В III квартале 2021 г. европейские рынки недвижимости продемонстрировали положительную динамику
В III квартале 2021 г. объем инвестиций в европейскую недвижимость продолжил увеличиваться по причине возвращения крупных сделок в основные рынки всего региона, следует из глобального обзора рынка EMEA, опубликованного Colliers.
На фоне постепенного восстановления уверенности инвесторов после спада в начале года, в лидирующих городах, таких как Лондон, Милан, Париж и Франкфурт, в июле-сентябре был заключен ряд крупных сделок по приобретению непортфельных (единичных) активов. Премиальные офисные объекты, расположенные в центрах мировых столиц, по-прежнему привлекали инвесторов, ищущих надежные варианты для вложения капитала.
«Массовая вакцинация по всей Европе открыла доступ к международным поездкам и позволила большему количеству покупателей выезжать на просмотры объектов недвижимости», – говорит Люк Доусон, управляющий директор подразделения трансграничных рынков капитала в регионе EMEA. «Это во многом помогло повысить уровень доверия и побудить инвесторов к действию в соответствии с открывающимися возможностями в отношении активов разных классов на различных рынках».
Логистические активы остаются ключевым объектом внимания на фоне устойчивого роста электронной коммерции. Несмотря на то, что инвесторы по-прежнему осторожно относятся к сильно пострадавшим сегментам ритейла и гостиничного бизнеса, активность в этих секторах в таких странах, как, например, Испания, начинает расти. Этот всплеск может быть связан с тем, что инвесторы осознали, что по мере возвращения туризма и деловых поездок некоторые гостиничные объекты могут быть недооценены, и поэтому сейчас имеют хороший инвестиционный потенциал. Как частные, так и институциональные инвесторы продолжали демонстрировать сильный интерес к жилым объектам, в особенности к объектам, построенным для аренды (built-to-rent) в городских районах по всему региону.
По прогнозам Colliers, основные рынки недвижимости останутся активными, в то время как инвесторы будут следить за всплесками заболеваемости Covid в зимние месяцы. Кроме того, на фоне растущего внимания к инвестициям на рынке жилой недвижимости в крупных городах Германии и Чехии, инвесторы будут следить за развитием ситуации после недавно состоявшихся выборов в этих странах.
В России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость остается стабильным, демонстрируя среднюю активность. В то время как на рынке наблюдается активная динамика в части реализации земельных участков и проектов девелопмента (например, проекты built-to-suit под продажу), рынок классических инвестиций в коммерческую недвижимость демонстрирует стабильно невысокую активность, оставаясь в пределах $2 млрд. С учетом того, что пока объем закрытых транзакций по итогам трех кварталов находится на уровне $1,1 млрд, не исключено, что по итогам года объем сделок останется ниже привычной планки. Как и в других странах, складской сегмент привлекает серьезное внимание инвесторов – по итогам девяти месяцев 2021 года на инвестиции в склады пришлось 29% от объема транзакций (годом ранее 27%). Основной объем инвестиций в этом году формирует российский капитал — на него приходится 97% объема транзакций. Число сделок с привлечением иностранных инвесторов остается единичным, при этом среди иностранных игроков наиболее активными остаются компании, уже давно представленные на рынке.
«Несмотря на краткосрочные тренды, ожидается, что общие настроения останутся положительными по мере приближения нового года. Инвесторы по всей Европе корректируют свои стратегии, чтобы вернуться к здоровому экономическому росту и сосредоточиться на устойчивом развитии, которое будет менять региональные рынки недвижимости к лучшему в ближайшие годы. В России пока сохраняется некоторая неопределенность на фоне пандемии. С одной стороны, игроки рынка в какой-то степени освоились в новой реальности, с другой стороны, «качели» ограничительных мер в офисном и торговом сегментах лимитируют потенциал этих сегментов для инвестиций», - отмечает Станислав Бибик, партнер Colliers.
Рынок Великобритании остается активным, несмотря на небольшой спад
Около 11 млрд фунтов стерлингов было инвестировано в сектор недвижимости в Великобритании в III квартале 2021 г. (для сравнения: во II квартале было инвестировано 16 млрд фунтов стерлингов), что на 10% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 г., но все еще на 25% ниже пятилетнего среднеквартального показателя. Замедление темпов роста объясняется не фундаментальным ослаблением рынка, а сезонными факторами, такими как летние каникулы, а также продолжающимися ограничениями на поездки и вынужденная самоизоляция на основании предписаний государственной системы Covid-мониторинга.
Мегасделка Allianz поддерживает привлекательный имидж финансового центра Германии
Приобретение Allianz Башни 1 в рамках проекта FOUR во Франкфурте за 1,4 млрд евро в 2021 году стало крупнейшей непортфельной сделкой в Германии на данный момент. Офисы не имеют конкуренции как доминирующий класс реализуемых активов в крупнейшей экономике Европы – на них приходится 50% всех транзакций. Доля инвестиций в ритейл-активы составляет 16%.
Инвесторы устремляются в региональные центры Франции
В городах Франции наблюдается приток капитала в логистические и коммерческие активы на фоне заметного присутствия иностранных инвесторов. В то время как общие объемы транзакций в III квартале снизились по сравнению с прошлым годом, количество транзакций не сильно сократилось, поскольку рынок переориентировался на более мелкие сделки, особенно в диапазоне от 50 до 100 миллионов евро.
Логистика доминирует в Италии
На логистические сделки пришлось почти 50% квартального объема инвестиций в Италии. Это новый рекорд для рынка, отражающий новые коммерческие реалии поставок по запросу после пандемии. На сегодняшний день на итальянском рынке доминируют иностранные инвесторы, на долю которых приходится 74% от общего объема сделок.
Рывок гостиничной недвижимости в Испании
С отменой ограничений на поездки в Европу инвесторы осознали, что некоторые объекты гостиничного бизнеса могут быть недооценены. В Испании в III квартале наблюдалась сильная конкуренция за долю в гостиничном секторе, поскольку туристы вернулись на испанские пляжи, а объем инвестиций превысил 1,2 млрд евро. Альтернативные активы также привлекают внимание в Испании: инвесторов все больше интересуют центры обработки данных и дома-интернаты.
Центральный округ Москвы – самая дорогая локация не только в Москве, но и во всей России. Однако и в ЦАО можно приобрести квартиру за относительно небольшие деньги. Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet нашли пять самых доступных квартир в новостройках ЦАО.
- Самая доступная квартира первичного рынка ЦАО расположена в ЖК My Priority Басманный. Продажи в комплексе открылись в прошлом месяце, а окончание строительства запланировано на конец 2024 года, именно поэтому данный ЖК лидирует среди самых бюджетных лотов. Всего за 12,9 млн рублей в данном комплексе можно приобрести студию без отделки площадью 28,7 кв. м, расположенную на пятнадцатом этаже. ЖК бизнес-класса расположен в 800 метрах от станции метро «Бауманская», на ТТК.
- ЖК DIALOG. Это комплекс премиум-класса, расположенный в Красносельском районе, а станция метро «Красносельская» находится от него в 750 м. Здесь предлагается студия площадью 31,3 кв. м за 18 млн рублей на шестнадцатом этаже, без отделки.
- Следующим по «бюджетности» в Центральном округе является ЖК Sky House. Комплекс премиум-класса расположен на улице Мытная в районе Якиманка. Цены в ЖК начинаются от 21 млн рублей, и за такую стоимость предлагается двухкомнатная квартира площадью 53,4 кв. м. без отделки на двадцатом этаже. Из квартиры открывается потрясающий вид на город через панорамные окна. Строительство корпуса будет завершено к концу 2021 года.
- Несмотря на то, что ЖК «Резиденция Архитекторов» достроен, квартиры в комплексе являются по-прежнему достаточно бюджетными для рынка новостроек ЦАО. Так, например, самая доступная квартира обойдётся в 21,5 млн рублей. Она двухкомнатная, площадью 54,2 кв. м, без отделки. Комплекс бизнес-класса расположен в Басманном районе, за пределами ТТК, вблизи станции метро «Электрозаводская».
- ЖК бизнес-класса HEADLINER также относится к числу «самых бюджетных» комплексов в Центральном административном округе Москвы. Самая доступная квартира обойдётся в 22,5 млн рублей, это будет просторная «двушка» площадью 66,8 кв. м на двадцать пятом этаже, без отделки. Комплекс располагается в Пресненском районе, в пешей доступности от метро «Шелепиха».
Компания JLL представляет новое исследование, посвященное дальнейшему развитию рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Офисы
На этапе строительства находится сравнительно большой объем спекулятивных офисных площадей, ввод которых планируется во 2-м полугодии 2021 года (более 100 тыс. кв. м, в целом за год ввод превысит 200 тыс. кв. м) и в 2022 году (около 250 тыс. кв. м). Для сравнения, в прошлом году показатель составил 134 тыс. кв. м.
«Такой существенный прирост офисной недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, будет удерживать среднюю долю свободных площадей на уровне 8-9%. Прогнозируется затяжной период снижения объема вакантных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 годов, когда восстановление рынка происходило в течение трех лет», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Склады
В складском сегменте девелоперы активизировали строительство, и уже с 2022 года эксперты компании JLL ожидают значительного прироста предложения на уровне не менее 250 тыс. кв. м в год.
«Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые продолжают региональную экспансию, – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо̀льшую кастомизацию спроса. Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводят к востребованности строительства индивидуальных проектов».
При стабильно высоком уровне спроса доля свободных площадей в среднем по рынку, по оценке JLL, составит около 2% за счет объектов с завышенными арендными ставками и менее ликвидными блоками.
Рост себестоимости строительства ведет к повышению арендных ставок. До конца года аналитики компании JLL ожидают дальнейшего роста до 4,5 тыс. рублей за кв. м в год, в первую очередь в новых спекулятивных и built-to-suit проектах. Стимулирующее влияние на стоимость строительства складов оказывает удорожание ряда их «составляющих»: строительных материалов, рабочей силы в связи пандемией и уменьшением количества работников, земельных участков как эффект высокого спроса на них со стороны и жилищных застройщиков и складских операторов, а также заемного финансирования вследствие роста ключевой ставки ЦБ РФ.
Ритейл
С начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. Введение разного рода ограничений в работе торговых объектов продолжается и не способствует развитию этого сегмента.
Ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн- и офлайн-магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Прогнозируется рост вакантности до 5-6% в целом по рынку и в первую очередь в торговых центрах с устаревшими концепциями.
В свою очередь, стрит-ритейл Санкт-Петербурга в 2021 году постепенно восстанавливает позиции, утраченные в период пандемии. Во 2-м полугодии эксперты JLL прогнозируют небольшой рост вакантности, обусловленный завершением туристического сезона. Начиная с 2022 года вакантность будет стабильно снижаться и может достигнуть уровня менее 10%. При этом запрашиваемые арендные ставки могут выйти на докризисное значение уже к концу 2021 года.