Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 6,5%. Средневзвешенная цена выросла на 5,1% за месяц и достигла 280 685 руб.
По данным «Метриум», по итогам февраля 2022 года на рынке новостроек массового сегмента в реализации находилось 84 жилых комплекса. В феврале завершились продажи в 6 проектах (Discovery Park, «Вдохновение», «Лесопарковый», «Преображение», «Ясеневая 14» и «Летний Сад»). Суммарный объем предложения составил 13 285[1] квартир общей площадью 645,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно января уменьшилось на 6,5%, а продаваемая площадь — на 7,2%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Открытый парк |
ГК ПИК |
ВАО |
Источник: Метриум
На рынок вышел один новый проект от ГК «ПИК» — «Открытый парк». Старт продаж новых корпусов объявлен в нескольких проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 2);
– «Волжский парк» (корп. 4.3, 4.4);
– «1-Ленинградский» (корп. 3).
В структуре предложения по количеству квартир лидерство принадлежит ЮВАО – его доля составляет 25,8% всех предложений массового сегмента (- 1,3 п.п. за месяц). В феврале вследствие существенного роста экспозиции в проектах ГК «ПИК» Vangarden и «Мичуринский парк» выросла доля ЗАО (18,2%, +2,9 п.п.). Вымывание из объема более 250 лотов за месяц отмечается в САО (13,9%, -1 п.п.), ЮАО (8,2%, -1,4 п.п.), ВАО (8,3%, - 1,2 п.п.).
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности увеличилась доля предложения на начальном этапе (19,1%, +2,1 п.п.). Подавляющее большинство квартир в экспозиции находятся на этапе монтажных работ. Доля таких вариантов увеличилась за месяц на 0,2 п.п. и составила 63,5%. Количество предложений на этапе отделки сократилось – их доля составила 13,4% (-2,4 п.п. за месяц). Доля готовых предложений не изменилась – 3,9%. В количественном выражении вымывание произошло в корпусах на всех этапах строительства, кроме начального: в феврале рынок пополнился новыми корпусами на раннем этапе строительства.
Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир
Источник: Метриум
В разрезе комнатности продолжается тренд на уменьшение квартир. Доля студий увеличилась на 0,7 п.п. и составила 20,3% всех предложений. Доля однокомнатных квартир также выросла и составила 36,4% (+0,3 п.п.). Рост компактных типологий произошел за счет сокращения доли двухкомнатных (30,7%, -0,3 п.п.) и трехкомнатных (12%, -0,7 п.п.) квартир. Доля многокомнатных квартир практически не изменилась, и составила всего 0,7%.
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Источник: Метриум
Наибольший объем предложения в массовом сегменте реализуются с чистовой отделкой (68,5% рынка, -0,5 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 17,4% рынка (+2,1 п.п.). Без отделки предлагается 14,1% лотов (-1,6 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2022 г., внутренний круг – январь 2022 г.), количество квартир
Средневзвешенная цена кв. метра достигла 280 685 руб. (+5,1% за месяц). В большей степени выросла цена на новостройки в САО (+7,7%) и ЮВАО (+6,4%). Рост цен был зафиксирован практически во всех округах. Основная причина – увеличение себестоимости на фоне девальвации рубля.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В конце февраля 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13,6 млн руб. (+4,4% за месяц). Резкий рост произошел по всем типологиям:
– студии — 8,2 млн руб. (+4,3%);
– однокомнатные — 11,7 млн руб. (+5,6%);
– двухкомнатные — 16,3 млн руб. (+5,2%);
– трёхкомнатные — 21,7 млн руб. (+5,3%);
– многокомнатные — 28 млн руб. (+5,5%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
15,1 |
25 |
73,5 |
221 650 |
327 005 |
519 000 |
4 930 910 |
8 181 740 |
16 427 250 |
|
1К |
25,3 |
39 |
66,2 |
183 400 |
296 605 |
519 600 |
6 666 240 |
11 569 510 |
22 182 395 |
|
2К |
37,9 |
60,2 |
93,5 |
172 100 |
270 130 |
451 300 |
8 732 290 |
16 255 150 |
29 632 240 |
|
3К |
62 |
84,7 |
165,6 |
141 400 |
255 880 |
389 700 |
11 977 980 |
21 661 940 |
43 031 815 |
|
4К+ |
83,8 |
107,6 |
187,8 |
176 750 |
260 900 |
372 000 |
16 038 900 |
28 077 520 |
44 788 800 |
|
итого |
15,1 |
48,6 |
187,8 |
141 400 |
280 685 |
519 600 |
4 930 910 |
13 644 905 |
44 788 800 |
Источник: Метриум
Несмотря на общее удорожание, рейтинг самых доступных предложений в феврале 2022 года остался тем же, что и месяцем ранее:
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.
– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.
Основные тенденции
«Девелоперская активность в феврале снизилась: в продажу вышел только один новый жилой комплекс, пополнение экспозиции существующих проектов не перекрыло темп вымывания, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-6,5%), так и по общей продаваемой площади (-7,2%).
В феврале средневзвешенная цена в сегменте массовых новостроек составила 280,7 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 4,4% до 13,6 млн руб., в разрезе типологий рост отмечался более чем 5% на все квартиры, кроме студий.
Дальнейшая динамика массового рынка новостроек будет определяться экономической и политической ситуацией в стране. Резкое удорожание недвижимости в феврале – результат увеличения себестоимости строительства на фоне девальвации рубля».
[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2021 году Выборгский и Красногвардейский районы стали самыми популярными среди покупателей квартир бизнес-класса.
На сегодняшний день в самых востребованных локациях сосредоточено 65% продаваемых квартир бизнес-класса. Первое место занимает район между Удельным парком и Сосновкой – в этой части Выборгского района прекрасно развита транспортная, коммерческая и социальная инфраструктура, а обширные зеленые зоны делают его еще более привлекательным для жизни. Именно здесь холдинг Setl Group возводит ЖК бизнес-класса Svetlana Park – четыре 10-этажных корпуса в форме каре с панорамными окнами и современным техническим оснащением.
Серьезную конкуренцию этой зеленой локации составляет район Свердловской и Малоохтинской набережных. Вид на реку является одним из главных преимуществ расположенных здесь проектов, кроме того, покупателей привлекает близость исторического центра. Также в ТОП-5 локаций вошел район вокруг станции метро «Фрунзенская», кварталы между проспектами Энергетиков и Шаумяна и бывшие промышленные территории возле станций метро «Черная речка» и «Лесная».
Пандемия оживила интерес населения к загородному образу жизни. В апреле 2021 года правительство утвердило льготную семейную ипотеку на строительство индивидуального дома. Аналитики Циан провели опрос и выяснили, какие предпочтения есть у населения по стилям частных домов и технологиям их строительства.
- 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты из камня. На втором месте по популярности (50%) - дерево, на третьем (25%) - монолит. При ответе на вопрос можно было выбрать одновременно несколько вариантов ответов, поэтому общая сумма долей по всем вариантам - более 100%.
- Россияне ищут более дешевые аналоги стандартных строительных материалов. Все популярнее становятся дома из газо- и пеноблоков.
- Рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения: 70% домов в продаже в России - каменные, 20% - деревянные, 7% - монолитные.
- Самые популярные стили частных домов у россиян - шале, скандинавский и американский - им отдают предпочтение более половины опрошенных.
Опрос состоял из двух частей: предпочтения населения по стилям строительства и по технологиям строительства. Всего было опрошено 1350 респондентов по всей России.
Им предлагалось выбрать стиль дома (для покупки или строительства), исходя из двух сценариев:
- С учетом реального располагаемого бюджета респондента.
- В ситуации, когда бюджет не ограничен.
Респонденты также выбирали тип домостроения, указывая приоритетную для них технологию. Также Циан выяснил, какие технологии строительства россияне знают, а какие пока остаются “в диковинку”.
- В приоритете кирпич
Вопрос “Какую технологию вы рассмотрели бы / рассматриваете для строительства дома?” предполагал несколько вариантов ответа. 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты в каменном исполнении (кирпич, пено- и газоблоки). В данной категории наибольшую популярность среди покупателей на загородном рынке сохраняют кирпичные дома. Но в последнее десятилетие население все чаще интересуется вариантами из аналогов кирпича - пено- и газоблоков, которые по характеристикам не слишком сильно ему уступают, но значительно ниже в цене. К тому же временные затраты на строительство из них в 2-3 раза меньше. В результате загородный рынок становится доступным все более широкому кругу людей.
На втором месте по популярности (50%) деревянное домостроение (профилированный брус, клееный брус, рубленное вручную бревно, оцилиндрованное бревно, строганое бревно, вертикальный брус), на третьем (25%) - монолит (бетон, железобетон). Прочие технологии (каркасное и модульное домостроение, сип- и сэндвич-панели, фахверк и др.) составляют в сумме ~20%.
Предпочтения населения по технологии строительства индивидуальных домов
Источник: Аналитический центр Циан
Такое распределение объясняется не только качеством и доступностью материалов, но и общим представлением населения о технологиях строительства. Из ответов на вопрос “Выберите технологии строительства, которые вам известны” четко видно, что большинству известны каменное, деревянное, монолитное и каркасное домостроение, но при этом мало кто знаком с контурным и купольным строительством, 3D-панелями и другими более редкими технологиями.
Самые известные среди населения технологии строительства (в процентах - доля опрошенных, которым известна данная технология)
Источник: Аналитический центр Циан
2. Рынок соответствует запросам покупателей
Российский рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения - на тройку самых популярных среди потенциальных покупателей материалов приходится суммарно 97%. Большая часть домов в продаже (70%) - каменные, в том числе: из кирпича (56%), газоблоков (8%), пеноблоков (4%).
На втором месте (20%) - деревянные, на третьем (7%) - монолитные. Еще 2% приходится на каркасные варианты, другие же материалы для загородного рынка - редкость. Например, единично встречаются панельные индивидуальные дома.
Индивидуальные дома в продаже
Источник: Аналитический центр Циан
3. Россияне мечтают о доме, как в Европе или Америке
Среди предложенных в опросе 16 стилей домов наиболее популярными оказались шале, скандинавский и американский стили - от 57% до 53% опрошенных рассмотрели бы их для покупки или строительства загородного дома исходя из располагаемого бюджета. Дома, построенные в этих стилях, достаточно компактные и минималистичные, но при этом выглядят достаточно дорого: большие оконные проемы для большего освещения, просторные террасы, уютные балконы.
В случае неограниченного бюджета тройка лидеров остается прежней, меняется только последовательность: самый популярный, по-прежнему, шале (уже 67% готовы выбрать такой дом), за ним американский (61%) и скандинавский (59%) стили.
Стиль Шале
Скандинавский стиль
Американский стиль
Наименее популярный стиль - круглый дом. Более 90% не стали бы его рассматривать для строительства или покупки исходя из располагаемого бюджета (при неограниченных средствах он также не интересен потенциальным владельцам загородных домов в 88% случаев).
Стиль Круглый дом
При “переходе” к неограниченному бюджету значительно возрастет доля тех, кто обратил бы внимание на дом в стиле минимализм или хай-тек (+21%). Также существенно возрастает популярность у классического стиля (+17%) и эко-тек (+13%). Т.е. в случае отсутствия денежных ограничений, население чаще выбирало бы варианты, имеющие более нестандартный или “богатый” вид.
Стиль Хай-тек
Классический стиль
Стиль Эко-тек
Всего один стиль - постсоветский - в условиях неограниченного бюджета становится менее популярным среди населения, т.е. его выбирают именно из-за доступности, а не из-за эстетической привлекательности.
Постсоветский стиль
Предпочтения населения по стилям индивидуальных домов
|
Стиль |
Рассмотрели бы данный стиль исходя из располагаемого бюджета |
Рассмотрели бы данный стиль в случае неограниченного бюджета |
Изменение |
|
Шале |
57% |
67% |
10% |
|
Скандинавский |
55% |
59% |
4% |
|
Американский |
53% |
61% |
8% |
|
Английский |
46% |
58% |
12% |
|
Европейский |
44% |
50% |
6% |
|
Постсоветский |
44% |
35% |
-9% |
|
Итальянский |
39% |
46% |
7% |
|
Фахверк |
39% |
43% |
4% |
|
Барнхаус |
37% |
40% |
3% |
|
Райтовский |
36% |
45% |
9% |
|
Классический |
32% |
49% |
17% |
|
Эко-тек |
30% |
43% |
13% |
|
Минимализм |
29% |
50% |
21% |
|
Русский |
29% |
33% |
4% |
|
Ар-Деко |
18% |
22% |
4% |
|
Круглый дом |
9% |
12% |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Деревянные и каменные дома в русском, постсоветском и классическом стилях - самые часто встречающиеся варианты в России, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Их выбирают за счет доступности материалов (при строительстве) и относительной дешевизны. При этом в случае неограниченного бюджета на покупку или возведение дома, пригороды бы изменили свой облик - население мечтает о домах “как в Европе или Америке”, но большинству такие варианты не по карману - затраты на строительство слишком велики».