В Петербурге в пандемию банки сократили свое присутствие в стрит-ретейле, а аптеки и медцентры увеличили
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.
Во II квартале 2021 года доля апартаментов с отделкой впервые превысила число таких помещений без отделки на рынке новостроек Москвы. По подсчетам аналитиков «Метриум», апартаменты под ключ и с предчистовой отделкой в сумме составили 56% предложения массового сегмента и бизнес-класса. Год назад без отделки предлагались 71% апартаментов.
К концу первого полугодия 2021 года на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса (крупнейшие сегменты) московские застройщики продавали 4 тыс. апартаментов. Из них 1,7 тыс. предлагались покупателям под ключ, то есть готовые для заселения, и еще 500 апартаментов – с предчистовой отделкой (white box). Соответственно на их долю приходится 43% и 12% предложения (в сумме с учетом округления – 56%). Без отделки застройщики предлагают 1,8 тыс. апартаментов.
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов с отделкой снизилось на 9%. Год назад на рынке было 1,9 тыс. таких вариантов. Одновременно число апартаментов с предчистовой отделкой увеличилось в два раза – с 220 до 501. Между тем предложение апартаментов без отделки сократилось на 66% – 5,3 тыс. до 1,8 тыс.
«Отделка уже стала очень востребованной опцией среди покупателей жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте мы предлагаем покупателям все апартаменты и квартиры с отделкой white box. С одной стороны, это позволяет сэкономить львиную долю вложений в ремонт, с другой – оставляет пространство для реализации собственных дизайнерских идей. Приобретая жилье в ипотеку, покупатель включает стоимость отделки в кредит, и тем самым избегает дополнительной нагрузки на семейный бюджет».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость апартаментов комфорт-класса с отделкой составляет 231 тыс. рублей за кв.м., без отделки – 236 тыс. рублей за кв.м., а с предчистовой – 269 тыс. рублей. В бизнес-классе квадратный метр в апартаментах с отделкой обойдется в 315 тыс. рублей, без отделки – в 290 тыс. рублей, а с предчистовой отделкой – 303 тыс. рублей.
«Апартаменты фактически стали последним сектором рынка, куда пришла такая опция как отделка, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в новостройках с квартирами комфорт- и бизнес-класса отделка начала превалировать уже два-три года назад, то апартаменты под ключ оказались в большинстве только сейчас. Это свидетельствует о том, что апартаменты приобретают для себя на длительный срок и они по-прежнему являются более экономичным вариантом решения жилищного вопроса в Москве по сравнению с квартирами».
*Доли по типам отделки приведены с учетом округления
Источник: «Метриум»