В 2022 году элитное жилье в Москве подорожает на 7%, в Санкт-Петербурге – на 6,5%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2022 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast[1], максимальный рост цен будет зафиксирован в Майами (+10%). Сидней займет второе место в рейтинге, ожидаемая динамика составит +9%. Российские города – Москва и Санкт-Петербург – вошли в десятку лидеров: в 2022 году элитная недвижимость может подорожать на 7% и 6,5% соответственно.
- Согласно прогнозам экспертов, лидером по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году станет Майами: динамика составит +10%. Спрос поддерживает благоприятный налоговый режим во Флориде, конкурентоспособные цены на жилье в Майами и повысившаяся привлекательность объектов на побережье. С начала пандемии только в Палм-Бич было продано 35 лотов в бюджете свыше $30 млн, 20 лотов – от $40 млн, два – стоимостью, превышающей $100 млн.
Прогноз цен на элитное жилье в ключевых городах мира*
|
2021 г. (оценочно) |
2022 г. (прогноз) |
|
|
Майами |
22% |
10% |
|
Сидней |
12% |
9% |
|
Лос-Анджелес |
16% |
8% |
|
Москва |
42% (28,5%**) |
7% |
|
Окленд |
20% |
7% |
|
Лондон |
2% |
7% |
|
Санкт-Петербург |
16,5% |
6,5% |
|
Женева |
10% |
6% |
|
Мадрид |
3% |
6% |
|
Сингапур |
3% |
5% |
|
Нью-Йорк |
1% |
5% |
|
Гонконг |
8% |
5% |
|
Париж |
5% |
4% |
Источник: Knight Frank Research
*Ранжировано по показателю на 2022 год
** Динамика за год, в скобках указано усредненное скользящее значение
- В Сиднее также ожидается существенный рост цен – на 9%. Среди факторов, которые приведут к усилению положительной динамики, можно выделить открытие границ, и, как следствие, возвращение инвесторов на рынок, а также растущий интерес местных покупателей ко вторичному жилью в Австралии.
- Рекордно низкий уровень предложения и высокий спрос на большие по площади дома на фоне низких ставок по ипотечным кредитам приведут к росту цен в Лос-Анджелесе примерно на 8% в 2022 году.
- Четвертое место разделили Москва, Окленд и Лондон, для которых положительная динамика цен составит 7%. Согласно оценке Knight Frank, по итогам 2021 года цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 тыс. руб., а в 2022 году – 1 355 тыс. руб. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Среди ключевых тенденций 2022 года в Москве мы ожидаем постепенного восстановления баланса спроса и предложения, а также замедления темпов роста цен. Серьезных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будет локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта».
- Для Окленда рост цен на 7% станет результатом сдерживающей политики правительства, а для Лондона такая динамика будет максимальным показателем за последние восемь лет. Завершение многочисленных локдаунов, возобновление туристических поездок, отмена гербового сбора и прекращение политической нестабильности в связи с Brexit приведут к нормализации рыночных условий. Кроме того, для покупателей, которые проводят сделки в евро и долларах, действуют скидки в размере 20-30% с учетом изменений цен и валюты после референдума по вопросу выхода страны из ЕС в июне 2016 года.
- Динамика цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году достигнет +6,5%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «Мы ожидаем, что до конца 2021 года квартальная динамика показателя средневзвешенной цены квадратного метра элитного жилья в Санкт-Петербурге будет находиться в пределах 2-3%, составив к концу года около 490 тыс. руб. В следующем году с учетом базового сценария прогноза Центрального Банка РФ по возвращению уровня инфляции до показателя 2020 года, мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%».
- Элитное жилье в Женеве и Мадриде в 2022 году подорожает на 6%. Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Ожидаемо растет количество запросов и сделок в странах, в которых границы вновь открыты. Например, в Дубае в ноябре мы видим всплеск запросов (+20% в сравнении с ноябрем 2020 года), в особенности на курортную недвижимость. В следующем году мы рассчитываем на стабилизацию ситуации с путешествиями и дальнейшую реализацию отложенного спроса в наиболее полюбившихся российским хайнетам европейских направлениях. Такие крупные города и финансовые центры, как Женева, Цюрих, Мадрид, Берлин, Париж, Лондон и Лиссабон неизменно будут вызывать интерес наших соотечественников. Самой востребованной недвижимостью можно назвать объекты, лицензированные для получения ВНЖ, для собственного проживания и инвестиций (бюджет от 500 тыс. до 3 млн евро)».
- В Гонконге, Сингапуре и Нью-Йорке ожидается умеренный рост цен на 5%. Экономический спад в континентальном Китае наряду с резким снижением индекса Hang Seng является сдерживающим фактором. Однако цены на элитный сегмент жилья остаются на рекордно высоком уровне, также ожидается приток покупателей после открытия границ. В Сингапуре ограниченное предложение элитной недвижимости в центре в сочетании с реализацией отложенного спроса после стабилизации международного сообщения будут способствовать росту продаж и цен. Цены на жилье данного сегмента в Нью-Йорке выйдут на положительную территорию впервые за три года.
Аналитики Knight Frank выделили пять драйверов, которые будут влиять на динамику цен элитной недвижимости в 2022 году, среди которых:
- Возобновление международного сообщения;
- Повышение базовых процентных ставок, которые окажут влияние в том числе на ставки по ипотечным кредитам. Новая Зеландия, Норвегия и Польша уже скорректировали ключевую ставку в сторону повышения, а США и Великобритания нет, но в этих странах заметен рост ставок по ипотечным продуктам, поскольку банки уже сейчас начинают устанавливать значения согласно ставкам, повышение которых ожидается в 2022 году. Однако для ряда городов данный фактор будет в меньшей степени оказывать влияние на рынок, поскольку в структуре сделок превалирует доля покупателей, приобретающих недвижимость наличными;
- Дефицит предложения, характерный для некоторых городов. Строительство новых объектов было отложено из-за пандемии и сбоя в цепях поставок – особенно пострадали Сидней, Лос-Анджелес и Сингапур;
- Накопленные сбережения в развитых странах еще не исчерпаны, а капитал увеличился в связи с ростом стоимости активов;
- Повысившийся спрос на вторичное жилье на ликвидных рынках.
Развивающиеся мировые тенденции, на которые нужно обратить внимание в 2022 году:
- Замедление темпов роста цен в континентальном Китае. Банкротство Evergrande не приведет к затяжным последствиям для рынка, но направление дальнейшей политики предполагает ужесточение контроля за финансированием девелоперов и сдерживание цен в среднесрочной перспективе.
- Центральные банки некоторых стран предприняли шаги в сторону гибкой денежно-кредитной политики.
- Повышение налогов. Сингапур рассматривает возможность введения налога на богатство, Джо Байден предложил увеличить максимальную ставку налога для состоятельных людей, Великобритания пересматривает налоги на прирост капитала, а Испания планирует ввести ограничение арендной ставки для владельцев нескольких объектов недвижимости.
- Меры по охлаждению рынков недвижимости, ограничения для нерезидентов и ужесточение регулирования платформ аренды жилья (например Airbnb) занимают важное место в повестке городских властей.
- В городах с высоким уровнем жизни наблюдается рост спроса на аренду недвижимости (и соответственно, арендной платы) по мере возобновления активности в деловых центрах. Объем сделок по приобретению недвижимости для сдачи в аренду будет увеличиваться, в том числе со стороны институциональных инвесторов.
- По прогнозам, в 2022 году доллар США сохранит значения, близкие к своей текущей позиции (ноябрь 2021 года), поскольку глобальная экономическая неопределенность возрастает, а Федеральная резервная система планирует ужесточить денежно-кредитную политику.
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 13 городах мира. Учитывается динамика следующих городов: Москва, Санкт-Петербург, Майами, Сидней, Лос-Анджелес, Окленд, Лондон, Женева, Мадрид, Сингапур, Нью-Йорк, Гонконг, Париж.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 533,9 тыс. кв.м и 10,7 тыс. лотов в 33 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения вырос на 4,5% площади и 3,7% лотов. За год наблюдается прирост на 22,6% площади и 31,4% лотов. 92,5% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,5% экспозиции.
На первичном рынке НАО почти половина экспозиции приходится на поселение Сосенское – 49% (-5% за месяц, +6,7% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 33,7%. На втором месте – поселение Московский с долей 15,2% (+5,9% за месяц, -11,4% за год), в котором объем экспозиции за год сократился на 34%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 13,2% (-2,6% за месяц, +5,8% за год), в котором за год объем экспозиции вырос в 2 раза.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,4% площади (-3,9% за месяц, -0,7% за год): на нулевом цикле - 37,5% предложения (-5,6% за месяц, -0,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 5,9% (+1,6% за месяц, -0,1% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 38,6% предложения (+8,7% за месяц, -0,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 31,5% (+9,3% за месяц, -3,7% за год), благоустройства – 3% (-1,1% за месяц, +1,5% за год), введены – 4,1% (+0,5% за месяц, +1,9% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 44,1% лотов (-1,8% за месяц, -0,6% за год), на втором месте – с отделкой – 31% лотов (-2,5% за месяц, -16,6% за год). На долю предчистовой отделки приходится 7,1% лотов (-0,5% за месяц, +0,4% за год). Растет доля предложения с допопциями – с кухней – 9,1% (-0,5% за месяц, +9,1% за год) и с мебелью и кухней – 8,7% (+5,3% за месяц, +7,8% за год).
В августе средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в ТиНАО составила 194,5 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +29,8% за год). В НАО она составила 200,7 тыс. руб. (+0,4% за месяц, +33,9% за год). В месячном выражении рост цены замедляется второй месяц подряд (в июле оно составлял 0,2% месяц к месяцу). Снижается и годовая динамика, которая в июле составляла 41% год к году.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 213,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 37,7% за год), в поселении Мосрентген – 207,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц) и Московский – 205 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +35,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -151,7 тыс. руб. (-1,1% за месяц, +16,2% за год) и в поселении Филимонковское - 151,9 тыс. руб. (-5,1% за месяц, +30,7% за год).
По итогам августа 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,7 млн руб. (+1,3% за месяц, +20,4% за год). В НАО – 9,8 млн руб. (+2,1% за месяц, +24,1% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,1 млн руб. (-1,7% за месяц, +19,3% за год) и Московский – 10,8 млн руб. (-5,9% за месяц, +31,5% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-2,4% за месяц, +15,5% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.