В новостройках на юго-востоке Москвы осталось менее 40 коммерческих помещений
Юго-восточный административный округ по-прежнему сохраняет статус крупнейшего хаба новостроек в границах «старой» Москвы. На местной витрине сейчас выставлены 7 тыс. квартир и апартаментов, что примерно соответствует полугодовому объема спроса. Дефицит жилья этой локации явно не грозит. Чего нельзя сказать о коммерческих помещениях. Как установили специалисты портала Arendator.ru, жилые комплексы ЮВАО содержат менее 40свободных юнитов, которые подходят для ведения бизнеса. Причем большинство из них сконцентрировано за МКАД – в Некрасовке.
Вклад юго-восточных новостроек в общемосковскую экспозицию коммерческих помещений довольно скромный. По информации Arendator.ru он ограничен 37 лотами общей площадью менее 9,0 тыс. кв. м. Для сравнения, за первое полугодие 2021-го в ЮВАО был реализован 61 объект коммерческого назначения (12,0 тыс. кв. м). Кроме того, нужно учитывать, что в комплексах «Кварталы 21/19» и «Соседи 21/19» пока еще доступны 26 юнитов, готовых к сдаче в аренду. Вместе они увеличивают площадь коммерческой недвижимости в границах округа на 2,0 тыс. кв. м.
Совокупная стоимость нераспроданных коммерческих активов оценивается в 1,48 млрд рублей. Это примерный эквивалент трехдневной выручки, которую застройщики, работающие в ЮВАО, получают от реализации жилья. 45% указанной суммы приходятся на долю трех офисов в составе 17-го и 18-го корпусов ЖК «Символ». Самый крупный из них (объект с габаритами 1735,1 кв. м) пополнит кассу «Донстроя» на 260,27 млн рублей. Успешная продажа двух других объектов даст компании еще 219,77 млн и 192,48 млн рублей соответственно. Помимо названных лотов в новостройках ЮВАО экспонируется только одно помещение с бюджетом 100+ млн рублей – объект площадью 273,8 кв. м с выполненной отделкой и панорамным остеклением. Он расположен на первом этаже 13-го корпуса в ЖК «Кварталы 21/19». Девелопер («Векторстройфинанс») выставил на этот объект ценник в 101,31 млн рублей.
Столь дорогое предложение – редкость для локального рынка ЮВАО. 45,9% юнитов, выставленных на витрину, имеют прайс до 20 млн рублей. Еще треть экспозиции занимают помещения с чеком от 20 до 30 млн рублей. В настоящее время порог входа для предпринимателей, желающих открыть свое дело в новостройке на юго-востоке Москвы, держится на уровне 10,10 млн рублей (объект свободного назначения площадью 76,0 кв. м в ЖК «Некрасовка»).
В целом застройщики стремятся насыщать экспозицию просторными помещениями. Почти четыре пятых пула коммерческой недвижимости образуют объекты с габаритами более 100 кв. м. Площадь каждого четвертого лота превышает 150 кв. м.
56,2% от совокупного метража коммерческих объектов в ЮВАО аккумулировано в районе Лефортово. Это пять крупногабаритных помещений из фонда ЖК «Символ» и один компактный юнит (89,1 кв. м) по адресу «Красноказарменная 15».
По количеству лотов на витрине лидирует Некрасовка. Районный пул формируют ЖК «Квартал Некрасовка» (6 помещений общей площадью 0,7 тыс. кв. м) и ЖК «Некрасовка» (15 помещений общей площадью 1,8 тыс. кв. м).
Еще 0,8 тыс. кв. м коммерческих площадей распределены между тремя новостройками Рязанского района – ЖК «Перовское 2», ЖК «Михайлова, 31» и ЖК «Кварталы 21/19».
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга с января по апрель 2015 года в городе было сдано в эксплуатацию 1,102 млн кв. м жилья – 571 дом на 19467 квартир. Этот показатель составляет 41% от общего объема запланированного ввода.
Для сравнения по состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 1,181 млн кв. м жилья.
Новые «квадраты»
Лидером по вводу за четыре месяца 2015 года традиционно стал Приморский район с показателем в 181124,50 кв. м (43 дома на 3351 квартиру). На втором месте Пушкинский район, где было введено в эксплуатацию 126788, 90 кв. м (173 дома на 2372 квартиры). На третьем месте Московский проспект, где было сдано 120687 кв. м (6 домов на 2556 квартир).
В апреле в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 94231,80 кв. метра жилья - это 156 домов на 1403 квартиры. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Приморский район – 34724,10 кв. м (9 домов на 783 квартиры), Адмиралтейский район - 28187,90 кв. м (один дом на 474 квартиры), Колпинский район – 6599 кв. м (31 дом на 31 квартиру). Ни одного квадратного метра не было введено сразу в нескольких районах Петербурга – Невском, Центральном, Фрунзенском, Петроградском, Московском, Красногвардейском и Кронштадтском.
Среди девелоперов, которые сдали свои новостройки в апреле, следует отметить ООО «БалтИнвестСтрой» и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург».
Помимо жилья в апреле в Петербурге были введены в строй и промышленные объекты. В частности, в Петродворцовом районе построен завод по производству лакокрасочной продукции. На Мебельной улице введен в эксплуатацию производственно-полиграфический комплекс. В Пушкинском районе произведена реконструкция логистического центра под производственно-складской комплекс.
Среди общегражданских объектов можно отметить окончание реконструкции здания автомобильного завода Тойота и строительство торгово-распределительного комплекса в поселке Шушары. В Московском районе на Дунайском проспекте построен новый гостиничный комплекс, а на Кубинской улице - здание салона продажи и обслуживания автомобилей и охраны. Гипермаркет строительных материалов «Леруа Мерлен» открыл свои двери для жителей Калининского района. Кроме того, в городе были построены объекты оптовой и розничной торговли, котельные, автосервис, бизнес-центр и автозаправка, добавили в Комитете по строительству Санкт-Петербурга.
Рынок стабилизировался
По мнению Олега Пашина, генерального директора директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость», ситуация на первичном рынке недвижимости по итогам первого квартала 2015 года остается стабильной. «Покупатели, в начале года сбитые с толку рядом произошедших в экономике страны событий, сегодня чувствуют себя более уверенно. Наша компания за первые четыре месяца 2015 года реализовала более 7800 квартир в новостройках, что превышает уровень продаж января-апреля 2014 года, когда было заключено 7200 сделок на первичном рынке. Рост объема сделок нашей компании на первичном рынке в апреле связан, несомненно, и с появлением ипотеки с господдержкой по ставкам от 11,9% годовых. Сегодня доля ипотечных сделок вернулась к прошлогодним показателям и составила порядка 40%», - прокомментировал эксперт.
Он добавил, что традиционно наибольшим спросом пользовалось ликвидное жилье небольшого метража в сегменте масс-маркет – это однокомнатные квартиры и студии. Высокий интерес отмечался к строящимся объектам в Приморском и Красносельском районах города, а также к новостройкам, которые возводятся во Всеволожском районе Ленинградской области, в частности, в Кудрово и в Мурино.
Со своей стороны, эксперты компании Knight Frank Saint-Petersburg говорят, и о стабилизации спроса на рынке недвижимости бизнес-класса даже на фоне пиковой активности, наблюдавшейся во второй половине 2014 года. Рынок вышел на среднеквартальные показатели прошлых лет, отмечают они.
Сфера применения модульных зданий постоянно расширяется. Если раньше блок-модули ассоциировались лишь со скучными бытовками на стройплощадках, то сегодня из них создают офисы, жилье, социальные объекты. Современные технологии за считанные дни и приемлемую цену позволяют возвести полноценные здания там, где не нужен капитальный объект.
По данным аналитиков, оборот рынка блок-контейнеров и модульных зданий в России оценивается специалистами на уровне 120 млн EUR в год.
Как рассказал Максим Разводов, проектный менеджер ООО «ПК Ресурс», модульные здания – это сооружения, изготовленные из стандартных блок-модулей или блок-контейнеров. Их основа – силовой цельнометаллический каркас, произведенный из различных по размеру металлических швеллеров и балок, которые обшиты по стенам и потолку сэндвич-панелями. «Заводская комплектация блок-модулей включает в себя все необходимое оборудование. Для внешней и внутренней отделки зданий используются различные облицовочные материалы. Долговечность, мобильность, многофункциональность, возможность легкого монтажа, а также демонтажа сделали их рейтинг весьма высоким в строительной сфере», – прокомментировал Максим Разводов.
Широкие возможности
Сегодня спектр применения модульных зданий постоянно расширяется. На их основе организуют административно-офисные, бытовые и складские помещения, объекты промышленного и гражданского назначения, гаражи, ангары, минимаркеты, автосалоны, станции техобслуживания автомобилей и так далее.
Со своей стороны Виталий Савчин, генеральный директор ООО «Элмако», рассказал, что во всем мире уже давно модульные здания превращают в школы, детские сады, больницы, ветеринарные станции, отделения банков.
Это особенно актуально для небольших населенных пунктов и мест, где капитальное здание строить нецелесообразно. В западных странах государство как покупает блок-модули, так и берет их в аренду у специализированных компаний, говорит он.
«В нашей практике, например, был реализован проект создания модульных зданий для летней практики студентов СПбГУ. В настоящее время у застройщиков популярны мобильные офисы продаж, которые создаются на территории конкретной строительной площадки. Например, у нас есть несколько успешно реализованных контрактов с застройщиками, среди которых можно отметить компании LEGENDA Intelligent Development, «ЮИТ», Setl Group», – добавил Виталий Савчин.
По его словам, российское законодательство относит модульное здание к временным сооружениям и не требует получения разрешения на его строительство в том случае, если это объект до трех этажей, а по площади он составляет не более 1500 кв. м.
Максим Разводов объяснил, что быстровозводимые модульные здания изготавливаются из высококачественных прочных материалов с использованием современных технологий и методов сборки. Именно это позволяет эксплуатировать их на протяжении длительного времени, не испытывая каких-либо неудобств. «Современные объекты оборудуются на основе современных технологических решений: в них окна-витрины различного размера и дизайна, внутренняя отделка в соответствии с современными требованиями, устанавливается электрическое или жидкостное отопление, подводится электричество, водопровод и все, что нужно для комфортного проживания», – рассказал он.
Развитый рынок
По данным аналитиков, наибольшее число производителей блок-модулей сосредоточено в Центральном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах. По экспертным оценкам, число подобных организаций в России еще два года назад оценивалось на уровне свыше 200. При этом в цифру не вошли кустарные производства, которые в регионах очень сложно сосчитать. Хотя бы приблизительно оценить число фирм, работающих в Петербурге, эксперты не смогли.
Как рассказал Виталий Савчин, блок-модули можно покупать или брать в аренду. Он выделяет две самые крупные арендные компании: «Фортрент» и французскую «Алжеко». «Плюс есть много мелких игроков, которые сдают в аренду бытовки. То же самое и с производителями: есть масса небольших компаний, которые изготавливают бытовки. Среди них стоит выделить пятерку крупных игроков, которые занимаются полноценными модульными зданиями», – пояснил он.
Среди крупных производителей, которые работают в Петербурге, стоит отметить компании «Завод модульных зданий», «ОВК», «Центр Бытовых Помещений» и др.
Максим Разводов говорит, что хоть рынок Петербурга и насыщен компаниями, предлагающими свои услуги по сооружению модульных зданий, не все они могут предложить полный комплекс услуг.
Мнение:
Антон Зырянов, директор по развитию ООО «Фортрент»:
– Модульные здания в аренду являются наиболее оптимальным и простым решением таких вопросов, как расширение рабочего или жилого пространства на ограниченный период времени. Например, надобность в аренде модульных помещений может возникнуть, когда есть потребность в организации временного пространственного решения в процессе, создания временного проектного офиса компании или на период строительства нового капитального здания. Аренда модульных зданий в компании Fortrent позволяет оперативно расширять существующие и создавать временные офисные помещения в соответствии с быстро меняющимися потребностями бизнеса.
Также модульные здания востребованы для использования их в качестве временных жилых помещений, которые могут быть созданы по специальному заказу, укомплектованы мебелью, оснащены системами отопления и кондиционирования, электричеством и телекоммуникациями.
В целом, аренда модульных помещений – это одновременно простое и практичное решение для организации помещений под различные задачи в соответствии с индивидуальными потребностями каждого клиента с учетом принятых стандартов и привычного уровня комфорта. Компания Fortrent имеет большой опыт реализации проектов модульных зданий и всегда индивидуально подходит к каждому клиенту, максимально прислушивается к пожеланиям заказчика и предлагает наиболее оптимальные условия для сотрудничества