На складском рынке Московского региона сохраняется сильный дефицит свободных площадей
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Москвы. Средневзвешенная базовая ставка аренды в Московском регионе выросла на 14% по сравнению со II кварталом 2021 года, а относительно конца 2020 года – на 26%, достигнув исторического максимума – 5 008 руб. за кв. м в год. Рост ставок по субрынкам (шоссе) разнится от 16% до 44%.
Такой рост вполне закономерен, учитывая стабильно высокий спрос на складские помещения, их крайний дефицит на рынке, а также ряд других факторов, в том числе увеличение себестоимости строительства за этот период.
Базовые ставки аренды по шоссе во III кв. 2021 г., руб./кв. м/год
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Выросло и среднее значение операционных расходов, составив 1 259 руб. за кв. м в год (+129 руб. относительно значения на конец 2020 года), с диапазоном от 950 до 1 500 руб. за кв. м в год.
По прогнозам CBRE, рост арендных ставок продолжится, но более умеренными темпами. К концу 2021 года значение средней ставки аренды может достигнуть уровня 5 100 руб. за кв. м в год.
Доля свободных площадей
Согласно данным CBRE, на рынке сохраняется сильный дефицит свободных площадей: по итогам III квартала 2021 г. их доля опустилась до 0,5% (72 тыс. кв. м) – минимальное значение за последнее десятилетие. Также сократился и средний размер вакантного блока – с 5,4 тыс. кв. м до 4,5 тыс. кв. м. При этом на ряде направлений Московской области доступные площади отсутствуют совсем.
Динамика и структура объёма свободных площадей
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Объём вакантных площадей в основном формируется за счёт освобождения площадей вторичного рынка (78%).
Показатель чистого поглощения (изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому) за I-III кварталы составил 1,5 млн кв. м – это почти вдвое больше значения за весь 2020 год. Прирост используемых складских площадей идёт максимальными темпами.
До конца года объём чистого поглощения может увеличиться до 2 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка.
При этом предпосылок для разрешения проблемы дефицита в ближайшей перспективе не наблюдается. Напротив, сохранение высокого спроса, а также крайне малые объёмы доступных помещений в строящихся объектах с ожидаемым вводом в IV квартале приведут к сохранению на текущем уровне до конца года.
Предложение
Объёмы нового строительства продолжают расти: всего за I-III кварталы 2021 года было построено 1 188 тыс. кв. м, что практически в два раза превышает объём строительства за аналогичный период прошлого года (646 тыс. кв. м), а среднее квартальное значение показателя строительства составило 396 тыс. кв. м (для сравнения, в 2020 году – 198 тыс. кв. м). Высокие объёмы строительства по-прежнему связаны с реализацией ряда крупных built-to-suit проектов.
Как и в предыдущие кварталы, к моменту завершения строительства в новых объектах почти не оставалось свободных площадей. Так, в I-III кварталах
2021 года чуть более 2% нового предложения было доступно для аренды или покупки. Объёмы спекулятивного девелопмента крайне ограничены и
не решают проблему дефицита складских площадей на рынке.
По прогнозам CBRE, до конца 2021 года ожидается завершение строительства ещё 513 тыс. кв. м. Годовой показатель может составить 1,7 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка (для сравнения, примерно столько же было построено за 2019 и 2020 годы в сумме). При этом 95% площадей в строящихся зданиях уже законтрактованы или строятся под конечного пользователя.
Спрос
1 761 тыс. кв. м было закрыто за I-III кварталы 2021 г., в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объём (92%) составляют сделки по аренде, включая аренду в объектах built-to-suit («строительство под клиента»).
И хотя во многом высокий спрос сформирован закрытием ряда крупных сделок площадью более 40 тыс. кв. м (с начала года их доля составила 46%), средний размер сделки за этот период сохраняется на уровне 10,5 тыс. кв. м, что говорит об активности на рынке не только больших игроков, но и компаний, которым требуются меньшие объёмы.
Крупнейшие сделки III кв. 2021 г
|
Компания |
Площадь сделки, кв. м |
Отрасль |
Тип сделки |
Проект, собственник |
Шоссе |
|
DNS* |
88 079 |
Ритейл |
Built-to-suit (Аренда) |
Холмогоры, Русич |
Ярославское |
|
Гала Центр |
74 000 |
Дистрибуция |
Built-to-suit (Аренда) |
PNK Парк Белый Раст, PNK Group |
Дмитровское |
|
AliExpress Россия |
54 989 |
Онлайн-ритейл |
Аренда |
ПЛТ Чехов, ПЛТ |
Симферопольское |
* Консультантом сделки выступила компания CBRE.
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Онлайн-ритейл, несмотря на снижение его доли в структуре спроса в рамках прошедшего квартала, по-прежнему сохраняет лидирующее положение, оставаясь одним из ключевых драйвером рынка складской недвижимости этого года.
По оценкам CBRE, высокая активность сохранится и в конце 2021 года:
в IV квартале объём спроса может увеличиться ещё на 800 тыс., а годовое значение превысит 2,5 млн кв. м – это также станет историческим максимумом (предыдущий рекорд принадлежит 2020 г., когда было закрыто 1,9 млн кв. м).
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: «Начавшийся в прошлом году «бум» на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тыс. руб. за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, «отложенный» рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне восстребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м».
Методология:
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Термины и определения:
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использования для сравнения, ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь ekaterina.prokopova@cbre.com.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.
Эксперты Knight Frank St Petersburg по зарубежной недвижимости подобрали варианты инвестиций в недвижимость, которую можно приобрести по цене новой элитной однушки в Санкт-Петербурге, и при этом получить еще бонус в виде вида на жительство.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, по итогам 1 полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках элит-класса в Санкт-Петербурге составила 527 тыс. рублей за кв. м., средняя площадь квартиры – 59 кв. м., а цена однокомнатной квартиры такой площади превысила отметку в 31 млн. рублей.
По курсу ЦБ на 07 сентября, 31,3 млн рублей равен примерно 358 тыс. евро, на эти деньги можно приобрести:
- Однокомнатные апартаменты в новом комплексе в городе Ханья на Крите (Греция).
За 290 тыс. евро можно приобрести апартаменты площадью 47,2 кв. м. c одной спальней и террасой на крыше. На территории комплекса – общий бассейн. Апартаменты находятся в нескольких минутах езды от второго по величине города на Крите. При этом комплекс сдан в эксплуатацию, а значит, в апартаментах уже можно жить.
Что касается преимуществ покупки такого актива, то приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро собственнику дается вид на жительство Греции. Это самый низкий ценовой порог входа в программу Евросоюза и один из самых быстрых циклов сделок и оформления ВНЖ. Помимо вида на жительство, собственник получает право на неограниченное пребывание на территории Греции, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения. К тому же нет строгих требований по проживанию в стране для продления разрешения.
- Двухкомнатные апартаменты на побережье океана в регионе Алгарве (Португалия).
За 359 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями в приморском городе Сагреш в Португалии. Площадь апартаментов - 47-51 кв. м. Жилой комплекс располагается в 200 метрах от пляжа и является проектом реконструкции жилого дома. Завершение реконструкции запланировано на 3 квартал 2023 г.
Приобретение апартаментов с целью инвестирования позволит получать фиксированный доход в течение 5 лет в размере 3% от суммы инвестиций при сдаче в аренду. При желании можно жить на берегу океана самому. Также собственнику будет выделено персональное парковочное место.
На территории комплекса будет тренажерный зал, видовая терраса, комната для серфинга, бассейн в виде лагуны, лаундж для загара и ландшафтные сады. Недалеко находятся поля для гольфа.
Вид на жительство в Португалии даётся на сумму инвестиций в размере от 280, 350 или 500 тыс. евро в зависимости от ряда факторов. Помимо квартиры, покупатель будет иметь право на неограниченное пребывание и работу на территории страны, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения, возможность претендовать на получение гражданства ЕС через 5 лет. К тому же большую часть сделки можно провести удаленно: визит в Португалию необходим для сдачи биометрических данных.
- Однокомнатные апартаменты в готовом комплексе в Лимасоле (Кипр).
За 300 тыс. евро плюс НДС здесь можно приобрести апартаменты площадью 60 кв. м. с одной спальней. Комплекс находится в самом центре города, в 150 метрах от моря.
Покупатели таких апартаментов могут рассчитывать на получение вида на жительство в короткие сроки при наличии минимального пакета документов.
Не зря петербуржцы часто отдают предпочтение программе Кипра, ведь сегодня Кипр – это не только солнце 300 дней в году и красивая природа, но и упрощенная процедура визового режима. Кипрская программа вида на жительства действует пожизненно и не требует продления, а фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства.
Менее консервативные инвесторы могут рассмотреть способы альтернативного инвестирования в недвижимость за рубежом.
- Доля в отеле в Федерация Сент-Китс и Невис (Страны Карибского бассейна).
На острове Сент-Китс можно приобрести долю в объекте роскошного отельного бренда с мировой известностью. Необходимый объём инвестиций от 200 тыс. долларов плюс расходы в зависимости от состава семьи. Несколько недель в году сюда можно приезжать на отдых самому. Одно из важнейших условий получения паспорта - срок необходимого владения такой недвижимостью не менее 7 лет, после чего долю в отеле можно продать.
Карибский паспорт дает возможность безвизового въезда в более чем 125 стран, включая страны Шенгенской зоны и Великобританию. К тому же нет требований по проживанию на острове, все оформляется удалённо и гражданство передаётся по наследству.
- Инвестиции в строительство жилого комплекса в Барселоне (Испания).
При наличии 250 тыс. евр, инвестор может вложиться в строительство, например, жилого комплекса в Барселоне. Комплекс на 9 апартаментов построят течение 2-х лет. В этом случае инвестору гарантирован фиксированный процент с участием в прибыли проекта и возможной доходностью до 17% годовых.
Если инвестировать в этот проект или любую другую недвижимость в Испании более 500 000 евро, то можно получить вид на жительство, а спустя 5 лет легального проживания в стране претендовать на паспорт.
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Мы часто путешествуем по миру и воспринимаем другие страны, как возможность ненадолго отвлечься от текущих дел, не рассматривая их для других целей. А многие наши клиенты пересмотрели свои взгляды, и вместо того, чтобы приобретать недвижимость для инвестиций в Петербурге, диверсифицируют свой портфель активами по всему миру, инвестируя в коммерческую недвижимость, в жилую недвижимость, в фонды, приобретают доли в отелях, а в качестве бонуса получают виды на жительство или паспорта других стран, что в дальнейшем упрощает их передвижение по миру и проживание заграницей».