.jpg)
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%.
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков:
– плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%);
- платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%)
- платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости.
Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв.
Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России:
|
Статья
|
руб./кв.м
|
%
|
|
Выкуп (аренда) участка
|
4160 руб.
|
13,92 %
|
|
Строительно-монтажные работы:
|
22764 руб.
|
76,16 %
|
|
Подготовительные работы
|
728 руб.
|
2,44 %
|
|
Подземная часть
|
1990 руб.
|
6,66 %
|
|
Наземная часть, в том числе
|
17316 руб.
|
57,94 %
|
|
- Монтаж сборных ЖБИ
|
11830 руб.
|
39,58 %
|
|
- Устройство кровли
|
260 руб.
|
0,87 %
|
|
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада
|
325 руб.
|
1,09 %
|
|
- Заполнение оконных и балконных проемов
|
845 руб.
|
2,83 %
|
|
- Сантехнические работы
|
1027 руб.
|
3,44 %
|
|
- Электромонтажные работы, АППЗ,
вентиляция дымоудаления
|
949 руб.
|
3,18 %
|
|
- Слаботочные сети, телевидение
|
104 руб.
|
0,35 %
|
|
- Отделочные работы
|
1196 руб.
|
4,00 5
|
|
- Монтаж лифтов
|
130 руб.
|
0,44 %
|
|
- Оборудование
|
650 руб.
|
2,18 %
|
|
Внешние сети
|
1820 руб.
|
6,09 %
|
|
Благоустройство
|
546 руб.
|
1,83 %
|
|
Прочие по СМР
|
364 руб.
|
1,22 %
|
|
|
|
|
|
Затраты заказчика:
|
1 400 руб.
|
4,68 %
|
|
Проектирование и авторский надзор
|
700 руб.
|
2,34 %
|
|
Затраты по вводу дома в эксплуатацию
|
420 руб.
|
1,41 %
|
|
Прочие заказчика
|
280 руб.
|
0,94 %
|
|
Накладные расходы
|
1564 руб.
|
5,23 %
|
|
Всего
|
29888 руб.
|
100,0%
|
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-сентябрь 2009 г.:
|
Наименование ресурса
|
Рост за 2007 год,
%%
|
Изменение за
2008 год, %%
|
Изменение за январь-сентябрь 2009 года, %%
|
|
Портландцемент
|
70-106 %
|
-14,6% -25 %
|
-58,27%
|
|
Бетон товарный
|
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
 Предлагаем вниманию читателей обзор рынка Недвижимости Москвы и Подмосковья, подготовленный аналитическим отделом Бюро недвижимости «Агент 002» по итогам прошедшей недели (с 16 по 21 июня) и любезно предоставленный для опубликования.
Московская вторичка На вторичном рынке в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,1% и теперь составляет $5642. 
Впервые с декабря прошлого года количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось на 2% (11 444 квартиры).
В сегменте бизнес-класса на прошедшей неделе наблюдалась противоположная ситуация. Стоимость квадратного метра снизилась на 0,7% и составила $8 605, при этом количество квартир, выставленных на продажу, сократилось на 1,1%.
Что касается элитного вторичного жилья, то здесь стоимость квадратного метра возросла на 1%, однако количество квартир, выставленных на продажу, снизилось на 1,1%.
Таким образом, снижение предложения в эконом–классе, происходящее с ноября прошлого года, привело к сужению выбора для потенциальных клиентов, что отразилось на уровне спроса в более дорогих сегментах. В целом ситуация на рынке остаётся стабильной, а новые данные полностью соответствуют предыдущим прогнозам, сделанным экспертами Бюро Недвижимости «Агент 002». В ближайшие месяцы ожидается дальнейшее увеличение предложения в эконом–классе и возможна коррекция стоимости квадратного метра в пределах 3-5%.
Рынок новостроек На первичном рынке жилья в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра увеличилась на 0,8% и теперь составляет $4215. Количество квартир, выставленных на продажу, возросло значительнее по сравнению с квартирами того же класса, но на вторичном рынке жилья (на 12.4%).
Ситуация в сегменте бизнес-класса отличается от изменений произошедших с квартирами эконом-класса. В бизнес-классе также наблюдался увеличение стоимости квадратного метра на 1%, что составляет $ 6 604, но количество квартир, выставленных на продажу, при этом сократилось на 3,5%. 
Класс элитного жилья демонстрировал более динамичные изменения. Так, стоимость квадратного метра возросла на 3,2% и соответствует $ 17 325, а количество продаваемых квартир увеличилось на 10,6 %. Стоит отметить, что на прошлой неделе этот показатель снизился на 48%. 
Подмосковный штиль На вторичном рынке недвижимости Подмосковья не было замечено активных колебаний. Стоимость квадратного метра выросла на 0,8% и составляет $ 3798. Предложение в данном сегменте сократилось на 0,5%.
На первичном рынке недвижимости Подмосковья также не наблюдалось значительных изменений. Увеличение стоимости квадратного метра произошло на 0,6% и соответствует $ 2 855. Объём предложения на рынке первичного жилья также снизился на 2,6%. 
 Сегодняшнее состояние рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области можно охарактеризовать как стабильное. Уровень спроса в сегментах несколько ниже среднего, здесь особо ощутимо влияние сезонной составляющей.
Покупательская активность на рынке недвижимости Санкт- Петербурга и Ленинградской Области выраженная в индексах: 
В I полугодии 2008 года пик спроса сместился на февраль- март. Что явилось следствием предстоящих выборов в стране, а также прогрессирующих слухов о грядущем дефолте. В этот период был реализован накопившийся в период спада 2007 года отложенный спрос. Сегодня в основных сегментах рынка недвижимости наблюдается снижение активности покупателей. Тем не менее, уровень спроса остается довольно высоким. Такая ситуация продлится скорее всего не долго, и осенью можно ожидать возобновление роста активности покупателей. Ценовая ситуация на рынке не преподнесла существенных сюрпризов. Как и ожидалось, цены на жилую недвижимость Санкт- Петербурга и Ленинградской Области росли. Так на вторичном рынке жилой недвижимости Санкт- Петербурга прирост цены предложения с начала года - 21,4% (105 000 рублей) Прирост цены спроса на Вторичном рынке СПб с начала года составил – 21,75% (90 500 рублей/ кв. метр). Прирост цены спроса на рынке Строящейся Недвижимости составил 22,1% (80000 рублей/ кв. метр). В настоящее время, на Вторичном рынке региона установился следующий уровень цены предложения: 
| июн.08 | янв.08 | Динамика | Санкт- Петербург | 105155 | 86600 | 21,4% | Всеволожск | 69376 | 56678 | 22,4% | Гатчина | 65901 | 53640 | 22,9% | Кировск | 64603 | 46563 | 38,7% | Тосно | 62022 | 49544 | 25,2% | Выборг | 53042 | 46805 | 13,3% | Сосновый Бор | 50192 | 46240 | 8,5% | Кириши | 43159 | 36495 | 18,3% | Приозерск | 41155 | 38085 | 8,1% | Новгород | 39617 | 35007 | 13,2% | Псков | 38660 | 34158 | 13,2% | Луга | 38461 | 33021 | 16,5% | Кингисепп | 36118 | 35680 | 1,2% | Волосово | 33973 | 28611 | 18,7% | Волхов | 33362 | 26708 | 24,9% | Тихвин | 32143 | 27519 | 16,8% | Лодейное Поле | 32050 | 29259 | 9,5% | Подпорожье | 23992 | 21480 | 11,7% | Сланцы | 21316 | 19065 | 11,8% | Бокситогорск | 18178 | 15757 | 15,4% |
Изменение уровня цен на однокомнатные квартиры в Санкт- Петербурге, городах Ленинградской Области, Новгороде и Пскове: 
| июн.08 | янв.08 | Динамика | Санкт- Петербург | 3 700 000 | 2 910 000 | 27,1% | Бокситогорск | 640 000 | 510 000 | 25,5% | Волосово | 1 320 000 | 1 218 000 | 8,4% | Волхов | 1 195 000 | 905 000 | 32,0% | Всеволожск | 3 075 000 | 2 400 000 | 28,1% |
|
|