Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/40add8cf/eb4b6c3fb6f7c57684bd1ea3.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.
По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
1 |
Открытый парк |
ГК ПИК |
ВАО |
Источник: Метриум
На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);
– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);
– «1-Ленинградский» (корп. 3).
В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:
– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);
– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);
– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);
– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);
– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
15,1 |
25 |
73,5 |
221 650 |
327 005 |
519 000 |
4 930 910 |
8 181 740 |
16 427 250 |
1К |
25,3 |
39 |
66,2 |
183 400 |
296 605 |
519 600 |
6 666 240 |
11 569 510 |
22 182 395 |
2К |
37,9 |
60,2 |
93,5 |
172 100 |
270 130 |
451 300 |
8 732 290 |
16 255 150 |
29 632 240 |
3К |
62 |
84,7 |
165,6 |
141 400 |
255 880 |
389 700 |
11 977 980 |
21 661 940 |
43 031 815 |
4К+ |
83,8 |
107,6 |
187,8 |
176 750 |
260 900 |
372 000 |
16 038 900 |
28 077 520 |
44 788 800 |
итого |
15,1 |
48,6 |
187,8 |
141 400 |
280 685 |
519 600 |
4 930 910 |
13 644 905 |
44 788 800 |
Источник: Метриум
Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).
В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.
Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/499ac8e9/f91a608ae89a0ec9402d4fc2.jpg)
В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.
Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
1 |
Москва |
296106 |
18,7% |
17364887 |
20,4% |
2 |
Сочи |
246896 |
82,2% |
12627533 |
48,4% |
3 |
Санкт-Петербург |
173649 |
25,8% |
10401098 |
13,2% |
4 |
Владивосток |
150541 |
13,4% |
7380158 |
7,1% |
5 |
Севастополь |
144379 |
40,7% |
7970565 |
26,1% |
6 |
Московская область |
131078 |
42,0% |
6974579 |
34,3% |
7 |
Казань |
116770 |
28,3% |
6177771 |
11,8% |
8 |
Хабаровск |
109074 |
17,6% |
5791769 |
11,2% |
9 |
Краснодар |
108109 |
63,6% |
5656973 |
49,9% |
10 |
Симферополь |
104035 |
23,3% |
6112772 |
24,9% |
11 |
Якутск |
102538 |
20,4% |
5739295 |
14,0% |
12 |
Сургут |
100189 |
20,5% |
5753380 |
11,6% |
13 |
Нижний Новгород |
99037 |
27,7% |
5334875 |
20,6% |
14 |
Калининград |
98813 |
38,9% |
5959488 |
33,0% |
15 |
Иркутск |
94668 |
20,1% |
5225634 |
14,3% |
16 |
Новосибирск |
94649 |
24,0% |
5134055 |
20,1% |
17 |
Ленинградская область |
91647 |
37,2% |
4659047 |
29,0% |
18 |
Белгород |
89720 |
33,8% |
5001254 |
29,9% |
19 |
Чита |
89379 |
34,6% |
5308131 |
29,9% |
20 |
Екатеринбург |
89117 |
13,2% |
5014469 |
6,6% |
21 |
Тула |
88579 |
23,1% |
4746137 |
13,8% |
22 |
Тюмень |
88264 |
22,4% |
5155951 |
13,2% |
23 |
Уфа |
86695 |
16,9% |
4730653 |
13,1% |
24 |
Томск |
83199 |
25,5% |
4172815 |
13,8% |
25 |
Красноярск |
82324 |
18,6% |
4381042 |
11,4% |
26 |
Улан-Удэ |
80536 |
36,3% |
4097447 |
28,9% |
27 |
Ростов-на-Дону |
77439 |
21,8% |
4483895 |
29,7% |
28 |
Самара |
77403 |
26,3% |
4412359 |
22,6% |
29 |
Мурманск |
75552 |
25,6% |
4076752 |
22,9% |
30 |
Владимир |
75481 |
27,3% |
4073979 |
16,2% |
31 |
Калуга |
74912 |
25,6% |
4250692 |
26,4% |
32 |
Воронеж |
73307 |
27,7% |
4132884 |
22,8% |
33 |
Курск |
72720 |
36,9% |
3981993 |
30,4% |
34 |
Тверь |
71827 |
30,0% |
4166243 |
26,1% |
35 |
Пермь |
70984 |
19,1% |
3850912 |
12,9% |
36 |
Барнаул |
70850 |
25,6% |
3713549 |
20,3% |
37 |
Омск |
70312 |
24,3% |
3692869 |
16,4% |
38 |
Ярославль |
69411 |
24,4% |
3895401 |
17,5% |
39 |
Набережные Челны |
68038 |
20,7% |
3807088 |
21,0% |
40 |
Ставрополь |
66986 |
27,8% |
4144543 |
25,6% |
41 |
Пенза |
66288 |
26,1% |
3454147 |
23,6% |
42 |
Орел |
65908 |
29,5% |
3696940 |
25,2% |
43 |
Кемерово |
65804 |
27,3% |
3507132 |
24,7% |
44 |
Архангельск |
65429 |
7,4% |
3443755 |
1,5% |
45 |
Ижевск |
63717 |
18,3% |
3249759 |
17,8% |
46 |
Грозный |
63011 |
28,2% |
4245828 |
29,1% |
47 |
Иваново |
62878 |
35,3% |
3441994 |
31,5% |
48 |
Волгоград |
62292 |
23,3% |
3405201 |
18,7% |
49 |
Череповец |
61875 |
28,9% |
3378293 |
24,3% |
50 |
Чебоксары |
61721 |
26,6% |
3800032 |
37,3% |
51 |
Рязань |
61313 |
25,3% |
3512167 |
24,1% |
52 |
Липецк |
61289 |
24,8% |
3369583 |
25,4% |
53 |
Новокузнецк |
60292 |
27,1% |
3224330 |
21,5% |
54 |
Вологда |
60248 |
21,3% |
3324360 |
23,1% |
55 |
Махачкала |
59766 |
33,2% |
4569593 |
46,1% |
56 |
Брянск |
57644 |
32,6% |
3245863 |
32,0% |
57 |
Саранск |
57528 |
17,5% |
3037370 |
15,1% |
58 |
Саратов |
57069 |
24,1% |
3212372 |
20,2% |
59 |
Ульяновск |
56773 |
23,9% |
3159024 |
21,4% |
60 |
Киров |
56091 |
17,5% |
3013852 |
22,5% |
61 |
Владикавказ |
55428 |
25,9% |
4049125 |
33,8% |
62 |
Тольятти |
54876 |
25,1% |
3187179 |
22,7% |
63 |
Астрахань |
54256 |
24,8% |
3273596 |
22,9% |
64 |
Волжский |
53784 |
21,2% |
2756807 |
18,1% |
65 |
Оренбург |
53649 |
19,1% |
2845058 |
21,1% |
66 |
Смоленск |
51542 |
17,2% |
2892799 |
16,1% |
67 |
Челябинск |
50032 |
19,0% |
2836679 |
16,8% |
68 |
Курган |
48475 |
21,7% |
2389025 |
19,6% |
69 |
Магнитогорск |
45332 |
33,6% |
2440350 |
33,5% |
70 |
Нижний Тагил |
39535 |
9,9% |
2005114 |
7,8% |
|
Среднее |
82701 |
19,4% |
4593175 |
14,7% |
Источник: mirkvartir.ru
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/5c0b12e9/687a139f49556e4a52a987ae.jpg)
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.