В пяти ключевых локациях редевелопмента в Петербурге потенциально может появиться еще 4,9 млн кв. м жилья
Международная консалтинговая компания Colliers подготовила специальное исследование «Миллионы квадратов», посвященное оценке потенциала развития рынка жилищного девелопмента в Северной столице. Были выделены пять околоцентральных локаций, в которых наиболее активно ведется редевелопмент промышленных территорий и формирование новых жилых кварталов: Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова.
В рамках каждой из локаций был выявлен объем построенного с момента старта активного освоения территории, строящегося и анонсированного девелоперами жилья, а также потенциал локации — объем площадок, которые в будущем имеют все шансы стать частью девелоперских проектов. По данным Colliers, потенциально в этих пяти локациях скрыты 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промышленные зоны и морально устаревшие коммерческие объекты. В случае изменения функционального назначения участков, в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья.
«В обозначенных нами пяти локациях только начинается заселение первых очередей. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локаций облегчает задачу девелоперам будущих проектов, которые только присматриваются к этим территориям. «Миллионы квадратов» — это уникальный проект, который мы реализовывали в течение всего 2021 года, и тщательный анализ каждой из локаций, дающий застройщику полную информацию об истории развития территорий, уровне конкуренции и будущем потенциале», — комментирует Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers в России.
В результате исследования Colliers не только определила объемы будущего строительства и потенциально востребованного доступного земельного предложения, но и оценила привлекательность околоцентральных локаций по ряду критериев, важных для будущих жителей этих направлений: инфраструктура (транспортная, социальная и коммерческая), архитектурный облик, доступность «зелёных» зон и набережных. Каждый из критериев оценивался по 5-балльной шкале, где 1 балл — самая низкая оценка, 5 баллов — самая высокая. Таким образом был выявлен средний показатель по каждой локации, демонстрирующий её привлекательность для жителей города.
Наибольшее значение зафиксировано в локации «новый» Лиговский и Московский (3,3), в которой на данный момент скрыт максимальный потенциал (214 га) будущего редевелопмента. Территория насыщена социальной и коммерческой инфраструктурой, однако экологию района сложно назвать благоприятной. Наиболее «зелёной» зоной ожидаемо стал Петровский остров (3,1), расположенный рядом с Крестовским и Каменным островами. Наличием доступных пешеходных набережных отличилась пока еще не освоенная девелоперами Гавань В.О. (2,8), а в локациях Черная речка (3,2) и Большая и Малая Охта (2,9) жители отметили отсутствие архитектурной согласованности и сложную транспортную ситуацию.
«Рынок земельных участков находится на пике спроса. Многие собственники промышленных предприятий, видя высокий интерес девелоперов, сами начинают процесс изменения функционального назначения участков, повышая тем самым стоимость земли. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующего уровня доходности своим владельцам. В совокупности эти предпосылки стимулируют дальнейшее развитие редевелопмента в Петербурге», — уверен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. емкость первичного рынка квартир комфорт-класса старой Москвы составила 606,9 тыс. кв. м и 10,8 тыс. лотов, которая за год сократилась на 32% площади и 28,5% лотов.
Рынок квартир комфорт-класса становится рынком почти готового жилья. Большая часть предложения комфорт-класса находится на заключительной стадии строительной готовности (41,5%): на стадии фасадно-отделочных работ – 25,5%, благоустройства - 2,6% и введены – 13,4%. На начальной стадии представлено 35,3% предложения (на нулевом цикле – 24,6%, на стадии монтажа первых этажей – 10,6%), которая за месяц сократилась на 4,4% с связи с сокращением экспозиции на 13%.
Доля предложения квартир комфорт-класса с отделкой достигла 63,3% (+3% за месяц). Доля квартир без отделки уменьшилась на 1,9% и составила 23,5% от экспозиции. На предложение с предчистовой отделкой приходится 11,5% предложения. Новый формат меблированных квартир с кухней также находит своего потребителя: за месяц размер экспозиции сократился на 50%, а доля его составила 1,7% от предложения.
По итогам марта 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в комфорт-классе составила 223,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +23% за год). Лидером среди округов по доступности остаётся ЗелАО – 173 тыс. руб. (+5,1% за месяц, +21,1% за год), самым дорогим округом – ЗАО с СВЦ на уровне 258,9 тыс. руб. (+1,4% за месяц, +32,8% за год). Лидерами по приросту СВЦ за месяц также стали ЮАО (+4,1% за месяц, +17,5% за год) и ВАО (+2,3% за месяц, +17,7% за год).
За год больше всего выросла СВЦ студий (+29,9%) до 244,7 тыс. руб., «евротрешек» (3е) до 229,9 руб. (+25%), 2 комн. квартир (+24,8%) и 1 ком. квартир (+23,1%) до 218,7 тыс. руб.
По итогам марта средняя цена квартир комфорт-класса составила 12,5 млн руб. (+3,3% за месяц, +15,7% за год). Самым доступным округом стал ЗелАО со средней ценой квартиры на уровне 9,7 млн руб. (-0,7% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой на уровне 18,3 млн руб. (-0,9% за месяц, +13,1% за год).Существенный прирост средней цены квартиры отмечается в ЗАО (+6,3% за месяц, +39,7% за год) и ЮЗАО (+3,1% за месяц, +34,2% за год).
Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт., %
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.
Прошедшая зима 2020-2021 года, по данным портала gismeteo.ru, стала самой холодной за последние 10 лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. Неприятные «последствия» от сильных снегопадов ощутили на себе практически все жители города: и пешеходы и, в первую очередь, автомобилисты. А вот для многих участников рынка коммерческой недвижимости прошедшая зима отразилась еще и на бюджете компании: для одних она обернулась дополнительными существенными затратами, а другим, напротив, помогла заработать. Эксперты MD Facility Management, одной из крупнейших Российских федеральных УК, рассказали о том, чем обернулись снегопады этой зимой для собственников коммерческой недвижимости и FM-компаний.
Итоги зимы для собственников коммерческой недвижимости
Обильные осадки зимой 2021 года в Московском регионе в разы увеличили объемы работ по уборке и вывозу снега. На собственниках объектов коммерческой недвижимости данная ситуация отразилась по-разному. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. «По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу клининга, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Есть объекты, по которым количество чисток крыш за сезон по сравнению с прошлым годом выросло буквально с нуля до четырех – шести раз».
Сильнее всего увеличение расходов ощутили собственники объектов с большой прилегающей территорией, в первую очередь – складов и торговых центров с открытыми парковками. Но объем работ вырос также и по многим другим объектам, поскольку, во-первых, увеличилась потребность в чистке крыш. Если бы не своевременная реакция на снегопады, то ситуация была бы критичной и могла привести к повреждению кровли. Во-вторых, уборка на крытых отапливаемых парковках. На них завезенный машинами снег таял, а система ливневой канализации либо вообще отсутствовала на объекте, либо не справлялась с увеличившимся объемом сточных вод. В результате возникала потребность в выводе дополнительных поломоечных машин, увеличении численности персонала.
В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. м. рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 000 рублей в месяц. Конечно, подобные непредвиденные траты стали очень чувствительными для бюджета собственников коммерческой недвижимости. Поэтому, в целях оптимизации, в некоторых случаях по взаимной договоренности с подрядчиком часть сотрудников, задействованных в уборке внутренних площадей на объекте, переводилась на уборку территории от снега. Таким образом, собственникам удавалось справиться с последствиями снежной бури без увеличения стоимости контрактов с FM-подрядчиком.
В гораздо более выигрышном положении оказались те собственники, у которых уборка снега была просто включена в стоимость контракта с внешней УК. В этом случае все дополнительные расходы нес на себе подрядчик.
Итоги зимы для FM-подрядчиков
В отличие от собственников объектов коммерческой недвижимости рост издержек в связи со снежной зимой ощутили абсолютно все FM-подрядчики. В первую очередь, потому что для своевременной уборки территорий приходилось существенно увеличивать численность персонала. При пиковой нагрузке - в два, три раза. Также приходилось привлекать и дополнительную технику. А учитывая, что такой спрос был по всему региону, то вполне логично, что резко росли и затраты: стоимость услуг привлекаемых дворников и трактористов увеличилась вдвое. Но вопрос был не только в стоимости. Сразу возникал дефицит персонала и техники. И тех, и других, в первую очередь, привлекал для уборки территории город.
Кроме того, подрядчики вынуждены были компенсировать рост стоимости услуг по вывозу снега. Конечно, эта сумма обычно прописана в договоре, но при пиковой загрузке она по факту может расти. Еще нужно учитывать и дополнительные затраты на ремонт снегоуборочной техники, которые стали необходимы ввиду ежедневной интенсивной работы. В совокупности все эти факторы увеличили издержки на уборку снега для FM-компаний примерно на 4% в месяц.
Таким образом, при сохранении текущей стоимости контрактов подобные дополнительные расходы существенно сказались на бюджете подрядчиков. В более выигрышной ситуации оказались те компании, которые оказывали услугу по вывозу снега отдельно, за каждый кубометр. Благодаря росту выручки в связи с увеличением объемов работ, они смогли не только компенсировать дополнительные издержки, но и увеличить свою прибыль в условиях снежной зимы.