Объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился почти на треть по сравнению с прошлогодним показателем
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.
Во II квартале 2021 года доля апартаментов с отделкой впервые превысила число таких помещений без отделки на рынке новостроек Москвы. По подсчетам аналитиков «Метриум», апартаменты под ключ и с предчистовой отделкой в сумме составили 56% предложения массового сегмента и бизнес-класса. Год назад без отделки предлагались 71% апартаментов.
К концу первого полугодия 2021 года на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса (крупнейшие сегменты) московские застройщики продавали 4 тыс. апартаментов. Из них 1,7 тыс. предлагались покупателям под ключ, то есть готовые для заселения, и еще 500 апартаментов – с предчистовой отделкой (white box). Соответственно на их долю приходится 43% и 12% предложения (в сумме с учетом округления – 56%). Без отделки застройщики предлагают 1,8 тыс. апартаментов.
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов с отделкой снизилось на 9%. Год назад на рынке было 1,9 тыс. таких вариантов. Одновременно число апартаментов с предчистовой отделкой увеличилось в два раза – с 220 до 501. Между тем предложение апартаментов без отделки сократилось на 66% – 5,3 тыс. до 1,8 тыс.
«Отделка уже стала очень востребованной опцией среди покупателей жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте мы предлагаем покупателям все апартаменты и квартиры с отделкой white box. С одной стороны, это позволяет сэкономить львиную долю вложений в ремонт, с другой – оставляет пространство для реализации собственных дизайнерских идей. Приобретая жилье в ипотеку, покупатель включает стоимость отделки в кредит, и тем самым избегает дополнительной нагрузки на семейный бюджет».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость апартаментов комфорт-класса с отделкой составляет 231 тыс. рублей за кв.м., без отделки – 236 тыс. рублей за кв.м., а с предчистовой – 269 тыс. рублей. В бизнес-классе квадратный метр в апартаментах с отделкой обойдется в 315 тыс. рублей, без отделки – в 290 тыс. рублей, а с предчистовой отделкой – 303 тыс. рублей.
«Апартаменты фактически стали последним сектором рынка, куда пришла такая опция как отделка, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в новостройках с квартирами комфорт- и бизнес-класса отделка начала превалировать уже два-три года назад, то апартаменты под ключ оказались в большинстве только сейчас. Это свидетельствует о том, что апартаменты приобретают для себя на длительный срок и они по-прежнему являются более экономичным вариантом решения жилищного вопроса в Москве по сравнению с квартирами».
*Доли по типам отделки приведены с учетом округления
Источник: «Метриум»