Редкие форматы жилья: что предлагает сегодня рынок?
Еще пять лет назад эксперты утверждали, что нестандартные форматы городского жилья вряд ли станут широко востребованным продуктом на российском рынке. Однако сегодня это мнение уже не столь безусловно. Как отмечают аналитики компании «Бон Тон», одним из трендов ушедшего года стал рост популярности среди покупателей новостроек бизнес- и премиум-класса жилья с эксклюзивными планировочными решениями. В ответ на спрос формируется и предложение. Доля его на рынке пока незначительна, однако преимущественно сосредоточена в составе проектов, вышедших в реализацию в 2021 году, и это существенная предпосылка к тому, что в перспективе данное направление сможет прочно занять на рынке свою нишу.
«В Советском Союзе все одевались одинаково, покупали стандартную мебель, жили в домах типовых серий. Сегодня факторы неординарности и самовыражения лежат в основе потребностей современного человека и проявляются во всем. Максимально комфортное, функциональное жилье с возможностями для воплощения индивидуальных идей не является исключением. Откликом на такой запрос стали нестандартные форматы жилых пространств с уникальными конструктивно-пространственными решениями. Панорамные окна уже вряд ли кого удивляют – этот элемент встречается сейчас даже в массовом сегменте. Что же касается редких форматов, таких, как квартиры с атриумом или угловым остеклением, двухуровневые лоты, варианты с террасами, французскими балконами или окнами в ванных комнатах, квартиры с большими гостевыми санузлами, гардеробными и мастерспальнями, лоты с патио, отдельным входом с улицы или эксплуатируемой крышей – все это квартирография нового поколения с хорошим потребительским потенциалом. При этом, наиболее гибким типом жилья, с точки зрения реализации необычных идей проектирования, являются апартаменты, где и сконцентрирована сейчас преимущественная доля клубных форматов», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
Сегодня на первичном рынке апартаментов представлено 32 проекта бизнес-класса и 23 проекта премиум-класса, из которых:
- с террасами: в бизнес-классе – 19 проектов или 59,3% от общей доли сегмента, в премиум-классе – 13 проектов или 60% от общей доли сегмента;
- с патио: в бизнес-классе представлено 6 проектов (18,7%), в премиум-классе – 1 проект (4,3%);
- с эксплуатируемой кровлей: в бизнес-классе – 3 проекта (9,3%), в премиум-классе – 3 проекта (13,6%);
- лоты с отдельным входом: в бизнес-классе – 2 проекта (6,3%), в премиум-классе – 2 проекта (9,1%);
- редкие форматы (2 уровневые, окна в ванных комнатах и пр.): в бизнес-классе – 13 проектов (40,6%), в премиум-классе – 12 проектов (52,2%);
- лоты с каминами: в бизнес-классе – 4 проекта (12,5%), в премиум-классе – 2 проекта (8,7%).
ТОП-15 апартаментов бизнес-класса, где представлены редкие форматы
№ |
Название проекта |
Редкие форматы |
Округ, район |
Средневзвеш. цена кв. м, тыс. руб. |
1 |
ФЛОТИЛИЯ |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
САО, Ховрино |
198,7 |
2 |
Лофт Studio #12 |
2-уровневые лоты, лоты с отдельным входом |
СВАО, Марьина роща |
247,1 |
3 |
Level Стрешнево |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио, камин |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
297,9 |
4 |
МЯТА |
Террасы, 2-уровневые лоты |
САО, Хорошевский |
303,5 |
5 |
N’ICE LOFT |
Террасы, 2-уровневые лоты, патио |
ЮВАО, Нижегородский |
305,5 |
6 |
Wellton Gold |
2-уровневые лоты |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
326,1 |
7 |
МАРШАЛ |
Террасы, 2-уровневые лоты |
СЗАО, Щукино |
345,7 |
8 |
HILL8 |
Террасы |
СВАО, Останкинский |
375,5 |
9 |
Досфлота, 10 |
Террасы, патио, эксплуатируемая кровля, лоты с отдельным входом |
СЗАО, Южное Тушино |
377,9 |
10 |
Level Донской |
2-уровневые лоты, патио, камин |
ЮАО, Донской |
386,0 |
11 |
Voxhall |
Террасы |
ЦАО, Замоскворечье |
415,2 |
12 |
Клубный дом на Рогожском |
Террасы, 2-уровневые лоты |
ЦАО, Таганский |
422,0 |
13 |
Новоданиловская, 8 |
2-уровневые лоты |
ЮАО, Донской |
438,0 |
14 |
Tatlin Apartments |
Террасы |
ЦАО, Басманный |
447,1 |
15 |
DIN HAUS |
Патио |
САО, Савеловский |
464,3 |
Отдельно стоит остановиться на комплексе апартаментов «Досфлота, 10», где представлен наиболее разнообразный состав опций в соотношении с оптимальной ценой. Проект клубного формата расположен в Северо-Западном округе столицы, в живописной парковой зоне «Северное Тушино», в 100 метрах от «большой воды» канала им. Москвы, напротив реконструированного Северного речного вокзала. В комплексе на 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв. м представлено десять видов планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами в палисадник, а лоты верхнего этажа – выход на оборудованную эксплуатируемую кровлю. Высота потолков варьируется в зависимости от этажа: в апартаментах – 4 метра, в пентхаусах – 4,2 метра, что придает пространству дополнительный объем и позволяет воплотить интересные идеи в интерьере. Открытые балконы и панорамное остекление дают много света и открывают великолепный обзор на природные ландшафты и водохранилище.
В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.
Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
1 |
Москва |
296106 |
18,7% |
17364887 |
20,4% |
2 |
Сочи |
246896 |
82,2% |
12627533 |
48,4% |
3 |
Санкт-Петербург |
173649 |
25,8% |
10401098 |
13,2% |
4 |
Владивосток |
150541 |
13,4% |
7380158 |
7,1% |
5 |
Севастополь |
144379 |
40,7% |
7970565 |
26,1% |
6 |
Московская область |
131078 |
42,0% |
6974579 |
34,3% |
7 |
Казань |
116770 |
28,3% |
6177771 |
11,8% |
8 |
Хабаровск |
109074 |
17,6% |
5791769 |
11,2% |
9 |
Краснодар |
108109 |
63,6% |
5656973 |
49,9% |
10 |
Симферополь |
104035 |
23,3% |
6112772 |
24,9% |
11 |
Якутск |
102538 |
20,4% |
5739295 |
14,0% |
12 |
Сургут |
100189 |
20,5% |
5753380 |
11,6% |
13 |
Нижний Новгород |
99037 |
27,7% |
5334875 |
20,6% |
14 |
Калининград |
98813 |
38,9% |
5959488 |
33,0% |
15 |
Иркутск |
94668 |
20,1% |
5225634 |
14,3% |
16 |
Новосибирск |
94649 |
24,0% |
5134055 |
20,1% |
17 |
Ленинградская область |
91647 |
37,2% |
4659047 |
29,0% |
18 |
Белгород |
89720 |
33,8% |
5001254 |
29,9% |
19 |
Чита |
89379 |
34,6% |
5308131 |
29,9% |
20 |
Екатеринбург |
89117 |
13,2% |
5014469 |
6,6% |
21 |
Тула |
88579 |
23,1% |
4746137 |
13,8% |
22 |
Тюмень |
88264 |
22,4% |
5155951 |
13,2% |
23 |
Уфа |
86695 |
16,9% |
4730653 |
13,1% |
24 |
Томск |
83199 |
25,5% |
4172815 |
13,8% |
25 |
Красноярск |
82324 |
18,6% |
4381042 |
11,4% |
26 |
Улан-Удэ |
80536 |
36,3% |
4097447 |
28,9% |
27 |
Ростов-на-Дону |
77439 |
21,8% |
4483895 |
29,7% |
28 |
Самара |
77403 |
26,3% |
4412359 |
22,6% |
29 |
Мурманск |
75552 |
25,6% |
4076752 |
22,9% |
30 |
Владимир |
75481 |
27,3% |
4073979 |
16,2% |
31 |
Калуга |
74912 |
25,6% |
4250692 |
26,4% |
32 |
Воронеж |
73307 |
27,7% |
4132884 |
22,8% |
33 |
Курск |
72720 |
36,9% |
3981993 |
30,4% |
34 |
Тверь |
71827 |
30,0% |
4166243 |
26,1% |
35 |
Пермь |
70984 |
19,1% |
3850912 |
12,9% |
36 |
Барнаул |
70850 |
25,6% |
3713549 |
20,3% |
37 |
Омск |
70312 |
24,3% |
3692869 |
16,4% |
38 |
Ярославль |
69411 |
24,4% |
3895401 |
17,5% |
39 |
Набережные Челны |
68038 |
20,7% |
3807088 |
21,0% |
40 |
Ставрополь |
66986 |
27,8% |
4144543 |
25,6% |
41 |
Пенза |
66288 |
26,1% |
3454147 |
23,6% |
42 |
Орел |
65908 |
29,5% |
3696940 |
25,2% |
43 |
Кемерово |
65804 |
27,3% |
3507132 |
24,7% |
44 |
Архангельск |
65429 |
7,4% |
3443755 |
1,5% |
45 |
Ижевск |
63717 |
18,3% |
3249759 |
17,8% |
46 |
Грозный |
63011 |
28,2% |
4245828 |
29,1% |
47 |
Иваново |
62878 |
35,3% |
3441994 |
31,5% |
48 |
Волгоград |
62292 |
23,3% |
3405201 |
18,7% |
49 |
Череповец |
61875 |
28,9% |
3378293 |
24,3% |
50 |
Чебоксары |
61721 |
26,6% |
3800032 |
37,3% |
51 |
Рязань |
61313 |
25,3% |
3512167 |
24,1% |
52 |
Липецк |
61289 |
24,8% |
3369583 |
25,4% |
53 |
Новокузнецк |
60292 |
27,1% |
3224330 |
21,5% |
54 |
Вологда |
60248 |
21,3% |
3324360 |
23,1% |
55 |
Махачкала |
59766 |
33,2% |
4569593 |
46,1% |
56 |
Брянск |
57644 |
32,6% |
3245863 |
32,0% |
57 |
Саранск |
57528 |
17,5% |
3037370 |
15,1% |
58 |
Саратов |
57069 |
24,1% |
3212372 |
20,2% |
59 |
Ульяновск |
56773 |
23,9% |
3159024 |
21,4% |
60 |
Киров |
56091 |
17,5% |
3013852 |
22,5% |
61 |
Владикавказ |
55428 |
25,9% |
4049125 |
33,8% |
62 |
Тольятти |
54876 |
25,1% |
3187179 |
22,7% |
63 |
Астрахань |
54256 |
24,8% |
3273596 |
22,9% |
64 |
Волжский |
53784 |
21,2% |
2756807 |
18,1% |
65 |
Оренбург |
53649 |
19,1% |
2845058 |
21,1% |
66 |
Смоленск |
51542 |
17,2% |
2892799 |
16,1% |
67 |
Челябинск |
50032 |
19,0% |
2836679 |
16,8% |
68 |
Курган |
48475 |
21,7% |
2389025 |
19,6% |
69 |
Магнитогорск |
45332 |
33,6% |
2440350 |
33,5% |
70 |
Нижний Тагил |
39535 |
9,9% |
2005114 |
7,8% |
|
Среднее |
82701 |
19,4% |
4593175 |
14,7% |
Источник: mirkvartir.ru
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.