Итоги 2021 года на вторичном рынке
Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичке вновь ускорился.
- В 2021 г. потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 г. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021 г. объем предложения возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться. За год объем предложения снизился на треть.
- В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 г. Оживление произошло к концу года - в декабре “квадрат” на вторичке подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
+56% |
Новосибирск |
рост в 4,4 раза |
Нижний Новгород |
+15% |
||
|
Казань |
+33% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Воронеж |
+8% |
||
|
Самара |
+30% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Санкт-Петербург |
+8% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Екатеринбург |
+19% |
Казань |
-3% |
Омск |
-55% |
||
|
Уфа |
+17% |
Воронеж |
-5% |
Ростов-на-Дону |
-62% |
||
|
Москва |
+13% |
Нижний Новгород |
-10% |
Краснодар |
-65% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Спрос на вторичку увеличился на фоне роста цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 году. Всплеск активности пришелся на вторую половину года, после изменения условий по льготной ипотеке. На вторичку постепенно перетекает спрос с первички, где “квадрат” продолжает дорожать, а ипотека уже не так выгодна (а в случае Москвы и Санкт-Петербурга вообще не актуальна). Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом - цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. Ближе к концу года сыграл роль и сезонный фактор - большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
Источник: Циан.Аналитика
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса ниже, чем в прошлом году на 3-10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 квартала 2020 г. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом в Москве (+8%) и Санкт-Петербурге (+3%). Здесь цены держатся на высоком уровне, и изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды. Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: здесь число просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике числа сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 г. наблюдается положительная динамика числа договоров купли-продажи (ежемесячный рост на 1-4%). За январь-октябрь 2021 г. здесь было заключено 136,8 тыс. ДКП, итоги года будут сопоставимы с рекордными показателями 2014 г.
2. Выбор на вторичном рынке сокращается
За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (-31,9%). В конце 2020 г. число лотов в продаже постоянно сокращалось, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Многие старались купить квартиру в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной программы. После пересмотра условий по льготной ипотеке летом 2021 г. было зафиксировано сокращение объема предложения, продолжавшееся до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению числа лотов в продаже в июле-декабре 2021 г.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. В 4 городах объем предложения за год увеличился - это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород. Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей-удаленщиков из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому число лотов достаточно волатильно. В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке, что частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
|
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
|
|
Краснодар |
35,9 |
12,6 |
-64,9% |
|
Ростов-на-Дону |
24,7 |
9,3 |
-62,3% |
|
Омск |
5,3 |
2,4 |
-54,8% |
|
Красноярск |
8,7 |
4,4 |
-49,1% |
|
Самара |
6,8 |
3,6 |
-47,4% |
|
Челябинск |
7,8 |
4,3 |
-45,3% |
|
Волгоград |
6,4 |
4,0 |
-37,6% |
|
Екатеринбург |
8,1 |
5,2 |
-35,8% |
|
Пермь |
3,6 |
2,3 |
-35,7% |
|
Новосибирск |
16,5 |
12,1 |
-27,0% |
|
Уфа |
5,9 |
4,6 |
-21,7% |
|
Казань |
5,4 |
4,8 |
-11,5% |
|
Москва |
27,3 |
28,8 |
5,5% |
|
Санкт-Петербург |
19,9 |
21,6 |
8,5% |
|
Воронеж |
6,1 |
6,6 |
8,5% |
|
Нижний Новгород |
3,8 |
4,4 |
14,9% |
|
Все города |
192,3 |
130,9 |
-31,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. К концу года цены показали рост после длительной стагнации
С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации - до этого три последних месяца 2020 г. рост цен был более 2% в месяц.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотечная программа, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа все еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке вновь ускорился. На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд на рост цен подтверждается и через анализ изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку сокращалась на протяжении 4 месяцев, но в конце ноября - начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке - в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре. Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря “новинки” на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях. Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Краснодар |
71,9 |
111,8 |
55,5% |
|
Казань |
91,7 |
122,3 |
33,4% |
|
Самара |
64,9 |
84,2 |
29,7% |
|
Омск |
58,5 |
75,8 |
29,6% |
|
Нижний Новгород |
82,4 |
105,9 |
28,5% |
|
Ростов-на-Дону |
66,2 |
84,7 |
27,9% |
|
Воронеж |
60,6 |
77,4 |
27,7% |
|
Санкт-Петербург |
140,2 |
176,1 |
25,6% |
|
Красноярск |
70,8 |
88,2 |
24,6% |
|
Новосибирск |
78,0 |
96,3 |
23,5% |
|
Волгоград |
53,2 |
65,7 |
23,5% |
|
Пермь |
62,1 |
76,4 |
23,0% |
|
Челябинск |
44,9 |
54,2 |
20,7% |
|
Екатеринбург |
79,2 |
93,9 |
18,6% |
|
Уфа |
75,6 |
88,7 |
17,3% |
|
Москва |
246,7 |
277,5 |
12,5% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса ко вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов».
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.
Эксперты Knight Frank St Petersburg по зарубежной недвижимости подобрали варианты инвестиций в недвижимость, которую можно приобрести по цене новой элитной однушки в Санкт-Петербурге, и при этом получить еще бонус в виде вида на жительство.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, по итогам 1 полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках элит-класса в Санкт-Петербурге составила 527 тыс. рублей за кв. м., средняя площадь квартиры – 59 кв. м., а цена однокомнатной квартиры такой площади превысила отметку в 31 млн. рублей.
По курсу ЦБ на 07 сентября, 31,3 млн рублей равен примерно 358 тыс. евро, на эти деньги можно приобрести:
- Однокомнатные апартаменты в новом комплексе в городе Ханья на Крите (Греция).
За 290 тыс. евро можно приобрести апартаменты площадью 47,2 кв. м. c одной спальней и террасой на крыше. На территории комплекса – общий бассейн. Апартаменты находятся в нескольких минутах езды от второго по величине города на Крите. При этом комплекс сдан в эксплуатацию, а значит, в апартаментах уже можно жить.
Что касается преимуществ покупки такого актива, то приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро собственнику дается вид на жительство Греции. Это самый низкий ценовой порог входа в программу Евросоюза и один из самых быстрых циклов сделок и оформления ВНЖ. Помимо вида на жительство, собственник получает право на неограниченное пребывание на территории Греции, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения. К тому же нет строгих требований по проживанию в стране для продления разрешения.
- Двухкомнатные апартаменты на побережье океана в регионе Алгарве (Португалия).
За 359 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями в приморском городе Сагреш в Португалии. Площадь апартаментов - 47-51 кв. м. Жилой комплекс располагается в 200 метрах от пляжа и является проектом реконструкции жилого дома. Завершение реконструкции запланировано на 3 квартал 2023 г.
Приобретение апартаментов с целью инвестирования позволит получать фиксированный доход в течение 5 лет в размере 3% от суммы инвестиций при сдаче в аренду. При желании можно жить на берегу океана самому. Также собственнику будет выделено персональное парковочное место.
На территории комплекса будет тренажерный зал, видовая терраса, комната для серфинга, бассейн в виде лагуны, лаундж для загара и ландшафтные сады. Недалеко находятся поля для гольфа.
Вид на жительство в Португалии даётся на сумму инвестиций в размере от 280, 350 или 500 тыс. евро в зависимости от ряда факторов. Помимо квартиры, покупатель будет иметь право на неограниченное пребывание и работу на территории страны, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения, возможность претендовать на получение гражданства ЕС через 5 лет. К тому же большую часть сделки можно провести удаленно: визит в Португалию необходим для сдачи биометрических данных.
- Однокомнатные апартаменты в готовом комплексе в Лимасоле (Кипр).
За 300 тыс. евро плюс НДС здесь можно приобрести апартаменты площадью 60 кв. м. с одной спальней. Комплекс находится в самом центре города, в 150 метрах от моря.
Покупатели таких апартаментов могут рассчитывать на получение вида на жительство в короткие сроки при наличии минимального пакета документов.
Не зря петербуржцы часто отдают предпочтение программе Кипра, ведь сегодня Кипр – это не только солнце 300 дней в году и красивая природа, но и упрощенная процедура визового режима. Кипрская программа вида на жительства действует пожизненно и не требует продления, а фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства.
Менее консервативные инвесторы могут рассмотреть способы альтернативного инвестирования в недвижимость за рубежом.
- Доля в отеле в Федерация Сент-Китс и Невис (Страны Карибского бассейна).
На острове Сент-Китс можно приобрести долю в объекте роскошного отельного бренда с мировой известностью. Необходимый объём инвестиций от 200 тыс. долларов плюс расходы в зависимости от состава семьи. Несколько недель в году сюда можно приезжать на отдых самому. Одно из важнейших условий получения паспорта - срок необходимого владения такой недвижимостью не менее 7 лет, после чего долю в отеле можно продать.
Карибский паспорт дает возможность безвизового въезда в более чем 125 стран, включая страны Шенгенской зоны и Великобританию. К тому же нет требований по проживанию на острове, все оформляется удалённо и гражданство передаётся по наследству.
- Инвестиции в строительство жилого комплекса в Барселоне (Испания).
При наличии 250 тыс. евр, инвестор может вложиться в строительство, например, жилого комплекса в Барселоне. Комплекс на 9 апартаментов построят течение 2-х лет. В этом случае инвестору гарантирован фиксированный процент с участием в прибыли проекта и возможной доходностью до 17% годовых.
Если инвестировать в этот проект или любую другую недвижимость в Испании более 500 000 евро, то можно получить вид на жительство, а спустя 5 лет легального проживания в стране претендовать на паспорт.
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Мы часто путешествуем по миру и воспринимаем другие страны, как возможность ненадолго отвлечься от текущих дел, не рассматривая их для других целей. А многие наши клиенты пересмотрели свои взгляды, и вместо того, чтобы приобретать недвижимость для инвестиций в Петербурге, диверсифицируют свой портфель активами по всему миру, инвестируя в коммерческую недвижимость, в жилую недвижимость, в фонды, приобретают доли в отелях, а в качестве бонуса получают виды на жительство или паспорта других стран, что в дальнейшем упрощает их передвижение по миру и проживание заграницей».