Квартиры в московских новостройках дорожают быстрее апартаментов
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев).
По данным компании «Метриум», в III квартале 2021 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса было представлено 86 жилых комплексов с общим объемом предложения около 11 130 квартир[1] (общая продаваемая площадь 780,5 тыс. кв. м). В сравнении со II кварталом 2021 года количество реализуемых лотов увеличилось на 9,2%, а их общая площадь на 3,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в III квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
MYROIRUTY Basmanny |
ГК Гранель |
СВАО |
Басманный |
июль |
|
2 |
Level Нагатинская |
Level Group |
ЮАО |
Нагатино-Садовники |
июль |
|
3 |
Сенатор |
Трансинвестконсалтинг |
СВАО |
Алексеевский |
август |
|
4 |
Интонация |
Мангазея Девелопмент |
СЗАО |
Щукино |
сентябрь |
|
5 |
Level Мичуринский |
Level Group |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
сентябрь |
Источник: «Метриум»
За отчетный период старт продаж произошел в пяти новых проектах бизнес-класса. Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– «Селигер Сити» (корп. Е2);
– Sydney City (корп. 2.1, 2.2);
– Shagal (корп. 5, 6, 7);
– «Павелецкая Сити» (корп. 6);
– iLove (корп. 4).
В структуре предложения по административным округам произошли некоторые изменения. Лидирующую позицию занял ЮАО: на него пришлось 25,2% от совокупного объема предложения квартир бизнес-класса (+3,3 п.п.). В абсолютном выражении количество квартир в округе выросло на 25,5% за квартал благодаря наращиванию экспозиции в существующих новостройках, а также за счет выхода в продажу нового проекта «Level Нагатинская» (девелопер Level Group) и старта продаж в новых корпусах проекта Shagal. В ЗАО за прошедший квартал количество квартир снизилось на 6%, так как девелоперская активность в существующих комплексах была относительно низкой, а новинка «Level Мичуринский» (девелопер Level Group) пока экспонируется с ограниченным объемом предложения в формате предварительного бронирования. Таким образом, доля ЗАО в структуре совокупного предложения составила только 19,2% (-3,2 п.п.). Сопоставимые доли у ЮВАО (12,9%, -1,5 п.п.), СЗАО (12,5%, +2,0 п.п) и СВАО (12,2%, +0,5 п.п.). Минимальная доля по-прежнему отмечается в ВАО (0,1%, -0,1 п.п.), а в этом округе представлено всего 3 проекта.
В структуре предложения по стадии строительной готовности заметно увеличилась доля квартир на этапе монтажа, где теперь сосредоточено 48,4% (+23,2 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства сократилась до 26,6% (-19,9 п.п.). Доля квартир на этапе отделки практически не изменилась и составила 15,9% (-0,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию корпусах представлено 9,1% лотов (-2,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В III квартале за счет снижения доли трехкомнатных форматов до 26,9% (-2,7 п.п.) увеличились доли прочих типологий. Заметнее всего выросла доля студий на 1,5 п.п. – до 6,3%. Наибольшая доля экспозиции в 36,1% от совокупного объема принадлежит двухкомнатным квартирам (+0,9 п.п. за прошедший квартал), а доля однокомнатных составила 24,4% (+0,5 п.п.). Многокомнатные лоты, наравне со студиями, занимают 6,3% (+0,9 п.п.) от количества всех предложений.
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II квартал 2021 г., внешний круг– III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой постепенно увеличивается (40,4%; +2,2 п.п. за квартал), однако в проектах бизнес-класса по-прежнему преобладают лоты без отделки. В конце отчетного периода их доля составила 59,6% (-2,2 п.п.). На лоты с предчистовой и финишной отделкой приходится 26,2% (+0,5 п.п.) и 14,2% (+1,7 п.п.) соответственно.
Структура предложения по типу отделки
(внутренний круг – II квартал 2021 г., внешний круг– III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в III квартале составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Относительно предыдущих периодов рост цены замедляется: с начала 2020 года в среднем ежеквартальный рост составлял 7,4% (варьировался от 0,5% до 14,9%). Тем не менее, повышение цены квадратного метра наблюдается во всех округах Москвы. Наибольшее изменение зафиксировано в СЗАО (+9,9%), СВАО (+7,8%) и ЦАО (+6,3%). Практически не изменилась средневзвешенная цена квадратного метра в ЗАО (+0,1%).
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения квартир бизнес-класса остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. (-0,1% за квартал; +17% за 6 месяцев; +20,1% за 9 месяцев; +27,7% за 12 месяцев). Наибольший рост средних бюджетов предложения произошел у многокомнатных (+4,7%) и однокомнатных (+4,4%) лотов.
Рост цены квадратного метра в конце отчетного периода не сказался на среднем бюджете предложения из-за некоторого смещения экспозиции в сторону более компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра, но при этом более доступных по бюджету. Так квартальное увеличение предложения почти на 1 тыс. квартир произошло за счет добавления на рынок 0,2 тыс. студий, 0,3 тыс. однокомнатных, а также 0,4 тыс. двухкомнатных квартир. Стоит отметить снижение средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м) – сокращение средней площади экспонируемой квартиры наблюдается не только в целом по всему рынку из-за постепенного увеличения небольших форматов, но и из-за сокращения средней площади экспонируемых лотов по всем типологиям.
К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:
- студии – 11,96 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,6% до 28,1 кв.м);
- однокомнатные – 18,14 млн руб. (за квартал средняя площадь -0,2% до 43,7 кв.м);
- двухкомнатные – 26 млн руб. (за квартал средняя площадь -3,1% до 67,3 кв.м);
- трёхкомнатные – 34,9 млн руб. (за квартал средняя площадь -2,9% до 95,4 кв.м);
- многокомнатные – 47,67 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,4% до 122,9 кв.м).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
28,1 |
77,0 |
303 000 |
425 510 |
667 930 |
7 427 890 |
11 963 075 |
42 707 250 |
|
1К |
30,4 |
43,7 |
98,4 |
264 000 |
415 185 |
919 970 |
10 044 835 |
18 142 309 |
60 500 000 |
|
2К |
40,5 |
67,3 |
180,1 |
200 000 |
386 125 |
858 580 |
13 007 145 |
25 999 960 |
104 910 000 |
|
3К |
63,0 |
95,4 |
221,8 |
166 620 |
365 580 |
837 370 |
18 213 150 |
34 895 095 |
105 810 000 |
|
4К+ |
77,9 |
122,9 |
338,0 |
200 370 |
386 900 |
827 230 |
24 671 870 |
47 668 815 |
174 318 960 |
|
итого |
17,3 |
70,1 |
338,0 |
166 625 |
384 090 |
919 970 |
7 427 895 |
26 947 000 |
174 318 960 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в III квартале 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый) студия площадью 22,5 кв. м за 7,4 млн руб.
– ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 22,1 кв. м за 7,5 млн руб.
– ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 19,5 кв. м за 8,3 млн руб.
Основные тенденции
«В конце III квартала 2021 года объем предложения в сегменте жилья бизнес-класса достиг 11,1 тыс. квартир (+9,2% или, в абсолютном выражении, увеличился почти на 1 тыс. единиц), но это все же ниже аналогичного показателя II квартала 2020 года на 19%, когда в экспозиции находилось порядка 13,8 тыс. квартир, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отчетном периоде состоялся релиз пяти новых проектов и стартовали продажи в восьми новых корпусах в представленных на рынке комплексах. Текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как достаточно высокую. За аналогичный период прошлого года на рынок вышло всего три новинки и девять корпусов в ранее представленных проектах. Таким образом, объем предложения будет и дальше плавно увеличиваться, а восстановление экспозиции к уровню, наблюдаемому до периода высокого спроса, может состояться к началу 2022 года.
Динамика роста цен существенно снизилась (3,8% в III квартале против 14,9% во II квартале), но при этом видны попытки управления экспозицией в целях удержания тренда роста цены. Средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам квартала достигла 384 тыс. руб. (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения, однако, остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. к концу отчетного периода, но при этом снизилась средняя площадь экспонируемой квартиры на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м).
В III квартале 2021 года уровень спроса хоть и снизился на 27% относительно рекордного прошлого квартала до 4,7 тыс. ДДУ[2], но при этом количество зарегистрированных сделок в сегменте квартир бизнес-класса сопоставимо с I кварталом текущего года (4,8 тыс. ДДУ – I квартал 2021 г., 6,4 тыс. ДДУ – 2 квартал 2021 г.). Доля ипотеки в сегменте за отчетный период составила 56% (-3 п.п. относительно прошлого квартала).
Общая динамика на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в III квартале 2021 года схожа с динамикой, наблюдаемой в массовом сегменте. Рост цен по инерции продолжается, средние бюджеты предложения удерживаются на прежних уровнях и оптимизируются за счет сокращения площади и структуры экспозиции. Вероятнее всего, таким образом рынок приспосабливается к удорожанию ипотеки и периоду стабилизации спроса, а также пытается удерживать достигнутый уровень цен. Если оценивать первые три месяца после фактического завершения периода льготной ипотеки в Московскому регионе, то можно предположить, что «первичный стресс-тест» рынок выдержал. Главной угрозой до конца 2021 года, негативно влияющей на рынок, является перспектива повышения ключевой ставки до 8% и выше. С одной стороны, это может привести к снижению ипотечного спроса, а с другой – подстегнуть потенциальных консервативных инвесторов вкладывать средства в квадратные метры на фоне медленно растущих банковских ставок по депозитам и активно растущей инфляции (по данным Росстата инфляция в России ускорилась до 7,4%).
Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от характера спроса, который может начать перетекать в более доступные по цене и по площади варианты, что обострит конкуренцию между проектами. Сейчас высока неопределенность, и при сохранении текущего умеренного спроса до конца 2021 года динамика роста цен продолжит замедляться. По итогам IV квартала возможен как около нулевой их рост, так и незначительные коррекции по отдельным локациям)».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» провели открытый опрос среди более полутора тысяч человек на тему безопасности новостроек. Основными критериями безопасного жилья оказались качественные стройматериалы и «положительное» окружение новостройки.
Всего в исследовании, проведенном «БЕСТ-Новострой» на открытой платформе для опросов ru.surveymonkey.com приняло участие 1549 человек. Большинство участников опроса оказались люди среднего возраста от 33 до 50 лет (57%). Доля молодежи в возрасте 23-33 года составила 31%, людей старше 50 лет 7%, а тех кому от 18 до 23 лет - 5%. Среди респондентов 79% уже приобретали квартиру в новостройке. Остальные пока планируют либо не рассматривают новостройку вообще.
Основная масса опрошенных – 85% человек, считает свое нынешнее жилье безопасным. Еще 8% затруднились ответить, а 7% скорее не могут назвать свой дом безопасным.
Приоритетным критерием в определении безопасности новостройки большинство респондентов (42%) считает использование в строительстве и отделке дома высококлассных материалов. Для 14% участников опроса самым важным критерием оказалось наличие охраны и видеонаблюдения в ЖК. Для 7% людей - это закрытый для посторонних двор. При этом 35% респондентов вообще считают определяющим критерием в безопасности жилья не сам дом, а его окружении. «Локация и окружение новостройки всегда были одними из важнейших факторов при выборе жилья, поэтому многие покупатели проецирует безопасность именно на месторасположение ЖК, — комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Немногие покупатели сегодня вникают в такие детали проекта как модели и спецификации материалов строительства, инженерия и т.п. Однако если подобная информация будет более общедоступной, то это может стать дополнительным конкурентным преимуществом у тех застройщиков, которые используют только высоклассные материалы».
По итогам проведенного опроса также выяснилось, что решение о том, считать новостройку безопасной или нет, большинство покупателей (43%) принимают на основе совета от знакомых или отзывов в интернете. Около 6% респондентов определяют это лишь на основе личных ощущений. А вот 28% опрошенных сказали, что оценивают это на основе доступных документов о спецификациях строительных материалов и оборудования. А вот остальные 22% покупателей доверяют в этом вопросе бренду девелопера.
Как показал опрос, тема безопасности стройматериалов волнует достаточно многих покупателей новостроек. Примерно 67% респондентов сказали, что открытый доступ к документам о сертификации материалов повлиял бы на их выбор квартиры. Для 18% покупателей эта информация вряд ли бы стала причиной пересмотреть свой выбор. Остальные 15% опрошенных затруднились ответить.
Рассматривая вопрос безопасности новостройки с точки зрения инженерии, большинство опрошенных (49%) отметили, что в первую очередь обращают внимание на противопожарные системы. Примерно 34% больше оценивают безопасность систем водоснабжения и канализации. Примерно 14% отметили что смотрят в первую очередь на безопасность электрики. Еще 3% покупателей сказали, что больше уделяют внимание безопасности систем кондиционирования.
По словам руководителя Департамента строительства ГК Серконс (лидер в сфере сертификации) Асель Карасартовой, «Покупателям стоит больше внимания обращать на качество материалов. Это не просто дотошность, а прямая связь со здоровым образом жизни. ЗОЖ сейчас в тренде. Если покупатель познакомится с сертификатами, которые подтверждают качество материалов именно от аккредитованного органа, это станет дополнительным подтверждением безопасности и экологичности будущего жилья. Уверена, что такая информация и открытость со стороны застройщиков увеличит лояльность покупателей».
Также, как показал опрос, оценка безопасности будущего жилья не заканчивается на этапе выбора покупки квартиры. Примерно 15% участников опроса отметили, что приезжали или собираются приезжать на стройку и в офис застройщика для изучения доступных документов о моделях и спецификациях используемых стройматериалов и инженерии. Около 8% респондентов приезжают/приезжали бы для того чтобы понаблюдать со стороны, нет ли грубых нарушений на стройке (например, заливка монолита в сильный мороз и д.р), и насколько аккуратно идет процесс возведения дома в целом. Впрочем, большая часть участников опроса делает это online – 57%. Остальные 21% респондентов не делали этого, либо покупали уже готовое жилье.