Рынок гибких офисов в Санкт-Петербурге вырос за год на рекордные 56%
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.
Во II квартале 2021 года доля апартаментов с отделкой впервые превысила число таких помещений без отделки на рынке новостроек Москвы. По подсчетам аналитиков «Метриум», апартаменты под ключ и с предчистовой отделкой в сумме составили 56% предложения массового сегмента и бизнес-класса. Год назад без отделки предлагались 71% апартаментов.
К концу первого полугодия 2021 года на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса (крупнейшие сегменты) московские застройщики продавали 4 тыс. апартаментов. Из них 1,7 тыс. предлагались покупателям под ключ, то есть готовые для заселения, и еще 500 апартаментов – с предчистовой отделкой (white box). Соответственно на их долю приходится 43% и 12% предложения (в сумме с учетом округления – 56%). Без отделки застройщики предлагают 1,8 тыс. апартаментов.
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов с отделкой снизилось на 9%. Год назад на рынке было 1,9 тыс. таких вариантов. Одновременно число апартаментов с предчистовой отделкой увеличилось в два раза – с 220 до 501. Между тем предложение апартаментов без отделки сократилось на 66% – 5,3 тыс. до 1,8 тыс.
«Отделка уже стала очень востребованной опцией среди покупателей жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте мы предлагаем покупателям все апартаменты и квартиры с отделкой white box. С одной стороны, это позволяет сэкономить львиную долю вложений в ремонт, с другой – оставляет пространство для реализации собственных дизайнерских идей. Приобретая жилье в ипотеку, покупатель включает стоимость отделки в кредит, и тем самым избегает дополнительной нагрузки на семейный бюджет».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость апартаментов комфорт-класса с отделкой составляет 231 тыс. рублей за кв.м., без отделки – 236 тыс. рублей за кв.м., а с предчистовой – 269 тыс. рублей. В бизнес-классе квадратный метр в апартаментах с отделкой обойдется в 315 тыс. рублей, без отделки – в 290 тыс. рублей, а с предчистовой отделкой – 303 тыс. рублей.
«Апартаменты фактически стали последним сектором рынка, куда пришла такая опция как отделка, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в новостройках с квартирами комфорт- и бизнес-класса отделка начала превалировать уже два-три года назад, то апартаменты под ключ оказались в большинстве только сейчас. Это свидетельствует о том, что апартаменты приобретают для себя на длительный срок и они по-прежнему являются более экономичным вариантом решения жилищного вопроса в Москве по сравнению с квартирами».
*Доли по типам отделки приведены с учетом округления
Источник: «Метриум»