Уровень свободных площадей в торговых коридорах Москвы остаётся высоким
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
Эксперты Knight Frank St Petersburg по зарубежной недвижимости подобрали варианты инвестиций в недвижимость, которую можно приобрести по цене новой элитной однушки в Санкт-Петербурге, и при этом получить еще бонус в виде вида на жительство.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, по итогам 1 полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках элит-класса в Санкт-Петербурге составила 527 тыс. рублей за кв. м., средняя площадь квартиры – 59 кв. м., а цена однокомнатной квартиры такой площади превысила отметку в 31 млн. рублей.
По курсу ЦБ на 07 сентября, 31,3 млн рублей равен примерно 358 тыс. евро, на эти деньги можно приобрести:
- Однокомнатные апартаменты в новом комплексе в городе Ханья на Крите (Греция).
За 290 тыс. евро можно приобрести апартаменты площадью 47,2 кв. м. c одной спальней и террасой на крыше. На территории комплекса – общий бассейн. Апартаменты находятся в нескольких минутах езды от второго по величине города на Крите. При этом комплекс сдан в эксплуатацию, а значит, в апартаментах уже можно жить.
Что касается преимуществ покупки такого актива, то приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро собственнику дается вид на жительство Греции. Это самый низкий ценовой порог входа в программу Евросоюза и один из самых быстрых циклов сделок и оформления ВНЖ. Помимо вида на жительство, собственник получает право на неограниченное пребывание на территории Греции, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения. К тому же нет строгих требований по проживанию в стране для продления разрешения.
- Двухкомнатные апартаменты на побережье океана в регионе Алгарве (Португалия).
За 359 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями в приморском городе Сагреш в Португалии. Площадь апартаментов - 47-51 кв. м. Жилой комплекс располагается в 200 метрах от пляжа и является проектом реконструкции жилого дома. Завершение реконструкции запланировано на 3 квартал 2023 г.
Приобретение апартаментов с целью инвестирования позволит получать фиксированный доход в течение 5 лет в размере 3% от суммы инвестиций при сдаче в аренду. При желании можно жить на берегу океана самому. Также собственнику будет выделено персональное парковочное место.
На территории комплекса будет тренажерный зал, видовая терраса, комната для серфинга, бассейн в виде лагуны, лаундж для загара и ландшафтные сады. Недалеко находятся поля для гольфа.
Вид на жительство в Португалии даётся на сумму инвестиций в размере от 280, 350 или 500 тыс. евро в зависимости от ряда факторов. Помимо квартиры, покупатель будет иметь право на неограниченное пребывание и работу на территории страны, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения, возможность претендовать на получение гражданства ЕС через 5 лет. К тому же большую часть сделки можно провести удаленно: визит в Португалию необходим для сдачи биометрических данных.
- Однокомнатные апартаменты в готовом комплексе в Лимасоле (Кипр).
За 300 тыс. евро плюс НДС здесь можно приобрести апартаменты площадью 60 кв. м. с одной спальней. Комплекс находится в самом центре города, в 150 метрах от моря.
Покупатели таких апартаментов могут рассчитывать на получение вида на жительство в короткие сроки при наличии минимального пакета документов.
Не зря петербуржцы часто отдают предпочтение программе Кипра, ведь сегодня Кипр – это не только солнце 300 дней в году и красивая природа, но и упрощенная процедура визового режима. Кипрская программа вида на жительства действует пожизненно и не требует продления, а фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства.
Менее консервативные инвесторы могут рассмотреть способы альтернативного инвестирования в недвижимость за рубежом.
- Доля в отеле в Федерация Сент-Китс и Невис (Страны Карибского бассейна).
На острове Сент-Китс можно приобрести долю в объекте роскошного отельного бренда с мировой известностью. Необходимый объём инвестиций от 200 тыс. долларов плюс расходы в зависимости от состава семьи. Несколько недель в году сюда можно приезжать на отдых самому. Одно из важнейших условий получения паспорта - срок необходимого владения такой недвижимостью не менее 7 лет, после чего долю в отеле можно продать.
Карибский паспорт дает возможность безвизового въезда в более чем 125 стран, включая страны Шенгенской зоны и Великобританию. К тому же нет требований по проживанию на острове, все оформляется удалённо и гражданство передаётся по наследству.
- Инвестиции в строительство жилого комплекса в Барселоне (Испания).
При наличии 250 тыс. евр, инвестор может вложиться в строительство, например, жилого комплекса в Барселоне. Комплекс на 9 апартаментов построят течение 2-х лет. В этом случае инвестору гарантирован фиксированный процент с участием в прибыли проекта и возможной доходностью до 17% годовых.
Если инвестировать в этот проект или любую другую недвижимость в Испании более 500 000 евро, то можно получить вид на жительство, а спустя 5 лет легального проживания в стране претендовать на паспорт.
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Мы часто путешествуем по миру и воспринимаем другие страны, как возможность ненадолго отвлечься от текущих дел, не рассматривая их для других целей. А многие наши клиенты пересмотрели свои взгляды, и вместо того, чтобы приобретать недвижимость для инвестиций в Петербурге, диверсифицируют свой портфель активами по всему миру, инвестируя в коммерческую недвижимость, в жилую недвижимость, в фонды, приобретают доли в отелях, а в качестве бонуса получают виды на жительство или паспорта других стран, что в дальнейшем упрощает их передвижение по миру и проживание заграницей».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 899,3 тыс. кв. м и 17,5 тыс. лотов, который за месяц вырос на 26,4% площади и 30,2% лотов. В годовой динамике все еще наблюдается снижение на 10% площади и 0,3% лотов.
Две трети предложения (73,5% площади) приходится на 4 округа: ЮВАО – 29,5% (-0,8% за месяц, -2,1% за год), ЗАО – 15,3% (+2% за месяц, +4,8% за год), САО – 14,4% (+1,6% за месяц, +6,9% за год) и СВАО – 14,2% (+2,3% за месяц, -5,6% за год).
Больше половины предложения в комфорт-классе находится на начальной стадии строительной готовности – 50,4% площади (-2,5% за месяц, +12,3% за год): на нулевом цикле – 37,8% (-3,6% за месяц, +7% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 12,6% (+1,1% за месяц, +5,3% за год). Предложение на заключительной стадии составляет 29,8% площади (+0,5% за месяц, -16,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 20,5% (+1,4% за месяц, -9,3% за год), на стадии благоустройства – 3,1% (-1,5% за месяц, +0,6% за год) и на стадии ввода – 6,2% (-0,4% за месяц, -7,4% за год).
Наибольшая часть предложения квартир комфорт-класса представлена с отделкой – 61,7% лотов (+6% за месяц, -1% за год). На втором месте – предложение без отделки, составляющее 20,8% лотов (-5,4% за месяц, -9,4% за год). Доля предчистовой отделки составляет 4,4% лотов (-3% за месяц, +7,4% за год). На долю предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) приходится 3,1% лотов (+2,4% за месяц, +3,1% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир комфорт-класса составила 247,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на 0,3%, в годовом выражении – на 38,2% за год. Второй месяц подряд наблюдается снижение темпа прироста СВЦ, что связано с отменой льготной ипотеки, ростом ипотечной ставки и сжатием спроса.
Самыми доступными округами стали ЗелАО – 182,4 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +28,8% за год) и ЮЗАО – 206,6 тыс. руб. (+2,7% за месяц, +21,7% за год). Самыми дорогими – ЗАО с СВЦ на уровне 288,3 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +52,3% за год).
Средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,7 млн. руб. (-2,8% за месяц, +23,8%). Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9 млн руб. (-3,3% за месяц, +4,7% за год) и ЮЗАО – 10,1 млн руб. (+2,7% за месяц, +1,8% за год). Самым дорогим – СЗАО – 18,4 млн руб. (-3,7% за месяц, +14,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ квартир комфорт-класса, тыс. руб.