Рекорды и признаки замедления – итоги 2021 года на рынке жилья Москвы
Аналитики «Метриум» зафиксировали рекордное число сделок в 2021 году на московском рынке жилья, проанализировав последние данные Росреестра Москвы. Спрос на новостройки в ушедшем году вырос на 19% относительно 2020-го, а на вторичном рынке жилья – на 15%. Такая динамика стала возможна благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
В 2021 году Росреестр Москвы зарегистрировал 98,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в Москве. В 2020 году покупатели жилых помещений в строящихся зданиях заключили с застройщиками 82,8 тыс. таких соглашений. Таким образом, спрос на новостройки (без учета покупки жилья у девелоперов в готовых домах) повысился за 2021 год на 19%. Это самый высокий прирост числа сделок с 2018 года, когда относительно 2017-го было заключено на 47% больше соглашений. При этом по абсолютному числу ДДУ 2021 год однозначно стал рекордным – никогда прежде в новостройках Москвы не приобретали столько квартир.
В последнем квартале число сделок с новостройками увеличилось относительно аналогичного периода 2020 года только на 3%, хотя в I квартале рост составил 18%, а во II квартале – 109%. Тем не менее всё же именно декабрь стал самым продуктивным для застройщиков месяцем в году. В последний месяц 2021 года они заключили с дольщиками 10,8 тыс. ДДУ, что на 1% больше, чем в декабре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Основным стимулом для покупателей жилья в течение 2021 года оставалась ипотека. В 2021 году, по данным Росреестра Москвы, банки выдали заемщикам 127,6 тыс. жилищных кредитов, что на 22% больше, чем в 2020 году, когда этот показатель превысил 104,2 тыс. единиц. Прирост ипотечного кредитования так же, как и рост числа сделок с новостройками, стал самым заметным с 2018 года, когда банки выдали заемщикам на 67% больше кредитов, чем в 2017 году. По абсолютному показателю (127,6 тыс. кредитов) 2021 год стал рекордным.
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают замедление динамики рынка. В IV квартале 2021 года число выданных ипотек (35,3 тыс.) оказалось на 4% меньше, чем в тот же период 2020 года (36,6 тыс.), хотя в I-III кварталах активность заёмщиков росла по сравнению с аналогичными периодами 2020 года. В то же время в декабре банки выдали в Москве рекордное по сравнению со всеми предыдущими месяцами число ипотек – 13,6 тыс., что на 4% больше, чем в декабре 2020 года.
«Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки сохранилось во втором полугодии 2021 года, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Для вторичного рынка жилья 2021 год также стал рекордным. Росреестр Москвы зарегистрировал 171 тыс. договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 15% больше, чем в 2020 году, когда общее число сделок составило 148,9 тыс. В последний раз крупнейший прирост числа заключенных договоров на вторичном рынке был зафиксирован в 2018 году относительно 2017 года (26%). Также 2021 год примечателен для вторичного сегмента еще и тем, что впервые за семь лет побит рекорд числа сделок 2014 года, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. А в декабре 2021 года зафиксирован абсолютный рекорд по месячному числу сделок (20,4 тыс., что на 1% больше, чем в декабре 2020).
В то же время во вторичном сегменте также отмечено замедление активности покупателей в конце года. В IV квартале 2021 года заключено на 12% меньше договоров купли-продажи, чем в аналогичный период 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2020-2021 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали “плавную посадку”. Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов».
В 2021 году на фоне дешевой ипотеки и ажиотажного спроса на недвижимость подорожали не только новостройки, но и квартиры на регулярном рынке – в целом по стране на 19%. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» убедились в этом, проведя ценовой анализ по регионам. Вторичная недвижимость выросла в цене во всех 70 городах России, исследованных аналитиками портала.
Самый большой прирост цены квадратного метра показали квартиры в Сочи (+82,2%) и Краснодаре (+63,6%). «С установлением в этих городах моратория на новое строительство цены на первичном рынке стали неконтролируемо расти, поэтому спрос обратился ко «вторичке», и там тоже начался схожий процесс», – объяснил ситуацию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
В других городах «горячей десятки» прирост вышел с большим отрывом от лидеров, но он тоже впечатляет: в Московской области «квадрат» вырос на 42%, в Севастополе – на 40,7%, в Калининграде – на 38,9%, в Ленинградской области – на 37,2%, в Курске – на 36,9%, в Улан-Удэ –на 36,3%, в Иваново – на 35,3%, в Чите – на 34,6%.
Меньше всего подорожали Архангельск (–7,4%), Нижний Тагил (–9,9%), Екатеринбург (–13,2%), Владивосток (–13,4%), Уфа (–16,9%), Смоленск (–17,2%), Киров (–17,5%), Саранск (–17,5%), Хабаровск (–17,6%) и Ижевск (–18,3%).
В Москве стоимость квадратного метра квартир на регулярном рынке увеличилась за год на 18,7%, до 296 106 рублей. В Санкт-Петербурге – на 25,8%, до 173 649 рублей. Средняя цена лота в основной столице составила 17,37 млн рублей (+20,4%), в Северной – 10,4 млн (+13,2%).
Средняя по всем городам цена квадратного метра по итогам прошлого года составила 802 701 рублей (+19,4% за год), средняя цена предложения на «вторичке» – 4,59 млн рублей (+14,7%).
«Ипотека с господдержкой и подорожание строительных материалов и работ разогнали цены на «первичке», а «вторичка» всегда подтягивается за ней. К тому же и на регулярном рынке ставки по ипотеке в прошедшем году были довольно выгодными, – констатирует Павел Луценко. – Из-за подорожания жилья средняя площадь лота на вторичном рынке, так же, как и на рынке новостроек, сократилась на 2 кв. м за год – с 58 до 56 кв. м в среднем по стране. Для сравнения: на рынке новостроек она уменьшилась с 57 до 55 кв. м».
Цена на квартиры вторичного рынка в городах РФ
№ |
Город |
Ср цена, руб./кв. м |
Прирост за год |
Цена квартиры, руб. |
Прирост за год |
1 |
Москва |
296106 |
18,7% |
17364887 |
20,4% |
2 |
Сочи |
246896 |
82,2% |
12627533 |
48,4% |
3 |
Санкт-Петербург |
173649 |
25,8% |
10401098 |
13,2% |
4 |
Владивосток |
150541 |
13,4% |
7380158 |
7,1% |
5 |
Севастополь |
144379 |
40,7% |
7970565 |
26,1% |
6 |
Московская область |
131078 |
42,0% |
6974579 |
34,3% |
7 |
Казань |
116770 |
28,3% |
6177771 |
11,8% |
8 |
Хабаровск |
109074 |
17,6% |
5791769 |
11,2% |
9 |
Краснодар |
108109 |
63,6% |
5656973 |
49,9% |
10 |
Симферополь |
104035 |
23,3% |
6112772 |
24,9% |
11 |
Якутск |
102538 |
20,4% |
5739295 |
14,0% |
12 |
Сургут |
100189 |
20,5% |
5753380 |
11,6% |
13 |
Нижний Новгород |
99037 |
27,7% |
5334875 |
20,6% |
14 |
Калининград |
98813 |
38,9% |
5959488 |
33,0% |
15 |
Иркутск |
94668 |
20,1% |
5225634 |
14,3% |
16 |
Новосибирск |
94649 |
24,0% |
5134055 |
20,1% |
17 |
Ленинградская область |
91647 |
37,2% |
4659047 |
29,0% |
18 |
Белгород |
89720 |
33,8% |
5001254 |
29,9% |
19 |
Чита |
89379 |
34,6% |
5308131 |
29,9% |
20 |
Екатеринбург |
89117 |
13,2% |
5014469 |
6,6% |
21 |
Тула |
88579 |
23,1% |
4746137 |
13,8% |
22 |
Тюмень |
88264 |
22,4% |
5155951 |
13,2% |
23 |
Уфа |
86695 |
16,9% |
4730653 |
13,1% |
24 |
Томск |
83199 |
25,5% |
4172815 |
13,8% |
25 |
Красноярск |
82324 |
18,6% |
4381042 |
11,4% |
26 |
Улан-Удэ |
80536 |
36,3% |
4097447 |
28,9% |
27 |
Ростов-на-Дону |
77439 |
21,8% |
4483895 |
29,7% |
28 |
Самара |
77403 |
26,3% |
4412359 |
22,6% |
29 |
Мурманск |
75552 |
25,6% |
4076752 |
22,9% |
30 |
Владимир |
75481 |
27,3% |
4073979 |
16,2% |
31 |
Калуга |
74912 |
25,6% |
4250692 |
26,4% |
32 |
Воронеж |
73307 |
27,7% |
4132884 |
22,8% |
33 |
Курск |
72720 |
36,9% |
3981993 |
30,4% |
34 |
Тверь |
71827 |
30,0% |
4166243 |
26,1% |
35 |
Пермь |
70984 |
19,1% |
3850912 |
12,9% |
36 |
Барнаул |
70850 |
25,6% |
3713549 |
20,3% |
37 |
Омск |
70312 |
24,3% |
3692869 |
16,4% |
38 |
Ярославль |
69411 |
24,4% |
3895401 |
17,5% |
39 |
Набережные Челны |
68038 |
20,7% |
3807088 |
21,0% |
40 |
Ставрополь |
66986 |
27,8% |
4144543 |
25,6% |
41 |
Пенза |
66288 |
26,1% |
3454147 |
23,6% |
42 |
Орел |
65908 |
29,5% |
3696940 |
25,2% |
43 |
Кемерово |
65804 |
27,3% |
3507132 |
24,7% |
44 |
Архангельск |
65429 |
7,4% |
3443755 |
1,5% |
45 |
Ижевск |
63717 |
18,3% |
3249759 |
17,8% |
46 |
Грозный |
63011 |
28,2% |
4245828 |
29,1% |
47 |
Иваново |
62878 |
35,3% |
3441994 |
31,5% |
48 |
Волгоград |
62292 |
23,3% |
3405201 |
18,7% |
49 |
Череповец |
61875 |
28,9% |
3378293 |
24,3% |
50 |
Чебоксары |
61721 |
26,6% |
3800032 |
37,3% |
51 |
Рязань |
61313 |
25,3% |
3512167 |
24,1% |
52 |
Липецк |
61289 |
24,8% |
3369583 |
25,4% |
53 |
Новокузнецк |
60292 |
27,1% |
3224330 |
21,5% |
54 |
Вологда |
60248 |
21,3% |
3324360 |
23,1% |
55 |
Махачкала |
59766 |
33,2% |
4569593 |
46,1% |
56 |
Брянск |
57644 |
32,6% |
3245863 |
32,0% |
57 |
Саранск |
57528 |
17,5% |
3037370 |
15,1% |
58 |
Саратов |
57069 |
24,1% |
3212372 |
20,2% |
59 |
Ульяновск |
56773 |
23,9% |
3159024 |
21,4% |
60 |
Киров |
56091 |
17,5% |
3013852 |
22,5% |
61 |
Владикавказ |
55428 |
25,9% |
4049125 |
33,8% |
62 |
Тольятти |
54876 |
25,1% |
3187179 |
22,7% |
63 |
Астрахань |
54256 |
24,8% |
3273596 |
22,9% |
64 |
Волжский |
53784 |
21,2% |
2756807 |
18,1% |
65 |
Оренбург |
53649 |
19,1% |
2845058 |
21,1% |
66 |
Смоленск |
51542 |
17,2% |
2892799 |
16,1% |
67 |
Челябинск |
50032 |
19,0% |
2836679 |
16,8% |
68 |
Курган |
48475 |
21,7% |
2389025 |
19,6% |
69 |
Магнитогорск |
45332 |
33,6% |
2440350 |
33,5% |
70 |
Нижний Тагил |
39535 |
9,9% |
2005114 |
7,8% |
|
Среднее |
82701 |
19,4% |
4593175 |
14,7% |
Источник: mirkvartir.ru
В 2021 году московские застройщики начали строительство 74 жилых и апартаментных комплексов против 76 в 2020 году, подсчитали аналитики «Метриум», то есть в целом активность девелоперов сохранилась примерно на уровне предыдущего года. При этом по-прежнему наибольшая доля новых проектов застройки приходится на массовый сегмент рынка, однако по сравнению с 2020 годом резко выросло число комплексов с апартаментами – в два раза.
В 2021 году московские девелоперы не сбавили, но и не увеличили темпы запуска новых строек по сравнению с 2020 годом. Застройщики начали реализацию 74 проектов против 76 годом ранее. Впрочем, это больше чем в 2019 году (72 проекта), но намного меньше, чем в 2018 году (98 проектов). Таким образом, активность застройщиков сохраняется примерно на одном уровне последние три года.
Большинство новых проектов застройки относятся к массовому сегменту рынка жилья. В 2021 году девелоперы начали строительство 32 комплексов эконом- и комфорт-класса, что составляет 43% от общего числа новых строек. В 2020 году в доступном по цене сегменте рынка началась реализация 29 комплексов, в 2019 году – 18, в 2018 – 27.
В сегменте новостроек бизнес-класса в 2021 году появилось 26 проектов, а с учетом одного проекта, в котором предусмотрены дома бизнес- и премиум-класса, – 27. Соответственно, на долю новинок в бизнес-классе приходится 35% проектов 2021 года. Эксперты «Метриум» отмечают, что это максимум за последние три года, так как в 2020 году девелоперы начинали реализацию 11 проектов, в 2019 году – 17, а в 2018 – 20.
На уровне последних трех лет сохранилось число стартов строительства премиальных комплексов. В 2021 году застройщики начали реализацию 11 проектов премиум-класса (без учета вышеуказанного проекта, предлагающего квартиры бизнес- и премиум-класса). Таким образом, доля премиальных новинок рынка составила 16% в 2021 году. Между тем, в 2020 и 2019 годах началось строительство 11 комплексов премиум-класса, а в 2018 году – 8.
«Важно отметить, что несмотря на непростую экономическую ситуацию, активность девелоперов премиального жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – Это свидетельствует о большом инвестиционном потенциале сегмента, связанном с устойчивым спросом на новостройки премиального класса. Вместе с тем мы видим качественные изменения. География премиум-класса расширяется, проекты становятся масштабнее, более сложными, технологичными, а их потенциальная аудитория пополняется за счет появления новых форматов жилья, скажем, увеличения предложения студий, готовых дизайнерских решений и т.п.».
Количество новых проектов застройки элитного[1] сегмента на московском рынке в 2021 году сократилось по сравнению с предыдущим годом. В 2021 году застройщики предложили покупателям только четыре новых проекта против семи в 2020 году и девяти – в 2019 году. Впрочем, в активном 2018 году в продаже появилось тоже только четыре элитные новинки.
Немного «премьер» в 2021 году состоялось на рынке новостроек Новой Москвы. Застройщики начали реализацию двух проектов. Между тем в 2020 году был дан старт строительству четырех комплексов, в 2019 году – двух, а в 2018 году – пяти.
«Большинство девелоперов продолжают осваивать территорию Новой Москвы с помощью масштабных проектов застройки, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – У такой модели, конечно, есть очевидные плюсы, но есть и недостатки. Страдает приватность и загородный формат жизни, за которым многие и едут в Новую Москву. Сравнительно небольшие комплексы, где есть всё необходимое для жизни, но и невелика плотность населения, наподобие нашего, становятся относительной редкостью, но и привлекательность их от этого выше».
Аналитики «Метриум» отмечают, что в 2021 году застройщики представили рынку заметно большее число проектов с апартаментами. Из 74 комплексов 30 имели статус апартаментов (и еще один включал как квартиры, так и апартаменты). Иными словами, 42% новых проектов застройки в 2021 году состояли из помещений с нежилым статусом. Из них к эконом- и комфорт-классу относятся 12, к бизнес-классу – девять, премиум-классу – 6, к элитному – три. Между тем в 2020 году было только 14 проектов апартаментов, в 2019 году – 15, но в 2018 году больше, чем сейчас, – 34.
«Московские застройщики сохранили высокий уровень активности, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период мощного спроса последних двух лет (в 2020 и 2021 годах) девелоперы активно начинали новые проекты и ускоряли выход своих проектов. Структура предложения по классам остается сравнительно стабильной – по-прежнему девелоперы делают ставку на массовый сегмент и бизнес-класс. Уровень девелоперской активности в 2022 году вероятно будет ниже, так как на рынке слишком много неопределенности, как в отношении выручки от продаж, так и себестоимости строительства, поэтому некоторые застройщики не будут рисковать с выходом в продажу».
Источник: «Метриум»
[1] В элитном сегменте учитываются только открытые старты продаж. В 2021 году широкую практику получил формат закрытых продаж из-за образовавшегося дефицита ликвидного предложения на рынке.