Итоги 2021 года на вторичном рынке
Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичке вновь ускорился.
- В 2021 г. потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 г. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021 г. объем предложения возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться. За год объем предложения снизился на треть.
- В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 г. Оживление произошло к концу года - в декабре “квадрат” на вторичке подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
+56% |
Новосибирск |
рост в 4,4 раза |
Нижний Новгород |
+15% |
||
|
Казань |
+33% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Воронеж |
+8% |
||
|
Самара |
+30% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Санкт-Петербург |
+8% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Екатеринбург |
+19% |
Казань |
-3% |
Омск |
-55% |
||
|
Уфа |
+17% |
Воронеж |
-5% |
Ростов-на-Дону |
-62% |
||
|
Москва |
+13% |
Нижний Новгород |
-10% |
Краснодар |
-65% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Спрос на вторичку увеличился на фоне роста цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 году. Всплеск активности пришелся на вторую половину года, после изменения условий по льготной ипотеке. На вторичку постепенно перетекает спрос с первички, где “квадрат” продолжает дорожать, а ипотека уже не так выгодна (а в случае Москвы и Санкт-Петербурга вообще не актуальна). Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом - цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. Ближе к концу года сыграл роль и сезонный фактор - большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
Источник: Циан.Аналитика
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса ниже, чем в прошлом году на 3-10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 квартала 2020 г. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом в Москве (+8%) и Санкт-Петербурге (+3%). Здесь цены держатся на высоком уровне, и изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды. Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: здесь число просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике числа сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 г. наблюдается положительная динамика числа договоров купли-продажи (ежемесячный рост на 1-4%). За январь-октябрь 2021 г. здесь было заключено 136,8 тыс. ДКП, итоги года будут сопоставимы с рекордными показателями 2014 г.
2. Выбор на вторичном рынке сокращается
За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (-31,9%). В конце 2020 г. число лотов в продаже постоянно сокращалось, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Многие старались купить квартиру в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной программы. После пересмотра условий по льготной ипотеке летом 2021 г. было зафиксировано сокращение объема предложения, продолжавшееся до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению числа лотов в продаже в июле-декабре 2021 г.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. В 4 городах объем предложения за год увеличился - это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород. Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей-удаленщиков из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому число лотов достаточно волатильно. В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке, что частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
|
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
|
|
Краснодар |
35,9 |
12,6 |
-64,9% |
|
Ростов-на-Дону |
24,7 |
9,3 |
-62,3% |
|
Омск |
5,3 |
2,4 |
-54,8% |
|
Красноярск |
8,7 |
4,4 |
-49,1% |
|
Самара |
6,8 |
3,6 |
-47,4% |
|
Челябинск |
7,8 |
4,3 |
-45,3% |
|
Волгоград |
6,4 |
4,0 |
-37,6% |
|
Екатеринбург |
8,1 |
5,2 |
-35,8% |
|
Пермь |
3,6 |
2,3 |
-35,7% |
|
Новосибирск |
16,5 |
12,1 |
-27,0% |
|
Уфа |
5,9 |
4,6 |
-21,7% |
|
Казань |
5,4 |
4,8 |
-11,5% |
|
Москва |
27,3 |
28,8 |
5,5% |
|
Санкт-Петербург |
19,9 |
21,6 |
8,5% |
|
Воронеж |
6,1 |
6,6 |
8,5% |
|
Нижний Новгород |
3,8 |
4,4 |
14,9% |
|
Все города |
192,3 |
130,9 |
-31,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. К концу года цены показали рост после длительной стагнации
С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации - до этого три последних месяца 2020 г. рост цен был более 2% в месяц.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотечная программа, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа все еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке вновь ускорился. На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд на рост цен подтверждается и через анализ изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку сокращалась на протяжении 4 месяцев, но в конце ноября - начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке - в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре. Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря “новинки” на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях. Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Краснодар |
71,9 |
111,8 |
55,5% |
|
Казань |
91,7 |
122,3 |
33,4% |
|
Самара |
64,9 |
84,2 |
29,7% |
|
Омск |
58,5 |
75,8 |
29,6% |
|
Нижний Новгород |
82,4 |
105,9 |
28,5% |
|
Ростов-на-Дону |
66,2 |
84,7 |
27,9% |
|
Воронеж |
60,6 |
77,4 |
27,7% |
|
Санкт-Петербург |
140,2 |
176,1 |
25,6% |
|
Красноярск |
70,8 |
88,2 |
24,6% |
|
Новосибирск |
78,0 |
96,3 |
23,5% |
|
Волгоград |
53,2 |
65,7 |
23,5% |
|
Пермь |
62,1 |
76,4 |
23,0% |
|
Челябинск |
44,9 |
54,2 |
20,7% |
|
Екатеринбург |
79,2 |
93,9 |
18,6% |
|
Уфа |
75,6 |
88,7 |
17,3% |
|
Москва |
246,7 |
277,5 |
12,5% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса ко вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов».
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)
Развитие внутреннего и делового туризма, а также проведение ПМЭФ позволили петербургским отельерам вдвое увеличить заполняемость отелей – по данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года уровень загрузки составил 50%. Хотя показатели далеки от допандемийных значений, гостиничный рынок активно восстанавливается и, с постепенным открытием границ, будет развиваться по восходящей.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года загрузка качественных гостиничных объектов Санкт-Петербурга составила 50% - это вдвое выше показателя аналогичного периода 2020 года, когда загрузка была на уровне 27%.
В 2021 году восстановление рынка гостиничной недвижимости происходило, в первую очередь, за счет перенаправления в Северную столицу основного внутреннего туристического потока. Нестабильная эпидемиологическая ситуация, сокращение авиасообщения по внешним направлениям и введение дополнительных ограничений в главных туристических регионах России – Москве и Краснодарском крае – сделали Санкт-Петербург еще более интересной дестинацией. Значительное влияние на рост уровня загрузки также оказало проведение ПМЭФ. Однако «эффект Евро-2020» остался практически незаметным.
«Исторически в летний период гостиницы Петербурга показывают высокую загрузку (в среднем, 80-90%) практически во всех сегментах. Чемпионат Евро-2020, безусловно, повлиял на загрузку отелей, но незначительно. Скорее, «эффект Евро» отразился на ценовой политике отелей, особенно в сегменте 3-4*, которые подняли цены на 10-20% в преддверии чемпионата и до 30% в дни проведения матчей», - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers.
Стоимость номера и доходность в первом полугодии 2021 года также превзошли показатели прошлого года за счет низкой базы, однако пока не достигли доковидных значений. По сравнению с первым полугодием 2019 года, в 2021 году тариф (ADR) в среднем снизился на 18% - до 5 194 руб./номер/сутки (не включая завтрак и НДС). Доходность номера (RevPAR) по сравнению с первым полугодием 2019 года сократилась на 38% и составила 2 579 руб./номер/сутки.
«Посткризисное восстановление рынка только началось – загрузка и доходность постепенно растут, в Санкт-Петербурге открываются новые гостиничные проекты, что подтверждает оптимистичный настрой инвесторов. При условии позитивных результатов вакцинации и снижения уровня заболеваемости мы ожидаем увидеть постепенное открытие границ и возобновление авиасообщения в 2021 году. Однако внутренний туризм по-прежнему будет занимать доминирующее положение во всех странах. По нашим прогнозам, полноценное возвращение рынка к докризисному уровню может начаться не ранее 2023 года», - заключает Евгения Тучкова.
По данным Colliers, в первые шесть месяцев 2021 года качественный номерной фонд Санкт-Петербурга пополнился 332 номерами в трех новых объектах: Kravt Nevsky Hotel&Spa 4*, Wawelberg Hotel St.Petersburg 5* и Holiday Inn St.Petersburg Theatre Square 5*. До конца 2021 года ожидается запуск еще нескольких объектов – отелей Helen на Большой Морской улице и Mercure на Лиговском проспекте, а также гостиницы «Novotel Санкт-Петербург Аэропорт» в составе комбо-отеля STATUS под управлением международной группы Accor.