Цены на рынке жилья и стройматериалов в России на сентябрь
01.10.2009 14:08
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменениицен на основные строительные материалы с начала 2009 года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на сентябрь 2009 года.
О СИТУАЦИИ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на сентябрь 2009 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -8,4% (в том числе за за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь +0,07%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к сентябрю 2009 года -16,54%.
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-сентябрь2009 года на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
Приведенные показатели не учитывают т.н. «непроизводственные» затраты застройщиков:
– плата за подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (примерно 4,5%);
- платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья (до 10%)
- платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций (Ростехнадзор, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.) (до 6,5%).
Указанные затраты застройщиков составляют в целом от 20 до 30 процентов от себестоимости.
Таким образом, т.н. «полная инвестиционная себестоимость» строительства составляет уже в среднем по России от 33 до 40 тыс. руб. в расчете на м.кв.
Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов в среднем по России:
Статья
руб./кв.м
%
Выкуп (аренда) участка
4160 руб.
13,92 %
Строительно-монтажные работы:
22764 руб.
76,16 %
Подготовительные работы
728 руб.
2,44 %
Подземная часть
1990 руб.
6,66 %
Наземная часть, в том числе
17316 руб.
57,94 %
- Монтаж сборных ЖБИ
11830 руб.
39,58 %
- Устройство кровли
260 руб.
0,87 %
- Герметизация наружных стыков и окраска фасада
325 руб.
1,09 %
- Заполнение оконных и балконных проемов
845 руб.
2,83 %
- Сантехнические работы
1027 руб.
3,44 %
- Электромонтажные работы, АППЗ,
вентиляция дымоудаления
949 руб.
3,18 %
- Слаботочные сети, телевидение
104 руб.
0,35 %
- Отделочные работы
1196 руб.
4,00 5
- Монтаж лифтов
130 руб.
0,44 %
- Оборудование
650 руб.
2,18 %
Внешние сети
1820 руб.
6,09 %
Благоустройство
546 руб.
1,83 %
Прочие по СМР
364 руб.
1,22 %
Затраты заказчика:
1 400 руб.
4,68 %
Проектирование и авторский надзор
700 руб.
2,34 %
Затраты по вводу дома в эксплуатацию
420 руб.
1,41 %
Прочие заказчика
280 руб.
0,94 %
Накладные расходы
1564 руб.
5,23 %
Всего
29888 руб.
100,0%
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, арматура, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен был пройден в апреле - июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. С осторожным оптимизмом можно говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости строительства и цен на недвижимость.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008 г. и за январь-сентябрь 2009 г.:
Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовило исследование рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2009 г. В нем рассмотрены текущая ситуация и осиновые тенденции этого сектора коммерческой недвижимости, его перспективы в ближайшей перспективе.
Анализ предложения
По итогам I квартала 2009 г. в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию 6 бизнес-центров класса «А» и «В+», общей офисной площадью 67,2 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, введенные в I квартале 2009 г.
Тип
Класс
Адрес
Название
Офисная площадь, кв.м
Девелопер
БЦ
А
Свердловская наб.,д. 44
"Корпус Бенуа" (II очередь)
12 000
УК «Теорема»
БЦ
А
Петроградская наб., 34
"Линкор"
17 650
ЗАО «БФА-Девелопмент»
БЦ
А
ул. Проф. Попова, д. 37
"Сенатор"
11 979
УК «Империя»
БЦ
B+
ул. Савушкина, д. 83
"Антарес"
10 617
ООО «Антарес»
БЦ
В+
Пискаревский пр., 3
"Леон"
6 000
н/д
БЦ
B+
Петроградская наб., д. 22
Atrio
9 000
ООО «КомСтрой»
ИТОГО
67 246
«Таким образом, на конец I квартала 2009 года объем качественных офисных площадей класса «А», «В+» и «В» составил 1149, 6 тыс. кв. м, превысив объем качественных офисных площадей на 6 % по сравнению с концом 2008 г», - комментирует итоги Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Структура офисных площадей по классам
Объем офисных площадей на конец 2007 г.
Объем офисных площадей на конец 2008 г.
Коэффициент прироста, %
Объем офисных площадей на конец I кв. 2009 г.
Коэффициент прироста, %
класс «А»
146 425
310 536
112%
385 665
24%
класс «В+/В»
531 060
771 856
45%
797 473
3%
ИТОГО
677 485
1 082 392
60%
1 149 638
6%
По результатам исследования, бизнес-центры класса «А» показали наибольший прирост (24%), что, прежде всего, связано с желанием девелоперов реализовывать наиболее доходные объекты, а также с принятием новой классификации в 2008 году, которая позволила позиционировать новые объекты на окраине города в классе «А».
Прогноз ввода офисных площадей в 2009 г.
По оценкам специалистов АРИН, объем строительства в 2009 г. может составить около 252,8 тыс. кв.м (вместо раннее заявленных 400 тыс. кв.м). Из них в I квартале 2009 г. было уже введено 67,2 тыс. кв.м.
«Одной из главных причин сокращения объемов ввода является нестабильная ситуация на мировых рынках, которая заставила большинство девелоперов приостановить проекты на начальной стадии реализации на период экономического кризиса», - рассказывает Екатерина Марковец.
Перечень бизнес-центров, ввод которых намечен на 2009 г., представлен в таблице 3. По результатам объезда коммерческих объектов, перечисленные в таблице 3 бизнес-центры, находятся на активной стадии строительства.
Таким образом, общий объем качественных офисных площадей в 2009 году может составить порядка 1 326, 4 тыс. кв.м.
Бизнес-центры, ввод которых намечен на II, III и IV кварталы 2009 г.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России совместно сСоюзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на апрель 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на начало апреля 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -7,15% (в том числе за за март -2,87%). Общееснижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к началу апреля 2009 года -15,29%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -5,34% (в том числе за март –2,11%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 12,11 %.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-начало апреля 2009 года
Наименование ресурса
Рост за 2007 год,
%%
Изменение за
2008 год, %%
Изменение за январь-начало апреля 2009 г., %%
Кирпич керамический
32,6 %
+21,1 %
-27,7 %
Портландцемент
70-106 %
-14,6% -25 %
-23,0 ÷ -27,6%
Кирпичсиликатный
22,9 %
+15,6 %
-19,0%
Щебень
10,2 %
+14,8 %
-17,8%
Бетон товарный
43,7 %
+3,1 %
-13,8%
Песокдля строительных работ
12,4 %
+18,4 %
-13,8%
Сборные ЖБК
34,5 – 55,4 %
+7,6 %
-8% ÷ -12%
Раствортоварный
43,56 %
+4,4 %
-11,8%
Трубы водогазопроводные
9 %
+12,0 %
-7,9%
Смесиасфальтобетонные
10,5 %
+35,6%
-7,7%
Плиты минераловатные
25,2 %
+5,2 %
+12,5%
Краски
7,1 %
+21,5 %
+14,5%
Паркет
17 %
+13,4 %
+2,53%
Арматура товарная
13,9 – 15,5 %
-0,04%
+4,8%
Листы гипсокартонные
6,12 %
+6,4 %
+8,8%
В СРЕДНЕМ
+28,08 %
+6,1% ÷ 12,2%
-7,15%
С января 2009 года цемент продолжал резко дешеветь. Однако, по итогам марта по данным пресс-службыМосковской фондовой биржи (МФБ) на торгах цементом ценовой индекс цемента вырос на 1% по сравнению с показателем февраля и составил 1 975,29 руб. за тонну.
Объем торгов цементом в марте увеличился вдвое по сравнению с прошлым месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок. По оценке Ассоциации поставщиков и потребителей цемента, основанной на информации от участников рынка, в марте в целом по стране было реализовано на 15% больше цемента, чем в феврале, или примерно 2,3 миллиона тонн (за первые два месяца около 4 миллионов тонн).
Объем торгов цементом на МФБ в марте увеличился вдвое по сравнению с февралем месяцем. На торгах реализовано около 40 тыс. тонн цемента на сумму 77, 4 млн. рублей, заключено 45 сделок.
Производство цемента в РФ в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократилось на 37% — до 7,1 млн. тонн. Такие данные приводит Федеральная служба государственной статистики (Росстат).
Кроме цемента, наблюдается снижение производства и по другим основным строительным материалам. Так производство кирпича снизилось на 40,3% до 1,8 млрд. условных штук.
ЖБИ и ЖБК — снижение на 42,8% до 4 млн. куб. м. Производство крупных стеновых блоков (включая бетонные блоки стен подвалов) сократилось на 54,4% — до 128 млн. условных кирпичей.
В настоящее время в торгах на бирже участвуют такие компании, как «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», «Новоросцемент», «Сибирский цемент», «Мордовцемент», «Искитимцемент», «Уралцемент», «Балцем» (Украина), «Вольскцемент», ПРУП «Белорусский цементный завод», «БазэлЦемент», а также производители из Турции.
По нашей оценке цены на цемент в России в ближайшее время снижаться уже не будут, а наоборот возможен незначительный рост.
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
Общий индекс средних рублевых рыночных цен металлопроката по данным проекта Русмет.ру снизился за март на 4,3%. По отдельным видам сортового проката изменение цен составило:
арматура: -3,1%
катанка: +1,3%
балка: +0,3%
швеллер: -2%
уголок: -1,7%
круг: -1,2%
квадрат: -9,6%.
тонкий горячекатаный лист: -5,9%
толстый горячекатаный лист: -9,5%
холоднокатаный лист: -6,2%
оцинкованный лист: -0,8%
нержавеющий лист: -6,5%.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 16,4 - 18,87 тысяч рублей. Если тенденции последних месяцев не изменятся, то в апреле по сравнению с мартом цена арматуры и катанки изменится в пределах -2 - +1% , цена других видов сортового проката изменится на 0 - -2%, цена г/к и х/к листа снизится на 1-3%. Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на начало апреля 2009 г.