Ипотека по цене квартиры: доля собственных средств в кредитных сделках снижается
Рынок ипотечного кредитования практически каждый месяц ставит рекорд – и если июнь 2021 года не смог обновить максимум по количеству сделок, то остальные показатели продолжают брать «новые вершины». К примеру, средний размер ипотечного займа в июне 2021 года достиг 3 млн рублей – абсолютный максимум за всю историю. Одновременно Центробанк ужесточает требования по ипотекам с минимальным первым взносом. Эксперты Циан выяснили, какую часть от цены предложения средней квартиры составляет ипотечный займ. В каждом пятом лидирующем по выдаче кредитов регионе эти показатели сопоставимы.
- Средний размер ипотечного займа по РФ (согласно данным ЦБ РФ) впервые преодолел отметку в 3 млн рублей – (+29% и + 700 тыс. за год).
- На первичном рынке в ипотеку берут в среднем 4,1 млн рублей – это исторический максимум. На вторичном рынке средний займ существенно ниже – 2,6 млн рублей.
- Разница в сумме кредита между первичными и вторичными рынками увеличивается – сегодня она составляет 1,4 млн рублей против 600 тыс. годом ранее.
- 76% ипотек в 1 полугодии 2021 года были выданы на вторичное жилье. Самый высокий спрос на «первичку» в кредит был в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях).
Вторичный рынок
- На 15 регионов приходится 51% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний займ превышает половину от средней цены квартиры в регионе: 56%.
- Минимальную долю от стоимости средней квартиры в регионе ипотека занимает в Краснодарском крае (31%), Москве и Санкт-Петербурге (40%). Максимальную – в Челябинской области (73%).
- Средний размер займа увеличивается большими темпами в сравнении со стоимостью квартир в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве. На данные регионы стоит обратить внимание при оценке закредитованности, как потенциально более рискованные локации.
Первичный рынок
- На 15 регионов приходится 59% выданных ипотек в 1 полугодии 2021 года. Средний размер ипотечного кредита составляет порядка 65% от средней стоимости квартиры, соответственно на собственные средства приходится порядка 35% суммы. В начале года доля кредитных средств была на уровне 56%.
- В каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже. На вторичном рынке таких регионов нет.
- Наибольшую долю средний займ занимает от бюджета предложения в Московской области. Минимальный размер займа от средней стоимости квартиры в регионе - в Москве (49%), а также – Краснодарском крае (41%).
- Рост среднего займа замедлится – только в 15% регионов РФ средний размер ипотеки ниже нового трехмиллионного лимита. Больше таких субъектов – в Приволжском ФО.
Ипотечный кредит преодолел отметку в 3 млн рублей – россияне берут в кредит на 700 тыс. больше, чем год назад.
По итогам июня 2021 года средний размер ипотечного займа, выданного в целом по РФ, впервые достиг отметки в 3 млн рублей – это на 29% больше, чем еще год назад – тогда россияне брали в ипотеку в среднем 2,37 млн рублей – на 680 тыс. меньше. В предыдущие годы прирост был существенно ниже: с июня 2019 года по июнь 2020 года – всего 6% или 140 тыс. рублей. С июня 2018 года по июнь 2019 года – 11% или 220 тыс.
Таким образом, наибольший рост ипотечного займа пришёлся как раз на период действия льготной ипотеки. Сегодня в кредит берут больше на 29%, чем в июне 2020 года, на 37% больше, чем в июне 2019 года и на 51% больше, чем еще три года назад – в июне 2018 года.
Средний размер ипотечного кредита в целом по РФ (первичный и вторичный рынки)
|
Месяц |
Средний размер ипотеки, млн рублей |
Прирост за год в % |
Прирост за год в тыс. рублей |
|
июн.18 |
2,01 |
||
|
июн.19 |
2,23 |
11% |
220 |
|
июн.20 |
2,37 |
6% |
140 |
|
июн.21 |
3,05 |
29% |
680 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рекорд поставлен не только целом по рынку, но и отдельно по сегменту новостроек: в июне 2021 года средний займ преодолел отметку в 4 млн рублей (4,1 млн), что на 1,5 млн рублей больше, чем россияне берут в ипотеку на вторичном рынке (2,6 млн рублей). Разница в сумме среднего займа между сегментами увеличивается: годом ранее (в июне 2020 года) она составляла 600 тыс. рублей, как и в июне 2019 года. В июне 2018 года (три года назад) разница была ниже – на уровне 400 тыс. рублей. Увеличение разрыва между средними займами объясняется не только более дешевой ипотекой «на первичке» (благодаря чему можно взять в кредит большую сумму), но и стоимостью самой недвижимости. К примеру, если взять города от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, то в 60% из них средняя стоимость кв.м на первичном рынке – выше, чем на вторичном. За исключением Москвы, во всех городах-миллионниках новостройки в среднем оказываются дороже «вторички».
Кроме того, на вторичном рынке немало альтернативных сделок, когда в качестве первого взноса клиенты используют средства от продажи предыдущего жилья – в такой ситуации, как правило, в кредит нужно брать меньшую сумму, в отличие от тех клиентов, которые на первый взнос копят «с нуля».
За прошедший год средний размер займа на первичном рынке увеличился на 46%: с 2,8 млн до 4,1 млн рублей. На вторичном рынке рост скромнее: с 2,1 млн рублей до 2,6 млн (+24%).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Покупатели на вторичном рынке в среднем имеют примерно половину от стоимости жилья, вторая половина - в кредит
Несмотря на популярность льготной ипотеки, на первичный рынок приходится примерно четверть от всех выданных ипотек. К примеру, в 1 полугодии 2021 года доля ипотек на первичном рынке от общего количества составила 26%, а диапазон варьировался от 24% в марте-апреле до 30% в июне 2021 года (последний месяц действия льготной ипотеки на прежних условиях). Таким образом, 3 из 4 покупателей приходят в банк за ипотекой на готовую квартиру на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, какую долю от средней стоимости квартиры составляет средний займ в регионах с самым большим количеством выданных ипотек за 1 полугодие 2021 года. Поскольку основной объем сделок приходится на вторичный рынок, именно данный сегмент используется в расчетах.
На 15 регионов в 1 полугодии 2021 года пришлось 51% всех выданных ипотек на вторичном рынке. В лидерах - Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Татарстан. На пять регионов приходится 23% от всего числа выданных ипотек на вторичном рынке. Остальные 28% ипотек получены в Башкортостане, Свердловской, Челябинской областях, Краснодарском крае, Новосибирской области, Красноярском крае, Самарской, ростовской областях, Пермском крае и Нижегородской области.
Средний размер займа от средней стоимости квартиры по 15 регионам с наибольшим число выданных ипотек составляет 56% - то есть в кредит привлекают больше половины от стоимости квартиры, на собственные средства приходится 44%. Однако, в зависимости от конкретного региона, показатели существенно варьируются.
К примеру, в Краснодарском крае средний размер займа составляет всего 2,6 млн рублей (что соответствует общестрановым показателям), однако от средней цены квартиры – это всего 31%. За прошедший год средний размер займа в Краснодарском крае вырос на четверть, при том, что средний бюджет квартиры в продаже – на 67%: с 4,9 млн рублей до 8,2 млн рублей, чем и объясняется меньший процент кредитных средств. Кроме того, основной рост цен пришелся именно на Сочи, где сложно получить ипотеку из-за большого количества нелегальных схем строительства, из-за чего форма права собственности не позволяет претендовать на ипотеку.
С 60% от стоимости квартиры на вторичном рынке “приходят” жители Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве средний размер займа вырос на 21%, а стоимость квартиры на вторичном рынке – на 11%: с 13,4 млн до 15,9 млн рублей. В Санкт-Петербурге средний размер ипотеки и стоимость квартиры выросла сопоставимыми темпами: на 25% и 26% соответственно. С первоначальным взносом больше половины от стоимости средней квартиры приходят также жители Татарстана (51%).
Максимальный процент от стоимости квартиры приходится на кредитные средства на вторичном рынке в Челябинской области (73%), Ростовской (67%) и Пермском крае (67%).
В динамике за год средний размер кредита увеличился для 12 из 15 лидирующих по количеству выданных ипотек регионов. Соответственно, в этих же субъектах средний кредит стал составлять большую долю от стоимости квартиры в продаже. Рост «первого взноса» отмечен за год только в Краснодарском крае (+11%) и Московской области (+2%). Ничего не изменилось в Санкт-Петербурге и в Башкортостане.
Средний размер кредитных средств по ипотеке от стоимости квартиры на вторичном рынке (рассчитан, как отношение среднего размера кредита от средней стоимости квартиры)
|
Регион |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
39% |
36% |
40% |
4% |
1% |
|
Московская область |
61% |
59% |
57% |
-2% |
-4% |
|
Тюменская область |
63% |
61% |
63% |
2% |
0% |
|
г. Санкт-Петербург |
39% |
40% |
40% |
0% |
1% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
41% |
48% |
49% |
1% |
8% |
|
Республика Башкортостан |
48% |
60% |
61% |
1% |
13% |
|
Свердловская область |
55% |
59% |
65% |
6% |
10% |
|
Челябинская область |
66% |
66% |
73% |
7% |
7% |
|
Краснодарский край |
42% |
42% |
31% |
-11% |
-11% |
|
Новосибирская область |
52% |
53% |
55% |
2% |
3% |
|
Красноярский край |
66% |
59% |
63% |
4% |
-3% |
|
Самарская область |
54% |
56% |
61% |
5% |
7% |
|
Ростовская область |
60% |
61% |
67% |
6% |
7% |
|
Пермский край |
64% |
64% |
67% |
3% |
3% |
|
Нижегородская область |
53% |
51% |
55% |
4% |
2% |
|
В среднем по 15 регионам |
54% |
54% |
56% |
2% |
2% |
Источник: Аналитический центр Циан
В среднем по регионам-лидерам доля ипотеки от средней стоимости квартиры выросла за год на 2 п.п. В предыдущий годы динамика была нулевой. То есть рост среднего займа по ипотеке на фоне общего роста цен на недвижимость частично компенсирует соотношение между размером первого взноса и ипотекой.
Источник: Аналитический центр Циан
Считаем в рублях: с каким первым взносом приходят и сколько берут в ипотеку?
Аналитики Циан посчитали – что увеличивается быстрее – средний займ или стоимость квартиры на вторичном рынке. В 3 из 12 регионов (Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край) размер среднего займа показал чуть меньший рост в сравнении с динамикой средних цен на квартиры. В Башкортостане оба показателя растут равномерно. По остальным регионам-лидерам средний займ растет быстрее, чем стоимость жилья – то есть именно данным локациям стоит уделить более пристальное внимание, как потенциальным субъектам с большим ростом закредитованности.
Наибольший разрыв в темпах роста среднего кредита и стоимости квартиры наблюдается в Свердловской, Челябинской, Самарской областях, а также – в Москве.
Динамика среднего размера займа по ипотеке и стоимости квартиры на вторичном рынке
|
Регион |
Показатель |
июн.19 |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
Динамика за 2 года |
|
г. Москва |
Cредн. займ, млн р. |
5,0 |
4,9 |
5,9 |
21% |
19% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
12,9 |
13,4 |
14,9 |
11% |
16% |
|
|
Московская область |
Cредн. займ, млн р. |
3,1 |
3,3 |
4,0 |
21% |
26% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
5,2 |
5,6 |
7,0 |
25% |
35% |
|
|
Тюменская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,3 |
2,4 |
2,8 |
18% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,9 |
4,5 |
15% |
22% |
|
|
г. Санкт-Петербург |
Cредн. займ, млн р. |
3,0 |
3,1 |
3,9 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
7,8 |
7,7 |
9,7 |
26% |
24% |
|
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
18% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,4 |
4,0 |
4,6 |
15% |
5% |
|
|
Республика Башкортостан |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,1 |
13% |
21% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,7 |
3,1 |
3,5 |
13% |
-5% |
|
|
Свердловская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,3 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,4 |
3,6 |
6% |
6% |
|
|
Челябинская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,5 |
1,5 |
1,8 |
21% |
20% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,2 |
2,2 |
2,4 |
9% |
9% |
|
|
Краснодарский край |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,6 |
25% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
4,7 |
4,9 |
8,2 |
67% |
74% |
|
|
Новосибирская область |
Cредн. займ, млн р. |
2,0 |
2,1 |
2,5 |
21% |
27% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,8 |
3,9 |
4,6 |
18% |
21% |
|
|
Красноярский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
2,0 |
2,4 |
20% |
30% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,8 |
3,4 |
3,8 |
12% |
36% |
|
|
Самарская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,7 |
1,7 |
2,0 |
20% |
16% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,2 |
3,0 |
3,3 |
10% |
3% |
|
|
Ростовская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,9 |
1,9 |
2,2 |
17% |
18% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,1 |
3,1 |
3,3 |
6% |
6% |
|
|
Пермский край |
Cредн. займ, млн р. |
1,6 |
1,7 |
2,0 |
20% |
25% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
2,5 |
2,6 |
3,0 |
15% |
20% |
|
|
Нижегородская область |
Cредн. займ, млн р. |
1,8 |
1,9 |
2,3 |
19% |
28% |
|
Cредн. Цена квартиры, млн р. |
3,4 |
3,8 |
4,2 |
11% |
24% |
Источник: Аналитический центр Циан
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В сегменте новостроек сумма ипотечного займа – больше, чем на вторичном рынке. Эксперты Циан выяснили, сколько же составляет средний размер займа от стоимости средней квартиры в новостройке (в расчёты не принимались объекты в продаже от застройщиков в сданных новостройках).
На топ-15 регионов РФ с наибольшим количеством выданных ипотек приходится 59% всех сделок в 1 полугодии 2021 года. В лидерах по объемам выдачи – Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край и Тюменская область. В сравнении с пятеркой лидеров на вторичном рынке, на «первичке» нет Татарстана, зато есть Краснодарский край.
Кредитная нагрузка всё выше
В среднем по всем городам-миллионникам сумма по ипотеке занимает порядка 65% от среднего бюджета предложения квартиры на первичном рынке. В отдельных регионах средняя стоимость квартиры на первичном рынке оказывается сопоставимой со средним размером займа. Например, в Челябинской области средняя сумма займа в июне 2021 года составила 2,86 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры в регионе от застройщика – 3,44 млн рублей – ипотека занимает около 83% стоимость средней квартиры в регионе. Похожая ситуация и в Московской области, в которой средний займ составляет порядка 5,7 млн рублей при средней стоимости квартиры в 6,3 млн рублей (90%). Непропорциональное соотношение среднего ипотечного займа и средней стоимости квартиры и в Тюменской области (ипотека занимает 76% от среднего займа).
В Москве средний размер займа достиг на первичном рынке 7,2 млн рублей при средней стоимости квартиры 14,6 млн рублей – иными словами, покупатели столичных новостроек берут примерно половину стоимости жилья в кредит. В Санкт-Петербурге ситуация чуть хуже: средний займ составляет 55% (4,9 млн) от средней стоимости жилья (8,8 млн).
Наравне с Москвой небольшую долю средний кредит от стоимости квартиры на первичном рынке составляет и в Краснодарском крае: 42% (ипотека – 3,2 млн рублей при стоимости жилья в 7,71 млн рублей).
Опасения Центробанка логичны: начиная с января 2021 года, доля ипотечного займа от средней стоимости квартиры в лидирующих регионах планомерно увеличивается: если в начале этого года показатель был на уровне 56% - то есть на долю первого взноса приходилось 44% от стоимости квартиры, то сегодня ипотека занимает 65%, остальная сумма (35%) – на условный первый взнос.
Эксперты Циан отмечают, что с началом выдачи льготной ипотеки доля кредитных средств в общей структуре стоимости квартиры снизилась, что связано с изменением структуры спроса: на рынке стали активно приобретать и небольшие квартиры в качестве первого жилья (на которые требуется меньшая сумма в кредит из-за стоимости). Большие же квартиры могли приобретаться и по «семейной ипотеке», которая была доступна задолго до льготного кредитования «для всех». Однако рост цен на недвижимость нивелировал данный фактор – чтобы компенсировать рост цен на новостройки, приходится брать большие суммы в кредит.
Источник: Аналитический центр Циан
За прошедший год количество регионов, в которых средний размер ипотечного займа максимально приближен (более 70%) к средней стоимости квартиры, увеличивается. В июне 2020 года из 15 лидирующих по числу выданных ипотек регионов, в их число попал только один, а именно – Московская область (88%). Сейчас к списку регионов, в которых средний займ – более 70% от средней стоимости квартиры присоединилось еще 4: Челябинская область (83%), Ростовская (78%), Тюменская (76%), Пермский край (75%). Таким образом, в каждом пятом лидирующем по ипотечному спросу регионе, средняя сумма займа максимально приближена к средней стоимости квартиры в продаже в том же регионе. На вторичном рынке таких регионов нет.
Одновременно список регионов, в которых средний займ оказался меньше 50% от средней стоимости квартиры на первичном рынке, уменьшился: в июне 2020 года речь шла о Москве, Санкт-Петербург, Краснодарском крае и Нижегородской области. Сейчас из их числа остались только Москва и Краснодарский край.
Ситуация с ипотечным кредитование именно на первичном рынке вызывает наибольшие опасения в части высокой закредитованности населения и больших кредитов в абсолютных суммах в пересчете на среднюю стоимости жилья в продаже.
Средний размер ипотечного займа от средней стоимости квартиры на первичном рынке
|
Регион |
июн.20 |
июн.21 |
Динамика за год |
|
Москва |
44% |
49% |
6% |
|
г. Санкт-Петербург |
46% |
55% |
9% |
|
Московская область |
83% |
91% |
7% |
|
Краснодарский |
49% |
41% |
-8% |
|
Тюменская |
62% |
76% |
13% |
|
Свердловская |
55% |
62% |
7% |
|
Новосибирская |
58% |
62% |
4% |
|
Башкортостан |
51% |
59% |
8% |
|
Ростовская |
64% |
78% |
14% |
|
Татарстан |
51% |
60% |
9% |
|
Красноярский |
60% |
64% |
3% |
|
Воронежская |
67% |
57% |
-10% |
|
Пермский |
60% |
75% |
15% |
|
Челябинская область |
62% |
83% |
21% |
|
Нижегородская |
49% |
62% |
13% |
|
В среднем по 15 регионам |
57% |
65% |
8% |
Источник: Аналитический центр Циан
Охлаждение неизбежно: новый лимит по льготной ипотеке превышен в 85% регионах
В июне 2021 года в целом по РФ на первичном рынок пришлось 30% выданных ипотек, что логично, учитывая последний месяц действия льготной ипотеки на старых условиях. Новый лимит кредитования – до 3 млн рублей оказывается недостаточным для большинства регионов. В июне 2021 года сумму кредита в 3 млн рублей была превышена для 85% всех субъектов РФ. До 3 млн рублей в среднем в кредит брали в 13 регионах. Причем в 11 из них средняя сумма займа вплотную подошла к лимиту и варьируется от 2,8 млн до 3 млн рублей. «Запас» примерно в 400-500 тыс. рублей есть по сделкам в Воронежской области и Алтайском крае.
Регионы со средние размером ипотеки до 3 млн рублей – нового лимита по льготной ипотеке
|
Федеральный округ |
Регион |
Средняя сумма ипотечного кредита |
|
Центральный ФО |
Воронежская область |
2,56 |
|
Орловская область |
2,91 |
|
|
Рязанская область |
2,86 |
|
|
Северо-Западный ФО |
Вологодская область |
2,87 |
|
Псковская область |
2,83 |
|
|
Южный ФО |
Ростовская область |
3 |
|
Приволжский ФО |
Республика Марий Эл |
2,91 |
|
Удмуртская Республика |
2,83 |
|
|
Пермский край |
2,99 |
|
|
Оренбургская область |
2,82 |
|
|
Пензенская область |
2,9 |
|
|
Уральский ФО |
Челябинская область |
2,86 |
|
Сибирский ФО |
Алтайский край |
2,63 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
“Рост средней суммы ипотечного займа можно было бы объяснить ростом цен на недвижимость, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. - Однако увеличение среднего ипотечного кредита за прошедший год на 46% (с 2,8 млн до 4,1 млн рублей) на первичном рынке не позволило сохранить баланс между собственными и заемными средствами, что потенциально как раз и ведет к рискам, обозначенным Центробанком. В такой ситуации повышение минимального первого взноса по ипотеке позволит частично сократить разрыв между суммой кредита и стоимостью жилья. Особенно это актуально на первичном рынке, в сегменте готовой недвижимости динамика не столь выражена”.
Пандемия оживила интерес населения к загородному образу жизни. В апреле 2021 года правительство утвердило льготную семейную ипотеку на строительство индивидуального дома. Аналитики Циан провели опрос и выяснили, какие предпочтения есть у населения по стилям частных домов и технологиям их строительства.
- 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты из камня. На втором месте по популярности (50%) - дерево, на третьем (25%) - монолит. При ответе на вопрос можно было выбрать одновременно несколько вариантов ответов, поэтому общая сумма долей по всем вариантам - более 100%.
- Россияне ищут более дешевые аналоги стандартных строительных материалов. Все популярнее становятся дома из газо- и пеноблоков.
- Рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения: 70% домов в продаже в России - каменные, 20% - деревянные, 7% - монолитные.
- Самые популярные стили частных домов у россиян - шале, скандинавский и американский - им отдают предпочтение более половины опрошенных.
Опрос состоял из двух частей: предпочтения населения по стилям строительства и по технологиям строительства. Всего было опрошено 1350 респондентов по всей России.
Им предлагалось выбрать стиль дома (для покупки или строительства), исходя из двух сценариев:
- С учетом реального располагаемого бюджета респондента.
- В ситуации, когда бюджет не ограничен.
Респонденты также выбирали тип домостроения, указывая приоритетную для них технологию. Также Циан выяснил, какие технологии строительства россияне знают, а какие пока остаются “в диковинку”.
- В приоритете кирпич
Вопрос “Какую технологию вы рассмотрели бы / рассматриваете для строительства дома?” предполагал несколько вариантов ответа. 80% потенциальных владельцев частных домов рассматривают варианты в каменном исполнении (кирпич, пено- и газоблоки). В данной категории наибольшую популярность среди покупателей на загородном рынке сохраняют кирпичные дома. Но в последнее десятилетие население все чаще интересуется вариантами из аналогов кирпича - пено- и газоблоков, которые по характеристикам не слишком сильно ему уступают, но значительно ниже в цене. К тому же временные затраты на строительство из них в 2-3 раза меньше. В результате загородный рынок становится доступным все более широкому кругу людей.
На втором месте по популярности (50%) деревянное домостроение (профилированный брус, клееный брус, рубленное вручную бревно, оцилиндрованное бревно, строганое бревно, вертикальный брус), на третьем (25%) - монолит (бетон, железобетон). Прочие технологии (каркасное и модульное домостроение, сип- и сэндвич-панели, фахверк и др.) составляют в сумме ~20%.
Предпочтения населения по технологии строительства индивидуальных домов
Источник: Аналитический центр Циан
Такое распределение объясняется не только качеством и доступностью материалов, но и общим представлением населения о технологиях строительства. Из ответов на вопрос “Выберите технологии строительства, которые вам известны” четко видно, что большинству известны каменное, деревянное, монолитное и каркасное домостроение, но при этом мало кто знаком с контурным и купольным строительством, 3D-панелями и другими более редкими технологиями.
Самые известные среди населения технологии строительства (в процентах - доля опрошенных, которым известна данная технология)
Источник: Аналитический центр Циан
2. Рынок соответствует запросам покупателей
Российский рынок загородной недвижимости соответствует запросам населения - на тройку самых популярных среди потенциальных покупателей материалов приходится суммарно 97%. Большая часть домов в продаже (70%) - каменные, в том числе: из кирпича (56%), газоблоков (8%), пеноблоков (4%).
На втором месте (20%) - деревянные, на третьем (7%) - монолитные. Еще 2% приходится на каркасные варианты, другие же материалы для загородного рынка - редкость. Например, единично встречаются панельные индивидуальные дома.
Индивидуальные дома в продаже
Источник: Аналитический центр Циан
3. Россияне мечтают о доме, как в Европе или Америке
Среди предложенных в опросе 16 стилей домов наиболее популярными оказались шале, скандинавский и американский стили - от 57% до 53% опрошенных рассмотрели бы их для покупки или строительства загородного дома исходя из располагаемого бюджета. Дома, построенные в этих стилях, достаточно компактные и минималистичные, но при этом выглядят достаточно дорого: большие оконные проемы для большего освещения, просторные террасы, уютные балконы.
В случае неограниченного бюджета тройка лидеров остается прежней, меняется только последовательность: самый популярный, по-прежнему, шале (уже 67% готовы выбрать такой дом), за ним американский (61%) и скандинавский (59%) стили.
Стиль Шале
Скандинавский стиль
Американский стиль
Наименее популярный стиль - круглый дом. Более 90% не стали бы его рассматривать для строительства или покупки исходя из располагаемого бюджета (при неограниченных средствах он также не интересен потенциальным владельцам загородных домов в 88% случаев).
Стиль Круглый дом
При “переходе” к неограниченному бюджету значительно возрастет доля тех, кто обратил бы внимание на дом в стиле минимализм или хай-тек (+21%). Также существенно возрастает популярность у классического стиля (+17%) и эко-тек (+13%). Т.е. в случае отсутствия денежных ограничений, население чаще выбирало бы варианты, имеющие более нестандартный или “богатый” вид.
Стиль Хай-тек
Классический стиль
Стиль Эко-тек
Всего один стиль - постсоветский - в условиях неограниченного бюджета становится менее популярным среди населения, т.е. его выбирают именно из-за доступности, а не из-за эстетической привлекательности.
Постсоветский стиль
Предпочтения населения по стилям индивидуальных домов
|
Стиль |
Рассмотрели бы данный стиль исходя из располагаемого бюджета |
Рассмотрели бы данный стиль в случае неограниченного бюджета |
Изменение |
|
Шале |
57% |
67% |
10% |
|
Скандинавский |
55% |
59% |
4% |
|
Американский |
53% |
61% |
8% |
|
Английский |
46% |
58% |
12% |
|
Европейский |
44% |
50% |
6% |
|
Постсоветский |
44% |
35% |
-9% |
|
Итальянский |
39% |
46% |
7% |
|
Фахверк |
39% |
43% |
4% |
|
Барнхаус |
37% |
40% |
3% |
|
Райтовский |
36% |
45% |
9% |
|
Классический |
32% |
49% |
17% |
|
Эко-тек |
30% |
43% |
13% |
|
Минимализм |
29% |
50% |
21% |
|
Русский |
29% |
33% |
4% |
|
Ар-Деко |
18% |
22% |
4% |
|
Круглый дом |
9% |
12% |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
«Деревянные и каменные дома в русском, постсоветском и классическом стилях - самые часто встречающиеся варианты в России, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Их выбирают за счет доступности материалов (при строительстве) и относительной дешевизны. При этом в случае неограниченного бюджета на покупку или возведение дома, пригороды бы изменили свой облик - население мечтает о домах “как в Европе или Америке”, но большинству такие варианты не по карману - затраты на строительство слишком велики».
Для регионов российского северо-запада (за исключением Калининградской области) высокобюджетное жилье – редкость. Местная аудитория бизнес- и премиум-класса, как правило, ориентирована на петербургский рынок. При этом в массовом сегменте разница между Санкт-Петербургом и соседними областями не столь существенна, как в случае Москвы и ее окружения. Эксперты портала Urbanus.ru подсчитали, что порог входа для Пскова или Вологды всего вдвое ниже, чем для северной столицы.
Из областей, примыкающих к Петербургскому региону (Санкт-Петербург и Ленинградская область), самым доступным предложением отличается Вологодская. В жилом доме №12 по улице Архангельская, который входит в состав жилого массива «III Южный», студия площадью 19,93 кв. м продается за 1,15 млн рублей. В ЖК «Керамик» цены начинаются с 1,30 млн рублей, в ЖК «Белозерский» – с 1,47 млн рублей.
В Пскове и его предместьях также собрана группа комплексов с дешевым жильем. Среди них выделяется ЖК «Видный», расположенный на берегу реки Великая (неподалеку от впадения ее в Псковское озеро). По этому адресу студию с балконом можно приобрести за 1,29 млн рублей. Чудь дороже (1,30 млн рублей), но зато с городской пропиской стоит квартира площадью 26,84 кв. м из фонда ЖК «Прибрежный». В ЖК «Смарт-квартал» на северной окраине Пскова минимальный прайс равен 1,39 млн рублей. В пригородном селе Борисовичи строится ЖК «Европа» – там нижняя планка пока держится на уровне 1,40 млн рублей.
Для совершения покупки на первичном рынке жилья в Новгороде нужно располагать суммой, по крайней мере, в 1,86 млн рублей (однокомнатная квартира площадью 31,33 кв. м в ЖК «Аркажская слобода»), в Петрозаводске – 2,45 млн рублей (студия 30,92 кв. м в ЖК «Молодежный»).
Самое доступное предложение по новому жилью в регионах рядом с Санкт-Петербургом
|
Регион |
Жилой комплекс |
Минимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с минимальной стоимостью, кв. м |
|
Вологодская область |
III Южный |
1,15 |
19,93 |
|
Псковская область |
Видный |
1,29 |
29,40 |
|
Новгородская область |
Аркажская слобода |
1,86 |
31,33 |
|
Ленинградская область |
Lampo |
2,10 |
21,25 |
|
Республика Карелия |
Молодежный |
2,45 |
30,92 |
Если сопоставить эти данные с соответствующими показателями Санкт-Петербурга и Ленинградской области, то не приходится говорить о какой-либо «пропасти». На петербургском рынке нижний ценовой предел сейчас – это 2,48 млн рублей. Именно столько нужно заплатить, чтобы купить студию в окраинных ЖК «Новое Колпино» (20,00 кв. м) или ЖК «Полет» (23,13 кв. м). Это на одном уровне с Петрозаводском и лишь вдвое больше, чем в Вологде, где проживает немногим более 300 тыс. человек. Для сравнения, Москва опережает соседние региональные центры в три-четыре раза. В ЖК Lampo, который базируется в 2 км к северу от КАД (Мурино, Всеволожский район Ленинградской области, студия площадью 21,25 кв. м может достаться новому владельцу за 2,10 млн рублей при условии 100-процентной оплаты. Это наиболее доступный вариант для проживания в петербургской агломерации.
Новостройки в регионах вокруг Санкт-Петербурга и ЛО с предложением от 10 млн рублей
|
Город |
Жилой комплекс |
Максимальная стоимость лота, млн рублей |
Площадь лота с максимальной стоимостью, кв. м |
Аналог на петербургском рынке недвижимости |
Аналог на рынке недвижимости Ленинградской области |
|
Псков |
Дом «Патио» |
12,51 |
91,00 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Георг Ландрин» (Выборгский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК NewПитер (Ломоносовский район) |
|
Псков |
Дом «Курдонер» |
11,85 |
112,40 |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Цивилизация на Неве» (Невский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК «Новое Горелово» (Ломоносовский район) |
|
Псков |
7 Небо |
10,50 |
131,40 |
Однокомнатная квартира в ЖК Golden City (Василеостровский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Вологда |
Галкинский |
10,36 |
121,90 |
Двухкомнатная квартира в ЖК «Огни залива» (Красносельский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
|
Петрозаводск |
ЖК на переулке Студенческом, 9 |
10,18 |
97,00 |
Однокомнатная квартира в ЖК Domino (Приморский район) |
Трехкомнатная квартира в ЖК ID Кудрово (Всеволожский район) |
В то же время рынок дорогой недвижимости в соседних с Санкт-Петербургом регионах фактически не развивается. В Ленинградской области насчитывается 16 проектов с предложением от 10 млн рублей, а в трех смежных регионах – только пять (по сути, четыре): три (два) в Пскове, один в Вологде и еще один в Петрозаводске. Наиболее дорогостоящие объекты в рамках этой выборки зарегистрированы в псковском жилом комплексе «ТЭЦ на Великой», который объединяет историческое здание электростанции (памятник конструктивистской архитектуры 20-х гг.) и два жилых дома – «Патио» и «Курдонер». В первом ценник доходит до 12,51 млн рублей, во втором – до 11,85 млн рублей. Это примерно соответствует расценкам на двух- или трехкомнатные квартиры бизнес-класса в Санкт-Петербурге. На противоположном берегу Великой экспонируется ЖК «7 Небо», где к продаже готова четырехкомнатная квартира площадью 10,50 млн рублей. Этого бюджета хватит на однокомнатную квартиру в ЖК Golden City на Васильевском острове или трехкомнатную квартиру в Кудрово. Для вологодской недвижимости максимум обозначает четырехкомнатная квартира в ЖК «Галкинский» (10,36 млн рублей), для карельской – трехкомнатная квартира в жилом комплексе на переулке Студенческом, 9 (10,18 млн рублей).