Итоги III квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев).
По данным компании «Метриум», в III квартале 2021 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса было представлено 86 жилых комплексов с общим объемом предложения около 11 130 квартир[1] (общая продаваемая площадь 780,5 тыс. кв. м). В сравнении со II кварталом 2021 года количество реализуемых лотов увеличилось на 9,2%, а их общая площадь на 3,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в III квартале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
|
1 |
MYROIRUTY Basmanny |
ГК Гранель |
СВАО |
Басманный |
июль |
|
2 |
Level Нагатинская |
Level Group |
ЮАО |
Нагатино-Садовники |
июль |
|
3 |
Сенатор |
Трансинвестконсалтинг |
СВАО |
Алексеевский |
август |
|
4 |
Интонация |
Мангазея Девелопмент |
СЗАО |
Щукино |
сентябрь |
|
5 |
Level Мичуринский |
Level Group |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
сентябрь |
Источник: «Метриум»
За отчетный период старт продаж произошел в пяти новых проектах бизнес-класса. Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– «Селигер Сити» (корп. Е2);
– Sydney City (корп. 2.1, 2.2);
– Shagal (корп. 5, 6, 7);
– «Павелецкая Сити» (корп. 6);
– iLove (корп. 4).
В структуре предложения по административным округам произошли некоторые изменения. Лидирующую позицию занял ЮАО: на него пришлось 25,2% от совокупного объема предложения квартир бизнес-класса (+3,3 п.п.). В абсолютном выражении количество квартир в округе выросло на 25,5% за квартал благодаря наращиванию экспозиции в существующих новостройках, а также за счет выхода в продажу нового проекта «Level Нагатинская» (девелопер Level Group) и старта продаж в новых корпусах проекта Shagal. В ЗАО за прошедший квартал количество квартир снизилось на 6%, так как девелоперская активность в существующих комплексах была относительно низкой, а новинка «Level Мичуринский» (девелопер Level Group) пока экспонируется с ограниченным объемом предложения в формате предварительного бронирования. Таким образом, доля ЗАО в структуре совокупного предложения составила только 19,2% (-3,2 п.п.). Сопоставимые доли у ЮВАО (12,9%, -1,5 п.п.), СЗАО (12,5%, +2,0 п.п) и СВАО (12,2%, +0,5 п.п.). Минимальная доля по-прежнему отмечается в ВАО (0,1%, -0,1 п.п.), а в этом округе представлено всего 3 проекта.
В структуре предложения по стадии строительной готовности заметно увеличилась доля квартир на этапе монтажа, где теперь сосредоточено 48,4% (+23,2 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства сократилась до 26,6% (-19,9 п.п.). Доля квартир на этапе отделки практически не изменилась и составила 15,9% (-0,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию корпусах представлено 9,1% лотов (-2,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В III квартале за счет снижения доли трехкомнатных форматов до 26,9% (-2,7 п.п.) увеличились доли прочих типологий. Заметнее всего выросла доля студий на 1,5 п.п. – до 6,3%. Наибольшая доля экспозиции в 36,1% от совокупного объема принадлежит двухкомнатным квартирам (+0,9 п.п. за прошедший квартал), а доля однокомнатных составила 24,4% (+0,5 п.п.). Многокомнатные лоты, наравне со студиями, занимают 6,3% (+0,9 п.п.) от количества всех предложений.
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II квартал 2021 г., внешний круг– III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой постепенно увеличивается (40,4%; +2,2 п.п. за квартал), однако в проектах бизнес-класса по-прежнему преобладают лоты без отделки. В конце отчетного периода их доля составила 59,6% (-2,2 п.п.). На лоты с предчистовой и финишной отделкой приходится 26,2% (+0,5 п.п.) и 14,2% (+1,7 п.п.) соответственно.
Структура предложения по типу отделки
(внутренний круг – II квартал 2021 г., внешний круг– III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в III квартале составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Относительно предыдущих периодов рост цены замедляется: с начала 2020 года в среднем ежеквартальный рост составлял 7,4% (варьировался от 0,5% до 14,9%). Тем не менее, повышение цены квадратного метра наблюдается во всех округах Москвы. Наибольшее изменение зафиксировано в СЗАО (+9,9%), СВАО (+7,8%) и ЦАО (+6,3%). Практически не изменилась средневзвешенная цена квадратного метра в ЗАО (+0,1%).
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения квартир бизнес-класса остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. (-0,1% за квартал; +17% за 6 месяцев; +20,1% за 9 месяцев; +27,7% за 12 месяцев). Наибольший рост средних бюджетов предложения произошел у многокомнатных (+4,7%) и однокомнатных (+4,4%) лотов.
Рост цены квадратного метра в конце отчетного периода не сказался на среднем бюджете предложения из-за некоторого смещения экспозиции в сторону более компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра, но при этом более доступных по бюджету. Так квартальное увеличение предложения почти на 1 тыс. квартир произошло за счет добавления на рынок 0,2 тыс. студий, 0,3 тыс. однокомнатных, а также 0,4 тыс. двухкомнатных квартир. Стоит отметить снижение средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м) – сокращение средней площади экспонируемой квартиры наблюдается не только в целом по всему рынку из-за постепенного увеличения небольших форматов, но и из-за сокращения средней площади экспонируемых лотов по всем типологиям.
К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:
- студии – 11,96 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,6% до 28,1 кв.м);
- однокомнатные – 18,14 млн руб. (за квартал средняя площадь -0,2% до 43,7 кв.м);
- двухкомнатные – 26 млн руб. (за квартал средняя площадь -3,1% до 67,3 кв.м);
- трёхкомнатные – 34,9 млн руб. (за квартал средняя площадь -2,9% до 95,4 кв.м);
- многокомнатные – 47,67 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,4% до 122,9 кв.м).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
28,1 |
77,0 |
303 000 |
425 510 |
667 930 |
7 427 890 |
11 963 075 |
42 707 250 |
|
1К |
30,4 |
43,7 |
98,4 |
264 000 |
415 185 |
919 970 |
10 044 835 |
18 142 309 |
60 500 000 |
|
2К |
40,5 |
67,3 |
180,1 |
200 000 |
386 125 |
858 580 |
13 007 145 |
25 999 960 |
104 910 000 |
|
3К |
63,0 |
95,4 |
221,8 |
166 620 |
365 580 |
837 370 |
18 213 150 |
34 895 095 |
105 810 000 |
|
4К+ |
77,9 |
122,9 |
338,0 |
200 370 |
386 900 |
827 230 |
24 671 870 |
47 668 815 |
174 318 960 |
|
итого |
17,3 |
70,1 |
338,0 |
166 625 |
384 090 |
919 970 |
7 427 895 |
26 947 000 |
174 318 960 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в III квартале 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый) студия площадью 22,5 кв. м за 7,4 млн руб.
– ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 22,1 кв. м за 7,5 млн руб.
– ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 19,5 кв. м за 8,3 млн руб.
Основные тенденции
«В конце III квартала 2021 года объем предложения в сегменте жилья бизнес-класса достиг 11,1 тыс. квартир (+9,2% или, в абсолютном выражении, увеличился почти на 1 тыс. единиц), но это все же ниже аналогичного показателя II квартала 2020 года на 19%, когда в экспозиции находилось порядка 13,8 тыс. квартир, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отчетном периоде состоялся релиз пяти новых проектов и стартовали продажи в восьми новых корпусах в представленных на рынке комплексах. Текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как достаточно высокую. За аналогичный период прошлого года на рынок вышло всего три новинки и девять корпусов в ранее представленных проектах. Таким образом, объем предложения будет и дальше плавно увеличиваться, а восстановление экспозиции к уровню, наблюдаемому до периода высокого спроса, может состояться к началу 2022 года.
Динамика роста цен существенно снизилась (3,8% в III квартале против 14,9% во II квартале), но при этом видны попытки управления экспозицией в целях удержания тренда роста цены. Средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам квартала достигла 384 тыс. руб. (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения, однако, остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. к концу отчетного периода, но при этом снизилась средняя площадь экспонируемой квартиры на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м).
В III квартале 2021 года уровень спроса хоть и снизился на 27% относительно рекордного прошлого квартала до 4,7 тыс. ДДУ[2], но при этом количество зарегистрированных сделок в сегменте квартир бизнес-класса сопоставимо с I кварталом текущего года (4,8 тыс. ДДУ – I квартал 2021 г., 6,4 тыс. ДДУ – 2 квартал 2021 г.). Доля ипотеки в сегменте за отчетный период составила 56% (-3 п.п. относительно прошлого квартала).
Общая динамика на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в III квартале 2021 года схожа с динамикой, наблюдаемой в массовом сегменте. Рост цен по инерции продолжается, средние бюджеты предложения удерживаются на прежних уровнях и оптимизируются за счет сокращения площади и структуры экспозиции. Вероятнее всего, таким образом рынок приспосабливается к удорожанию ипотеки и периоду стабилизации спроса, а также пытается удерживать достигнутый уровень цен. Если оценивать первые три месяца после фактического завершения периода льготной ипотеки в Московскому регионе, то можно предположить, что «первичный стресс-тест» рынок выдержал. Главной угрозой до конца 2021 года, негативно влияющей на рынок, является перспектива повышения ключевой ставки до 8% и выше. С одной стороны, это может привести к снижению ипотечного спроса, а с другой – подстегнуть потенциальных консервативных инвесторов вкладывать средства в квадратные метры на фоне медленно растущих банковских ставок по депозитам и активно растущей инфляции (по данным Росстата инфляция в России ускорилась до 7,4%).
Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от характера спроса, который может начать перетекать в более доступные по цене и по площади варианты, что обострит конкуренцию между проектами. Сейчас высока неопределенность, и при сохранении текущего умеренного спроса до конца 2021 года динамика роста цен продолжит замедляться. По итогам IV квартала возможен как около нулевой их рост, так и незначительные коррекции по отдельным локациям)».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц, без оптовых покупок.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.
Эксперты Knight Frank St Petersburg по зарубежной недвижимости подобрали варианты инвестиций в недвижимость, которую можно приобрести по цене новой элитной однушки в Санкт-Петербурге, и при этом получить еще бонус в виде вида на жительство.
По оценкам Knight Frank St Petersburg, по итогам 1 полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках элит-класса в Санкт-Петербурге составила 527 тыс. рублей за кв. м., средняя площадь квартиры – 59 кв. м., а цена однокомнатной квартиры такой площади превысила отметку в 31 млн. рублей.
По курсу ЦБ на 07 сентября, 31,3 млн рублей равен примерно 358 тыс. евро, на эти деньги можно приобрести:
- Однокомнатные апартаменты в новом комплексе в городе Ханья на Крите (Греция).
За 290 тыс. евро можно приобрести апартаменты площадью 47,2 кв. м. c одной спальней и террасой на крыше. На территории комплекса – общий бассейн. Апартаменты находятся в нескольких минутах езды от второго по величине города на Крите. При этом комплекс сдан в эксплуатацию, а значит, в апартаментах уже можно жить.
Что касается преимуществ покупки такого актива, то приобретая недвижимость на сумму от 250 тыс. евро собственнику дается вид на жительство Греции. Это самый низкий ценовой порог входа в программу Евросоюза и один из самых быстрых циклов сделок и оформления ВНЖ. Помимо вида на жительство, собственник получает право на неограниченное пребывание на территории Греции, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения. К тому же нет строгих требований по проживанию в стране для продления разрешения.
- Двухкомнатные апартаменты на побережье океана в регионе Алгарве (Португалия).
За 359 тыс. евро можно приобрести апартаменты с двумя спальнями в приморском городе Сагреш в Португалии. Площадь апартаментов - 47-51 кв. м. Жилой комплекс располагается в 200 метрах от пляжа и является проектом реконструкции жилого дома. Завершение реконструкции запланировано на 3 квартал 2023 г.
Приобретение апартаментов с целью инвестирования позволит получать фиксированный доход в течение 5 лет в размере 3% от суммы инвестиций при сдаче в аренду. При желании можно жить на берегу океана самому. Также собственнику будет выделено персональное парковочное место.
На территории комплекса будет тренажерный зал, видовая терраса, комната для серфинга, бассейн в виде лагуны, лаундж для загара и ландшафтные сады. Недалеко находятся поля для гольфа.
Вид на жительство в Португалии даётся на сумму инвестиций в размере от 280, 350 или 500 тыс. евро в зависимости от ряда факторов. Помимо квартиры, покупатель будет иметь право на неограниченное пребывание и работу на территории страны, возможность свободного передвижения по странам Шенгенского соглашения, возможность претендовать на получение гражданства ЕС через 5 лет. К тому же большую часть сделки можно провести удаленно: визит в Португалию необходим для сдачи биометрических данных.
- Однокомнатные апартаменты в готовом комплексе в Лимасоле (Кипр).
За 300 тыс. евро плюс НДС здесь можно приобрести апартаменты площадью 60 кв. м. с одной спальней. Комплекс находится в самом центре города, в 150 метрах от моря.
Покупатели таких апартаментов могут рассчитывать на получение вида на жительство в короткие сроки при наличии минимального пакета документов.
Не зря петербуржцы часто отдают предпочтение программе Кипра, ведь сегодня Кипр – это не только солнце 300 дней в году и красивая природа, но и упрощенная процедура визового режима. Кипрская программа вида на жительства действует пожизненно и не требует продления, а фактическое проживание на Кипре ведет к получению гражданства.
Менее консервативные инвесторы могут рассмотреть способы альтернативного инвестирования в недвижимость за рубежом.
- Доля в отеле в Федерация Сент-Китс и Невис (Страны Карибского бассейна).
На острове Сент-Китс можно приобрести долю в объекте роскошного отельного бренда с мировой известностью. Необходимый объём инвестиций от 200 тыс. долларов плюс расходы в зависимости от состава семьи. Несколько недель в году сюда можно приезжать на отдых самому. Одно из важнейших условий получения паспорта - срок необходимого владения такой недвижимостью не менее 7 лет, после чего долю в отеле можно продать.
Карибский паспорт дает возможность безвизового въезда в более чем 125 стран, включая страны Шенгенской зоны и Великобританию. К тому же нет требований по проживанию на острове, все оформляется удалённо и гражданство передаётся по наследству.
- Инвестиции в строительство жилого комплекса в Барселоне (Испания).
При наличии 250 тыс. евр, инвестор может вложиться в строительство, например, жилого комплекса в Барселоне. Комплекс на 9 апартаментов построят течение 2-х лет. В этом случае инвестору гарантирован фиксированный процент с участием в прибыли проекта и возможной доходностью до 17% годовых.
Если инвестировать в этот проект или любую другую недвижимость в Испании более 500 000 евро, то можно получить вид на жительство, а спустя 5 лет легального проживания в стране претендовать на паспорт.
Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Мы часто путешествуем по миру и воспринимаем другие страны, как возможность ненадолго отвлечься от текущих дел, не рассматривая их для других целей. А многие наши клиенты пересмотрели свои взгляды, и вместо того, чтобы приобретать недвижимость для инвестиций в Петербурге, диверсифицируют свой портфель активами по всему миру, инвестируя в коммерческую недвижимость, в жилую недвижимость, в фонды, приобретают доли в отелях, а в качестве бонуса получают виды на жительство или паспорта других стран, что в дальнейшем упрощает их передвижение по миру и проживание заграницей».