Половина новых жилых корпусов в Подмосковье строится к юго-востоку от МКАД
Юго-восточный «флюс» на стыке Москвы и Московской области продолжает расти. С начала года в 15-километровой полосе у МКАД между Варшавским и Носовихинским шоссе девелоперы приступили к строительству 95 корпусов – это половина от общего объема пополнений, влившихся в подмосковную экспозицию за десять месяцев. В октябре пропорция сохранилась. Согласно подсчетам специалистов Urbanus.ru, в течение месяца стартовал 21 жилой корпус. Из них 11 относятся к выбранной локации.
За текущий сезон экспозиция Московской области уже обновилась почти на треть: из 616 корпусов, представленных сегодня на рынке, 190 датируются 2021-м годом. Этот процесс сопровождается усилением позиций ведущих застройщиков. За последние десять месяцев семерка крупнейших компаний вывела в продажу 118 корпусов, то есть три пятых от общего пула. Самым агрессивным игроком себя показала Группа «Самолет», нарастившая свой пул сразу на 52 корпуса и сравнявшаяся по составу флотилии со своим главным конкурентом – ГК «ПИК». У обеих строительных империй теперь по 67 активных корпусов в областной экспозиции. С января по октябрь ПИК вывел 27 корпусов – вдвое меньше, чем «Самолет», но почти втрое больше, чем ближайшие конкуренты «Инград» и ГК «Гранель», на счету которых по 10 новых корпусов. Кампания 2021-го помогла «Инграду» закрепиться на третьей строчке в рейтинге подмосковных застройщиков с самыми большими объемами застройки. В пяти проектах «Инграда» в настоящее время сосредоточено 35 корпусов. Идущая следом «Гранель» располагает по состоянию на конец октября-начало ноября 30 корпусами в девяти проектах.
Застройщики, образующие второй эшелон лидерской группы, – «Сити-XXI век», «ГК «ФСК», «Главстрой Девелопмент» – в совокупности расширили свое представительство на 19 корпусов. В целом проекты компаний из топ-7 охватывают 42,4% всех корпусов на подмосковном рынке. Продуктивный сезон проводят также «Тройка РЭД» (плюс пять корпусов в двух новостройках) и «Град Девелопмент» (плюс шесть корпусов в ЖК «Домодедово парк. Новый квартал»).
В 2021-м географические приоритеты девелоперов сместились в юго-восточном направлении. Половина всех новых корпусов (95 единиц с 10,7 тыс. квартир и апартаментов) базируется в 15-километровой зоне между Варшавским и Носовихинском шоссе. Это территория городских округов Ленинский, Домодедово, Котельники, Лыткарино, Люберцы и южная часть Балашихи. За год здесь началась реализация девяти новостроек, а ряд уже функционирующих площадок получили дальнейшее пространственное развитие. Так, ЖК «Пригород Лесное» стал больше на восемь корпусов, ЖК «Восточное Бутово 2» – на пять, ЖК «Томилино парк», ЖК «Героев» и ЖК «Столичный» – на четыре. О шести корпусах третьей и четвертой очередей ЖК «Домодедово парк. Новый квартал» было упомянуто выше. К экспансии на юго-восток застройщиков мотивируют наличие пригодных земельных участков, развитая городская инфраструктура и хорошая транспортная доступность (действующий МЦД-2, запланированные МЦД-3 и МЦД-5).
Жилые комплексы Московской области, стартовавшие в октябре
|
Жилой комплекс |
Застройщик |
Городской округ |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Объем фонда (в рамках выведенных на рынок корпусов) |
|
Егорово Парк |
Группа «Самолет» |
Люберцы |
130,65 |
678 |
|
Светлый мир БиоПолис |
Seven Suns Development |
Ленинский |
109,91 |
648 |
В октябре указанная тенденция получила продолжение. За месяц строительные компании дали рынку 21 корпус (в том числе, ПИК и «Самолет» по шесть, ФСК и Seven Suns Development по три). 11 из них заключены как раз в секторе между Варшавским и Носовихинским шоссе. В этот пул вошли и два премьерных проекта – «Светлый мир БиоПолис» неподалеку от Горок и «Егорово парк» на Рязанском шоссе. «Светлый мир БиоПолис» был анонсирован еще летом, но официально продажи открылись только 22 октября. Это большое событие для сегмента малоэтажной недвижимости. Застройщик – Seven Suns Development – анонсировал развертывание 27 корпусов на участке в 48,6 га. Сейчас по этому адресу предлагаются одни из самых доступных лотов в ближнем поясе от МКАД. Минимальный бюджет студий (25,25 кв. м) равен 3,12 млн рублей, однокомнатных квартир (37,23 кв. м) – 4,12 млн рублей, двухкомнатных (48,56 кв. м) – 5,07 млн рублей. Пока что к реализации готовы три корпуса с примерно 600 юнитами. В «Егорово парк» уровень цен заметно выше. Однокомнатный объект (42,90 кв. м) в новостройке от Группы «Самолет» обойдется минимум в 5,95 млн рублей. Правда, в этот чек входят стоимость отделки, кухонного гарнитура и базового комплекта системы «умный дом». Предполагается, что после завершения строительства проект увеличит жилищный фонд Подмосковья на 0,5 млн кв. м. Помимо массива из 12-этажных жилых корпусов на 60,3 га будут размещены несколько детских садов, две школы и линейка спортивных площадок.
Согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке жилья ТиНАО составила 201 тыс. руб. и превысила показатель в аналогичном периоде прошлого года на 25,2%, за месяц рост составил 2,6%.
Так в Новомосковском АО средневзвешенная цена квадратного метра составила 206,8 тыс. руб. и показала прирост в 2,5% за месяц и 29,7% за год. Самая высокая средневзвешенная цена зафиксирована в поселениях Рязановское – 229,2 тыс. руб. (+8,7% за месяц, + 42% за год), Мосрентген – 222,9 тыс. руб. (+10,6% за месяц) и Сосенское – 218,5 тыс. руб. (+1,2% за месяц, +31,1% за год). Самая низкая – в поселении Марушкинское – 147,3 тыс. руб. (+0% за месяц, +11% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,9 млн руб. (+3,3% за месяц, +19,1% за год): в НАО – 10 млн руб. (+3,2% за месяц, +20% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+16,4% за месяц, +22,4% за год). В разрезе поселений НАО максимальная средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,6 млн руб. (+0% за месяц, +16,6% за год) и Мосрентген – 11,3 млн руб. (+5,5% за месяц). Минимальная средняя цена лота зафиксирована в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-1,6% за месяц, +13,3% за год).
По итогам октября 2021 г. объем предложения на первичном рынке ТиНАО составил 440,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов и по сравнению с прошлым месяцем сократился на 3,4% площади и 4,2% лотов. За год прирост составил 25% площади и 32% лотов. В октябре в реализацию вышло 6 новых корпусов в уже реализуемых проектах ЖК «Саларьево парк» (корп. 54,55) и Бунинские луга (корп. 3.1.1,3.1.2,3.2.1,3.2.2) от ГК ПИК и новый корпус 6 в ЖК Russian Design District.
На территории НАО большая часть экспозиции приходится на поселение Сосенское – 43,4% площади (-0,5% за месяц, +10,7% за год). За год объем предложения в данной локации вырос на 53%. На втором месте – поселение Московский с долей 20,1% (+3,2% за месяц, -4,2% за год), где объем экспозиции за год сократился на 5%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 10,5% (-5,3% за месяц, -4,3% за год), за год объем экспозиции сократился здесь на 18%.
Большая часть предложения на первичном рынке НАО находится на заключительной стадии строительной готовности и составляет 49,2% площади (+10,3% за месяц, +13,5% за год), в т.ч. на стадии фасадно-отделочных работ – 42,8% (+11,1% за месяц, +12% за год), на этапе благоустройства – 1,9% (-1,8% за месяц, -0,3% за год) и введены – 4,5% (+1,1% за месяц, +1,8% за год). На начальной стадии строительной готовности находится 37,1% площади (-1,5% за месяц, -15,9% за год), в т.ч. на нулевом цикле – 19,4% (-16% за месяц, -9,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 17,7% (+14,5% за месяц, -6,2% за год).
Преимущественная доля экспозиции представлена с отделкой – 56,4% лотов (+1,6% за месяц, –1,9% за год), включая 29,7% с отделкой (+2,1% за месяц, -20,5% за год), 6,5% лотов – с предчистовой отделкой (-1,8% за месяц, -0,7% за год) и 20,2% – с допопциями (+1,2% за месяц, +19,3% за год). Доля предложения без отделки составляет 43,6% лотов (-1,6% за месяц, +1,9% за год).
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.