Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса Москвы в III квартале
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
|
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
|
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
|
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
|
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
|
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
|
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
|
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
|
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
|
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
|
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
|
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
|
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
|
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».
В Est-a-Tet выяснили, что в комфорт-классе с привлечением ипотеки покупают квартиры более 72% граждан, в элитном сегменте – всего 22%. За год доля ипотечных сделок выросла во всех классах жилья.
«Во II квартале наибольшее оживление среди ипотечных покупателей мы фиксировали в июне, когда стало понятно, что для Москвы льготная госпрограмма фактически окончена. В начале III квартала мы ожидаем некоторого снижения запросов на ипотеку – клиенты сейчас находятся в ситуации осознания и принятия новых условий, – рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. – Несмотря на завершение государственной льготной ипотеки для Москвы, ставки по кредитам все равно пока достаточно комфортные – в среднем от 7,5 до 8,5%, и в преддверии осеннего повышения цен есть смысл ими воспользоваться».
В сегменте квартир комфорт-класса доля сделок с привлечением ипотечного кредитования по сравнению с предыдущим кварталом увеличилась с 70% до 72,4%. Годом ранее доля ипотечных сделок в сегменте составляла 66,1%.
Доля ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса по сравнению с предыдущим кварталом, увеличилась с 55,6% в I квартале до 56,6% по итогам II квартала 2021 года. За год эта доля выросла более чем на 9% – с 47,5%.
В премиум-классе покупатели тоже более активно использовали ипотеку. За квартал доля сделок с привлечением ипотечного кредитования увеличилась на 6% - с 34,8% до 40,8%. А за год рост доли составил существенные 18%.
Также заметно подросла ипотека в элитном сегменте. Год назад эта доля равнялась всего 11,1% а сейчас – 22,3%, то есть рост за год превысил 11%. В прошлом квартале доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляла 17,6%.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования апартаментов (без элитного класса) по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась с 49,5% до 47,9%. Но за год доля ипотечных сделок по апартаментам (без учёта элитных проектов) выросла на 10,2% - в июле 2020 года она составляла 39,7%.
В первом полугодии число сделок на рынке строящегося жилья в Москве увеличилось наполовину относительно аналогичного периода 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум» по данным Росреестра Москвы. На столько же выросли продажи на вторичном рынке, а в ипотечном секторе банки выдали на 57% больше кредитов.
За I полугодие 2021 года дольщики заключили с застройщиками 45,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве, подсчитали эксперты «Метриум» на основе статистики Росреестра Москвы. В I квартале были зарегистрированы 20,8 тыс. ДДУ, а во II квартале – 24,7 тыс. ДДУ.
По сравнению с I полугодием 2020 года количество сделок на рынке строящегося жилья выросло на 54%. Впрочем, на тот период пришлись самые жесткие самоизоляционные ограничения, что тогда снизило спрос на 27%[1]. Если сопоставить спрос в I полугодии 2021 года с тем же периодом 2019 года, то сейчас увеличение составило 13%.
«Высокие показатели спроса в январе-июне текущего года были ожидаемыми, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Покупателей стимулировала программа субсидирования ипотечных ставок, которая должна была завершиться к началу июля. Хотя было до конца не ясно, продлят её или нет, клиенты решили ускорить покупку нового жилья в Москве с привлечением ипотечного кредита. Закономерно активность клиентов росла по мере приближения даты 1 июля, что мы наблюдали и в нашем проекте».
На рынке ипотеки отмечен резкий рост числа сделок. В I полугодии банки выдали 60 тыс. ипотечных кредитов на покупку готового жилья, а также на участие в долевом строительстве в Москве. В I квартале Росреестр Москвы зафиксировал 26,5 тыс. ипотечных сделок, а во II квартале – 33,5 тыс. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года активность заемщиков на рынке жилья Москвы выросла на 57%, а в сравнении с тем же периодом 2019 года – на 42%.
«Важно отметить, что доля ипотечных сделок даже в новостройках бизнес-класса Москвы превышает 50%, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Хотя для покупки квартиры в домах этого класса нужно гораздо больше средств, чем предусматривал лимит программы, в целом активность покупателей и продавцов старого жилья была настолько простимулирована низкими ипотечными ставками, что влияние программы ощущалось во всех сегментах рынка. Возможность получить хотя бы 50% необходимой суммы под низкий процент существенно экономила средства покупателей, даже если значительную долю приходилось вносить в качестве первоначального взноса».
Первая половина 2021 года отмечена высокой активностью участников вторичного рынка жилья. По данным Росреестра Москвы, с января по июнь в столице заключили 79,8 тыс. договоров купли-продажи жилья. Причем в I квартале зарегистрированы 35 тыс. таких сделок, а во II квартале – 44,8 тыс. В последний раз сопоставимые показатели спроса на готовое жилье (как вторичное, так и квартиры во введенных в эксплуатацию новостройках) фиксировался в 2014 года (83,3 тыс. сделок). По сравнению с I полугодием 2020 года спрос на готовые квартиры в Москве увеличился на 54%, а в сравнении с I полугодием 2019 года – на 11%.
«Рынок полностью восстановился после турбулентности прошлого года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Во всех секторах мы видим превышение показателей, условно говоря, “докоронавирусного” периода. Впрочем, очевидно, что без субсидирования ипотеки уже во втором полугодии или в первом полугодии 2022 года спрос не будет таким активным, как в последние 12 месяцев. В этих условиях рынку неизбежно понадобятся новые механизмы поддержки спроса, которые уже не будут связаны с ипотекой, однако пока власти не выдвигают конкретного плана действия, хотя над ним пора задуматься».
[1] Здесь и далее, в том числе на диаграммах, данные за 2019 год, а также сопоставления с 2019 годом и I полугодием 2019 года приводятся с поправкой. В июне 2019 года было зарегистрировано аномальное число договоров долевого участия – их заключали застройщики с подконтрольными юрлицами, чтобы затем продавать жилье по переуступке прав требования, так как с июля 2019 года вводился запрет на прямые продажи квартир по ДДУ без эскроу-счетов. Аналитики «Метриум» очистили июньские данные 2019 года от количества таких сделок и впоследствии учитывали в статистике только реальные приобретения по ДДУ, сделанные физическими лицами, а не инвесторами и застройщиками (порядка 5,3 тыс. вместо 11,7 тыс. ДДУ.)