Итоги 2021 года на первичном рынке России
Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на первичном рынке недвижимости России. Стоимость квадратного метра преодолела отметку в 100 тысяч рублей. Выбор покупателей становится больше – количество объявлений выросло на треть. Реальный чек сделки в новостройках России - на 8% ниже, чем прайс застройщиков.
Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
Рост цен |
Спрос |
Предложение |
|||||
Лидеры |
|||||||
Сочи |
В 2 раза |
Новосибирск |
рост в 3,6 раз |
Краснодар |
в 3 раза |
||
Оренбург |
88% |
Омск |
рост в 2,8 раз |
Омск |
в 3 раза |
||
Краснодар |
74% |
Екатеринбург |
рост в 2 |
Казань |
в 2,7 раз |
Спрос:
- Разница между реальным чеком сделки и прайсом на сайте застройщиков увеличивается: год назад стоимость кв.м в сделке была на 2% ниже средней цены по прайсу. Сейчас разница достигла уже 8%: покупатели выбирают более бюджетные варианты, появляются и скидки от продавцов. Помимо столичных регионов, лидерами по продажам новостроек стали также Краснодар, Екатеринбург и Новосибирск.
Предложение:
- Количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основной рост пришелся на август 2021 года.
Цены:
- Средняя стоимость квадратного метра за год в городах с населением от 500 тыс. человек увеличилась за год на 33%. Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.
I. Спрос
По статистике Росстата, за три квартала в России зарегистрировано 631,9 тыс. ДДУ – на 29% больше, чем за аналогичный период 2020 года. Причем пересмотр льготной ипотеки не привел к резкому снижению сделок в 3 квартале 2021 года. Количество сделок по России (209,4 тыс. ДДУ) оказалось меньше всего на 10% относительно предыдущего квартала. Однако данная официальная статистика включает все ДДУ, в том числе с юридическими лицами, а также – машиноместами, кладовыми и пр., то есть все же реальный спрос на жилье имеет иную структуру. Кроме того, статистика Росстата приведена только поквартально.
Эксперты Циан также на основе данных наш.дом.рф. проанализировали спрос отдельно по квартирам: какие объекты и с какими характеристиками интересовали покупателей новостроек в целом по всей по всей России, в каких регионах рынок отреагировал наиболее остро на пересмотр программы льготной ипотеки, а также – где цены не соответствуют реальному спросу. Статистика приведена за период январь – октябрь 2021 года включительно, и учитывает сделки только с физлицами.
Скрытые скидки: цена покупки – в среднем на 8% ниже стоимости предложения
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – 102,3 тыс. рублей (подробнее в пункте 3 отчета). Данные приведены для городов с численностью населения от 500 тыс. Средняя стоимость кв. м в сделке в конце 2021 года – 94 тыс. рублей, то есть на 8% меньше того, что предлагают девелоперы. Год назад разница была минимальной: при средней цене кв. м в 78,7 тыс. рублей на первичном рынке, чек сделки был ниже на 2%. Такая тенденция, во-первых, свидетельствует о смещении спроса в сторону более доступных вариантов на фоне удорожания ипотеки и роста цен. Во-вторых, говорит о появлении на рынке скидок: реальная цена продажи - ниже того, что предлагают застройщики, согласно официальному прайсу.
Год назад наибольший дисбаланс между чеком сделки и ценой предложения по прайсу, наблюдался в городах Краснодарского края: Сочи и Краснодар. Спустя год в число с наибольшим ценовым разрывом вошли, помимо Сочи также Новосибирск, Уфа, Челябинск. Абсолютно по всем городам-миллионникам разрыв в чеке сделки и прайсе увеличился за год: предложение не соответствует реальному спросу и тому, что могут себе позволить покупатели при текущих ценах.
С новой льготной ипотекой спрос просел на 13%, но к осени восстановился
В 2021 году лидерами на первичном рынке РФ по числу ДДУ стали:
- Москва
- Санкт-Петербург
- Краснодар
- Екатеринбург
- Новосибирск
- Ростов-на-Дону
- Тюмень
- Уфа
- Воронеж
- Видное
Пересмотр программы льготной ипотеки при вел к резкому падению числа сделок - на 13% в июле 2021 года относительно июня - последнего месяца действия льготной ипотеки на старых условиях, в августе относительно июньских значений спрос снизился еще существеннее: 18,4%. Однако уже к сентябрю количество сделок снова стало увеличиваться по России - спрос оказался сопоставим с июньскими значениями. То есть в 2021 году в целом по РФ пик спроса пришелся на июнь и сентябрь 2021 года - последний месяц “старой” льготной ипотеки и начало делового сезона.
Причина такой высокой активности также связана с ослаблением курса рубля (что традиционно приводит к повышенной активности на рынке), а также - рост ключевой ставки, что ведет к удорожанию ипотеки.
Источник: Циан.Аналитика
II. Предложение: Количество объявлений в новостройках увеличилось на треть
Конкуренция среди застройщиков усиливается. За прошедший год количество объявлений с квартирами в новостройках в целом по городам-миллионникам увеличилось на треть (+33%). Основой прирост предложения в продаже произошел в августе 2021 года – уже после пересмотра программы льготной ипотеки. Тогда число объявлений относительно июльских значений увеличилось на 16% или порядка 22 тыс. квартир и апартаментов. Такой заметный прирост отмечен преимущественно за счет рынка новостроек Санкт-Петербурга (+9 тыс. лотов), Краснодара (+4,7 тыс.) и Москвы (+2 тыс.).
Источник: Циан.Аналитика
В годовой динамике рост числа объявлений на первичном рынке отмечен для 12 из 16 городов-миллионников. В Москве выбор покупателей увеличился на 19%: с 36,7 тыс. до 43,8 тыс. квартир и апартаментов. В Санкт-Петербурге – на 22%. Наибольший рост спроса отмечен для Краснодара (в три раза за год), город также входит в число лидеров по росту цен.
Снижение предложения примерно на четверть отмечено в Новосибирске (город в тройке лидером по приросту спроса), примерно на треть снизился выбор также в Челябинске и Воронеже. Отрицательная динамика (-9%) и в Ростове-на-Дону.
Циан отмечает, что, в отличие от вторичного рынка, динамика объема предложения на «первичке» более подвержена изменениям за счет маркетинговой политики самих девелоперов, как правило, выводящих в продажу только пул квартир, а не весь доступный объем. Спрос на фоне сворачивая льготной ипотеки сократился. Застройщики стали активнее получать разрешительную документацию (за первые 8 месяцев этого года суммарная площадь квартир во впервые опубликованных проектных декларациях превысила 21 млн кв. м, что сопоставимо с показателями всего прошлого года (23 млн кв. м). Отказались девелоперы и от искусственного нагнетания покупательского ажиотажа.
Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже сейчас: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Год назад на третьем месте был Ростов-на-Дону.
Количество объявлений в продаже в новостройках
Город |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика за год |
Москва |
36,7 |
43,8 |
19% |
Санкт-Петербург |
31,6 |
38,5 |
22% |
Краснодар |
10,0 |
30,6 |
207% |
Ростов-на-Дону |
23,3 |
21,3 |
-9% |
Екатеринбург |
5,5 |
9,0 |
64% |
Красноярск |
2,6 |
5,5 |
112% |
Новосибирск |
6,4 |
4,7 |
-26% |
Пермь |
1,4 |
3,8 |
177% |
Воронеж |
5,6 |
3,7 |
-34% |
Казань |
1,3 |
3,5 |
176% |
Уфа |
2,1 |
3,5 |
63% |
Нижний Новгород |
1,7 |
3,0 |
76% |
Челябинск |
3,2 |
2,3 |
-29% |
Самара |
1,0 |
1,6 |
50% |
Волгоград |
0,5 |
1,5 |
176% |
Омск |
0,1 |
0,3 |
200% |
Все города |
132,9 |
176,5 |
33% |
Источник: Циан.Аналитика
В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн, количество объявлений в продаже в декабре 2021 года (34,7 тыс.) оказалось в полтора раза выше, чем год назад (23,3 тыс.) Лидерами по количеству квартир в новостройках в продаже стали Тюмень, Пенза, Ижевск, Сочи и Барнаул.
III. 100 тысяч за квадрат в новостройках России
В декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках преодолела отметку в 100 тыс. рублей (102,3 тыс.) В выборку вошли города с населением от 500 тыс. человек. За год (относительно декабря 2020 года) цены выросли на 33% (c 76,8 тыс. рублей). Отдельно по городам-миллионникам рост оказался чуть ниже: на уровне 29%: (с 88,1 тыс. до 114 тыс.). По городам с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 38%: с 67,4 тыс. до 93 тыс.
Рост средних цен в новостройках пришелся преимущественно на первое полугодие в июне рост цен за месяц достиг уже максимума – 4,3% относительно мая, что было связано и с последний действием льготной ипотеки еще на старых условиях.
С пересмотром льготной ипотеки индексация цен стала замедляться, но все же продолжилась. Такая динамика связана и с изменением структуры предложения – с неактуальной теперь для многих программой льготной ипотеки покупатели стали выбирать меньшие площади и более бюджетные варианты. Об этом говорит и статистика по средней сумме ипотечного займа: в целом по РФ она составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей. Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85.
Минимальный прирост цен в 2021 году отмечен в сентябре, октябре и ноябре, что совпало со снижением активности на рынке от потенциальных покупателей, девелоперы не могут пересматривать прайс так же активно. Более того, продавцы дают дисконты покупателям, но не в классическим понимании скидок, а – путем предоставления собственных льготных программ субсидирования, как альтернатива льготной ипотеке. В результате в декабре стоимость снова показала значительный прирост, впервые превысив отметку в 100 тыс. рублей. Одновременно на рынке - предновогоднее оживление, вызванное в том числе опасениями по дальнейшему удорожанию ипотечной ставки.
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен за год показывают города Краснодарского края – востребованного у россиян как инвестиций в условиях закрытых границ, так и собственного проживания, когда удаленная работа это позволяет. В Сочи стоимость кв. м в новостройках выросла в два раза, это единственный город, где, как и в Москве, стоимость кв. м – выше 300 тыс. р. В Краснодаре прирост составил 74%. Для сравнения – в Москве цены выросли на год на 32%, как и в Санкт-Петербурге.
Среди городов-лидеров по росту цен также представлены локации, где на стоимость во многом влияет структура предложения, а именно – небольшой объем. Речь идет о Тольятти, Кемерове, Томске, Астрахани и Оренбурге, последний, кстати, вошел в тройку лидеров по прирост цен наравне с Сочи и Краснодаром. Однако речь не идет о рекордном спросе, причина – в небольшом выборе.
Хабаровск – единственный город, где цены не выросли, а снизилась за год на 5%. Минимальный прирост цен за год – В Набережных Челнах и Махачкале (+6 и +10%).
Динамика средних цен кв. м на первичном рынке
Город |
Цена кв.м, тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
дек.20 |
дек.21 |
||
Сочи |
186,2 |
378,3 |
103,2% |
Москва |
232,7 |
302,0 |
29,8% |
Санкт-Петербург |
155,4 |
198,9 |
28,0% |
Владивосток |
122 |
135,1 |
10,7% |
Казань |
101,6 |
133,9 |
31,8% |
Краснодар |
71,6 |
124,4 |
73,7% |
Новосибирск |
84,1 |
115,5 |
37,3% |
Томск |
77,6 |
111,6 |
43,8% |
Нижний Новгород |
97,0 |
111,2 |
14,6% |
Екатеринбург |
95,3 |
108 |
13,3% |
Уфа |
87,5 |
99,9 |
14,2% |
Тюмень |
76,7 |
98 |
27,8% |
Красноярск |
72,5 |
97,7 |
34,8% |
Хабаровск |
102,7 |
97,5 |
-5,1% |
Ярославль |
55,9 |
94,9 |
69,8% |
Ростов-на-Дону |
70,2 |
91,5 |
30,3% |
Пермь |
73,0 |
88,2 |
20,8% |
Астрахань |
55,0 |
87,8 |
59,6% |
Иркутск |
68,8 |
82,8 |
20,3% |
Воронеж |
58,5 |
78,4 |
34,0% |
Оренбург |
41,5 |
78 |
88,0% |
Самара |
55,8 |
77,9 |
39,6% |
Кемерово |
52 |
76,4 |
46,9% |
Волгоград |
63,6 |
74,6 |
17,3% |
Пенза |
65,5 |
74,6 |
13,9% |
Рязань |
54,4 |
71,7 |
31,8% |
Ижевск |
62,9 |
71,1 |
13,0% |
Барнаул |
54,8 |
70,3 |
28,3% |
Набережные Челны |
66 |
69,9 |
5,9% |
Челябинск |
56,3 |
69,3 |
23,1% |
Липецк |
51 |
68,8 |
34,9% |
Киров |
49,6 |
65,2 |
31,5% |
Омск |
41,9 |
65,0 |
55,1% |
Тольятти |
40,1 |
64,9 |
61,8% |
Ульяновск |
48,2 |
63,2 |
31,1% |
Саратов |
38,1 |
50,2 |
31,8% |
Махачкала |
34,4 |
37,8 |
9,9% |
Источник: Циан.Аналитика
“Льготная ипотека стала основным, но не единственным фактором роста цен, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – На стоимость влияют также являются всё большее распространение эскроу-счетов, растущая строительная себестоимость, рост объявлений в продаже. Из-за изменившихся условий по льготной ипотеке, лоты будут продаваться медленнее, а, значит, и дольше находится на рынке, что усиливает конкуренцию среди застройщиков и ведет к замедлению темпов роста цен. В следующем году мы ждет роста примерно в два раза ниже, чем в этом году - на уровне 12-15%”.
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.
Эксперты департамента аналитики компании «Бон Тон» отмечают формирование тенденции к сокращению экспозиции в сегменте премиум-класса. По итогам ноября 2021 г. совокупный объем предложения премиальных квартир на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 151,8 тыс. кв. м, что в годовой динамике демонстрирует снижение на 8,5%. В ноябре на рынок не вышло ни одного нового проекта или корпуса. Объем предложения пополнился лишь за счет выхода новых объемов в уже реализуемых проектах, что добавило за месяц +5,5%.
«Ситуация со снижением за год размера экспозиции в премиальном сегменте фиксируется второй месяц подряд: в октябре – на 11,1%, ноябре – на 8,5%. В разрезе месячной динамики сентября и октября также отмечено сокращение – на 8,6% и 9,2% соответственно. Это объясняется низкой активностью девелоперов по выводу в реализацию новых проектов», – комментирует руководитель департамента аналитики «Бон Тон» Елена Чегодаева.
В структуре распределения проектов по локациям большая часть предложения квартир премиум-класса сейчас сосредоточена в ЗАО – 71,1% площади (+4,8% за месяц, +16,3% за год), размер экспозиции за год вырос здесь на 15%. На втором месте – ЦАО с долей площади 20,2% (-3,4% за месяц, -14,9% за год), экспозиция за год сократилась вполовину – ровно на 50%. В САО и ЮАО доля предложения составила 8,3% (-1,4% за месяц, +0,7% за год) и 0,4% (-0,1% за месяц, -1,9% за год) соответственно. За год размер экспозиции уменьшился в САО – на 3%, в ЮАО – на 83,1%.
Структура предложения премиум-класса по округам, кв.м
Средневзвешенная цена (СВЦ) предложения в квартирах премиум-класса по итогам ноября 2021 г. составила 744,9 тыс. руб./кв. м (+1,1% за месяц, +18,7% за год). Самым доступным округом стал ЮАО – 587,7 тыс. руб./кв. м (-0,2% за месяц, +28% за год), самыми высокобюджетным ЦАО – 775,3 тыс. руб./кв. м (+7,5% за месяц, +17,7% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир премиум-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры премиум-класса составила 78,7 млн руб. (+0,7% за месяц), за год она выросла на 8,9% или 6,4 млн руб. Самым доступным округом по цене квартиры стал САО – 55,8 млн руб. (+2,3% за месяц, +24,3% за год), самым дорогим – ЦАО с ценой 105,7 млн руб. (+8,5% за месяц, +33,6% за год).
Рейтинг округов по средней цене квартиры премиум-класса, млн руб.