в наиболее полюбившихся российским хайнетам европейских направлениях. Такие крупные города и финансовые центры, как Женева, Цюрих, Мадрид, Берлин, Париж, Лондон и Лиссабон неизменно будут вызывать интерес наших соотечественников. Самой востребованной недвижимостью можно назвать объекты, лицензированные для получения ВНЖ, для собственного проживания и инвестиций (бюджет от 500 тыс. до 3 млн евро)».
- В Гонконге, Сингапуре и Нью-Йорке ожидается умеренный рост цен на 5%. Экономический спад в континентальном Китае наряду с резким снижением индекса Hang Seng является сдерживающим фактором. Однако цены на элитный сегмент жилья остаются на рекордно высоком уровне, также ожидается приток покупателей после открытия границ. В Сингапуре ограниченное предложение элитной недвижимости в центре в сочетании с реализацией отложенного спроса после стабилизации международного сообщения будут способствовать росту продаж и цен. Цены на жилье данного сегмента в Нью-Йорке выйдут на положительную территорию впервые за три года.
Аналитики Knight Frank выделили пять драйверов, которые будут влиять на динамику цен элитной недвижимости в 2022 году, среди которых:
- Возобновление международного сообщения;
- Повышение базовых процентных ставок, которые окажут влияние в том числе на ставки по ипотечным кредитам. Новая Зеландия, Норвегия и Польша уже скорректировали ключевую ставку в сторону повышения, а США и Великобритания нет, но в этих странах заметен рост ставок по ипотечным продуктам, поскольку банки уже сейчас начинают устанавливать значения согласно ставкам, повышение которых ожидается в 2022 году. Однако для ряда городов данный фактор будет в меньшей степени оказывать влияние на рынок, поскольку в структуре сделок превалирует доля покупателей, приобретающих недвижимость наличными;
- Дефицит предложения, характерный для некоторых городов. Строительство новых объектов было отложено из-за пандемии и сбоя в цепях поставок – особенно пострадали Сидней, Лос-Анджелес и Сингапур;
- Накопленные сбережения в развитых странах еще не исчерпаны, а капитал увеличился в связи с ростом стоимости активов;
- Повысившийся спрос на вторичное жилье на ликвидных рынках.
Развивающиеся мировые тенденции, на которые нужно обратить внимание в 2022 году:
- Замедление темпов роста цен в континентальном Китае. Банкротство Evergrande не приведет к затяжным последствиям для рынка, но направление дальнейшей политики предполагает ужесточение контроля за финансированием девелоперов и сдерживание цен в среднесрочной перспективе.
- Центральные банки некоторых стран предприняли шаги в сторону гибкой денежно-кредитной политики.
- Повышение налогов. Сингапур рассматривает возможность введения налога на богатство, Джо Байден предложил увеличить максимальную ставку налога для состоятельных людей, Великобритания пересматривает налоги на прирост капитала, а Испания планирует ввести ограничение арендной ставки для владельцев нескольких объектов недвижимости.
- Меры по охлаждению рынков недвижимости, ограничения для нерезидентов и ужесточение регулирования платформ аренды жилья (например Airbnb) занимают важное место в повестке городских властей.
- В городах с высоким уровнем жизни наблюдается рост спроса на аренду недвижимости (и соответственно, арендной платы) по мере возобновления активности в деловых центрах. Объем сделок по приобретению недвижимости для сдачи в аренду будет увеличиваться, в том числе со стороны институциональных инвесторов.
- По прогнозам, в 2022 году доллар США сохранит значения, близкие к своей текущей позиции (ноябрь 2021 года), поскольку глобальная экономическая неопределенность возрастает, а Федеральная резервная система планирует ужесточить денежно-кредитную политику.
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 13 городах мира. Учитывается динамика следующих городов: Москва, Санкт-Петербург, Майами, Сидней, Лос-Анджелес, Окленд, Лондон, Женева, Мадрид, Сингапур, Нью-Йорк, Гонконг, Париж.