За год доля спроса на студии в старой Москве выросла с 10,6% до 18,4%
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)