Рост стоимости строительства и нехватка рабочей силы приводят к переносу сроков ввода складов
В Санкт-Петербурге наблюдается тренд увеличения времени строительства складских объектов и перенос сроков их ввода в эксплуатацию. По данным JLL, уже около 50 тыс. кв. м складов, анонсированных ранее к вводу в 2021 году, перенесены на будущий год. Основные причины, сдерживающие развитие рынка складской недвижимости, – это непредсказуемый дальнейший рост себестоимости строительства и нехватка трудовых ресурсов.
За первые девять месяцев этого года на складском рынке Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию семь новых объектов площадью 128 тыс. кв. м, их них вакантными остаются лишь 5 тыс. кв. м в одном здании.
Растущий спрос благодаря развитию онлайн-торговли и конкуренции маркетплейсов, а также нехватка новых площадей приводят к тотальному вымыванию с рынка ликвидного предложения. По итогам 3-го квартала 2021 года вакантными остаются 1,2% площадей, или 41 тыс. кв. м в абсолютном выражении. На данный момент какие-либо свободные площади есть лишь в восьми объектах.
Динамика доли свободных площадей на складском рынке Санкт-Петербурга
Источник: JLL
«Срок экспозиции для освобождающихся блоков сократился до нескольких недель, но большинство из них даже не выходит на открытый рынок. В такой ситуации сформировался жесткий рынок арендодателя. Собственники объектов имеют возможность выбирать из нескольких потенциальных арендаторов тех, кто согласится на более высокую ставку и длинный неразрывный договор аренды, – комментирует Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – 2021 год может стать рекордным по объему сделок в складском сегменте, рекорду могут помешать только два фактора: готовые склады заканчиваются, а built-to-suit проекты существенно подорожали».
«Мы прогнозируем, что арендные ставки в классе А достигнут значения 5,2 тыс. рублей за кв. м в год к концу года, а годовой рост в таком случае составит рекордные 27%. При этом в строящихся проектах арендные ставки в среднем выше на 10%, чем в действующих. Таким образом, девелоперы закладывают в ставки риски дальнейшего увеличения цен на строительные материалы», – поясняет Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
По итогам 3-го квартала 2021 года запрашиваемые арендные ставки на складские помещения класса А выросли до 5 тыс. руб. за кв. м в год (не включая НДС и операционные расходы), что уже является максимальным значением за всю историю рынка.
Динамика арендных ставок в складских комплексах класса А
Источник: JLL
По данным «Объединенного Кредитного Бюро» (ОКБ), хранящего информацию о кредитах 97% банковских заемщиков, россияне взяли в августе 135 тыс ипотечных кредитов – на 4% меньше, чем в июле, а также на 22% меньше, чем в июне.
Количество выданных банками ипотечных кредитов по сравнению с августом 2020 года сократилось на 14%. Тем не менее, за период с начала года выдачи остаются рекордными. Всего за 8 месяцев заемщики взяли 1,17 млн кредитов, что на 26% больше, чем за январь – август 2020 года.
Среди 30 регионов, лидирующих по количеству выданных в августе ипотечных кредитов, только в Приморском крае и Якутии выдачи превзошли показатель августа 2020 года (на 6% и 8% соответственно). В остальных регионах наблюдался спад. Самый сильный – в Нижегородской области (-20%), Татарстане (-21%), Московской области (-23%), Санкт-Петербурге (-24%), Воронежской области (-27%) и Москве (-27%).
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
«Ипотечное кредитование пошло на спад сразу после завершения с июля программы льготного кредитования по старым условиям. Новые параметры программы сделали льготную ипотеку практически недоступной для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, где традиционно берут больше всего кредитов. Также на снижение выдач повлиял рост ключевой ставки, который привел к повышению процентных ставок».
* Данные являются предварительными и могут отличаться от опубликованных ранее в связи с изменением методологии. Обращаем внимание, что информация для СМИ также оперативно публикуются в нашем telegram-канале и на сайте bki-okb.ru.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала состояние рынка московского стрит-ритейла в III кв. 2021 года и дала прогноз по его дальнейшему развитию.
По итогам III квартала уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,5%. Снижение числа свободных помещений было зафиксировано в Столешниковом переулке, на улицах Петровка, Большая Никитская, Новый Арбат и Маросейка. C начала пандемии доля вакантных площадей увеличилась с 8,1% в первом квартале 2020 г. до 15,1% во втором квартале 2021 г., на протяжении последнего года показатель находится на уровне 14-15%.
По прогнозам CBRE, значительного снижения среднего уровня вакантных помещений до конца года не ожидается: спрос на аренду торговых помещений в центральных торговых коридорах остается на низком уровне.
Средний уровень вакантных помещений, %
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичного профиля.
В структуре открытий в III квартале лидируют рестораны и кафе (48%), аптеки и салоны красоты (17%), супермаркеты (9%). Среди ресторанных концепций наиболее значимые открытия в третьем квартале - «Гвидон» на Большой Никитской, «Л.Е.С.» на Тверском бульваре, «Океан кафе» на Большой Дмитровке. Сохраняется активность со стороны российских фэшн-брендов в части развития оффлайн. В третьем квартале Gate 31 открыл второй магазин формата стрит ритейл в Москве на Тверском бульваре, на улице Петровка состоялось открытие мультибрендового концепт-стора «Центральный Дом Дизайнеров».
В структуре закрытий, как и в структуре открытий, преобладают рестораны и кафе. В связи с запретом на посещение кафе и ресторанов без QR-кодов основная активность операторов общественного питания в начале квартала была направлена на переговоры по текущим договорам аренды по вопросу льготного периода аренды.
Продолжается оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн.
Начиная с третьего квартала 2020 года наблюдается рост доли несетевых операторов в общем количестве арендаторов торговых помещений.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах, руб./кв. м/год
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % III кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год III кв. 2021 |
|
Мясницкая |
13,8% |
70 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
90 000 |
|
Патриаршие Пруды |
6,4% |
140 000 |
|
Арбат |
18,2% |
65 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое кольцо |
13,3% |
50 000 |
|
Петровка |
17,8% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
25,3% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
16,7% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
17,5% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
23,4% |
100 000 |
|
Маросейка |
7,8% |
90 000 |
|
Покровка |
10,1% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, III кв. 2021
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла, отдел торговых помещений CBRE:
«Спрос на открытие флагманских магазинов со стороны международных брендов остается точечным и сконцентрирован на улицах Кузнецкий мост и Петровка, рестораторы предпочитают сложившиеся ресторанные кластеры, в первую очередь, район Патриарших прудов и Большую Никитскую улицу. При этом, высокий спрос на помещения на этих улицах со стороны ритейлеров не всегда конвертируется в сделки в связи дефицитом предложения в данных локациях».