«Миллионы квадратов»: эволюция и будущее Черной речки
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Вторичная недвижимость в России продолжила дорожать в I квартале этого года, установили специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» по итогам исследования цен в 70 городах страны (включая Московскую и Ленинградскую области) с населением более 300 тыс. человек. В выборку вошли все квартиры вторичного рынка, за исключением элитных.
Выяснилось, что за I квартал 2021 года в 63 городах квадратный метр «вторички» подорожал, в 7 подешевел.
Больше всего увеличились в цене квартиры в Сургуте (+9,3%), Якутске (+9,1%), Ленинградской области (+9%), Казани (+9%), Твери (+8,5%), Воронеже (+8,4%), Кургане (+7,1%), Сочи (+7,1%), Тольятти (+7,1%) и Симферополе (+7%).
Подешевели вторичные «квадраты» в Архангельске (–6,4%), Махачкале (–5,5%), Чите (–4,6%), Ростове-на-Дону (–1,6%), Томске (–1,1%), Грозном (–0,2%) и Кирове (–0,1%).
За I квартал средний квадратный метр на вторичном рынке в целом по стране достиг 71,3 тыс. рублей, увеличившись на 3%.
По средней цене предложения в лидеры подорожания за последние три месяца вышли Тверь (+8,3%), Магнитогорск (+7,9%), Сургут (+7,2%), Нижний Новгород (+7%), Череповец (+6,7%), Курган (+6,5%), Калуга (+6,3%) Новокузнецк (+6,1%), Смоленск (+6%) и Ярославль (+5,7%).
В 9 из 70 городов средняя цена квартиры, по данным Mirkvartir.ru, снизилась. Это Ростов-на-Дону (–6,6%), Архангельск (–6,3%), Краснодар (–5%), Махачкала (–3,5%), Чита (–2,9%), Томск (–2,3%), Тюмень (–1,4%), Грозный (–0,8%) и Пермь (–0,3%).
В целом по всем городам средний лот стоит 4,1 млн рублей, что на 2,4% дороже, чем в начале года.
«В январе-марте этого года мы наблюдали отголоски потребительского бума 2020 года. На первичном рынке пока продолжает действовать льготная ипотека и растут цены, и «вторичка», как всегда, с некоторым лагом догоняет новостройки, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Однако повышение Центробанком ключевой ставки неизбежно вызовет подорожание ипотеки на «вторичке», что охладит спрос на квартиры. А с ростом процентов по банковским вкладам будет снижаться и инвестиционный интерес к недвижимости».
Цены на вторичном рынке в городах России
|
№ |
Город |
Цена, руб./кв. м |
Прирост за I квартал 2021 |
Ср. цена квартиры, руб. |
Прирост за I квартал 2021 |
|
1 |
Москва |
257458 |
3,2% |
14596675 |
1,2% |
|
2 |
Сочи |
145098 |
7,1% |
8858849 |
4,1% |
|
3 |
Санкт-Петербург |
144766 |
4,8% |
9563316 |
4,1% |
|
4 |
Владивосток |
133780 |
0,7% |
6959338 |
1,0% |
|
5 |
Севастополь |
103909 |
1,3% |
6401994 |
1,3% |
|
6 |
Казань |
99135 |
9,0% |
5675287 |
2,7% |
|
7 |
Хабаровск |
97074 |
4,7% |
5396068 |
3,6% |
|
8 |
Московская область |
97048 |
5,1% |
5298043 |
2,0% |
|
9 |
Якутск |
92937 |
9,1% |
5252724 |
4,3% |
|
10 |
Сургут |
90884 |
9,3% |
5525084 |
7,2% |
|
11 |
Симферополь |
90329 |
7,0% |
5160344 |
5,5% |
|
12 |
Нижний Новгород |
82905 |
6,9% |
4734214 |
7,0% |
|
13 |
Иркутск |
82467 |
4,6% |
4717674 |
3,2% |
|
14 |
Екатеринбург |
80677 |
2,4% |
4717390 |
0,3% |
|
15 |
Новосибирск |
80173 |
5,0% |
4326688 |
1,2% |
|
16 |
Уфа |
77129 |
4,0% |
4306128 |
3,0% |
|
17 |
Тула |
72910 |
1,3% |
4189521 |
0,5% |
|
18 |
Тюмень |
72813 |
0,9% |
4490745 |
-1,4% |
|
19 |
Ленинградская область |
72792 |
9,0% |
3763114 |
4,2% |
|
20 |
Калининград |
72163 |
1,5% |
4492259 |
0,2% |
|
21 |
Красноярск |
71628 |
3,2% |
3952331 |
0,5% |
|
22 |
Белгород |
67306 |
0,4% |
3906969 |
1,5% |
|
23 |
Краснодар |
66205 |
0,2% |
3585496 |
-5,0% |
|
24 |
Томск |
65584 |
-1,1% |
3582708 |
-2,3% |
|
25 |
Самара |
64720 |
5,6% |
3665255 |
1,9% |
|
26 |
Мурманск |
63940 |
6,3% |
3442810 |
3,7% |
|
27 |
Чита |
63345 |
-4,6% |
3969060 |
-2,9% |
|
28 |
Калуга |
62749 |
5,2% |
3573701 |
6,3% |
|
29 |
Ростов-на-Дону |
62579 |
-1,6% |
3227370 |
-6,6% |
|
30 |
Воронеж |
62211 |
8,4% |
3497439 |
3,9% |
|
31 |
Пермь |
62170 |
4,3% |
3400121 |
-0,3% |
|
32 |
Улан-Удэ |
60877 |
3,0% |
3182583 |
0,1% |
|
33 |
Владимир |
60599 |
2,2% |
3582205 |
2,2% |
|
34 |
Тверь |
59966 |
8,5% |
3578443 |
8,3% |
|
35 |
Ярославль |
59656 |
6,9% |
3506463 |
5,7% |
|
36 |
Набережные Челны |
59419 |
5,4% |
3320715 |
5,6% |
|
37 |
Омск |
58892 |
4,1% |
3224215 |
1,6% |
|
38 |
Барнаул |
58770 |
4,2% |
3128165 |
1,4% |
|
39 |
Ижевск |
57240 |
6,3% |
2888819 |
4,7% |
|
40 |
Архангельск |
57011 |
-6,4% |
3177242 |
-6,3% |
|
41 |
Пенза |
55847 |
6,3% |
2912497 |
4,3% |
|
42 |
Ставрополь |
55236 |
5,4% |
3329621 |
0,9% |
|
43 |
Курск |
54219 |
2,1% |
3161349 |
3,5% |
|
44 |
Кемерово |
53524 |
3,5% |
2862189 |
1,8% |
|
45 |
Орел |
52411 |
3,0% |
3053965 |
3,4% |
|
46 |
Рязань |
51698 |
5,7% |
2960181 |
4,6% |
|
47 |
Волгоград |
51581 |
2,1% |
2932738 |
2,3% |
|
48 |
Липецк |
51261 |
4,4% |
2809978 |
4,6% |
|
49 |
Саранск |
51185 |
4,6% |
2717765 |
3,0% |
|
50 |
Чебоксары |
50957 |
4,5% |
2896625 |
4,7% |
|
51 |
Новокузнецк |
50699 |
6,9% |
2817080 |
6,1% |
|
52 |
Вологда |
50417 |
1,5% |
2733169 |
1,2% |
|
53 |
Череповец |
50114 |
4,4% |
2900420 |
6,7% |
|
54 |
Грозный |
49056 |
-0,2% |
3263207 |
-0,8% |
|
55 |
Иваново |
48324 |
4,0% |
2664665 |
1,8% |
|
56 |
Саратов |
48224 |
4,9% |
2720699 |
1,8% |
|
57 |
Киров |
47693 |
-0,1% |
2467940 |
0,3% |
|
58 |
Оренбург |
47182 |
4,7% |
2404966 |
2,4% |
|
59 |
Ульяновск |
47067 |
2,7% |
2628298 |
1,0% |
|
60 |
Тольятти |
46953 |
7,1% |
2685200 |
3,4% |
|
61 |
Смоленск |
46275 |
5,2% |
2642825 |
6,0% |
|
62 |
Астрахань |
46092 |
6,0% |
2782701 |
4,4% |
|
63 |
Владикавказ |
45498 |
3,3% |
3103580 |
2,5% |
|
64 |
Волжский |
45138 |
1,7% |
2413263 |
3,4% |
|
65 |
Брянск |
44306 |
1,9% |
2577031 |
4,8% |
|
66 |
Челябинск |
43622 |
3,7% |
2488210 |
2,5% |
|
67 |
Курган |
42682 |
7,1% |
2127687 |
6,5% |
|
68 |
Махачкала |
42381 |
-5,5% |
3018667 |
-3,5% |
|
69 |
Нижний Тагил |
37106 |
3,1% |
1888933 |
1,6% |
|
70 |
Магнитогорск |
35967 |
6,0% |
1973071 |
7,9% |
|
Среднее |
71341 |
3,0% |
4098366 |
2,4% |
Источник: mirkvartir.ru
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м. – это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
Динамика объемов сделок купли-продажи
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается. Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity. Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
Класс |
Полугодие |
Год |
|
Алроса |
29 400 |
Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 |
B |
1П |
2020 |
|
Альфа Страхование |
27 700 |
Парк Легенд (Башня 2) |
A |
1П |
2020 |
|
Арети |
6 300 |
Профсоюзная ул., 125к1 |
B |
1П |
2020 |
|
Конфиденциально |
1 900 |
Тессинский пер., 4, стр. 1 |
B |
2П |
2020 |
|
Олимпроект |
1 800 |
iCity |
A |
2П |
2020 |
|
Райффайзенбанк |
34 000 |
Nagatino i-Land |
B |
2П |
2019 |
|
Правительство Москвы |
31 800 |
Верейская Плаза IV |
B |
2П |
2019 |
|
Альфа-Банк |
24 600 |
Немецкий центр |
B |
2П |
2019 |
|
ВЭБ.РФ |
19 500 |
Знаменка Комплекс |
A |
1П |
2019 |
|
Газпромбанк |
18 800 |
Аквамарин, Фаза III |
A |
1П |
2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста. Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование. Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост.
Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста. Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился. С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».