В 2022 году элитное жилье в Москве подорожает на 7%, в Санкт-Петербурге – на 6,5%
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили прогноз цен на элитную жилую недвижимость на 2022 год. Согласно данным исследования Prime Global Forecast[1], максимальный рост цен будет зафиксирован в Майами (+10%). Сидней займет второе место в рейтинге, ожидаемая динамика составит +9%. Российские города – Москва и Санкт-Петербург – вошли в десятку лидеров: в 2022 году элитная недвижимость может подорожать на 7% и 6,5% соответственно.
- Согласно прогнозам экспертов, лидером по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году станет Майами: динамика составит +10%. Спрос поддерживает благоприятный налоговый режим во Флориде, конкурентоспособные цены на жилье в Майами и повысившаяся привлекательность объектов на побережье. С начала пандемии только в Палм-Бич было продано 35 лотов в бюджете свыше $30 млн, 20 лотов – от $40 млн, два – стоимостью, превышающей $100 млн.
Прогноз цен на элитное жилье в ключевых городах мира*
|
2021 г. (оценочно) |
2022 г. (прогноз) |
|
|
Майами |
22% |
10% |
|
Сидней |
12% |
9% |
|
Лос-Анджелес |
16% |
8% |
|
Москва |
42% (28,5%**) |
7% |
|
Окленд |
20% |
7% |
|
Лондон |
2% |
7% |
|
Санкт-Петербург |
16,5% |
6,5% |
|
Женева |
10% |
6% |
|
Мадрид |
3% |
6% |
|
Сингапур |
3% |
5% |
|
Нью-Йорк |
1% |
5% |
|
Гонконг |
8% |
5% |
|
Париж |
5% |
4% |
Источник: Knight Frank Research
*Ранжировано по показателю на 2022 год
** Динамика за год, в скобках указано усредненное скользящее значение
- В Сиднее также ожидается существенный рост цен – на 9%. Среди факторов, которые приведут к усилению положительной динамики, можно выделить открытие границ, и, как следствие, возвращение инвесторов на рынок, а также растущий интерес местных покупателей ко вторичному жилью в Австралии.
- Рекордно низкий уровень предложения и высокий спрос на большие по площади дома на фоне низких ставок по ипотечным кредитам приведут к росту цен в Лос-Анджелесе примерно на 8% в 2022 году.
- Четвертое место разделили Москва, Окленд и Лондон, для которых положительная динамика цен составит 7%. Согласно оценке Knight Frank, по итогам 2021 года цена квадратного метра элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 тыс. руб., а в 2022 году – 1 355 тыс. руб. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Среди ключевых тенденций 2022 года в Москве мы ожидаем постепенного восстановления баланса спроса и предложения, а также замедления темпов роста цен. Серьезных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок. Кроме того, ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будет локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта».
- Для Окленда рост цен на 7% станет результатом сдерживающей политики правительства, а для Лондона такая динамика будет максимальным показателем за последние восемь лет. Завершение многочисленных локдаунов, возобновление туристических поездок, отмена гербового сбора и прекращение политической нестабильности в связи с Brexit приведут к нормализации рыночных условий. Кроме того, для покупателей, которые проводят сделки в евро и долларах, действуют скидки в размере 20-30% с учетом изменений цен и валюты после референдума по вопросу выхода страны из ЕС в июне 2016 года.
- Динамика цен на элитное жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году достигнет +6,5%. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «Мы ожидаем, что до конца 2021 года квартальная динамика показателя средневзвешенной цены квадратного метра элитного жилья в Санкт-Петербурге будет находиться в пределах 2-3%, составив к концу года около 490 тыс. руб. В следующем году с учетом базового сценария прогноза Центрального Банка РФ по возвращению уровня инфляции до показателя 2020 года, мы ожидаем небольшую стабилизацию ценовой динамики, которая по итогам 2022 года может составить около 6,5%».
- Элитное жилье в Женеве и Мадриде в 2022 году подорожает на 6%. Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia: «Ожидаемо растет количество запросов и сделок в странах, в которых границы вновь открыты. Например, в Дубае в ноябре мы видим всплеск запросов (+20% в сравнении с ноябрем 2020 года), в особенности на курортную недвижимость. В следующем году мы рассчитываем на стабилизацию ситуации с путешествиями и дальнейшую реализацию отложенного спроса в наиболее полюбившихся российским хайнетам европейских направлениях. Такие крупные города и финансовые центры, как Женева, Цюрих, Мадрид, Берлин, Париж, Лондон и Лиссабон неизменно будут вызывать интерес наших соотечественников. Самой востребованной недвижимостью можно назвать объекты, лицензированные для получения ВНЖ, для собственного проживания и инвестиций (бюджет от 500 тыс. до 3 млн евро)».
- В Гонконге, Сингапуре и Нью-Йорке ожидается умеренный рост цен на 5%. Экономический спад в континентальном Китае наряду с резким снижением индекса Hang Seng является сдерживающим фактором. Однако цены на элитный сегмент жилья остаются на рекордно высоком уровне, также ожидается приток покупателей после открытия границ. В Сингапуре ограниченное предложение элитной недвижимости в центре в сочетании с реализацией отложенного спроса после стабилизации международного сообщения будут способствовать росту продаж и цен. Цены на жилье данного сегмента в Нью-Йорке выйдут на положительную территорию впервые за три года.
Аналитики Knight Frank выделили пять драйверов, которые будут влиять на динамику цен элитной недвижимости в 2022 году, среди которых:
- Возобновление международного сообщения;
- Повышение базовых процентных ставок, которые окажут влияние в том числе на ставки по ипотечным кредитам. Новая Зеландия, Норвегия и Польша уже скорректировали ключевую ставку в сторону повышения, а США и Великобритания нет, но в этих странах заметен рост ставок по ипотечным продуктам, поскольку банки уже сейчас начинают устанавливать значения согласно ставкам, повышение которых ожидается в 2022 году. Однако для ряда городов данный фактор будет в меньшей степени оказывать влияние на рынок, поскольку в структуре сделок превалирует доля покупателей, приобретающих недвижимость наличными;
- Дефицит предложения, характерный для некоторых городов. Строительство новых объектов было отложено из-за пандемии и сбоя в цепях поставок – особенно пострадали Сидней, Лос-Анджелес и Сингапур;
- Накопленные сбережения в развитых странах еще не исчерпаны, а капитал увеличился в связи с ростом стоимости активов;
- Повысившийся спрос на вторичное жилье на ликвидных рынках.
Развивающиеся мировые тенденции, на которые нужно обратить внимание в 2022 году:
- Замедление темпов роста цен в континентальном Китае. Банкротство Evergrande не приведет к затяжным последствиям для рынка, но направление дальнейшей политики предполагает ужесточение контроля за финансированием девелоперов и сдерживание цен в среднесрочной перспективе.
- Центральные банки некоторых стран предприняли шаги в сторону гибкой денежно-кредитной политики.
- Повышение налогов. Сингапур рассматривает возможность введения налога на богатство, Джо Байден предложил увеличить максимальную ставку налога для состоятельных людей, Великобритания пересматривает налоги на прирост капитала, а Испания планирует ввести ограничение арендной ставки для владельцев нескольких объектов недвижимости.
- Меры по охлаждению рынков недвижимости, ограничения для нерезидентов и ужесточение регулирования платформ аренды жилья (например Airbnb) занимают важное место в повестке городских властей.
- В городах с высоким уровнем жизни наблюдается рост спроса на аренду недвижимости (и соответственно, арендной платы) по мере возобновления активности в деловых центрах. Объем сделок по приобретению недвижимости для сдачи в аренду будет увеличиваться, в том числе со стороны институциональных инвесторов.
- По прогнозам, в 2022 году доллар США сохранит значения, близкие к своей текущей позиции (ноябрь 2021 года), поскольку глобальная экономическая неопределенность возрастает, а Федеральная резервная система планирует ужесточить денежно-кредитную политику.
[1] Прогноз цен на элитную недвижимость в 13 городах мира. Учитывается динамика следующих городов: Москва, Санкт-Петербург, Майами, Сидней, Лос-Анджелес, Окленд, Лондон, Женева, Мадрид, Сингапур, Нью-Йорк, Гонконг, Париж.
По данным Knight Frank St Petersburg, себестоимость строительства складов в городе увеличилась в среднем на 23% за прошедший год. Увеличение затрат девелоперов привело к росту запрашиваемой арендной ставки в складах класса A на 24%, в классе В – на 6%.
К первичным факторам увеличения запрашиваемых ставок аренды относится, помимо себестоимости строительства, низкая вакансия, отсутствие достаточного объема ввода складов в перспективе и увеличение затрат на рабочую силу.
В новых строящихся качественных складских объектах класса А средние запрашиваемые ставки составили 5 070 руб./м²/год (triple net), что на 2-3% выше, нежели стоимость аренды в действующих складах. Но по оценкам экспертов Knight Frank St Petersburg, рост ставок еще не достиг своего предела и продолжится до конца года.
В 1 полугодии 2021 г. арендаторам пришлось адаптироваться, и в ситуации дефицита выбора они готовы платить дороже.
В последнее время компания Norebo арендовала около 7 тыс. м² в мультитемпературном складском комплексе «Эксклюзив Шушары», также были заключены несколько сделок аренды небольшого размера площадей (до 1 тыс. м²).
До конца текущего года мы ожидаем ввода около 137 тыс. м² складских площадей спекулятивного назначения, при этом 80% от запланированного объема уже заняты. За I полугодие 2021 г. рынок качественных складов пополнился только двумя небольшими объектами суммарной арендопригодной площадью 6,6 тыс. м². Город испытывает серьезный дефицит площадей качественных складов. Специалисты отмечают рекордные показатели спроса на складской сегмент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области как по количеству запросов, так и по объему площадей. Речь идет о 800 – 1 000 тыс. м², которые в течение ближайших 2 лет могут трансформироваться в сделки. Соответственно те девелоперы, которые выйдут на дефицитный складской рынок с предложением, смогут быстрее окупить затраты.
Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Складские девелоперы, которые заняли выжидательную позицию в начале года, в ближайшее время приступят к строительству, и получат большую маржинальность. Ввиду отсутствия свободного предложения спекулятивных складов на рынке и увеличившейся себестоимости строительства ставки еще подрастут. С ростом себестоимости все издержки рано или поздно будут перекладываться на конечного пользователя».
К 2024 году в Москве построят 33 станции метрополитена. По подсчетам экспертов «Метриум», сейчас рядом с ними застройщики реализуют 43 проекта застройки, в которых сосредоточены почти 8 тыс. квартир и апартаментов. В сумме они составляют 20% предложения московского рынка новостроек.
В зоне строительства новых станций метро девелоперы ведут реализацию 43 проектов застройки, в которых на выбор покупателям предлагается 7,8 тыс. квартир и апартаментов. Всего же объем рынка столичных новостроек оценивается в 39,5 тыс. объектов. Таким образом, рядом с новыми станциями метро девелоперы предлагают 20% квартир и апартаментов в московских новостройках.
В зоне строительства метро сосредоточено предложение нового жилья в основном массового сегмента. В сумме речь идет о 5,1 тыс. квартир и апартаментов (65% от общего числа квартир рядом с новыми станциями). В среднем они продаются по 218 тыс. рублей за квадратный метр. В основном они предусмотрены в Новой Москве (порядка 3,5 тыс. квартир), где идет строительство Коммунарской ветви метрополитена, которая, по планам властей, достигнет Троицка. Крупнейшие проекты застройки в зоне доступности станции метро «Коммунарка», где можно пересесть с Коммунарской на Сокольническую ветку, реализует ГК «А101» («Москва А101» и «Скандинавия»).
«Действующие станции Сокольнической ветки метро и строящиеся станции других линий значительно улучшают транспортную доступность территории ТиНАО и повышают ликвидность жилья и коммерческих помещений, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Нужно отметить, что основной рост стоимости недвижимости, обусловленный фактором метро, происходит не после открытия станции, а в момент начала строительства. В целом близость к метро может повысить цены на квартиры на 10-15%».
Среди новостроек комфорт-класса рядом с новыми станциями метро самые доступные проекты в Новой Москве – это ЖК «Бристоль» (174 тыс. рублей за кв.м) и «Бунинские луга» (195 тыс. рублей за кв.м) и ЖК «Скандинавия» (204 тыс. рублей за кв.м).
В новостройках бизнес-класса рядом с новыми станциями метро застройщики предлагают 2,4 тыс. квартир и апартаментов (31%). Преимущественно они расположены вдоль Большой кольцевой линии метро. В среднем они обойдутся покупателям в 332 тыс. рублей за кв.м. Впрочем, среди них есть и мультиформатные проекты застройки, которые состоят из домов разных классов. К примеру, в городском квартале «Ривер Парк», рядом с которым в 2022 году появится станция «Нагатинский затон» Большой кольцевой линии метро, в корпусах бизнес-класса в среднем квартиры стоят 317 тыс. рублей за кв.м, а в комфорт-классе представлены апартаменты по 251 тыс. рублей за кв.м.
«Жители новостроек у Большой кольцевой линии смогут пользоваться теми же преимуществами, что и москвичи, живущие рядом с Кольцевой линией, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Они смогут быстро попасть в любой уголок Москвы, минуя загруженный центр. В то же время всегда можно добраться до пересадочной станции и быстро оказаться в центре. Для жителей новостроек высокобюджетного сегмента метро также важно – им пользуются дети и обслуживающий персонал».
В бизнес-классе самые доступные варианты новостроек у новых станций метро – это комплексы апартаментов. Наиболее низкие цены в проекте Loft 151 (179 тыс. рублей за кв.м,) и «Октябрь» (186 тыс. рублей за кв.м).
Рядом с новыми станциями метро девелоперы реализуют и проекты премиум-класса. В них можно приобрести порядка 250 квартир и апартаментов, а в среднем они стоят 504 тыс. рублей за кв.м. Все эти новостройки возведут рядом с новыми станциями Большой кольцевой линии метро, а именно – комплекс «Остров» недалеко от станции «Терехово» (414 тыс. рублей за кв.м), Spires – у «Давыдкова» (521 тыс. рублей за кв.м), «Река» – рядом с «Мичуринским проспектом» (625 тыс. рублей за кв.м) и MOD у «Марьиной рощи» 352 тыс. рублей за кв.м.
«Развитие сети метро существенно влияет на динамику цен на рынке новостроек Москвы, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В среднем новостройки рядом с метро на 10-15% дороже аналогов, расположенных далеко от станций подземки. Такие проекты практически всегда могут стать выгодным вложением для инвесторов, потому что жилье рядом с узлами скоростного транспорта неизменно пользуется спросом как у покупателей, так и у арендаторов».
Новостройки рядом с перспективными станциями метро