В 2022 году элитное жилье в Москве подорожает на 7%, в Санкт-Петербурге – на 6,5%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2022 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast[1], максимальный рост цен будет зафиксирован в Майами (+10%). Сидней займет второе место в рейтинге, ожидаемая динамика составит +9%. Российские города – Москва и Санкт-Петербург – вошли в десятку лидеров: в 2022 году элитная недвижимость может подорожать на 7% и 6,5% соответственно.
- Согласно прогнозам экспертов, лидером по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году станет Майами: динамика составит +10%. Спрос поддерживает благоприятный налоговый режим во Флориде, конкурентоспособные цены на жилье в Майами и повысившаяся привлекательность объектов на побережье. С начала пандемии только в Палм-Бич было продано 35 лотов в бюджете свыше $30 млн, 20 лотов – от $40 млн, два – стоимостью, превышающей $100 млн.
Прогноз цен на элитное жилье в ключевых городах мира*
2021 г. (оценочно) |
2022 г. (прогноз) |
|
Майами |
22% |
10% |
Сидней |
12% |
9% |
Лос-Анджелес |
16% |
8% |
Москва |
42% (28,5%**) |
7% |
Окленд |
20% |
7% |
Лондон |
2% |
7% |
Санкт-Петербург |
16,5% |
6,5% |
Женева |
10% |
6% |
Мадрид |
3% |
6% |
Сингапур |
3% |
5% |
Нью-Йорк |
1% |
5% |
Гонконг |
8% |
5% |
Париж |
5% |
4% |
Источник: Knight Frank Research
*Ранжировано по показателю на 2022 год
** Динамика за год, в скобках указано усредненное скользящее значение
- В Сиднее также ожидается существенный рост цен – на 9%. Среди факторов, которые приведут к усилению положительной динамики, можно выделить открытие границ, и, как следствие, возвращение инвесторов на рынок, а также растущий интерес местных покупателей ко вторичному жилью в Австралии.
- Рекордно низкий уровень предложения и высокий спрос на большие по площади дома на фоне низких ставок по ипотечным кредитам приведут к росту цен в Лос-Анджелесе примерно на 8% в 2022 году.
- Четвертое место разделили Москва, Окленд и Лондон, для которых положительная динамика цен составит 7%. Согласно оценке Knight Frank, по итогам 2021 года цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 тыс. руб., а в 2022 году – 1 355 тыс. руб. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Среди ключевых тенденций 2022 года в Москве мы ожидаем постепенного восстановления баланса спроса и предложения, а также замедления темпов роста цен. Серьезных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будет локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта».
- Для Окленда рост цен на 7% станет результатом сдерживающей политики правительства, а для Лондона такая динамика будет максимальным показателем за последние восемь лет. Завершение многочисленных локдаунов, возобновление туристических поездок, отмена гербового сбора и прекращение политической нестабильности в связи с Brexit приведут к нормализации рыночных условий. Кроме того, для покупателей, которые проводят сделки в евро и долларах, действуют скидки в размере 20-30% с учетом изменений цен и валюты после референдума по вопросу выхода страны из ЕС в июне 2016 года.
- Динамика цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году достигнет +6,5%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «Мы ожидаем, что до конца 2021 года квартальная динамика показателя средневзвешенной цены квадратного метра элитного жилья в Санкт-Петербурге будет находиться в пределах 2-3%, составив к концу года около 490 тыс. руб. В следующем году с учетом базового сценария прогноза Центрального Банка РФ по возвращению уровня инфляции до показателя 2020 года, мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%».
- Элитное жилье в Женеве и Мадриде в 2022 году подорожает на 6%. Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Ожидаемо растет количество запросов и сделок в странах, в которых границы вновь открыты. Например, в Дубае в ноябре мы видим всплеск запросов (+20% в сравнении с ноябрем 2020 года), в особенности на курортную недвижимость. В следующем году мы рассчитываем на стабилизацию ситуации с путешествиями и дальнейшую реализацию отложенного спроса в наиболее полюбившихся российским хайнетам европейских направлениях. Такие крупные города и финансовые центры, как Женева, Цюрих, Мадрид, Берлин, Париж, Лондон и Лиссабон неизменно будут вызывать интерес наших соотечественников. Самой востребованной недвижимостью можно назвать объекты, лицензированные для получения ВНЖ, для собственного проживания и инвестиций (бюджет от 500 тыс. до 3 млн евро)».
- В Гонконге, Сингапуре и Нью-Йорке ожидается умеренный рост цен на 5%. Экономический спад в континентальном Китае наряду с резким снижением индекса Hang Seng является сдерживающим фактором. Однако цены на элитный сегмент жилья остаются на рекордно высоком уровне, также ожидается приток покупателей после открытия границ. В Сингапуре ограниченное предложение элитной недвижимости в центре в сочетании с реализацией отложенного спроса после стабилизации международного сообщения будут способствовать росту продаж и цен. Цены на жилье данного сегмента в Нью-Йорке выйдут на положительную территорию впервые за три года.
Аналитики Knight Frank выделили пять драйверов, которые будут влиять на динамику цен элитной недвижимости в 2022 году, среди которых:
- Возобновление международного сообщения;
- Повышение базовых процентных ставок, которые окажут влияние в том числе на ставки по ипотечным кредитам. Новая Зеландия, Норвегия и Польша уже скорректировали ключевую ставку в сторону повышения, а США и Великобритания нет, но в этих странах заметен рост ставок по ипотечным продуктам, поскольку банки уже сейчас начинают устанавливать значения согласно ставкам, повышение которых ожидается в 2022 году. Однако для ряда городов данный фактор будет в меньшей степени оказывать влияние на рынок, поскольку в структуре сделок превалирует доля покупателей, приобретающих недвижимость наличными;
- Дефицит предложения, характерный для некоторых городов. Строительство новых объектов было отложено из-за пандемии и сбоя в цепях поставок – особенно пострадали Сидней, Лос-Анджелес и Сингапур;
- Накопленные сбережения в развитых странах еще не исчерпаны, а капитал увеличился в связи с ростом стоимости активов;
- Повысившийся спрос на вторичное жилье на ликвидных рынках.
Развивающиеся мировые тенденции, на которые нужно обратить внимание в 2022 году:
- Замедление темпов роста цен в континентальном Китае. Банкротство Evergrande не приведет к затяжным последствиям для рынка, но направление дальнейшей политики предполагает ужесточение контроля за финансированием девелоперов и сдерживание цен в среднесрочной перспективе.
- Центральные банки некоторых стран предприняли шаги в сторону гибкой денежно-кредитной политики.
- Повышение налогов. Сингапур рассматривает возможность введения налога на богатство, Джо Байден предложил увеличить максимальную ставку налога для состоятельных людей, Великобритания пересматривает налоги на прирост капитала, а Испания планирует ввести ограничение арендной ставки для владельцев нескольких объектов недвижимости.
- Меры по охлаждению рынков недвижимости, ограничения для нерезидентов и ужесточение регулирования платформ аренды жилья (например Airbnb) занимают важное место в повестке городских властей.
- В городах с высоким уровнем жизни наблюдается рост спроса на аренду недвижимости (и соответственно, арендной платы) по мере возобновления активности в деловых центрах. Объем сделок по приобретению недвижимости для сдачи в аренду будет увеличиваться, в том числе со стороны институциональных инвесторов.
- По прогнозам, в 2022 году доллар США сохранит значения, близкие к своей текущей позиции (ноябрь 2021 года), поскольку глобальная экономическая неопределенность возрастает, а Федеральная резервная система планирует ужесточить денежно-кредитную политику.
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 13 городах мира. Учитывается динамика следующих городов: Москва, Санкт-Петербург, Майами, Сидней, Лос-Анджелес, Окленд, Лондон, Женева, Мадрид, Сингапур, Нью-Йорк, Гонконг, Париж.
Рынок апартаментов в ожидании решений по смене статуса, об этом говорит динамика потребительского спроса и выхода новых проектов в текущем году. За 9 месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос на 54%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к активному вымыванию экспозиции.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы по итогам октября 2021 г. составил 297,7 тыс. кв. м, что на 0,4% ниже показателей сентября и на 33,4% меньше, чем в аналогичном периоде 2020 г. На долю апартаментов приходится 14,3% от совокупного предложения. В октябре этого года на рынок вышел только один новый проект бизнес-класса – ЖК Verdi.
В структуре предложения по классам большая часть приходится на "бизнес" – 35,8% площади, на втором месте находится комфорт-класс – 32,3% площади. Доля премиум-класса составила 29,1%, а стандарт-класса – всего 2,8%. За год сильнее всего сократился размер экспозиции премиальных проектов (-54% площади) и бизнес-класса (-38% площади). В массовом сегменте, наоборот, наблюдался прирост предложения: в комфорт-классе – на 23%, в стандарт-классе – на 60,5%.
Больше половины объема предложения апартаментов (53,5% площади) представлено в трех округах столицы: ЦАО – 24,3%, СЗАО – 16,8% и САО – 12,4%. При этом, за год в ЦАО и САО наблюдалось сокращение экспозиции – на 47% и 58% соответственно, а в СЗАО, в результате выхода 4 новых проектов, годовая динамика показала увеличение предложения на 74%. Больше всего за год выросло предложение в ВАО (в 15 раз) в результате выхода 6 новых проектов массового сегмента. В 4,5 раза выросло предложение апартаментов и в ЮВАО, где большая часть проектов относится также к сегменту массового спроса.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности 55% площади (+4% за месяц, -5,3% за год) находится на заключительном этапе, на начальной стадии представлено 28,4% (-1,6% за месяц, +4,6% за год). Наибольшая доля апартаментов представлена с отделкой – 62,5% лотов (-2,8% за месяц, +16,2% за год): с отделкой – 31%, с допопциями – 15,9% и с предчистовой отделкой – 15,6%. На долю предложения без отделки приходится 37,5% лотов (+2,8% за месяц, -16,2% за год). Большая часть (78,9%) приходится на 3 типа апартаментов: студия – 37,8%, 2е – 24,4% и 3е -16,7%. Средняя площадь предложения составила 54,1 кв. м, которая за год сократилась на 24%: в стандарт-классе – 21,2 кв. м (-18,1%), в комфорт-классе – 37,3 кв. м (-29,8%), в бизнес-классе – 60,2 кв. м (-8,5%), в премиум-классе – 113,5 кв. м (+13,5%).
Средневзвешенная цена предложения по итогам октября 2021 г. составила 419,4 тыс. руб./кв. м, за месяц она сократилась на 0,6%, а в годовой динамике показала рост на 15,2%. В структуре локаций самым доступным среди округов стал ЮВАО – 277,8 тыс. руб./кв. м (-0,7% за месяц, +43,5% за год), а самым дорогим ЦАО – 704,5 тыс. руб./кв. м (+4% за месяц, +39,1% за год). Средняя цена апартаментов составила 22,7 млн руб., за месяц она снизилась на 4,2%, за год – на 12,4%. Среди округов самым доступным стал ВАО – 8,7 млн руб. (-15% за месяц, +18,7% за год), самым дорогим – традиционно ЦАО с ценой 82,9 млн руб. (+15,6% за месяц, +87% за год).
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 2,6%. Средневзвешенная цена предложения составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в октябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 92 проекта с общим объемом предложения около 15 670[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 766,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 2,6%, а продаваемая площадь выросла на 0,2%.
За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы продажи начались в двух новых проектах, и еще в одном открыто предварительное бронирование.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
1 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
2 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
Алтуфьевский |
3 |
New Form Аминьевское* |
Pioneer Finance |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Михайловский парк» (корп. 1);
– «Волжский парк» (корп. 4.1, 4.2);
– «Митинский лес» (корп. 1.3, 1.4);
– «Амурский парк» (корп. 2);
– «Зеленая Вертикаль» (корп. 7);
– «Руставели 14» (корп. 2.3);
– «Большая Академическая 85» (корп. 2.1, 2.2).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО – 27,6%. По сравнению с прошлым месяцем она уменьшилась на 1,9 п.п. из-за активного вымывания предложения в проектах данного округа. На втором месте – ЗАО (19,6%, +1,2 п.п.). Объем экспозиции западного округа пополнился благодаря старту бронирования квартир в «New Form Аминьевское» (девелопер Pioneer Finance), а также за счет наращивания экспозиции в проектах ГК «ПИК»: «Академика Павлова» и «Матвеевский парк». На третьем месте находится САО с долей квартир в 16,7% (+0,3 п.п.). Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%, +0,2 п.п.), где стартовал новый проект «Никольские луга» с ограниченным пулом квартир.
Источник: «Метриум»
На рынке отмечается рост строительной готовности основной массы недавно стартовавших домов. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 7,5 п.п. и составила 27,7% всей экспозиции. Напомним, что в августе 2021 года доля подобного предложения находилась на рекордно высоком уровне в 44,9%. В октябре более половины объема экспозиции массового сегмента было представлено в корпусах на этапе монтажа – 52% (+6,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ – 16,1% квартир (+2,4 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (4,1%, -0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Структура предложения массового сегмента по типу квартир за прошедший месяц не претерпела существенных изменений. Постепенно увеличивается доля студий на фоне сокращения доли остальных форматов квартир. Наибольший объем предложений приходится на однокомнатные (35,3%, -0,6 п.п.) и двухкомнатные (29,4%, -0,5 п.п.) квартиры. Доля студий выросла на 1,7 п.п. и составила 21%. Трехкомнатные квартиры занимают 13,7% рынка (-0,4 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,7%, -0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В октябре доля квартир с отделкой выросла: квартиры с готовым ремонтом составили 71,5% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 12,8% (+0,5 п.п.). На квартиры без отделки пришлось всего 15,8% от всей экспозиции (-3,7 п.п.), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По итогам октября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
В разрезе округов средняя цена выросла в целом равномерно. Наибольший прирост (+3,7%) пришелся на ЮВАО – в округе сосредоточена наибольшая часть массового рынка квартир, во многих проектах произошло плановое поднятие цен в связи с повышением стадии строительной готовности. Снижение средней цены отмечено в ЮЗАО на 1,4%, где вышел новый проект «Никольские луга» (ГК ПИК) с рекордно низкой ценой за квадратный метр (около 176,4 тыс. руб.). Незначительная коррекция средней цены наблюдалась в СЗАО (-0,3%). В ВАО цены остались на прежнем уровне. В остальных округах отмечается повышение цены в пределах 2,0-2,2%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в октябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра, рост доли студий в экспозиции и сокращение средней площади большинства форматов квартир сохраняет бюджет предложения на прежнем уровне. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (-0,2% за прошедший месяц; +12,6 % с начала года; +15% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Снижение бюджета предложения произошло только в студиях за счет уменьшения средней площади на 0,9 кв.м (с 24,7 до 23,8 кв.м), стоимость остальных форматов выросла или осталась без изменений. В октябре 2021 года зафиксированы следующие средние бюджеты предложения по типам квартир:
– студии – 7,33 млн руб. (-2,9%);
– однокомнатные – 10,97 млн руб. (+1,6%);
– двухкомнатные – 15,24 млн руб. (+0,7%);
– трёхкомнатные – 20,08 млн руб. (+2,1%);
– многокомнатные – 27 млн руб. (+0,0%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
СТ |
12,3 |
23,8 |
42,7 |
205 000 |
308 105 |
478 000 |
3 605 776 |
7 332 131 |
13 269 510 |
|
1К |
31,2 |
39,5 |
93,3 |
173 600 |
277 985 |
531 400 |
6 212 640 |
10 974 960 |
21 075 000 |
|
2К |
42,4 |
60,4 |
103,5 |
153 600 |
252 440 |
433 800 |
8 240 260 |
15 237 505 |
29 826 205 |
|
3К |
61,1 |
84,2 |
139,6 |
140 400 |
238 525 |
382 900 |
11 352 300 |
20 082 120 |
38 162 580 |
|
4К+ |
75,4 |
108,0 |
129,9 |
173 000 |
249 965 |
372 000 |
14 846 100 |
26 997 070 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
12,3 |
48,9 |
139,6 |
140 400 |
262 070 |
531 400 |
3 605 775 |
12 823 945 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,7 млн руб.
Основные тенденции
«В октябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве продолжил плавно увеличиваться –+2,6% за месяц по количеству квартир, но при этом совокупная их площадь выросла всего на 0,2%, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о продолжении тренда на экспозицию компактных лотов (особенно в проектах ГК «ПИК») и снижение средней площади квартиры (-1,2 кв.м за месяц). Текущий объем экспозиции насчитывает почти 15,7 тыс. квартир, и дальнейшая динамика показателя будет зависеть от спроса в ноябре-декабре. Вероятнее всего, при сохранении текущей активности покупателей до конца года предложение останется на уровне 15-16 тыс. квартир.
Девелоперскую активность можно охарактеризовать как умеренную. За прошедший месяц старт продаж был объявлен в трех проектах, также начались продажи в корпусах семи ранее представленных на рынке жилых комплексов. Девелопером большинства проектов, за счет которых произошло пополнение объема экспозиции, остается ГК ПИК. В 2020 году за аналогичный период продажи стартовали в пяти новых проектах.
Цены за квадратный метр продолжают плавно расти за счет снижения площади квартир. Цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла до 262 тыс. руб. (+2,2% за месяц), при этом средний бюджет практически не изменился и составил 12,8 млн руб. (-0,2%). Подобная динамика отмечается из-за увеличившейся доли студий в экспозиции, а также тенденции к уменьшению средней площади всех квартир. Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья – средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений, начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр.
В октябре 2021 года, по предварительным данным, зарегистрировано 4,9 тыс.[3] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+3% за месяц; +15% к аналогичному периоду 2019 года). В октябре 2020 года наблюдался аномальный спрос почти в 8 тыс. ДДУ, так как изначально планировалось завершить программу льготной ипотеки в ноябре. Таким образом, текущий уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный и плавно растущий. В статистике за ноябрь, вероятнее всего, скажется введение нерабочих дней в начале месяца, тем не менее до конца года мы ожидаем увеличения активности покупателей на рынке. Планы по дальнейшему повышению ключевой ставки и удорожание ипотеки подталкивает людей как можно быстрее закрыть сделки по покупке недвижимости».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)