Доля студий в структуре спроса выросла более чем в 1,5 раза с начала года
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала состояние рынка московского стрит-ритейла в III кв. 2021 года и дала прогноз по его дальнейшему развитию.
По итогам III квартала уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,5%. Снижение числа свободных помещений было зафиксировано в Столешниковом переулке, на улицах Петровка, Большая Никитская, Новый Арбат и Маросейка. C начала пандемии доля вакантных площадей увеличилась с 8,1% в первом квартале 2020 г. до 15,1% во втором квартале 2021 г., на протяжении последнего года показатель находится на уровне 14-15%.
По прогнозам CBRE, значительного снижения среднего уровня вакантных помещений до конца года не ожидается: спрос на аренду торговых помещений в центральных торговых коридорах остается на низком уровне.
Средний уровень вакантных помещений, %
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичного профиля.
В структуре открытий в III квартале лидируют рестораны и кафе (48%), аптеки и салоны красоты (17%), супермаркеты (9%). Среди ресторанных концепций наиболее значимые открытия в третьем квартале - «Гвидон» на Большой Никитской, «Л.Е.С.» на Тверском бульваре, «Океан кафе» на Большой Дмитровке. Сохраняется активность со стороны российских фэшн-брендов в части развития оффлайн. В третьем квартале Gate 31 открыл второй магазин формата стрит ритейл в Москве на Тверском бульваре, на улице Петровка состоялось открытие мультибрендового концепт-стора «Центральный Дом Дизайнеров».
В структуре закрытий, как и в структуре открытий, преобладают рестораны и кафе. В связи с запретом на посещение кафе и ресторанов без QR-кодов основная активность операторов общественного питания в начале квартала была направлена на переговоры по текущим договорам аренды по вопросу льготного периода аренды.
Продолжается оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн.
Начиная с третьего квартала 2020 года наблюдается рост доли несетевых операторов в общем количестве арендаторов торговых помещений.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах, руб./кв. м/год
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % III кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год III кв. 2021 |
|
Мясницкая |
13,8% |
70 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
90 000 |
|
Патриаршие Пруды |
6,4% |
140 000 |
|
Арбат |
18,2% |
65 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое кольцо |
13,3% |
50 000 |
|
Петровка |
17,8% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
25,3% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
16,7% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
17,5% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
23,4% |
100 000 |
|
Маросейка |
7,8% |
90 000 |
|
Покровка |
10,1% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла, отдел торговых помещений CBRE:
«Спрос на открытие флагманских магазинов со стороны международных брендов остается точечным и сконцентрирован на улицах Кузнецкий мост и Петровка, рестораторы предпочитают сложившиеся ресторанные кластеры, в первую очередь, район Патриарших прудов и Большую Никитскую улицу. При этом, высокий спрос на помещения на этих улицах со стороны ритейлеров не всегда конвертируется в сделки в связи дефицитом предложения в данных локациях».
В течение последних 12 месяцев, когда сегмент стрит-ритейла испытывал на себе последствии ограничений в результате коронокризиса, уровень вакантности на центральных улицах Москвы колеблется в пределах 12%. С учетом новых антиковидных мер, которые действовали в конце II квартала и начале III квартала 2021 г., наметившиеся ранее планы по восстановлению рынка незначительно замедлились.
Несмотря на то, что сейчас доля вакантных площадей выше докризисных значений в 2 раза, рост доли свободных площадей замедлился с IV квартала 2020 г. Это позволяет говорить о достижении некой «ковидной нормы» вакантности, при которой мы наблюдаем ротацию арендаторов и локальные увеличения свободных площадей, но в среднем по рынку ситуация остается стабильной.
Оживление центрального рынка стрит-ритейла продолжает происходить точечно, однако, на некоторых улицах пока не хватает активности со стороны ритейлеров и операторов общественного питания, что вполне объяснимо на фоне сложного периода в июле этого года.
Динамика среднего уровня вакантности центральных улиц Москвы, %
Источник: Colliers
В III квартале 2021 г. сохраняется большой объем вакантных площадей практически на всех коридорах столицы, однако, в период января-сентября 2021 г. некоторые торговые улицы пополнялись новыми арендаторами: пешеходные улицы (-1,5 п. п.), центральные торговые улицы (-0,3 п. п.) и Бульварное кольцо (-3,7 п. п.).
За девять месяцев 2021 г. арендаторы сменились в 6% помещений (против 5% в 2020 г., 11% в 2019 г.), еще 7% арендовали вакантные лоты, всего было зафиксировано 407 открытий в центре столице в исследуемый период, что в 2 раза выше показателя аналогичного периода 2020 г., однако и закрытий, по сравнению с прошлым годом, оказалось выше в 1,5 раза. Рост закрытий был вызван внедрением ряда ограничительных мер по борьбе с коронавирусной инфекцией, например, Постановлением главного государственного санитарного врача «О проведении профилактических прививок отдельным группам граждан по эпидемическим показаниям», Указом мэра Москвы «О QR (куар) кодах», переводом 30% сотрудников на удаленную работу и др. Больше всего пострадал сегмент общепита, многие заведения оказались не способны быстро адаптироваться к новым требованиям, что привело к падению выручки почти на 50–90%, и, как следствие, к вынужденному закрытию или временному приостановлению деятельности. Примечательно, новые арендаторы, занявшие пустовавшие помещения в III квартале, также представляли сегмент общепита (71 открытие), причем число новых заведений превышает число закрытых на 28%.
Динамика вакантности по типам торговых коридоров, %
Источник: Colliers
Динамика вакантности основных торговых улиц Москвы, %
Источник: Colliers
|
Улица |
III кв. 2018 |
III кв. 2019 |
III кв. 2020 |
III кв. 2021 |
|
Мясницкая ул. |
1% |
5% |
8% |
19% |
|
Петровка ул. |
4% |
7% |
7% |
11% |
|
Кузнецкий Мост ул. |
3% |
3% |
2% |
7% |
|
Арбат ул. |
3% |
4% |
8% |
8% |
|
Новый Арбат ул. |
3% |
4% |
7% |
7% |
|
Столешников пер. |
12% |
7% |
5% |
11% |
|
Пятницкая ул. |
2% |
2% |
4% |
11% |
|
Рождественка ул. |
0% |
4% |
4% |
2% |
Валерия Гвоздева, заместитель директора департамента стрит-ритейла Colliers: «Рынок коммерческой недвижимости стал похож на фондовый рынок – кто-то играет на долгих, кто-то на коротких стратегиях для «спасения» цены квадратного метра. Долгие стратегии реализуется в следующих случаях: «низкорисковые» бизнесы арендаторов (например, продукты, аптеки и сетевые компании), которым отдают предпочтения собственники для заключения контрактов; помещения со значительным дисконтом, которые дают возможность многим ритейлерам развиваться в новых для них локациях; деление крупных помещений на более мелкие нарезки; размещение собственного бизнеса и франшиз. Короткие стратегии на сегодняшний день составляют 30% сегмента – это завышенные ставки на помещения, которые приближены к допандемийным расценкам; жесткие условия договоров; консервация помещений на «неопределенный срок» или сдача помещений для стартапов».
Непродолжительная третья волна внесла свои коррективы в восстановление сегмента стрит-ритейла – изменились потоки посетителей, которые опять подверглись психологическому давлению в связи с резким ростом заболеваемости и вернулись на удаленный формат работы. Это в свою очередь привело к возобновлению спроса на спальные районы со стороны ритейлеров и временному оттоку арендаторов с центральных улиц.
Несмотря на небольшой рост доли вакантных площадей в III квартале, нет очевидной картины, как будет развиваться рынок стрит-ритейла в сезон 2021/2022 из-за высокой вероятности наступления четвертой волны (по словам департамента здравоохранения). При негативном сценарии мы увидим сохранение «ковидной нормы» вакантности на центральных улицах, вследствие чего усилится популярность локаций вблизи к жилым застройкам. При условии развития благоприятного сценария в текущем сезоне, в сегменте стрит-ритейла мы увидим активное заполнение большинства центральных улиц, в особенности бизнес- и студенческих локаций.